許多居屋業主考慮將單位轉名予子女，作為財富傳承或協助其安居的途徑。然而，相較於私人住宅，未補地價居屋的業權轉讓涉及更嚴謹的房屋條例限制，當中潛藏「首置身份」喪失等陷阱，絕非單純簽署文件般簡單。
本【居屋轉名給子女全攻略】將深入剖析房委會認可的8大特殊轉名情況、詳細解構5步申請程序，並提供印花稅及按揭的計算與注意事項。文章旨在助您全面理解居屋轉名涉及的法律基礎、財務影響及對子女未來置業的深遠影響，避開潛在風險，作出最明智的決策。
居屋轉名給子女的核心原則與限制
很多家長都希望將居屋轉名給子女，讓他們有安身之所，這份心意十分理解。但是，居屋轉名給子女的過程，與私人樓宇買賣有很大不同，涉及一些核心原則與嚴格限制，值得大家仔細了解。
釐清法律基礎：為何居屋轉名程序遠比私樓複雜？
首先，我們要明白為何居屋轉名程序會遠比私人樓宇複雜。這背後有明確的法律基礎與政策考量。
根據《房屋條例》（第283章）的嚴格規管
香港的資助出售房屋，包括居者有其屋計劃（居屋）下的單位，都受到《房屋條例》（第283章）的嚴格規管。這條例是處理這類房屋業權轉讓的主要法律依據，它設定了許多限制，保障公共房屋資源不被濫用。
資助房屋的福利性質 vs 私人樓宇的商品屬性
私人樓宇屬商品，業主買賣自由，交易程序相對簡單。然而，資助房屋則帶有濃厚社會福利性質，旨在幫助市民置業安居。政府為此類房屋提供了地價折扣與按揭擔保，這些福利意味著其轉讓不能完全自由，須受政府監管，確保福利不會被轉化為私利。
未補地價是關鍵：不可涉及金錢代價的「送贈」原則
接下來，我們談談「未補地價」這個關鍵概念。大多數居屋在首次出售時，都是未補地價的單位。這類單位在業權轉讓時，有一個非常重要的原則：不可涉及金錢代價，必須以「送贈」形式處理。
解釋「無償轉讓」，禁止任何形式的買賣獲利
「送贈」意思就是「無償轉讓」，即業權轉移過程不能涉及任何金錢或對價。簡單來說，這不是一筆買賣，受讓人不能向出讓人支付任何款項。這種規定旨在杜絕透過轉讓資助房屋來獲利的情況，因為單位本身已享政府資助。若果涉及居屋轉名給子女印花稅的問題，這點尤其重要，因為「送贈」本身通常不涉及印花稅。
破產個案作為唯一的金錢代價例外情況
不過，凡事總有例外。在未補地價的居屋轉讓個案中，破產情況是唯一可以涉及金錢代價的例外。當業主宣告破產時，其資產會由破產管理官接管。此時，破產管理官可能需要出售該單位以償還債務，過程或涉及金錢交易，這需要獲得房屋署的特別批准。
承讓人身份限制：新業主必須是已登記家庭成員
最後，談到承讓人（即新業主）的身份。無論是父母轉名給子女居屋，或是其他形式的居屋轉名子女情況，新的業主必須是已登記的家庭成員，這是核心要求。
「已登記家庭成員」的官方定義與權利
「已登記家庭成員」是指在房屋署資助出售單位戶籍中，正式登記並獲房屋署認可的家庭成員。這些成員對該單位享有居住權，並且在特定情況下，有權利成為業權的承讓人。
「非已登記家庭成員」的定義與繼承業權的特殊情況
「非已登記家庭成員」是指未在戶籍中登記，因此一般情況下無權在單位居住的人士。然而，當居屋業主不幸去世時，即使子女之前未有登記為該單位的家庭成員，他們仍可以在無需入息審查的情況下，申請繼承居屋業權。這是一個特殊的繼承安排。
強調承讓人必須在單位內居住的規定
除了身份限制，承讓人還有一個重要要求：他們必須在該單位內居住。這個規定進一步確保了資助房屋用於自住目的，避免單位被用作投資或其他非居住用途。
父母轉名給子女居屋決策前評估：超越手續，聚焦子女長遠未來
許多父母可能都曾思考，可否將居屋轉名給子女，作為一份珍貴的禮物，為子女未來的居住安排鋪路。這是一個牽涉深遠的決定，不只關乎居屋轉名給子女的手續，更重要的是需要聚焦子女長遠的未來發展。父母轉名給子女居屋，確實能為家庭帶來便利，但是亦可能伴隨潛在的風險，以及限制子女日後的生活選擇。因此，我們在做出這項重大決策之前，務必仔細評估各種利弊，並且考慮全面。
父母轉名給子女居屋的利弊全面分析：為子女鋪路，還是限制其未來發展？
