在香港置業，尤其與家人或伴侶聯名持有物業，「長命契」（Joint Tenancy）是常見且備受關注的業權模式。這種特殊的共同業權安排，憑藉其「生存者取得權」（Right of Survivorship）的核心機制，能在其中一位業主離世後，讓物業權益自動轉移至尚存的聯名業主，有效簡化遺產處理程序。然而，長命契的便利性背後，亦隱藏著業權處置限制、潛在財務風險及法律責任等考量。
本文將深入淺出地為您剖析「長命契」的核心概念，比較它與「分權契」（Tenancy in Common）的異同，並詳盡羅列其四大主要優點及三大潛在風險。此外，我們更會提供實用的物業轉名、甩名及「拆契」程序指南，助您全面了解長命契的運作、適用情境與注意事項，從而作出最符合自身需求的物業業權決策。
深入剖析「長命契」：聯權共有 (Joint Tenancy) 的核心概念
長命契定義：什麼是聯權共有 (Joint Tenancy)？
「長命契是什麼？」這是一個許多人關心的物業業權問題。「長命契」是香港物業市場的俗稱，法律上它稱為「聯權共有 (Joint Tenancy)」。這個業權方式讓多於一人共同擁有一個物業，所有聯名業主被視為一個整體，共同擁有物業的全部權益，沒有獨立劃分的份額。理解「長命契」的法律「意思」，對於置業人士非常重要。
白話解析：為何俗稱「長命契」？
「長命契」這個俗稱非常生動，它直接反映了這種業權方式的核心特點。簡單來說，誰的壽命最長，誰就能擁有物業的全部權益。這個名字方便大家記憶，也道出了其背後最關鍵的法律機制。
核心機制：「生存者取得權」(Right of Survivorship) 的絕對優先權
「生存者取得權」是「長命契」最獨特的法律機制，它具有「絕對優先權」。這表示，當任何一位聯名業主不幸離世時，其在物業中的所有權益會自動並即時地轉移給其他尚存的聯名業主。這個自動轉移的特性，是「長命契」與其他業權形式最根本的分別。
成立「長命契」的四大不可或缺條件 (The Four Unities)
要成功建立一份具法律效力的「長命契」，必須同時符合四個嚴謹的法律條件，它們在法律上稱為「四大不可或缺條件」(The Four Unities)。如果任何一個條件未能滿足，物業業權便會被視為「分權共有」，而非「長命契」。因此，了解這些條件對確立「長命契定義」至關重要。
1. 共同佔用權 (Unity of Possession)
這個條件是指所有聯名業主對物業的每一個部分都擁有共同佔用的權利。沒有任何一位業主可以單獨佔用物業的某一部分，亦不能阻止其他業主使用物業的任何地方。大家共享整個物業的擁有權。
2. 享有同等權益 (Unity of Interest)
所有聯名業主必須在物業中擁有完全相同且不可分割的權益。這表示每一位聯名業主的份額都是均等的，沒有人可以持有例如三分之一或四分之一的獨立份額。所有人的權益是捆綁在一起的。
3. 以同一文件取得業權 (Unity of Title)
所有聯名業主必須透過同一份法律文件，例如同一份樓宇買賣合約或轉讓契據，來取得該物業的業權。如果業主們是透過不同的文件來取得業權，便不符合「長命契」的要求。
4. 在同一時間取得業權 (Unity of Time)
所有聯名業主必須在同一時間點取得物業的業權。如果他們是在不同的時間點才成為物業的共同擁有人，例如一人先買，另一人之後才「加名」，那麼這便不符合「長命契」的條件。
長命契的權利凌駕遺囑：對遺產繼承的深遠影響
