在香港置業是不少人的夢想，但要在這個全球樓價數一數二的城市成功上車，按揭可謂是當中最重要的環節。面對五花八門的按揭產品、複雜的審批程序以及各種專業術語，準業主們往往感到無從入手，甚至在不經意間誤墮陷阱。
別擔心！這篇「香港置業按揭全攻略」正是為您而設。無論您是首次置業的零基礎新手，還是想深入了解按揭操作的現有業主，本文都將以7個清晰易懂的步驟，帶您由淺入深，全面掌握香港按揭的每一個重要細節。從按揭基本定義、各類按揭產品比較、成數與壓力測試，到轉按、加按策略、精明慳息秘訣，以及高風險陷阱警示，我們將為您逐一拆解，助您自信應對按揭挑戰，踏上置業安居之路。
常見問題 (FAQ)：快速解答你的按揭疑問
我們明白，首次置業可能讓您面對不少新的概念。關於按揭，相信您心中也積累了一些疑問。作為您的置業夥伴，我們特意匯總了幾個常見問題，希望可以為您快速解惑，讓您對「按揭意思」有更清晰的認識，全面掌握按揭是什麼意思，讓置業之路走得更踏實。
按揭到底是什麼意思？與我們有什麼關係？
按揭意思是指將您的物業作為抵押品，向銀行或其他金融機構借取資金以購買物業。這是一種有抵押貸款，讓您毋須一次性支付全數樓價，可以分期攤還。大多數香港置業人士都會透過按揭實現置業夢想，因為它可以大大減輕即時的資金壓力。了解按揭是什麼意思，是您踏入物業市場的第一步。
H按與P按，哪種按揭計劃比較適合我？
H按，即是以銀行同業拆息為基礎計算的按揭計劃。這種計劃的利率會隨市場拆息浮動，因此在低息環境下，實際利率通常比較便宜。但是，它的每月供款金額會隨拆息變動，存在一定的波動性。銀行通常會為H按設定「鎖息上限」或「封頂位」，確保利率不會無限飆升，為您提供保障。
P按，即是以銀行最優惠利率為基準的按揭計劃。最優惠利率由個別銀行自行釐定，變動頻率通常較低，所以每月供款會相對穩定和可預測。在低息環境下，P按的利率可能比H按略高，但它提供更高的穩定性。選擇H按還是P按，取決於您對利率波動的承受能力以及對未來息口的預期。如果您偏好穩定供款，P按可能是您的首選。
按揭壓力測試一定要通過嗎？如果通不過怎麼辦？
按揭壓力測試是香港金融管理局要求銀行評估申請人還款能力的一項措施。它假設在現行利率基礎上，最優惠利率上升2%，然後計算屆時的每月供款是否仍符合月入的特定百分比。壓力測試旨在確保借款人在未來加息週期下仍有足夠的還款能力。
如果您未能通過壓力測試，您仍有一些選擇。例如，您可以考慮繳付更高的首期，以降低貸款額，從而減少每月供款，使其符合壓力測試要求。部分特定的按揭計劃，例如政府推出的定息按揭，在符合供款與入息比率要求後，可以毋須進行壓力測試。您可以與銀行或按揭顧問商討您的具體情況，尋找最適合的方案。
申請按揭保險有什麼好處？一定要買嗎？
按揭保險是由按揭證券公司營運的計劃，它的主要目的是讓置業人士可以向銀行申請較高成數的按揭貸款。例如，在符合資格的情況下，您可以將按揭成數提升至八成或九成，這大大減輕了您準備首期的壓力。按揭保險的保費會根據貸款金額、按揭成數及還款年期計算，您可以選擇一次性支付，或者將保費加借到按揭貸款中。是否需要購買按揭保險，取決於您的按揭成數需求以及物業價值。如果您需要申請高於金管局規定的一般按揭成數上限（例如六成或五成），便需要購買按揭保險。
Mortgage-link戶口和現金回贈，這些優惠真的能幫我慳息嗎？
Mortgage-link戶口是一種高息存款戶口，它允許您將閒置資金存入此戶口，並享有與您按揭貸款實際利率相同的存款利息。這個戶口的高息存款額通常上限為您剩餘按揭貸款額的一半。例如，如果您有100萬港元的剩餘貸款，將50萬港元存入Mortgage-link戶口，這50萬港元就可以享有與按揭利率相同的回報。這樣，您所賺取的利息便能對沖部分按揭利息支出，達到慳息效果。
現金回贈是銀行為了吸引客戶申請按揭而提供的現金獎勵。金管局規定，若現金回贈超過貸款額的1%，銀行便需要將超出的部分從貸款額中扣除。因此，高額現金回贈可能意味著您需要準備更多的首期。但無論如何，現金回贈都是一筆額外的資金，能有效降低您整體的置業成本。
發展商的「呼吸Plan」或二按，這些按揭方案安全嗎？
發展商提供的「呼吸Plan」或坊間的二按（第二按揭），通常由發展商旗下的財務機構提供，審批門檻較低，甚至可能毋須嚴格的壓力測試。這些方案在初期（俗稱「蜜月期」）可能提供較低的息率，吸引買家。然而，蜜月期過後，利率往往會大幅飆升，遠高於傳統銀行的按揭利率。此時，每月供款金額可能大幅增加，可能為業主帶來沉重的財務負擔。若未能及時將按揭轉回傳統銀行，業主將面臨較高的斷供風險。因此，在考慮這類按揭方案時，您務必了解其長遠的利率結構和潛在風險，並審慎評估您的還款能力。