置業是許多香港人的夢想，而樓宇按揭（樓按）更是實現夢想的關鍵一步。然而，樓按市場瞬息萬變，政策繁複，如何借盡最高樓按成數、鎖定最優惠利率、評估物業估價，甚至透過轉按有效慳息，都成為準業主及現有業主關心的議題。這本【2025樓按天書】將為您提供最全面的指引，由AI按揭顧問為您深入淺出地解構樓按基礎知識，並引導您掌握AI智能計算機應用、剖析影響樓按成數的關鍵因素、探索不同物業種類的按揭策略，以及靈活運用轉按和加按方案。我們旨在助您全面理解樓按運作，精明部署，作出最符合您財務狀況和置業目標的按揭決策，輕鬆應對未來挑戰。
樓按基礎：由AI按揭顧問為您解構
朋友您好，置業是人生大事。樓按，亦即樓宇按揭，是幫助很多人實現置業夢想的關鍵。今天，就讓AI按揭顧問為您解構樓按的基本概念。
甚麼是樓宇按揭（樓按）？
樓按的基本定義與運作模式
樓宇按揭，簡稱樓按，是銀行或金融機構提供給您用來購買物業的貸款。物業是貸款的抵押品。簡單來說，您向銀行借錢買樓，銀行持有物業的抵押權。您需要每月還款給銀行，還款通常包含本金和樓按利息。若您未能按時還款，銀行有權收回抵押物業。
核心概念拆解：本金、樓按利息、年期與樓按成數（LTV）
樓按貸款金額，稱為本金。這是您向銀行借取的實際物業價格部分。您需要向銀行支付使用本金的費用，這筆費用就是樓按利息。樓按利率直接影響您每月供款金額。貸款的還款期數，稱為按揭年期。年期一般最長為三十年，長年期可以降低每月供款額，但會增加總樓按利息支出。樓按成數是指貸款金額佔物業樓價的比例。例如，物業樓按估價一千萬港元，借款七百萬港元，樓按成數就是七成。銀行會根據物業樓按估價及您的財務狀況批核樓按成數。這四個概念是理解樓按的基礎。
香港主流樓按計劃（P按 vs H按）全面比較
P按（最優惠樓按利率按揭）的特點與適用情況
在香港，最普遍的樓按計劃是P按。P按是指以銀行提供的最優惠樓按利率（P）為基礎，然後減去一個特定的百分比來計算按揭利率。P按的利率由個別銀行自行決定。利率變動取決於銀行政策，它通常較為穩定，但仍會隨市場變化。P按適合風險承受能力較低，以及對每月供款預算較謹慎的朋友。它提供較高的預算穩定性。
H按（銀行同業拆息按揭）的特點與風險（浮動樓按利率及鎖息上限的重要性）
另一種常見的樓按計劃是H按，它是銀行同業拆息按揭。H按的樓按利率以銀行同業拆息（HIBOR）為基礎，加上一個特定百分比來計算。H按的利率會每日浮動，所以每月供款金額也可能不同。H按在拆息較低時，可享受較低的樓按利息，有機會比P按更划算。H按設有鎖息上限，這個上限確保了就算HIBOR大幅上升，您的按揭利率也不會超過預設的最高水平。這個鎖息上限通常會參考P按利率而定，所以鎖息上限對H按用家來說很重要，它提供了風險保障。H按適合追求低息，並願意承受一定浮動風險的朋友。
定息按揭：固定樓按利率的優點、缺點及市場選擇
除了P按和H按，香港市場還有定息按揭。定息按揭的樓按利率在整個或部分還款期內保持不變。定息按揭最大的優點是供款穩定。您每月供款金額不會因市場利率波動而改變。這有助於您精準規劃家庭預算。缺點是若市場樓按利率下跌，定息按揭借款人可能無法享受較低樓按利息。市場選擇相對較少，年期也通常較短。定息按揭適合喜歡穩定，不想受市場變化影響供款的朋友。
認識香港按揭證券公司（HKMC）與按揭保險計劃
按揭保險的角色：如何實現高樓按成數貸款
香港按揭證券公司，簡稱HKMC，是香港政府全資擁有的公司。它成立的目的是推動本港按揭市場發展。HKMC旗下有按揭保險計劃，這是一項非常重要的計劃。按揭保險的出現，讓銀行能夠提供比以往更高的樓按成數貸款，減輕置業人士的首期負擔。一般而言，銀行最高只能提供物業價值六至七成的樓按貸款。若您希望借取更高樓按成數，例如八成或九成按揭，您需要申請按揭保險。按揭保險的作用是保障銀行，若借款人未能還款，保險公司會賠償銀行的損失。因此，銀行便願意批出更高樓按成數。置業人士需要支付一筆按揭保險保費，金額視乎貸款成數和年期而定。按揭保險是許多首次置業朋友的重要工具，幫助他們以較少首期實現上車夢想。