「長命契」這種業權形式，其法律權利具有非常高的優先級，甚至可以凌駕於物業持有者所立下的遺囑。這對於遺產繼承方面，有著深遠的影響。
為何即使立下遺囑，亦無法改變長命契的業權轉移？
原因在於「長命契」的核心機制——「生存者取得權」會在其中一位業主離世時立即生效。物業權益會自動且直接地轉移給在世的聯名業主。遺囑通常是在物業持有者身故後才執行，但因為「長命契」的業權轉移在法律上是自動發生，遺囑內容並不能改變這個既定的法律事實。
理解長命契的法律效力，是避免遺產爭議的第一步
清楚理解「長命契」的法律效力，以及它如何處理物業權益轉移，是規劃個人資產和避免未來家庭成員之間出現遺產爭議的第一步。由於「長命契」的業權自動轉移，它有助於簡化繼承手續，但同時也意味著物業不能按照遺囑自由分配，這一點值得所有聯名業主深思。未來若想改變這種業權形式，則需要考慮「長命契拆契」的可能性。
決策關鍵：長命契 vs. 分權契，一張圖表看懂兩者分別助您作出明智選擇
當考慮聯名購入物業時，了解「長命契是什麼」非常重要。香港物業業權常見有兩種聯名形式：聯權共有（俗稱「長命契」）與分權共有（俗稱「分權契」）。選擇哪一種方式，將直接影響業權的份額、處置彈性以及身故後的處理方法。現在，讓深入探討這兩種業權模式的根本差異，幫助作出明智的選擇。
業權份額的根本差異
長命契：視為單一業主，無獨立份額
以長命契持有物業，法律上會將所有聯名業主視為一個不可分割的整體，如同只有一位業主擁有物業一樣。換句話說，所有聯名業主共同擁有物業的全部權益，並沒有各自獨立的份額。業主不能聲稱自己擁有物業的某個特定百分比。這也是「長命契定義」與「長命契 意思」的核心。
分權契：可按不同比例持有，業權份額獨立
與長命契不同，分權契容許聯名業主清晰劃分各自的業權份額。這些份額可以平均分配，例如每人各佔一半；或者按不同的出資比例持有，例如一位業主佔七成，另一位業主佔三成。每個業主持有的份額是獨立存在的，可以明確計算。
業權處置的自由度
長命契：必須全體業主同意方可出售或抵押
因為長命契將所有業主視為一個整體，任何關於物業的重大決策，例如出售、轉讓或抵押物業，都必須獲得所有聯名業主的共同同意及簽署，所有人才可以進行有關交易。只要其中一位業主不同意，物業交易就無法進行。
分權契：可獨立出售或抵押個人持有的業權份額
分權契的業主可以獨立處置其個人持有的業權份額。例如，一位分權契業主可以自行出售或抵押其所擁有的那部分業權，無需徵得其他聯名業主的同意。這賦予了每位業主更大的自主性。
身故後業權處理的最終結局
長命契：業權自動轉移至尚存的聯名業主
當長命契的其中一位聯名業主身故，其在物業中的權益會依據「生存者取得權」原則，自動地、完整地轉移給其他尚存的聯名業主。這個過程無需經過繁複的遺產承辦手續，亦不受死者遺囑內容的影響。
分權契：業權份額會成為遺產，按遺囑或繼承法處理
當分權契業主身故，其持有的業權份額不會自動轉移給其他聯名業主。相反，這份業權會成為死者遺產的一部分，必須按照死者的有效遺囑處理。如果沒有遺囑，則會根據香港的《無遺囑者遺產條例》進行分配與繼承。這通常涉及遺產承辦程序。
適用情景分析：我應該選擇長命契還是分權契？
夫妻或穩定伴侶：為何長命契是主流選擇？
對於夫妻或關係穩定的伴侶來說，長命契是一種普遍的選擇。這主要因為夫婦通常期望在一方身故後，另一方能繼續擁有並使用物業。長命契的自動轉移機制，既簡化了日後的法律程序，也避免了遺產爭拗，確保了在生伴侶的居住權益以及經濟穩定。
生意夥伴或朋友合資：為何分權契能提供更佳保障？
