繼承居屋業權看似簡單，實則涉及繁瑣的法律程序、房委會政策及潛在的財務影響，令不少人感到迷茫。您是否擔心不符合繼承資格？不清楚如何辦理遺產承辦和房署手續？抑或對補地價、按揭及稅務問題一頭霧水？本文將為您提供一個【終極懶人包】，一文看清繼承居屋業權的資格全解析、詳盡的4大程序、財務按揭預警，以及繼承後居住與出售限制，助您輕鬆應對，避開潛在法律陷阱。
【繼承居屋業權資格全解析】免資產審查？持有私樓能否繼承？獨家情境分析助您秒懂
當家人離世，除了感到悲傷，大家還可能面對不少實際問題，其中一個就是如何處理已故親人留下的物業，特別是涉及繼承居屋業權的複雜情況。很多朋友會問：「我是否需要資產審查？如果我本身有私樓，還能繼承居屋嗎？」今天，我們就來好好聊聊這個大家關心的繼承居屋問題，深入剖析相關政策與資格，讓您一看就明白。
「繼承」的特殊性：與一般申請資格的核心區別
我們首先要搞清楚一個基本概念：「繼承」與我們平常說的「購買」資助房屋，在法律上與政策上，有著根本的不同。這個區別，是理解繼承居屋業權資格的關鍵。
法律角度：「繼承」與「購買」的根本差異
從法律角度看，繼承是指某人身故後，其財產權益依法或按遺囑轉移給繼承人。這種轉移並非買賣行為，亦不是房委會重新批出單位。遺產承辦程序是根據《遺囑認證及遺產管理條例》進行的，它注重的是逝者意願與法定繼承順位。購買居屋單位，無論是在一手市場或居屋第二市場，本質上都是一種商業交易，涉及金錢代價以及買賣雙方的權利義務，並且需要符合特定的申請資格。
房委會政策：為何繼承居屋通常豁免入息及資產審查
正因為繼承居屋在法律上被視為一種財產的「自動轉移」，而非房委會的「重新分配」或「出售」資助房屋。所以，房委會的政策通常會豁免繼承人的入息及資產審查。這與一般申請居屋時，申請人必須符合嚴格的入息及資產上限要求大不相同。房委會將繼承視為特殊情況處理，旨在保障遺產的合法承繼。
繼承居屋業權核心資格審查：3大情境完全剖析
雖然繼承通常豁免入息及資產審查，但這並不代表繼承居屋業權毫無限制。房委會仍會根據特定情境，審視繼承人的資格，特別是避免資源重複分配。以下，我們為大家剖析三種最常見的繼承情境：
情況一：繼承人名下沒有任何香港住宅物業
這是最簡單直接的繼承居屋情況。如果繼承人在香港沒有持有任何住宅物業，無論是私人住宅還是其他資助房屋單位，其繼承權利一般都不會受到質疑。
無條件繼承的定義與程序簡介
這裡的「無條件繼承」，是指繼承人可以順利繼承居屋業權，並且無需通過房委會的入息或資產審查。只要繼承人合法取得「遺囑認證書」或「遺產管理書」，證明其為合法的繼承人，並且符合房委會對資助房屋政策的其他基本要求（例如沒有享用雙重福利），房委會便會批准業權轉讓。繼承人隨後便能透過律師，將居屋業權轉移至自己名下。
情況二：繼承人已持有私人物業（私樓）
有朋友會擔心，如果自己已經擁有一間私樓，是不是就不能繼承居屋業權了呢？這是一個常見的繼承居屋問題。
是否影響繼承居屋業權的權利？
答案是，一般而言，繼承人持有私人物業（私樓）並不會影響其繼承居屋業權的權利。房委會政策主要關注的是資助房屋福利的公平分配，而非繼承人是否擁有私人資產。因此，即使您名下已有一間私樓，仍有機會合法繼承居屋。
印花稅豁免的關鍵條件