核心樓按工具：AI智能預測與精準計算
當您考慮置業時，樓宇按揭必然是重要一環。要令按揭過程更輕鬆，並且做出最明智的決定，善用智能工具顯得格外重要。這些工具能夠幫助您精準計算，更可以預測未來情境。
AI智能樓按計算機：不只計算，更能預測
傳統的樓按計算機只能提供基本數據，但是智能樓按計算機卻有更強大的功能。它結合人工智能技術，可以為您預測未來。
輸入參數：物業價格、貸款額、按揭年期、樓按利率
這個計算機使用簡單，您只需要輸入一些基本參數。首先是物業價格，這是您心儀物業的成交價。其次是您的預計貸款額，這是您打算向銀行借貸的金額。接著，您要設定按揭年期，以及您預期的樓按利率。
即時輸出：每月供款、總樓按利息支出、還款明細表（本金vs利息）
系統接收您的輸入後，會立刻為您輸出重要數據。您會看到每月供款的詳細數字，以及整個貸款期內的總樓按利息支出。另外，它會生成一份清晰的還款明細表，清楚列出每期供款中本金與利息的分配情況。
AI壓力測試模擬：評估樓按利率上升2%或3%後，您的供款佔入息比率（DSR）變化，確保您的樓按計劃穩健
智能樓按計算機具備AI壓力測試模擬功能。這項功能特別有用，因為它可以模擬樓按利率上升2%或3%後的情況。系統會即時評估您的每月供款，以及供款佔入息比率（DSR）如何變化。這個模擬可以幫助您確保您的樓按計劃穩健，並且具備足夠的抗風險能力。
AI未來情境分析器：規劃您的樓按未來
除了當前的計算，您也需要為樓按的未來做好規劃。AI未來情境分析器就是為此而設計的工具。它能夠幫助您洞察潛在的變化，讓您做出更長遠的決策。
模擬樓價波動對樓按估價及物業淨值的影響
這個分析器可以模擬市場上樓價波動對您物業樓按估價的影響。同時，它會計算這些波動對您的物業淨值的潛在改變。這使您能夠評估資產的風險。
比較不同加息週期下樓按利率變動對還款壓力的影響
分析器也可以比較不同加息週期下樓按利率的變動。它會顯示這些變動對您的還款壓力有甚麼影響。您可以預先了解不同市場環境下，您的財務負擔會如何變化。
預測不同樓按方案的長遠成本效益
更進一步，這個工具可以預測不同樓按方案的長遠成本效益。您可以對比多個方案，並且選擇最符合您財務目標的計劃。這幫助您做出最經濟的選擇。
轉按慳息樓按計算機：精明理財工具
如果您已經擁有按揭，那麼轉按慳息樓按計算機就是您精明理財的好幫手。這個工具專門為現有業主設計，幫助他們尋找更划算的選擇。
評估轉按的潛在樓按利息節省
這個計算機可以幫助您評估轉按後潛在的樓按利息節省。您只需要輸入現有按揭的資料，以及新按揭的可能條件。系統會即時為您分析，並且找出最有吸引力的轉按方案。
計算現金回贈與律師費、罰息期等成本的淨收益
除了利息節省，它也會全面計算轉按過程中的所有費用。這包括現金回贈、律師費以及罰息期等成本。最終，它會為您呈現轉按的淨收益，讓您清晰了解實際得益。
負擔能力及最高貸款額評估
在申請樓宇按揭前，了解自己的負擔能力以及最高可借貸款額至關重要。這項評估工具能夠為您提供清晰的指引。
根據您的入息、現有債務，計算最高可負擔樓價及樓按成數
這個工具會根據您的每月入息以及現有債務情況，精準計算您最高可負擔的樓價。同時，它會告訴您，在這些條件下，您可以申請的最高樓按成數是多少。這是置業規劃的第一步。
分析不同因素（如擔保人、非固定收入）對您樓按貸款額的影響
此外，這個工具還可以深入分析不同因素對您樓按貸款額的影響。例如，如果您有擔保人，或者您的收入屬於非固定類別，這些情況都會影響最終的樓按貸款額審批額度。了解這些細節，可以幫助您更準確地規劃。