生意夥伴或朋友合資購買物業時，分權契通常是更為合適的選擇。因為每個投資者可以清晰界定各自的投資比例與業權份額。這樣，若其中一位夥伴希望退出投資，或者不幸身故，其持有的份額可以獨立出售、抵押，或者作為遺產處理。這不會影響其他夥伴的權益，也能避免未來因股份問題而產生的爭議。這也與「長命契拆契」的概念相關，因為分權契本身就提供了這種靈活性，一般無需後期考慮「長命契拆契」。
長命契的利與弊：為何它是家庭置業首選，又暗藏哪些風險？
長命契是什麼？相信不少計劃與家人共同置業的朋友，都聽過這個物業持有方式。簡單來說，長命契是一種聯權共有形式，亦是香港家庭置業常見的選擇，同時它亦有其獨特的優點與潛在風險。究竟選擇長命契的意思是甚麼？長命契定義又是怎樣？本文將深入探討聯權共有這種方式，讓您了解長命契為家庭帶來的好處，以及可能需要注意的事項。
長命契的四大核心優點
1. 簡化遺產處理：免除繁複的承辦手續，節省時間與金錢
當聯名業主選擇長命契持有物業，最明顯的好處是遺產處理過程會變得簡單。因為當其中一位業主身故，其物業權益會自動且直接轉移給尚存的聯名業主。這樣便省卻了申請遺囑認證或遺產管理書的程序，即是我們常說的「辦理承辦」。這個自動轉移機制，讓物業權益的過渡非常順暢，同時為家庭節省不少時間與法律費用。
2. 業權自動轉移：確保在世業主能即時獲得完整業權
長命契的核心特點，是它的「生存者取得權」。這個權利確保在聯名業主中，只要有人仍然在世，物業的全部業權最終都會歸於在世者。這意味著在世的業主能即時獲得完整的物業權益，不需要等待漫長的法律程序，這在需要即時處理物業事務時，提供很大便利。
3. 避免家庭爭議：有效規避因遺囑或繼承權引發的糾紛
遺產分配往往是家庭糾紛的根源之一。若採用長命契，物業業權的轉移直接且明確，它凌駕於遺囑之上。這代表逝者的遺囑內容，不能改變物業權益的自動轉移方式。這個機制有效避免了家庭成員之間，因物業繼承權而產生不必要的爭議，讓家人關係保持和睦。
4. 稅務優勢：香港取消遺產稅後，傳承更直接
在香港，自2006年2月11日零時零分起，政府取消了遺產稅。這項政策，讓長命契的傳承優勢更加突出。因為當長命契業主身故，物業的業權自動轉移，加上沒有遺產稅的負擔，家人可以更直接地獲得物業權益，傳承過程變得更為簡潔。
長命契的三大潛在風險與注意事項
1. 買賣決策風險：任何一方反對即可阻礙交易，甚至導致毀約
長命契雖然有很多便利，但也存在一定的風險。若要出售或抵押長命契物業，必須所有聯名業主都同意並且簽署所有相關文件，交易才會生效。若其中一位業主對買賣決策有異議，即使其他業主都同意，整個交易也會受阻。更甚者，若已簽署臨時買賣合約，但其中一方突然反悔拒絕簽署正式文件，這將導致毀約，為其他聯名業主帶來法律責任與經濟損失。
2. 按揭重批風險：當其中一位業主身故，銀行或要求在世業主重新進行壓力測試
若長命契物業有按揭貸款，當其中一位聯名業主不幸身故，銀行會重新評估按揭。即使物業業權會自動轉移給在世業主，銀行可能還是會要求在世的業主，重新進行壓力測試，評估他們的還款能力。若在世業主的收入未能通過銀行的壓力測試，銀行可能要求一次性清還按揭餘額，或者要求他們提供額外擔保，這對在世業主會構成財政壓力。
3. 債務與「碎契樓」風險：若需「瓜分業權」，可能產生市場流通性低的「半契樓」
長命契的聯名業主若遇上個人債務問題，其債權人有機會向法院申請將長命契轉換為分權共有，這就是俗稱的「長命契拆契」。一旦「長命契拆契」成功，原有的聯名關係便會解除，物業業權會轉為分權共有，並且可以按份分割，可能產生「半契樓」或「碎契樓」這類只擁有部分業權的物業。這類物業在市場上的流通性通常很低，買家普遍只會購買整個單位，令日後出售物業變得困難，或需以較低價格出售。
