未補地價居屋的業主，面對差餉徵收時，是否常感疑惑：為何我們的單位在市場上有限制，差餉卻與私人樓宇睇齊？這份疑問，正道出不少居屋業主的心聲。差餉作為業主必須承擔的稅項，其計算方式及背後的估價原則，對未補地價居屋業主而言尤其複雜且具爭議性。
本懶人包旨在為您提供一個終極指南，深入淺出地剖析【未補地價居屋差餉】的四大核心重點。我們將獨家拆解差餉物業估價署的估價原則，教您從零開始掌握差餉計算的三部曲，並勇敢探討長期困擾業主的公平性爭議。最重要的是，若您對差餉估價有所不滿，本文更會為您提供全面的上訴程序攻略，確保您的權益得到保障。立即閱讀，一文睇清所有關鍵資訊，助您精明管理居屋開支。
獨家拆解：未補地價居屋差餉為何與私樓睇齊？官方估價原則大揭秘
許多擁有未補地價居屋的業主，都對未補地價居屋差餉計算方式感到疑惑。特別是為何其差餉計算方式，與私人樓宇幾乎完全相同。同時，市場上亦會討論未补地价居屋差饷计算，兩者本質相同。這背後其實有著一套清晰的官方估價原則。今天，我們就來獨家拆解當中的原因。
核心原則：差餉物業估價署如何評估「應課差餉租值」？
要了解居屋差餉為何如此計算，先要明白差餉物業估價署如何評估物業的應課差餉租值。這個租值是計算差餉的基礎，因為差餉徵收是根據物業的租值而定。
官方定義：「應課差餉租值」(Rateable Value) 是什麼？
應課差餉租值，其官方定義是，差餉物業估價署假設物業在指定估價日期時，處於空置狀態並可供出租。然後，估計該物業每年可以獲得的市值租金。這個估計的租金，就稱為「應課差餉租值」。這是一個純粹的市場價值概念，與業主個人情況無關。
關鍵釐清：未補地價居屋的「租售限制」為何不影響差餉估價？
不少人會有疑問，未補地價居屋存在「租售限制」，即不能隨意在公開市場上租售。為何這些限制，沒有影響其差餉估價呢？原因很簡單，差餉徵收的基礎，是物業本身的使用價值或者說「佔用價值」，而不是其業權的「轉讓價值」或「售賣自由度」。政府徵收差餉，是根據物業能夠產生的租金潛力來評估，並非根據其買賣時的限制。所以，無論物業能否自由買賣，它的應課差餉租值，依然基於其在假設公開市場上的租金估值。
評估標準：參考同區類似物業的公開市場市值租金
差餉物業估價署評估應課差餉租值時，會參考同區和類型相似物業在公開市場上議定的租金。這個過程會考慮物業的各種因素。這些因素包括面積大小、單位位置、屋苑內的設施、樓宇的質素，以及管理服務水平等等。他們會綜合這些資料，去得出一個相對客觀的市值租金估計。
不納入考慮的因素：業主或租客的財政狀況
差餉物業估價署評估應課差餉租值時，有一個重要的原則：他們不會考慮業主或租客的財政狀況。這表示無論業主收入高低，無論租客是富裕還是貧困，這些個人情況都不會影響物業應課差餉租值的評估。這樣確保了評估的客觀性與公平性，因為差餉是按物業本身的價值來徵收，與使用者的個人能力無關。
業主自保必讀：不滿估價？反對及上訴程序全攻略
作為未補地價居屋的業主，了解差餉估價與其計算方式，以及懂得如何保障自身權益，是十分重要的一環。雖然未補地價居屋差餉計算方面，政府有一套既定原則，但是，若您對物業估價有異議，我們為您準備了這份完整指南，詳細介紹反對及上訴的程序，讓您能夠專業地處理相關事宜。
情況一：反對新估價冊的估價（提出「建議」）
每年，差餉物業估價署都會重新評估物業的應課差餉租值，並公布全新的估價冊。如果此估價冊上的數值與您的期望有落差，或者您認為估價不準確，您可以在指定時間內提出「建議」。
適用時機：每年3月公布新估價冊後
差餉物業估價署通常會在每年的3月公布最新的估價冊。這份估價冊會列出所有物業最新的應課差餉租值。您可以在估價署的網站查閱這些資訊。
截止日期：必須在同年5月31日或之前
提出「建議」的時間非常關鍵。您必須在每年新估價冊公布後的同年5月31日或之前，向差餉物業估價署提交相關文件。逾期提交的申請將不會被接納。
所需表格：提交表格R20A（或電子表格e-R20A）
要提出「建議」，您需要填寫指定的表格R20A。此外，估價署亦提供電子表格e-R20A，方便您透過線上平台提交。請確保您填寫的資料準確無誤。
提交方式及注意事項
您可以使用郵寄或親身遞交方式提交表格R20A。電子表格e-R20A則可透過估價署的電子服務平台提交。請注意，傳真提交的表格將不被接受。提交前，務必仔細核對表格上的所有資料，並且連同任何支持您的估價理據的證明文件一併提交。
情況二：反對現行估價冊的更正或臨時估價（提出「反對」）
除了每年一次的新估價冊，有時差餉物業估價署亦會就現行估價冊作出更正、刪除或臨時估價。例如，物業狀況改變或新落成物業，都有可能引致估價調整。如果您收到這類型的通知書，並且對其估價有疑問，您可以提出「反對」。