當我們談論父母轉名給子女居屋這個議題時，它就像一枚硬幣的兩面，既有吸引人的優點，也有不能忽視的潛在弊端。我們需要清楚了解兩方面的情況，才能做出最明智的選擇。
優點：提前鎖定資產、保障居住權、簡化未來遺產安排
首先，我們看看父母轉名給子女居屋的幾個顯著優點。第一個優點是「提前鎖定資產」。將居屋轉名給子女，可以確保這份寶貴的資產在家庭內部流轉，防止物業因未來可能發生的變故而流失。第二個優點是「保障居住權」。當子女擁有居屋業權，他們便擁有了穩定的居所。這對於子女的未來生活，提供了一份重要的保障，讓他們無後顧之憂。第三個優點是「簡化未來遺產安排」。透過生前轉名，可以避免日後複雜的遺產承辦程序。當業權直接轉移給子女，這可以減少法律文件和程序，使財產傳承過程更加順暢。
潛在弊端：永久喪失首置身份、未來置業稅務負擔大增、按揭申請受限、影響其他資助房屋申請資格
然而，父母轉名給子女居屋同時存在一些潛在弊端，我們必須深入了解這些問題。最關鍵的一點是「永久喪失首置身份」。一旦子女擁有居屋業權，即使他們只持有部分業權，他們也會永久失去「首次置業」的身份。這個身份對於他們日後在私人市場購買物業有極大影響。因為失去首置身份，他們的「未來置業稅務負擔大增」。當他們將來購買私人樓宇時，就不能享受首次置業者的印花稅優惠，而是必須按照較高的第二標準稅率繳納印花稅，這將大幅增加他們的置業成本。
此外，「按揭申請受限」也是一大考慮因素。對於未補地價的居屋，雖然房屋委員會提供擔保，新業主可以申請按揭，但是相關的按揭安排會有嚴格限制。例如，他們不可以從物業中套取現金，也不可以延長按揭還款期，更不能進行翻按。如果子女將來有資金周轉的需要，這方面的限制將會帶來不便。最後，子女擁有居屋業權也可能「影響其他資助房屋申請資格」。如果子女未來想申請其他政府資助的房屋計劃，例如公屋、綠置居或白居二等，他們可能因為已經擁有居屋業權而失去申請資格。
給家長的貼士：在決定轉名前，請先思考這五個關鍵問題
綜合以上分析，將居屋轉名給子女是一個需要慎重考慮的決定。為了確保這個決定能夠符合子女的長遠利益，並且避免日後可能出現的後悔，給家長一些貼士：在決定轉名之前，請先思考以下五個關鍵問題。
1. 子女的未來置業藍圖是甚麼？（私樓 vs 資助房屋）
首先，請您與子女好好溝通，了解他們的未來置業藍圖。他們將來是傾向於在私人市場購買物業，還是希望繼續申請政府資助的房屋？如果他們有購買私樓的打算，那麼失去「首次置業」身份的影響會非常大，因為這會直接增加他們將來的印花稅支出。如果他們仍然希望申請其他資助房屋，擁有居屋業權可能會令他們失去申請資格，這是一個重要的考量。
2. 子女的長遠職業及入息規劃如何？
其次，請您評估子女的長遠職業發展和入息規劃。他們目前或將來是否有穩定的收入，足以應付物業相關的開支，例如管理費、差餉，以及未來可能需要的維修費用？雖然居屋轉名給子女後不一定需要即時供樓，但是擁有一份物業會帶來相應的責任和開支。如果子女的收入不穩定，這份「禮物」反而可能成為他們的負擔。
3. 是否有其他更佳的財富傳承選項？（例如遺產規劃）
第三，請您思考，除了直接將居屋轉名給子女，是否還有其他更佳的財富傳承選項。例如，透過遺產規劃，例如設立遺囑或者信託，也可以達到財富傳承的目的。這些方法可能會提供更大的靈活性，並且在稅務或法律層面有不同的考量。您可以諮詢專業人士，了解各種方案的利弊。
4. 家庭成員之間是否已就轉名達成共識？
第四，家庭和諧是關鍵。請您確保所有相關的家庭成員，尤其是配偶和子女本人，對於將居屋轉名給子女這項決定，已經達成共識。這是一個影響整個家庭的重大決定，充分的溝通和互相理解，可以避免日後因為意見不合而產生不必要的磨擦或糾紛。
5. 子女的婚姻狀況會對業權帶來甚麼影響？
最後，請您考慮子女的婚姻狀況，以及這對業權可能帶來的影響。如果子女已婚或計劃結婚，他們將來萬一出現婚姻變故，例如離婚或分居，居屋的業權歸屬可能會變得複雜。物業很可能會被視為婚姻資產的一部分，可能會引發爭議。因此，在轉名前，建議將潛在的婚姻風險納入考量。