樓按申請流程與實用錦囊
想在香港置業安居，樓按是不可或缺的一步。成功取得合適的樓按，可以幫助我們輕鬆實現置業目標。以下，我們將為您詳細拆解樓宇按揭的申請流程，並分享一些實用的錦囊，讓您在置業路上更有信心。
申請樓按的完整步驟（由零開始）
申請樓宇按揭可能看起來複雜，但是只要按部就班，過程就會變得簡單。以下是申請樓按的完整步驟，由預備到提取貸款，一步步為您說明。
步驟一：預先評估與準備（文件清單：身份證明、入息證明、住址證明）
在申請樓按之前，第一步是仔細預先評估自己的財務狀況。這包括了解自己的收入穩定性、現有債務以及預計可以承擔的每月供款。同時，收集齊備所需文件非常重要，例如身份證明文件、過去三至六個月的入息證明（如糧單、稅單、銀行月結單等），以及有效的住址證明。這些文件能幫助銀行初步評估您的還款能力，以及可以獲批的樓按成數。提前準備這些資料，讓申請過程更順暢。
步驟二：物業樓按估價與選擇銀行
選定心儀物業之後，下一步是為物業進行樓按估價。各大銀行都會提供免費的物業估價服務，您可以透過銀行的網頁或手機應用程式進行查詢，了解物業的最新估值。這個估價會直接影響您可以申請的樓按成數。同時，您應該開始比較不同銀行的樓按利率、現金回贈及其他優惠條款。每間銀行提供的樓按利率和條件不同，仔細比較可以幫助您找到最適合自己的樓按計劃。我們建議您使用樓按計算機，比較不同利率和年期下的每月供款和總樓按利息支出。
步驟三：遞交申請與銀行審批
當您選定銀行後，就可以正式遞交樓按申請。您需要填寫詳細的申請表格，同時附上所有準備好的文件。銀行收到申請後，會進行嚴謹的審批程序，這包括查閱您的個人信貸報告，評估您的還款能力，以及核實您提交的各項資料。銀行會根據您的入息、信貸記錄、物業估價及最新政策，決定是否批出樓按，以及最終的樓按利率和樓按成數。審批時間可能需要數天至數星期，期間銀行可能會要求您提供額外資料。
步驟四：簽署貸款文件與提取貸款
樓按申請獲批後，銀行會向您發出貸款批核信，列明所有貸款條款。您需要與律師會面，詳細審閱及簽署所有貸款相關的法律文件。這些文件包括按揭契、貸款協議等，確保您完全明白貸款的權利與義務。律師會協助您完成簽約及處理所有法律程序，包括向土地註冊處登記按揭契。所有程序完成後，銀行會按約定時間將貸款金額，即樓按貸款，直接發放給物業賣方或其代表律師，完成交易。
AI智能方案推薦：如何選擇最適合您的樓按計劃？
面對市場上眾多樓按選擇，要找出最適合自己的計劃可能需要一些時間。現在，智能科技可以幫助我們簡化這個過程，做出更明智的決定。
綜合比較各大銀行最新樓按利率優惠（利率、現金回贈、其他獎賞）
選擇樓按計劃時，單看樓按利率並不足夠。您應該綜合比較各大銀行的最新優惠。除了樓按利率外，同時要留意銀行提供的現金回贈、罰息期、以及其他額外獎賞，例如信用卡積分或存款優惠。有些銀行會推出特別的樓按計劃，提供具吸引力的總體回報。使用樓按計算機，輸入不同的樓按利率和現金回贈金額，即可比較各方案的每月供款和實質的樓按利息成本，找出性價比最高的選擇。
根據您的個人背景與風險偏好，AI推薦最優方案
現在有一些智能平台運用AI技術，根據您的個人背景和風險偏好，推薦最合適的樓按方案。您只需輸入您的收入狀況、現有債務、希望借貸的樓按成數及對樓按利率變動的承受能力，AI系統就會分析各大銀行的產品，為您篩選出最匹配的樓按計劃。這種智能推薦，可以有效節省您自行比較的寶貴時間，並提供個性化的建議，讓您安心選擇。
第三方按揭轉介的角色與注意事項（為何不應向中介付費）
第三方按揭轉介公司可以幫助您比較不同銀行的樓按產品，並提供專業建議。他們通常與多家銀行合作，熟悉市場上的樓按利率和優惠詳情，能為您尋找最優惠的樓按方案。但是，一個非常重要的注意事項是，您不應該向這些第三方按揭轉介公司支付任何費用。這些轉介公司通常是向銀行收取佣金的，因此他們的服務對客戶來說是免費的。如果任何中介要求您支付轉介費用，請提高警惕。