實務操作指南：長命契物業轉名、甩名及「拆契」全攻略
我們明白大家可能已經大致了解長命契是什麼，也知道長命契的優點與風險。有時，基於不同的人生階段或家庭規劃，業主們或許需要調整物業的業權結構，例如為物業「加名」或「甩名」，甚至將「長命契」轉變為「分權共有」。這篇文章將會逐步為大家拆解長命契相關的實務操作，幫助讀者們清晰掌握每一個環節，讓大家處理這些事宜時更加得心應手。
長命契「加名」或「甩名」（業權轉讓）的完整步驟
將物業「加名」或「甩名」，其實是業權轉讓的一種形式。這種操作會涉及多個法律及財務層面，例如印花稅計算，或者按揭問題。因此，大家進行任何業權轉讓前，都應該先了解以下這些重要步驟。
第一步：尋求專業法律意見及為物業估價
處理任何物業業權轉變，尤其是涉及長命契物業轉名或甩名，第一件事就是尋求專業律師的意見。律師會詳細評估這次轉讓對您個人，以及對物業的潛在影響。律師也會指導您進行物業估價，因為物業的價值會直接影響之後印花稅的計算。估價可以幫助確定一個合理的轉讓價格。
第二步：取得按揭銀行同意（如適用）
如果物業目前仍有按揭貸款，轉名或甩名程序就必須取得按揭銀行的同意。銀行會重新評估新業主或剩下業主的還款能力。這一步非常重要，因為銀行可能會根據新的業權結構，或者業主個人的財務狀況，重新審批按揭條款。銀行亦可能要求現有按揭進行重組。
第三步：簽署轉讓契據等法律文件
取得按揭銀行同意，同時完成物業估價後，下一步就是由律師草擬正式的法律文件。這些文件主要包括轉讓契據（俗稱「樓契」）。所有相關業主必須在律師見證下簽署這些文件。這代表業權會正式由舊業主轉移至新業主，或者從原有聯名業主中移除指定人士。
第四步：計算並繳付印花稅（留意近親轉讓的寬減優惠）
物業轉名或甩名，法律上都視為一次物業交易，因此需要繳付印花稅。印花稅的金額會根據物業的價值及轉讓性質而定。大家需要特別留意的是，如果這次轉讓屬於近親之間的交易（例如父母轉讓給子女，或者配偶之間轉讓），通常可以享受到印花稅的寬減優惠。這個優惠可以大幅降低所需繳付的稅項。
第五步：到土地註冊處登記，正式更新業權
完成所有文件簽署及印花稅繳付後，最後一步就是將轉讓契據及其他相關文件，提交到土地註冊處進行登記。土地註冊處登記後，物業的業權記錄才會正式更新。至此，物業的業權轉讓手續才算正式完成。
策略性操作：如何將長命契「拆契」(Severance of Joint Tenancy)
長命契是一種特別的物業持有形式，其「生存者取得權」特性讓許多人選擇它。然而，有時業主可能需要更大的彈性，不再希望業權自動傳給在世業主，而是希望可以把物業份額像遺產一樣自由處理。這時候，大家可以考慮將長命契「拆契」，即把「聯權共有」轉變為「分權共有」。
長命契拆契的目的：為何要主動解除聯權共有的捆綁？
長命契定義上，業權不分份數，而且擁有「生存者取得權」的特點。這代表任何一位長命契業主身故，其業權會自動轉移給在世的長命契業主，無法透過遺囑分配。這個特性對於夫妻或家庭成員固然有其優點，但對一些合作夥伴，或者想將物業份額分開繼承的人士來說，反而會造成不便。長命契拆契的目的，就是為了打破這種「捆綁」，讓每位業主可以擁有明確的物業份額。
法律程序：由律師草擬拆契通知書、送達通知及註冊登記