另一個大家非常關心的重點是稅務問題。值得留意的是，透過遺產繼承取得物業，無論繼承人是否已持有其他物業，通常都可以豁免繳付「從價印花稅」。這項豁免是基於《印花稅條例》的相關規定，只要繼承過程符合法律上的繼承定義，便能享有這項稅務優惠。這對於繼承人來說，是一個重要的財務考量。
情況三：繼承人已持有或曾享用資助房屋福利（「雙重福利」限制）
這是三種情況中最複雜，也最可能導致繼承居屋問題的情境。房委會對於資助房屋福利的「雙重福利」有非常嚴格的限制。
房委會對「雙重福利」的嚴格政策解釋
房委會堅守其「雙重福利」政策，目的是確保有限的資助房屋資源能公平地分配給有真正住屋需要的市民，避免個人同時佔用兩份政府資助的房屋福利。所以，如果您本身已經持有其他資助房屋單位，或者曾經享用過這類福利，房委會便會仔細審查您的繼承居屋業權申請。
若繼承人已持有另一未補地價居屋或公屋的處理方式
如果繼承人本身已經持有另一間未補地價的居屋單位，或者仍是公屋的租戶，房委會通常會拒絕其繼承居屋業權的申請。在這種情況下，房委會會視乎實際情況要求相關人士處理其中一個資助房屋單位。例如，繼承的居屋單位可能需要出售，並且其出售所得款項會計入遺產。這也可能涉及繼承居屋 補地價的問題，如果單位必須在公開市場出售，就必須先向房委會繳付補地價。
若繼承人過往曾享用公共房屋福利，對繼承居屋業權有何影響？
根據房委會的指引，如果繼承人過往曾經享用任何公共房屋福利，例如曾是公屋的租戶，或者曾經購買資助房屋，並且該福利尚未完全終結（例如曾擁有未補地價的居屋單位，或者以其他形式享用過資助房屋而未完全符合解除限制的條件），這都會對繼承居屋業權造成影響。房委會通常不會批准此類申請，因為這會被視為重複享用福利。
為何即使以「遺產承辦人」身份申請亦可能被拒？
有些朋友會認為，如果自己只是以「遺產承辦人」（即遺囑執行人或遺產管理人）的身份去處理遺產，應該就不受「雙重福利」限制了。但這是一個常見的誤解。遺產承辦人的角色是管理逝者的遺產，並按照法律或遺囑的指示將財產分配給受益人。然而，當涉及繼承居屋業權時，最終的繼承居屋受益人必須符合房委會的相關政策。即使您是遺產承辦人，若最終受益人（即您本人或其他指定受益人）不符合房委會的繼承資格，特別是「雙重福利」的限制，房委會仍然會拒絕業權轉讓申請。這代表，遺產承辦人的職責只是「執行」，而不能「改變」或「豁免」房委會既有的資助房屋政策。
【繼承居屋業權終極流程圖】從零開始辦理遺產承辦及房署手續（附所需文件清單）
當摯親離世，除了感到悲傷，家人可能還要面對許多複雜的行政和法律程序，尤其是牽涉到物業例如居屋的繼承。要成功繼承居屋業權，當中需要處理的步驟確實不少，但只要跟著清晰的流程圖一步步進行，便能理順所有繼承居屋問題，避免走彎路。這個部分將會帶領讀者了解如何從法律層面處理遺產承辦，然後再到房委會申請繼承居屋業權轉讓的詳細過程，並附上所有所需文件清單。
法律程序第一步：處理遺產承辦（有遺囑 vs. 無遺囑）
辦理繼承居屋業權，首要任務是完成遺產承辦手續。這是所有財產轉移的法律基礎，無論物業是以何種方式持有，都需要先確立遺產的合法承辦人。遺產承辦的程序會因為逝者生前是否訂立遺囑（俗稱平安紙）而有所不同，以下會詳細說明兩種情況。
情況一：有遺囑（平安紙）
若逝者生前訂立了具法律效力的遺囑，情況會相對簡單。遺囑是逝者生前按照法律規定，對其身後財產分配作出的具體安排，是表達其意願的重要文件。
遺囑的法律效力及要求