置業總開支一覽
買樓除了準備首期之外，還有多種相關費用需要預算。這些費用加起來，可能是一筆不小的數目。因此，在計劃置業時，必須將這些額外開支納入考量。
除了首期，還需準備哪些費用？（印花稅、律師費、經紀佣金、管理費等）
除了樓按的貸款額以及樓按成數以外的首期，您還需要準備多種額外費用。其中最重要的包括印花稅，這是政府對物業交易徵收的稅項，金額會根據樓價而定。其次是律師費，用於處理買賣合約、按揭文件及業權轉移等法律程序。如果您透過地產經紀置業，還需要支付經紀佣金，通常是樓價的百分之一。物業成交後，還會產生首次管理費、差餉、地租等開支。這些費用加起來，可能是樓價的數個百分點，需要提前預留充足資金。
樓按常見問題 (FAQ)
大家在規劃置業時，樓宇按揭（樓按）環節總會遇到各式各樣的疑問。這些問題可能關於樓按利息、樓按成數，甚至如何使用樓按計算機。我們整理了一些常見的樓按問題，並提供清晰的解答，希望協助大家更深入了解樓按，讓置業之路走得更順暢。
按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage Link）是甚麼？
按揭儲蓄掛鈎戶口，英文稱為「Mortgage Link」，是近年銀行推廣的一種創新樓按產品。這個戶口的原理，是將閣下的儲蓄戶口與樓按戶口連結起來。通常情況下，閣下存放在指定儲蓄戶口內的金額，可以獲得與樓按利率相若的利息回報。這筆利息回報，正好用來抵銷閣下樓按部分本金所產生的利息。舉例來說，如果閣下按揭貸款為500萬元，戶口內的儲蓄上限為貸款額的50%，即250萬元。閣下將這250萬元存入掛鈎戶口，戶口便會賺取與樓按利息相等的存款利息，從而有效節省實際支付的樓按利息支出。這是一個頗具彈性的理財工具，有助準業主減輕供樓壓力。
如果我的信貸評級（TU）不佳，會影響樓按申請嗎？
信貸評級，坊間常稱為TU評級，是銀行審批樓按申請時，一個非常重要的考慮因素。信貸評級不佳，通常會對樓按申請產生顯著影響。首先，銀行可能會因此批出較高的樓按利率，或者要求閣下降低樓按成數。嚴重情況下，銀行甚至可能拒絕閣下的樓按申請。信貸評級反映了閣下過往的還款記錄和財務行為。例如，信用卡逾期還款、拖欠其他貸款，甚至是在短時間內向多間銀行提交信貸申請，都可能導致信貸評級下降。因此，遞交樓按申請之前，大家最好先了解自己的信貸評級，並且積極管理個人財務，建立良好的信貸記錄。
銀行批出的樓按利率，最終由甚麼決定？
銀行批出的樓按利率，並非單一因素決定，而是由多方面因素綜合影響。主要因素包括：首先，市場基準利率，例如香港銀行同業拆息（HIBOR），會直接影響H按（Hibor-linked mortgage）的樓按利率。香港最優惠利率（Prime Rate）則影響P按（Prime-linked mortgage）的樓按利率。其次，閣下本身的信貸評級、收入穩定性，以及供款與入息比率，也會影響銀行對風險的評估，從而影響最終的樓按利率。同時，貸款額的大小，以及閣下是否符合申請高樓按成數（例如透過按揭保險計劃）的資格，銀行亦會一併考慮。銀行與閣下的既有關係，例如閣下是銀行的長期客戶，有機會獲得更具競爭力的樓按利率優惠。
哪裡可以找到最準確的樓按計算機，以助我規劃？
尋找一個準確的樓按計算機，對規劃置業預算來說非常重要。大家可以在多個地方找到這些工具。大型銀行的官方網站通常會提供基礎的樓按計算機，讓大家輸入貸款額、樓按利率和還款年期，然後計算每月供款和總樓按利息。此外，許多本地物業網站和財經資訊平台，也會提供更進階的樓按計算機。這些計算機可能包括壓力測試模擬、詳細的還款時間表，甚至估計所需的入息水平。使用這些工具時，建議大家輸入最新的樓按利率資訊，並且考慮到不同樓按成數下的按揭保費，這樣才能獲得最接近實際情況的計算結果，協助閣下作出精明規劃。