將長命契拆契是一個嚴謹的法律程序，必須由專業律師協助處理。首先，律師會草擬一份「拆契通知書」。這份通知書會明確表達一位或多位長命契業主希望將業權轉變為分權共有的意願。然後，這份通知書必須正式送達給所有其他的聯名業主。最後，律師會將已簽署的拆契文件，呈交至土地註冊處進行登記。完成登記後，物業的業權性質就會從聯權共有正式變為分權共有。
拆契後的影響：業權轉為分權共有，份額可自由繼承
長命契拆契成功後，物業業權就會從聯權共有，轉變為分權共有。這是一個重要的改變。轉為分權共有後，每位業主都會擁有一個明確的物業份額，例如各佔一半。這個份額就如同個人資產，可以自由地透過遺囑進行分配，指定受益人。這也代表，即使其中一位業主身故，其物業份額也不會自動轉移給其他在世業主，而是會成為其遺產一部分，按照遺囑或遺產繼承法處理。
關於長命契的常見問題 (FAQ)
如果其中一位長命契業主破產，會有什麼後果？
若物業採用了長命契，即聯權共有模式，其中一位業主不幸破產，這會引起一些法律後果。破產人士在長命契中的權益，有機會被法律視為已「拆契」。此時，物業業權會由原來的「聯權共有」轉變為「分權共有」。破產管理署或受託人會介入，處理破產人士的資產。這代表破產管理署有權變賣該破產人士在物業中的份額，用作償還債務。這種情況可能令物業難以整體出售，因為其他聯名業主必須與破產管理署協商。
我可以在遺囑中，將我的長命契物業權益留給子女嗎？
很多朋友會問：「長命契 意思 是什麼？如果採用了長命契，可以寫遺囑分配物業嗎？」事實上，長命契這種聯權共有形式，其核心特點是「生存者取得權」。這個權利規定，當長命契其中一位業主身故後，其在物業的權益會自動且直接地轉移給其他尚存的聯名業主。因此，即使您立下遺囑，並在遺囑中註明要將該長命契物業的權益留給子女或其他人士，該遺囑對於此物業並無法律效力。物業業權會按「生存者取得權」原則，直接轉移。
聯名業主過身後，物業按揭需要馬上還清嗎？
長命契的聯名業主其中一方離世，物業的業權雖然會自動轉移給在世的業主，但物業的按揭貸款情況則不同。銀行通常會檢視剩餘業主的還款能力。銀行可能會要求在世的業主重新通過壓力測試，或者重新審批按揭。如果剩餘業主的收入不足以獨自承擔整個按揭供款，銀行或者會要求其找擔保人，甚至要求一次性清還全部貸款。因此，我們建議在世業主應盡快聯絡按揭銀行，商討後續安排，以避免不必要的財務壓力。
辦理長命契轉名手續的律師費和雜費大概是多少？
辦理長命契轉名，或稱「甩名」或「加名」手續，會涉及律師費用和多種雜費。律師費會根據物業價值、交易複雜程度以及不同律師行的收費標準而有所差異。一般來說，相關律師費用從數千港元至數萬元不等。除了律師費，您還需繳付印花稅，金額亦視乎物業價值和轉讓形式（例如近親轉讓可享寬減）。另外，還有土地註冊處的登記費、影印費等雜費。為了獲取最準確的報價，建議您直接向律師行查詢並索取報價單，因為每宗個案情況或有不同。
究竟在什麼情況下，選擇長命契是最明智的決定？
究竟長命契是什麼？它最適合哪些情況？綜合來說，選擇長命契這種形式聯名持有物業，最明智的決定通常是適用於夫妻或穩定伴侶之間。這是因為長命契具備「生存者取得權」這個重要特性。它能夠簡化將來遺產處理程序，省卻繁複的遺產承辦手續，同時減少物業在繼承時可能出現的家庭糾紛。此外，在香港取消遺產稅後，長命契也能確保業權的順利自動轉移，傳承物業更直接。這個安排對於期望業權能夠在伴侶之間順暢過渡的家庭，尤其具備吸引力。若您需要長命契拆契，則業權轉為分權共有，會失去上述優點。因此，在決定採用哪種物業持有方式前，了解長命契定義並仔細衡量其利弊十分重要。