財務影響深度剖析：居屋轉名給子女的印花稅與按揭安排
居屋轉名給子女，這是一個許多父母都可能考慮的重要決定。進行這個程序，除了要了解繁瑣的申請步驟，更必須深入探討背後的財務影響。當父母轉名給子女居屋業權時，印花稅與按揭安排是兩大關鍵。它們直接影響家庭的財政規劃，因此務必仔細審視。
印花稅：未補地價「送贈」與已補地價轉讓的天壤之別
居屋轉名給子女，印花稅的計算方式，會因為居屋是否已補地價而有顯著分別。事實上，未補地價居屋的「送贈」與已補地價居屋的轉讓，在印花稅處理上可謂天壤之別。了解箇中差異，能幫助大家清楚規劃。
未補地價居屋轉名給子女：為何能豁免從價印花稅？
許多父母考慮居屋轉名給子女時，最關心的是印花稅負擔。若居屋尚未補地價，並且獲得房屋署或房屋協會的批准，以「送贈」形式將業權轉讓予子女，這個過程可以豁免從價印花稅。主要原因在於，資助房屋的業權轉讓，在未補地價的情況下，必須是不涉及任何金錢代價的「送贈」行為。這個安排旨在確保資助房屋的福利性質，限制其在公開市場的商業交易。由於這不是一宗買賣，印花稅條例中從價印花稅的相關規定便不適用。
已補地價居屋轉讓：印花稅按第二標準稅率計算方法（附例子）
如果居屋已經補地價，情況便完全不同。這類居屋轉名給子女的過程，法律上會視作一般私人樓宇轉讓處理。這時，便需要繳付印花稅，印花稅會按「第二標準稅率」計算。這個稅率適用於近親轉讓，包括父母轉名給子女居屋的情況。
舉例來說，假設一個已補地價的居屋單位估值為港幣600萬元，父親希望將其一半業權（即港幣300萬元）轉讓給子女。根據現時的第二標準稅率，港幣300萬元物業轉讓需繳付的印花稅是港幣45,000元。這個計算方法清楚顯示了已補地價居屋轉名給子女印花稅的實際負擔。
按揭安排：子女承接業權後的注意事項
居屋轉名給子女的財務考量，除了印花稅，按揭安排同樣不容忽視。當子女承接居屋業權後，他們在按揭方面會面對一些獨特的限制和注意事項，這些都可能影響他們日後的財務靈活性。
「送贈契」與政府擔保：為何未補地價居屋按揭申請依然可行？
一般而言，私人樓宇若以「送贈契」形式轉讓，銀行對其按揭申請通常會較為審慎，甚至可能在轉讓後數年內難以獲批按揭。然而，未補地價居屋轉名給子女的情況則有所不同。儘管這類轉讓也是以「送贈」方式進行，但由於居屋在未補地價期間擁有政府擔保，這個擔保大幅降低了銀行的潛在壞賬風險。因為政府會為業主的按揭貸款提供擔保，所以銀行通常仍然願意批出按揭貸款。這是未補地價居屋按揭申請與私人樓宇「送贈契」按揭之間，一個非常重要的差異點。
新業主按揭三大限制：不可套現、不可延長還款期、不可翻按
即使未補地價居屋按揭申請可行，但子女作為居屋轉名子女的新業主，其按揭安排仍會面對三大主要限制。這些限制旨在確保資助房屋的自住性質，避免業主利用其進行投機活動：
首先，新業主不可套現。這表示即使樓價上升，子女也不能透過加按或其他方式，從物業中提取現金。這與私人樓宇業主可隨時套現不同。
其次，新業主不可延長還款期。按揭貸款的還款期，通常會沿用原有業主的剩餘還款年期。子女不能自行向銀行申請延長供款年期，這可能影響每月的供款壓力。
第三，新業主不可翻按。如果物業在轉名時已經沒有按揭（俗稱「現契」），子女亦不能將其重新按揭以獲取新的貸款。這代表這層居屋不能被用作獲取資金，用於其他投資或置業用途。這些限制反映了政府對資助房屋的持續規管。
若子女供款能力不足，銀行或要求加入擔保人
在居屋轉名給子女後，銀行審批按揭時，會全面評估新業主，即子女的供款能力。如果子女的入息不足以通過銀行的壓力測試，或者銀行認為其供款能力偏弱，銀行有可能會要求加入擔保人。擔保人通常是子女的父母或其他直系親屬，他們需要證明有足夠的收入來承擔按揭供款的責任。這會增加父母或其他家庭成員的潛在財務負擔，所以在決定父母轉名給子女居屋時，必須仔細考慮子女的未來收入與供款能力。