一份有效的遺囑，必須符合多項法律要求，才可以在法庭上被確認為真確。遺囑必須以書面形式訂立，並且由立囑人親自簽署，或者由他人依照立囑人的明確指示，在立囑人面前代為簽署。另外，簽署遺囑時，必須有至少兩位見證人在場並同時見證立囑人簽署或確認簽署。見證人也需要各自簽署遺囑，但他們不可以是遺囑的受益人，否則其受益權將可能失效。立囑人簽署時，必須精神狀態良好，並清楚明白其簽署的內容與法律後果。
如何向遺產承辦處申請「遺囑認證書」
在確認遺囑符合所有法律要求後，遺囑執行人（通常是遺囑中指定的人士）便可以向香港高等法院的遺產承辦處申請「遺囑認證書」。這是一份由法庭發出的正式文件，確認了遺囑的真確性以及遺囑執行人有權處理逝者的遺產。申請時需要遞交多份文件，包括逝者的死亡證、遺囑正本，以及一份申請遺囑認證的誓章或非宗教式誓詞。申請過程通常需要預約遞交文件，然後經過遺產承辦處的審核，確保所有文件齊備並且符合法律規定。獲批後，執行人便可以按照遺囑內容去分配遺產。
情況二：無遺囑
若逝者沒有訂立遺囑，或者遺囑被認定為無效，遺產的分配便會按照香港法例《無遺囑者遺產條例》（第73章）的規定進行。這個情況下，繼承居屋業權的程序會有所不同。
如何委託「遺產管理人」並申請「遺產管理書」
在沒有遺囑的情況下，死者的近親通常需要向遺產承辦處申請成為「遺產管理人」。這需要透過法庭發出「遺產管理書」，授予申請人管理及分配遺產的權力。通常，繼承的優先次序較高的親屬，例如配偶或子女，會有優先權申請成為遺產管理人。申請時同樣需要遞交死亡證、申請人的身份證明，以及一份申請遺產管理的誓章或非宗教式誓詞，當中會列出逝者的資產和債務。遺產承辦處會審核這些文件，以確保申請人是適當的遺產管理人，並根據法例處理遺產分配。
法定繼承優先次序詳解（根據《無遺囑者遺產條例》）
根據《無遺囑者遺產條例》（第73章）的規定，遺產的繼承有一個明確的優先次序。首先是配偶，然後是子女。若逝者沒有配偶或子女，遺產會由其父母繼承。若父母也不在世，則會傳給兄弟姊妹，再往後是祖父母、叔伯姑姨等。這項條例的設計，旨在確保在沒有遺囑的情況下，逝者的遺產能夠公平有序地分配給其在世的近親。例如，若逝者有配偶和子女，配偶將首先獲得非土地遺產（例如個人物品），然後剩餘的遺產會在扣除債務和行政費用後，由配偶和子女按比例共同繼承。這表示，了解這個優先次序對於處理繼承居屋問題尤其重要。
房委會程序第二步：正式申請繼承居屋業權轉讓
當遺產承辦程序完成，並且取得了「遺囑認證書」或「遺產管理書」之後，便可以進入處理居屋繼承的第二個主要步驟，就是向房屋委員會正式申請繼承居屋業權轉讓。這一步驟是將已故業主的居屋業權合法轉移至繼承人名下的關鍵。
遞交申請書及所需證明文件詳細清單
申請繼承居屋業權轉讓，需要向房委會遞交一份完整的申請書，同時附上所有必要的證明文件。這表示文件必須齊備，才可以順利辦理。房委會會仔細審查這些文件，以確保所有申請均符合其政策規定。因此，準備充足且正確的文件是成功申請的基礎。
申請書（如HD7）填寫須知
房委會設有專用的申請表格，例如HD7申請書，用於處理資助出售單位的業權轉讓。填寫這份申請書時，所有欄位都必須填寫清楚並準確無誤。業主在表格上的簽署式樣，必須與購買文件或轉讓契據上的簽署式樣相同，並且不可使用塗改液修改。準承讓人，即將繼承居屋業權的人士，也必須確保符合房委會對該單位居住的要求。這些都是表格填寫時需要特別留意的地方。
