「賣居屋」過程看似複雜，涉及重重限制、繁瑣手續及各類隱藏費用。本篇文章旨在為您提供一份最全面的【居屋放售終極指南】，由解構居屋轉讓限制及出售資格，深入剖析居屋第二市場與公開市場的選擇，詳盡列出由申請到成交的7大關鍵手續，以至全部相關費用及法律風險，助您全面掌握居屋放售的每一個環節，輕鬆順利完成交易。
第一步：了解您的「居屋放售」資格及轉讓限制
朋友您好，進行居屋放售是一件重要事情，第一步就是了解相關的居屋放售限制與資格。這是因為居屋作為受資助房屋，其買賣不像私人住宅般自由，會受到《房屋條例》的嚴格規管。不同年份購買的居屋單位，其居屋放售期與轉讓條件都有分別。了解這些基本規則，可以讓您的居屋放售手續更順利，同時避免日後出現不必要的麻煩。我們現在一起看看這些細節。
按首次轉讓契據年份劃分的居屋放售限制 (2022年及之後)
如果您的居屋單位是從2022年及之後首次轉讓契據簽署的，它的居屋放售限制會比較嚴格。在單位首次轉讓契據日期起計的首五年，業主如果想出售單位，必須在居屋第二市場進行。而且，出售價格不能高於原來購買的價格。等到第六年，以及直至第十五年內，業主才可以繼續在居屋第二市場出售單位，但這時可以自行議定價格。若業主想將單位在公開市場放售，也就是已補地價出售，則必須等到首次轉讓契據日期起計滿十五年後，才可以進行相關居屋放售手續。房委會不會回購您的單位，也不會提名買家。
按首次轉讓契據年份劃分的居屋放售限制 (2019年至2021年)
對於首次轉讓契據日期在2019年至2021年的居屋單位，居屋放售限制如下。在單位首次轉讓契據日期起計的首兩年內，業主若要出售，只能在居屋第二市場進行，並且價格不能高於原來購買的價格。第三年至第十年內，業主仍然需要在居屋第二市場出售單位，但可以自行議定價格。若業主希望在公開市場出售，也就是已補地價出售，則必須等到首次轉讓契據日期起計滿十年後。房委會同樣不會回購單位或提名買家（居屋第二市場除外）。
按首次轉讓契據年份劃分的居屋放售限制 (2018年)
若您的居屋首次轉讓契據日期是在2018年，其居屋放售期有獨特規定。在單位首次轉讓契據日期起計的首兩年內，業主必須向房屋委員會申請將單位售回給房委會。雖然房委會現行政策是不會回購單位，但它會行使《房屋條例》賦予的權力，提名買家。此時，單位將按「原來買價」轉讓予房委會提名的買家。業主需要為此申請出售單位，並繳付行政費用。房委會保留權利，可以由房委會接受轉讓，或者拒絕接受轉讓。
在單位首次轉讓契據日期起計的第三年至第五年內，業主有兩種選擇。第一，可以申請將單位售回房委會，房委會現行政策仍是不回購，但會提名買家。單位將按「房屋署署長評定」的售價（此價格為房署署長評估單位在提出回購申請時的市值，再扣除購入時所享的原始折扣）轉讓予提名買家。業主需要繳付出售單位及評估售價的行政費用。第二，業主也可以無須繳付補價，在居屋第二市場按自行議定價格出售予房委會提名的買家。
五年後，即首次轉讓契據日期起計五年後，業主則可以無須繳付補價，在居屋第二市場按自行議定價格出售予房委會提名的買家。此外，業主也可以在繳付補價後，於公開市場出售單位。此時，房委會不再接受回購申請或提名買家。
按首次轉讓契據年份劃分的居屋放售限制 (2007年至2017年)
如果您的居屋單位首次轉讓契據日期是在2007年至2017年之間，房委會不會接受其回購申請。業主可以隨時選擇向房委會繳付補價後，在公開市場出售、出租，或以其他方式轉讓單位。另外，自首次轉讓契據簽署日期起計的第三年起，業主可以在居屋第二市場轉售予合資格人士，且無須繳付補價。需要留意的是，如果單位仍在五年轉讓限制期內，業主必須在房委會拒絕回購申請後，才可以簽訂買賣協議（包括臨時協議）。
按首次轉讓契據年份劃分的居屋放售限制 (1982年至2006年)