什麼因素會影響我的物業樓按估價及貸款批核？
物業樓按估價和貸款批核，是樓按申請的兩個關鍵步驟，兩者均受多種因素影響。首先，樓按估價方面，物業本身狀況是重要考慮。例如，物業的類型（私人住宅、村屋、唐樓）、樓齡、物業所在地區、景觀，以及單位內部裝修和保養狀況，都會影響估值。同時，市場狀況和近期同類物業的成交價，更是銀行進行樓按估價時的重要參考。其次，在貸款批核方面，除了物業估價，閣下的個人財務狀況也至關重要。這包括閣下的穩定入息、信貸評級（TU）、現有債務狀況（即供款佔入息比率），以及香港金融管理局（金管局）的最新按揭指引和壓力測試要求。銀行也會檢查物業是否有任何僭建或其他法律問題，因為這些會直接影響批核結果。
如何計算我的總樓按利息支出及如何有效節省？
計算總樓按利息支出，最簡單的方法是利用樓按計算機。只要輸入貸款本金、樓按利率和還款年期，樓按計算機便會自動計算出每月供款額以及整個貸款期內總共需要支付的利息。例如，如果貸款100萬元，利率2.5%，分25年還款，總樓按利息支出便會清晰顯示。至於如何有效節省樓按利息，有幾個方法。第一，如果能力許可，可以選擇縮短還款年期，這樣雖然每月供款會增加，但總利息支出會大幅減少。第二，考慮轉按至樓按利率更低的銀行，特別是當現有按揭的罰息期已過時。第三，利用按揭儲蓄掛鈎戶口，將閒置資金存入戶口，以存款利息抵銷部分按揭利息。第四，若有能力，提早償還部分本金，也可以直接減少日後的利息負擔。
什麼是最高的樓按成數，我是否符合資格申請？
樓按成數是指貸款金額佔物業估價的百分比，這直接影響閣下需要支付的首期金額。在香港，最高的樓按成數，一般可以達到90%。這主要透過香港按揭證券公司（HKMC）提供的按揭保險計劃實現。符合資格的買家，特別是首次置業人士，購買指定樓價範圍內的物業時，可以申請高達90%的樓按成數。例如，1,000萬元以下的物業，首置人士購買自住單位，只要符合入息要求，便有機會申請九成樓按。然而，這並非人人適用。申請高樓按成數需要滿足多項條件，包括閣下必須是首次置業（即在香港沒有其他住宅物業）、單位必須用作自住用途，並且通過銀行的入息壓力測試。物業種類和價格上限，也是決定閣下能否申請高樓按成數的重要因素。
還款假期（Payment Holiday）是甚麼？如何申請？
還款假期（Payment Holiday）是一種特殊的樓按安排，它允許借款人在特定時間內暫時停止償還或減少償還每月樓按供款。這個概念通常是在借款人遇到短期財務困難時，銀行可能提供的一種彈性措施。例如，如果借款人因為失業、患病或其他不可預見的突發情況，導致收入受影響，便可能向銀行申請還款假期。然而，這並非完全免除還款責任。通常情況下，還款假期期間的利息仍然會繼續累積，並可能導致總還款額增加，或延長整個樓按還款期。申請還款假期通常需要向銀行提交詳細的財務證明和理由，銀行會審核閣下的實際情況，並非所有情況都會獲批。這並非預設的福利，而是一種應急的安排。
「借定唔借？還得到先好借！」這句忠告對我的樓按規劃有何啟示？
「借定唔借？還得到先好借！」這句香港金融界的經典忠告，對於樓按規劃來說，有著非常重要的啟示。這句話的核心，是提醒我們在借貸之前，必須認真評估自己的還款能力。對於樓按而言，這意味著閣下不僅要計算當下的每月供款是否在負擔範圍內，還要考慮未來可能出現的變數。例如，如果樓按利率上升，每月供款會增加；如果收入來源不穩定，或者家庭開支增加，還款壓力便會大增。所以，在決定承造樓按前，大家應該預留足夠的應急儲備，並根據保守的財務預算來評估可負擔的樓價和樓按成數。這句忠告是強調負責任的借貸態度，鼓勵我們從長遠角度思考，確保樓按計劃在不同經濟環境下都能穩健可行。