身份證明、法律文件（遺囑認證書/遺產管理書）等必備文件
遞交申請時，必須附上所有相關人士的身份證明文件副本，通常包括香港身份證。此外，最為重要的法律文件就是從遺產承辦處取得的「遺囑認證書」或「遺產管理書」正本及副本。這些文件證明了申請人是合法的遺產承辦人或遺產管理人，有權代表逝者處理該居屋單位。其他的支持文件可能包括逝者的死亡證、戶籍證明以及任何房委會可能要求的其他相關文件。
房委會審批流程、時間及官方費用
遞交所有文件後，房委會將會審批申請。這個審批過程有其既定流程和預計時間，並且會涉及一些官方手續費。了解這些細節，可以幫助申請人更好地預計整個流程。
處理時間預估（約6星期）
一般情況下，房屋署房屋資助分處在收到所有所需文件後，大約會在六個星期內發信通知申請人申請結果。這個時間僅為預估，實際處理時間可能因個案的複雜程度或申請數量而有所差異。因此，申請人應保持耐心，並且在遞交申請後留意房委會的通知。
各項手續費詳情（申請費、批核契據費）及「概不發還」原則
在遞交申請時，申請人必須繳付一筆申請手續費。即使申請最終不獲批准，或者申請人在審批期間決定撤銷申請，這筆已繳交的手續費也是「概不發還」的。這表示在提出申請前，務必仔細審視自身情況，確保符合所有資格。另外，在獲批後，若需要律師草擬轉讓契據並呈交房委會批核，還需另繳一筆批核契據手續費。這筆費用同樣是不可退還的，即使轉讓契據最終未能成功簽立，費用也不會發還。
獲批後的重要後續：同意書有效期與律師角色
當房委會批准了繼承居屋業權的轉讓申請，並且發出「業權轉讓同意書」後，這並不是流程的終結。這份同意書有其有效期，並且申請人需要聘請律師來完成最後的法律程序。
同意書一年有效期的重要性
房委會發出的「業權轉讓同意書」通常只有一年的有效期。這表示申請人必須在同意書發出後的十二個月內，完成所有將業權正式轉移到繼承人名下的法律手續。若果未能在此期限內完成，該同意書便會失效，申請人需要重新提交申請，並且再次繳付相關費用。因此，獲得同意書後，應立即著手處理後續事宜，避免不必要的延誤和開支。
聘請律師草擬及呈交轉讓契據的步驟
在獲得房委會的同意書後，繼承人需要自行聘請一名律師。律師的職責是根據房委會的規定，草擬一份「不涉及金錢代價的轉讓契據」。這份契據必須明確指出，業權的轉讓是基於繼承而非買賣交易。律師會將契據初稿呈交給房屋署的法律事務分處進行批核。房委會將確保契據內容符合其政策及法律要求。只有在契據獲得房委會批核後，繼承人才能與律師簽立正式的轉讓契據，完成繼承居屋業權的法律程序。
辦理繼承居屋業權所需的律師費及其他雜費預算
辦理繼承居屋業權的過程中，除了上述提及的房委會手續費，申請人還需要預算其他開支，其中最主要的是律師費。律師費用的高低會因律師事務所的收費標準以及案件的複雜程度而有所不同。此外，可能還會涉及土地註冊處的查冊費用、文件影印費用以及其他零星雜費。由於繼承居屋補地價的議題通常不在這個轉名階段直接處理，相關費用會在日後出售時才產生。因此，繼承人在預算時，應諮詢律師，了解所有可能產生的費用，確保有足夠的資金應付這些開支。
【財務與按揭獨家預警】繼承居屋業權的隱藏成本：稅務、按揭壓力測試與潛在陷阱
繼承居屋，聽起來好像是免費得到物業，然而，過程之中其實藏著不少您可能未曾留意的財務關卡。我們將深入探討繼承居屋業權後，您可能面臨的稅務問題、按揭處理以及其他潛在開支，助您全面掌握繼承居屋的財務實況。