對於首次轉讓契據日期在1982年至2006年的居屋單位，其居屋放售期為自首次轉讓契據簽署日期起計五年。當五年限制期屆滿後，業主有兩種主要選擇。首先，業主可以向房委會繳付補價後，在公開市場自由出售、出租，或者以其他方式轉讓單位。其次，業主也可以在居屋第二市場轉售予合資格人士，而無須繳付補價。這為業主提供了較大的靈活性。
必須了解的《房屋條例》關鍵條款與後果
在進行居屋放售時，除了了解不同年份的居屋放售限制，您也必須清楚《房屋條例》（香港法例第283章）中的關鍵條款。這些條款保障了居屋單位的資助性質，並且防止了非法轉讓行為。明白這些法律規定，可以讓您在處理居屋放售手續時更加謹慎，避免觸犯法律。
第17B條：「非法轉讓」的定義及其無效後果
《房屋條例》第17B條明確規定，任何違反相關買賣協議條款、轉讓契據條款的按揭、抵押、轉讓，或者其他讓與行為，均屬無效。這代表如果您在未符合補地價要求的情況下，將未補地價的居屋單位非法轉讓或抵押，這些行為在法律上是沒有效力的。因此，所有非法轉讓行為所產生的法律文件或協議，都將被視為無效。
第27A條：作出非法讓與的刑事責任
除了上述的無效後果，《房屋條例》第27A條也規定，任何作出非法讓與者，即屬犯罪。這意味著如果有人故意違反條例進行非法轉讓，除了該轉讓行為無效之外，相關人士也將面臨刑事處罰。這是一個嚴重的後果，所以業主在考慮居屋放售事宜時，必須嚴格遵守所有規定，確保居屋放售手續的合法性。
兩大「居屋放售」途徑全解析：第二市場 vs 公開市場
當您考慮居屋放售時，必須清楚了解市場上有兩大主要途徑。這兩種方式各有不同，其居屋放售限制、潛在買家資格以及需要辦理的居屋放售手續也大相逕庭。明白這些區別，才能助您作出最明智的居屋放售決定。
途徑一：居屋第二市場 (未補地價)
什麼是居屋第二市場？
居屋第二市場是一個特別為資助房屋而設的市場。在這個市場內，業主放售居屋單位時，無需預先向香港房屋委員會（房委會）繳付地價。這表示單位仍然保留其資助房屋的性質。
優點：無需預繳大額補價，加快放售流程
此途徑的最大優點，是業主出售單位時無需預先支付一筆大額的補價款項。因此，整體居屋放售流程可以相對加快，省卻了處理補地價所需的程序及時間。
限制：買家資格受限 (只限綠表及白居二買家)
居屋第二市場的買家資格受到嚴格限制。只有符合特定資格的買家才可以購入這些單位，例如現時的公共租住房屋（公屋）住戶（即綠表買家），以及透過「白居二」計劃成功申請並獲發「購買資格證明書」的白表買家。
定價方式：業主與合資格買家自行議價
在居屋第二市場，單位定價由業主與符合資格的買家自行商議決定。房委會通常不會干預議價過程。
途徑二：公開市場 (已補地價)
什麼是公開市場？
公開市場，又稱自由市場，指單位在完成補地價程序後，可以在一般私人住宅市場上自由買賣。此時，單位已經解除其資助性質，變為如同私人屋苑一樣的物業。
優點：買家背景無限制，潛在售價更高
選擇在公開市場放售，優點是買家背景不受任何資格限制。這擴大了潛在買家的範圍，通常可以吸引更多有意置業的人士。買家人數增多，單位潛在售價可能更高，因為市場競爭會更激烈。
限制：必須先向房委會繳付補價
要在公開市場出售居屋，主要限制是業主必須預先向房委會繳付補價。這是解除單位轉讓限制，並將其轉化為私人性質物業的關鍵一步。此程序是居屋放售手續中一個重要環節。
深入解析：補地價 (Premium) 機制與計算方法
補地價是業主向房委會繳還政府當年提供資助金額的程序。居屋單位在首次出售時，價格會低於市值，因為政府已提供土地折扣。補地價的計算方法是「補價 = 單位在轉讓時的市值 X（原購入時單位折扣率／單位在購入時的十足市值）」。簡而言之，補價是根據單位現時的市場價值，按比例退還當年的折扣。
申請評估補價的程序與所需時間
業主需要向房委會提交申請，要求評估居屋單位的補價。房委會會派員上門進行估價，並發出「評估補價通知書」。這個過程通常需要約一個月時間。評估結果發出後，估價通常有約兩個月的有效期。業主必須在買賣協議訂立日期起計二十八天內，向房委會繳付補價。這是辦理居屋放售手續中的重要一環。