適用時機：收到估價署的更正/刪除/臨時估價通知書後
當您收到差餉物業估價署發出的更正、刪除或臨時估價通知書時，您可以根據通知書上的內容，判斷是否有需要提出反對。這與每年更新的估價冊有所不同，是針對個別情況的調整。
截止日期：收到通知書後的28天內
與新估價冊的「建議」不同，提出「反對」的時限較為緊迫。您必須在收到估價署通知書後的28天內提交反對。逾期提交將不被受理，所以請您務必留意通知書上的日期。
所需表格：提交表格R23A/B/C（或電子表格e-R23A/B/C）
針對不同情況的反對，您需要使用相應的表格R23A、R23B或R23C。估價署同樣提供電子表格e-R23A/B/C，讓您能夠便捷地進行線上提交。選擇正確的表格非常重要。
提交方式及注意事項
提交表格R23A/B/C的方式與表格R20A相似，您可以選擇郵寄或親身遞交，或者使用估價署的電子服務平台提交電子表格。與之前一樣，傳真提交的表格不獲接納。請確認您提交的理由充分，並且附上所有相關的證明文件，例如專業估價報告等。
關鍵須知：申訴期間仍須繳付差餉
在您提出「建議」或「反對」的整個申訴過程中，有一點務必牢記：即使您正在等待估價署的決定，您仍然有責任按照原有的估價如期繳付差餉。這個規定適用於所有物業，包括未補地價居屋。
逾期繳費的後果：會被徵收附加費
如果您在申訴期間選擇不繳付差餉，或者逾期繳付，差餉物業估價署將會對您的賬單徵收附加費。因此，為避免不必要的額外開支，建議您仍然按照現有通知書的金額繳費。
成功修改估價後的安排：差額將在日後賬單中調整
如果您的申訴最終獲得成功，估價署決定修改您物業的應課差餉租值，那麼之前多繳的差餉金額將會從您日後的差餉賬單中扣除。這項調整會追溯至新估價生效的日期，因此您的權益將會得到保障。
最終途徑：向土地審裁處提出上訴
如果差餉物業估價署對您的「建議書」或「反對書」所作的決定仍未能令您滿意，您還有一個最終的申訴途徑，就是向土地審裁處提出上訴。這是一個更為正式且具法律程序的過程。
上訴時限及程序簡介
如果您決定向土地審裁處上訴，您必須在收到估價署決定通知書後的28天內提出。上訴程序包括提交上訴通知書、出席聆訊以及陳述您的理據。建議您在啟動此程序前，仔細了解土地審裁處的相關規定或尋求法律意見。
相關費用與考慮因素
向土地審裁處提出上訴會涉及一定的費用，包括提交文件費用及可能的法律費用。您在決定上訴前，應仔細權衡相關成本和勝訴的可能性。這是一個嚴肅的法律程序，建議您在作出決定前諮詢專業人士的意見，例如律師或測量師，以確保您的權益得到最大程度的保障。
關於未補地價居屋差餉計算的常見問題 (FAQ)
許多朋友在處理未補地價居屋差餉計算時，常會遇到一些疑問，我們今天就來解答這些常見問題，讓您對相關知識有更深入的了解。
問一：如何準確得知我的未補地價居屋單位應課差餉租值？
要知道應課差餉租值，這是計算未補地價居屋差餉的基礎。您可以透過以下兩種途徑查詢，確保資訊的準確性。
最佳途徑：差餉物業估價署的「詢問差餉及地租帳目」服務
要取得最準確的應課差餉租值，直接向官方查詢是最佳方法。差餉物業估價署提供「詢問差餉及地租帳目」的網上服務。您只需輸入物業地址，就可以查詢到該單位的應課差餉租值，以及差餉和地租的繳費歷史。這項服務快捷方便，數據權威，值得信賴。
其他參考：查閱最新一季的「徵收差餉及地租通知書」
除了網上查詢，您亦可以參考差餉物業估價署寄發給業主的「徵收差餉及地租通知書」。這份通知書上，清楚列明了該物業在當季度的應課差餉租值。您定期檢查這份通知書，就可以掌握最新的租值數據。
問二：如果我的未補地價居屋單位出租，差餉應由誰繳付？
這是許多居屋業主考慮出租單位時，會遇到的常見問題。差餉的繳付責任通常取決於多方面因素。
法律責任：業主與使用人（租客）均有責任
根據香港的法例，差餉的繳付責任同時落在物業的業主與使用人（即租客）身上。這表示，無論租約如何規定，雙方在法律上都有繳付差餉的責任。如果其中一方沒有繳付，政府有權向另一方追討欠款。
租約規定：視乎租賃協議條款而定
雖然法律上業主與租客都有責任，但是實際情況中，差餉的繳付方通常會明確寫入租賃協議。大多數住宅租賃協議會約定由租客負責繳付差餉，因為差餉是物業使用期間產生的費用。因此，在簽署租約前，業主和租客必須仔細閱讀相關條款，確保雙方對差餉的責任有清晰的理解。
預設情況：若租約未訂明，通常由使用人（租客）繳付
如果租賃協議中沒有明確訂明差餉由誰繳付，那麼根據慣例以及法律的精神，差餉通常會由物業的使用人，也就是租客負責繳付。這反映了差餉是基於物業使用而徵收的原則。所以，為避免日後爭議，業主和租客在簽訂租約時，最好就差餉的繳付責任達成共識，並白紙黑字寫進協議。