稅務問題：繼承居屋業權真的完全免稅嗎？
大家可能以為，繼承物業就是免稅的，特別是關於「從價印花稅」。此說法並非完全錯誤，但是了解其法律依據與條件十分重要。
豁免「從價印花稅」的法律依據與條件
從法律角度而言，物業透過遺產繼承方式轉讓，確實可以豁免繳付「從價印花稅」。這項豁免是基於香港《印花稅條例》中的特定條文。物業在業主離世後，經由法定的遺產承辦程序，例如取得「遺囑認證書」或「遺產管理書」，然後轉移至合法繼承人名下，此過程屬於遺產處理，並非一般買賣交易，因此不需繳納從價印花稅。
即使繼承人已持有物業亦可豁免的關鍵點
這裡有一個關鍵點，即使繼承人本身已持有其他香港住宅物業，他或她亦同樣可以享有這項「從價印花稅」的豁免。這代表著，您無需因為繼承居屋業權而支付額外的印花稅，這是一項重要的財務優勢。此豁免與繼承人是否屬於「首次置業」身份無關。
按揭處理：當繼承居屋業權單位仍有按揭在身
當您繼承居屋業權時，若該物業仍有按揭貸款在身，情況便會變得複雜一些。銀行對此類情況有其特定的處理方式，您必須清楚了解。
「聯權共有」（長命契）的按揭處理方式：權益自動轉移
如果去世的業主與另一位人士以「聯權共有」（俗稱「長命契」）方式持有物業，情況會相對簡單。當其中一位聯權共有人離世，其物業的權益會自動轉移至在世的聯權共有人名下。此時，銀行通常會要求在世的聯權共有人繼續履行原有的按揭還款責任。在此情況下，按揭安排基本上維持不變，在世者亦無需等待「遺囑認證」便可繼續供款。
「分權共有」或「單人持有」的按揭處理方式
如果物業是以「分權共有」方式持有，或者由單一業主持有，當業主離世後，情況便不同。去世業主所持有的物業份額會成為其遺產的一部分，並根據遺囑或《無遺囑者遺產條例》分配予合法繼承人。此時，單位內的按揭貸款也成為遺產的債務，必須妥善處理。
為何銀行通常要求重新審批按揭
無論是「分權共有」或「單人持有」的物業，在業權轉移至新繼承人名下後，銀行通常會要求重新審批按揭貸款。這是因為原有的按揭合約是基於去世業主的信貸狀況及還款能力批核的。現在業主改變，銀行需要評估新繼承人的財務能力，包括其入息、現有債務以及通過壓力測試的能力。如果新繼承人的財務狀況不符合銀行的審批標準，按揭可能會面臨無法獲批的風險。
銀行酌情提供的「一年過渡期」及其應用
面對繼承居屋按揭的複雜性，銀行有時會提供酌情處理。例如，部分銀行可能會給予「一年過渡期」。在此期間，只要繼承人簽署承諾書，承諾會繼續履行按揭還款責任，銀行通常會暫時維持現有按揭安排。這個過渡期旨在給予繼承人足夠時間去辦理「遺囑認證書」或「遺產管理書」，以及與銀行商討新的按揭安排。因此，繼承人務必在這一年內完成相關手續。
投購人壽保險用作清還按揭的可行性與注意事項
考慮到繼承居屋問題，如果去世業主生前有投購人壽保險，而保單受益人是按揭銀行或已指定繼承人，保險賠償金便可用作清還按揭貸款。這可以大幅減輕繼承人的財務負擔。然而，您需要注意的是，保險公司可能會審核投保時的健康狀況申報。如果發現有未申報的健康問題，可能會影響賠償金額或導致拒賠，所以這是一個需要仔細了解的方面。
其他財務影響與潛在成本
除了稅務和按揭，繼承居屋業權還可能帶來一些您需要考慮的長遠財務影響。
失去「首次置業」身份對未來買樓的長遠影響