居屋放售成本預算：賣方開支全覽及時間預測
各位朋友，當您考慮進行居屋放售時，除了定價，預算相關開支以及預計所需時間同樣重要。全面了解這些環節，可以讓整個居屋放售手續更順暢。以下為大家詳細拆解賣方需要承擔的各項費用，以及整個銷售過程的預計時間，幫助您做好充分準備。
賣方必須承擔的費用清單
出售居屋單位涉及多項開支，作為賣方，您需要清楚哪些項目是必須承擔的。這些費用直接影響最終的收益，預先計算有助制定合理的賣價。
地產代理佣金 (通常為樓價1%)
委託地產代理協助居屋放售是常見做法。地產代理會負責物色買家、安排睇樓、協商價格以及處理大部分的文書工作。成功促成交易後，賣方一般需要按樓價支付百分之一的佣金。此為市場慣例，並且是尋找潛在買家的重要開支。
律師費及相關雜費
出售物業必須透過律師處理法律文件。律師會負責草擬買賣合約、審閱契據，以及確保整個交易符合法規。律師費用會因律師樓而異，通常數千元至萬元不等。此外，律師在處理文件時或會產生一些雜費，例如查冊費、影印費以及交通費等，這些費用會實報實銷。
申請「可供出售證明書」費用
若您打算將居屋單位在居屋第二市場放售，便必須向房屋委員會或房屋協會申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。申請此證明書需要支付一筆行政費用。此證明書是證明業主合資格在特定市場出售居屋的重要文件，是居屋放售手續中的關鍵一環。
補地價款項 (只適用於公開市場出售)
若您選擇將居屋單位在公開市場出售，便需要向政府補回地價。補地價款項通常是一筆較大的開支，金額按單位首次出售時所獲折扣率與現時市值計算。不過，如果居屋單位是出售予合資格的綠表或白居二買家，即在居屋第二市場放售，則毋須支付這筆費用。
贖回現有按揭的罰息 (如適用)
若您的居屋單位尚有按揭貸款，並且在按揭合約鎖定期間內出售單位，您便可能需要向銀行支付提前贖回按揭的罰息。這項費用會因您的按揭條款而異，因此在居屋放售前，建議先向您的銀行查詢相關條款。
買方主要開支一覽 (賣方需知)
雖然這些費用由買方承擔，但作為賣方，了解買家的主要開支對您的居屋放售過程亦有幫助。這有助您理解買家的預算壓力，並在議價時作出更合理的判斷。
印花稅 (從價印花稅)
買方購買任何物業，都需要向政府繳付印花稅，即從價印花稅。稅款金額會根據樓價而定，樓價越高，稅款越多。這是買家最大筆的交易開支之一。
申請「購買資格證明書」及「提名信」費用
居屋第二市場的買家需要向房屋委員會或房屋協會申請「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），證明其符合購買未補地價居屋的資格。成功物色單位並簽署臨時買賣合約後，買方律師還需代為申請「提名信」。這兩項申請均需支付費用。
律師費及契據註冊費
買方同樣需要聘請律師處理買賣合約，以及將單位業權轉移至其名下。買方的律師費用與賣方相若。同時，買方需要支付將樓契在土地註冊處註冊的費用，確保業權的合法登記。
預計「居屋放售」所需總時間
完成居屋放售手續所需的時間長短，會受多個因素影響，包括市場狀況、文件審批速度以及買賣雙方的配合程度。以下將流程分為不同階段，並提供大致的時間預估。
準備及申請文件階段
這個階段主要涉及賣方準備所需文件，以及申請「可供出售證明書」。申請准賣證通常需要約兩至四個星期才能批核。此外，您亦需要整理單位相關證明文件。
尋找買家及議價階段
這個階段的時間可謂最難預測。市場交投氣氛、您的定價策略以及單位狀況，均會影響尋找買家所需的時間。若市場暢旺，定價合理，可能數星期內便能找到合適買家。相反，若市場淡靜或定價過高，可能需要數月甚至更長時間。
法律及成交程序階段
一旦找到買家並簽署臨時買賣合約，接下來便是法律程序。這包括買方申請「提名信」、簽訂正式買賣合約，以及最終的物業成交。申請提名信通常需要約五個工作天，而由簽署臨時買賣合約至正式成交，一般需時兩至三個月。這段時間包含買方辦理按揭申請，以及律師處理所有法律文件。
提升「居屋放售」成功率的實用策略
要順利完成居屋放售，除了了解居屋放售限制與居屋放售期的相關規定，更需要一些實用策略。這是因為市場競爭激烈，加上居屋放售手續較為繁複，如果業主能夠掌握一些竅門，便能大大提升物業的吸引力，最終促成理想的交易。以下會分享一些實用策略，幫助業主在市場上脫穎而出。
如何在網上平台有效放盤
現今社會科技發達，透過網上平台放盤是接觸廣大買家的有效方法。一個好的網上展示，可以讓您的居屋單位在眾多放盤中脫穎而出，並且吸引更多潛在買家注意。
拍攝高質素相片與影片 (VR) 的重要性
買家在網上搜尋物業時，最先接觸到的是樓盤的相片與影片。因此，為單位拍攝高質素的相片十分重要。請確保相片清晰、光線充足，以及充分展示單位的不同區域，例如客廳、睡房、廚房與浴室。您可以考慮聘請專業攝影師，因為他們的技術可以讓單位看起來更寬敞、更明亮。此外，虛擬實境（VR）影片已成為新的趨勢，透過VR影片，買家可以足不出戶便身臨其境地瀏覽單位，這可以節省買賣雙方的時間，並且給買家留下深刻印象。
撰寫能突顯優點的樓盤描述
樓盤描述是吸引買家的關鍵部分，好的文字可以彌補相片的不足，並且突出單位未能從視覺上展示的優點。請您在描述中強調單位的獨特賣點，例如交通便利、周邊設施齊全、屋苑管理良好等。您也應具體說明單位內部設計特色，例如實用間隔、高樓底設計或精美裝修。文字內容必須真誠並具吸引力，這樣買家可以想像在單位內居住的生活情景。
如何篩選可靠的誠意買家
成功居屋放售不僅要找到買家，更要找到「誠意買家」。透過有效篩選，您可以省卻不必要的時間，並且確保交易過程更加順暢。
檢查「准買證」有效期以評估緊迫性
在居屋第二市場，買家必須持有有效的「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），這是進行居屋交易的先決條件。您應仔細檢查買家的准買證有效期，因為准買證有效期為十二個月。如果買家的准買證即將到期，這通常代表他們有較強的購買意願與緊迫性，並且會更積極地推進交易，這樣可以加快您的居屋放售手續。
從議價態度及準備判斷買家誠意
買家的議價態度，可以反映其購買誠意。一個有誠意的買家，通常會表現出認真與務實的態度，例如他們會準備充足的財務資料，並且對物業的狀況有深入了解。如果買家過於輕率地大幅議價，或者對於單位細節漠不關心，這可能表示其誠意不足，或者他們只是隨意看看。所以您可以留意買家的準備程度與溝通方式。
善用單位獨有賣點
每個居屋單位都有其獨特之處，善用這些優點，可以大大增加單位的吸引力。將這些賣點突出展示，可以幫助您吸引到最合適的目標買家。
強調校網優勢 (列明小學及中學校網編號)
對於有學齡子女的家庭，校網是他們選擇居所的重要考慮因素。如果您的居屋位於名校網內，請務必在樓盤描述中強調這一點，並且清楚列明所屬的小學以及中學校網編號。例如，您可以寫「本單位坐落於名牌41校網，涵蓋九龍塘以及部分何文田地區」，這會直接吸引到重視教育的家庭。
突顯景觀、座向、間隔或裝修的優點
居屋單位如果具備優質景觀，例如無遮擋海景、翠綠山景或開揚市景，這會是很大的賣點。您應在描述中重點強調這些視覺優勢。同時，單位座向的舒適性，例如冬暖夏涼的理想座向，也可以特別說明。如果單位間隔實用，沒有太多鑽石角，或者已經有精美裝修，這些都是能夠吸引買家的亮點，因為這可以為新業主節省額外的裝修成本與時間。
清晰標示「已補/未補地價」狀態以吸引目標買家
居屋的「已補地價」或「未補地價」狀態，直接關係到潛在買家的資格。您必須在放盤時清晰標示單位的補地價狀態。如果您的單位是「未補地價」，它只可以售予綠表或白居二買家。如果單位是「已補地價」，則可以售予任何人士，這樣可以擴大潛在買家的範圍。明確標示這項資訊，可以讓目標買家快速判斷單位是否符合其購買資格，並且避免不必要的查詢，這樣可以提升居屋放售手續的效率。