對於沒有物業的繼承人來說，繼承居屋業權雖然省去一筆置業開支，但是這會導致您失去「首次置業」的身份。在香港，首次置業人士在購買住宅物業時，通常可以享有較低的從價印花稅稅率。一旦您繼承了居屋並成為業主，即使日後補地價或出售該居屋，再購買其他物業時，您將不再被視為首次置業人士。這表示您需要支付較高的從價印花稅，這將是未來置業時的一筆額外開支，影響您的長遠財務規劃。
繼承居屋問題全方位解答】一文看懂繼承後居住權、加名及未來出售限制
成功繼承居屋業權是重要一步，因為繼承人正式成為物業新業主。很多人繼承居屋後，對於單位往後的使用方式，例如可否與家人同住、是否可以為親屬加名，以及將來若想出售單位有何限制，都會感到疑問。以下將會詳細解釋這些繼承居屋後的常見問題，讓您對繼承居屋的後續安排有清晰了解。
成功繼承居屋業權後，我可以和家人同住嗎？
成功繼承居屋業權，成為居屋單位的合法業主後，您當然有權在單位內居住。這是作為業主的基本權利。此外，您還可以根據香港房屋委員會的政策，為您的家庭成員申請加入單位戶籍，讓他們也能合法地在單位內居住，共同展開新生活。
為配偶及子女申請「加名」的資格與程序
為居屋單位申請「加名」是指將新的家庭成員加入物業的戶籍紀錄。通常，新業主可以為其配偶及十八歲以下的未成年子女申請加名。這個程序需要向房屋委員會提交申請，並且提供相關的證明文件，例如結婚證書及子女的出生證明等。房屋委員會會根據既定政策審核申請。申請獲批後，這些家庭成員便會正式登記在單位戶籍上。
如果我想出售已繼承居屋業權的單位，有何限制？
若您繼承居屋業權後，因各種原因考慮出售單位，您必須了解其出售限制。居屋作為資助房屋，其轉售會受到房屋條例的規範，不能像私人樓宇一樣在公開市場自由買賣。物業通常有兩種主要出售途徑，而且限制各有不同。
在公開市場出售：繼承居屋補地價的計算與流程
若您希望將已繼承居屋的單位在公開市場上出售，您必須先向房屋委員會繳付補地價。補地價的金額是根據單位出售時的市值，扣除原本購買時的折扣率而計算。這個計算方式確保了資助成分回歸政府。繳付補地價的流程一般涉及向房屋委員會申請評估、支付款項，然後才能獲得「解除轉讓限制證明書」。有了這份證明書，您的居屋單位就可以像私人樓宇一樣，在公開市場上出售予任何人士。
在居屋第二市場（居二市場）出售的資格與對象
另一種出售途徑是透過居屋第二市場，俗稱「居二市場」。在這個市場出售單位，您並不需要繳付補地價。但是，單位只能出售給符合特定資格的人士。這些潛在買家通常是持有有效綠表資格的公屋租戶，或是持有有效白表資格的合資格人士。居二市場的設立目的，是讓有住屋需要的市民，能夠以較低價格購買資助房屋。
如果房委會不批准繼承居屋業權的申請怎麼辦？
若您提交繼承居屋業權的申請，但房委會最終不予批准，這代表您的情況可能不符合其既定政策或條件。常見的原因包括繼承人已經持有其他未補地價的居屋或公屋單位，觸犯了「雙重福利」的限制。房委會的政策旨在確保資助房屋資源的公平分配，因此在審批上會比較嚴謹。
遺產承辦人處理該居屋單位的後續選項（如出售）
如果房委會不批准繼承居屋業權的申請，那麼該單位將不能直接轉名予原申請人。此時，遺產承辦人，無論是遺囑執行人或遺產管理人，都必須處理該居屋單位的後續事宜。最常見的選項就是將該居屋單位出售。單位通常需要在居屋第二市場出售給合資格的買家。出售所得款項，會成為遺產的一部分，並根據遺產的分配原則，在扣除所有債務和費用後，分配給所有合法的受益人。遺產承辦人有責任確保整個出售和分配過程合法合規。