樓宇轉名在香港是常見的物業交易方式，無論是為了資產傳承、家庭資產規劃，抑或在「撤辣」後希望透過「甩名」回復首置身份以享高成數按揭，其背後的流程、稅務和法律考量都極為複雜。由計算印花稅、預算律師費，到避開潛在的按揭陷阱，每一步都直接影響您的財務負擔。
本指南旨在為您深入剖析2025年樓宇轉名的21個關鍵重點。我們將從基本概念，如「轉讓契」與「送讓契」的分別開始，逐步拆解私人樓宇及資助房屋（如居屋、公屋）的轉名限制與申請程序。更會為您提供全面的慳稅、節省費用攻略，並助您選擇專業律師，避開潛在的法律及按揭風險。閱讀本文，助您清晰掌握樓宇轉名每個環節，作出最精明、最合乎成本效益的決策。
樓宇轉名慳稅慳到盡：回復首置身份與高成數按揭攻略
在香港置業是人生大事，不少朋友在處理物業時，都會考慮樓宇轉名這個選項。樓宇轉名不單是單純的業權變更，它更是精明資產配置的策略工具。特別是當大家思考如何有效節省樓宇轉名費用、樓宇轉名印花稅，並且善用高成數按揭時，掌握當中的竅門就十分重要。這部分文章會深入探討多個實用策略，幫助讀者在樓宇轉名過程中，達到最佳的財務效果。
策略一：利用樓宇轉名回復首置身份，盡享高成數按揭
「撤辣」後的核心價值：目標已非節省印花稅，而是獲取最高九成按揭
香港物業市場在「撤辣」政策實施後，樓宇轉名的核心價值出現了明顯轉變。以往，大家進行樓宇轉名，一個重要原因是要節省樓宇轉名印花稅。因為非首置物業需要繳付較高的印花稅率。但是，現在所有住宅物業的從價印花稅率已統一為第二標準稅率，所以節省印花稅已非主要考慮。現時透過樓宇轉名回復首置身份，主要目的是可以獲取最高九成按揭。這是一個重要優勢，可以大大減輕首期負擔，增加購置第二個物業的能力。
操作方式：聯名業主其中一方「甩名」予近親，回復首置資格再購物業
這種策略的操作方式其實很直接。如果物業是聯名持有，其中一位業主可以考慮將自己的業權轉讓予近親。這裡指的「近親」，包括配偶、子女、父母以及兄弟姊妹。透過這種近親轉讓，轉讓方會在法律上不再擁有該物業，因此可以回復首次置業人士的資格。這時候，他便可以以首置身份再去購買另一個物業，並且符合申請高成數按揭的條件。在進行樓宇轉名時，應仔細考慮樓宇轉名律師費以及整體樓宇轉名收費，確保財務安排穩妥。
策略二：索取多份物業估價，鎖定最低印花稅成本
操作步驟：向多間銀行或測量師行索取物業估價
進行樓宇轉名，尤其是近親之間的轉讓，即使沒有實際買賣金額，稅務局仍然會根據物業的市場估價來計算樓宇轉名印花稅。因此，一個實用且專業的策略就是向多間銀行或測量師行索取物業估價。大家會發現，不同機構對同一物業的估價可能存在差異。多做幾份估價，可以增加大家掌握市場估值的全面性。
報稅策略：選取最低的估價作為內部轉讓申報價，以減少印花稅支出
當你收集到多份估價後，可以從中選取最低的估價作為內部轉讓的申報價。在向稅務局提交樓宇轉名文件，並且計算樓宇轉名印花稅時，這個較低的估價就可以作為計算稅款的基礎，從而有機會減少印花稅的實際支出。這是一個合法的報稅策略，可以幫助大家有效控制樓宇轉名費用。
自保竅門：保留最低估價的參考編號，以備稅務局日後查詢
為了確保這個報稅策略的合法性與透明度，各位朋友務必保留好最低估價的參考編號。例如銀行或測量師行發出的估價報告，上面會有一個獨特的參考編號。假如稅務局日後對物業的內部轉讓申報價有任何疑問或查詢，大家便可以提供這個參考編號以及相關文件，證明所申報的價格是基於市場估價的客觀評估，保障自己的權益。專業的樓宇轉名律師在處理這類事宜時，也會提醒客戶保留這些重要資料。
策略三：善用彈性成交期，靈活配合財務及按揭需要
操作方式：先簽署臨時買賣合約，鎖定轉讓
在樓宇轉名尤其是涉及到回復首置身份的情況下，善用彈性成交期是一個非常實用的策略。操作方式是先簽署一份臨時買賣合約。簽署臨時買賣合約可以鎖定這份物業轉讓的意向與條款，並且給予轉讓雙方一定的時間進行準備。
好處：給予承讓方時間準備財務（如累積入息證明），以符合新按揭申請資格
彈性成交期最大的好處，就是可以給予承讓方（即將接收物業的一方）充裕的時間去準備自己的財務狀況。例如，他們可以利用這段時間累積足夠的入息證明，或者整理其他財務文件，從而符合銀行對新按揭申請的資格要求。這樣便可以確保轉名後，承讓方能夠順利獲得按揭批核，避免因財務不符要求而導致交易延誤或失敗，影響整體樓宇轉名收費預算。
風險提示：若甩名方在完成轉名前為新物業申請按揭，銀行會將兩份按揭供款合併計算供款與入息比率 (DSR)
儘管彈性成交期帶來便利，這裡有一個重要的風險提示需要注意。如果甩名方（即轉讓業權的一方）在尚未完成舊物業的樓宇轉名手續前，就急於為新購置的物業申請按揭，銀行在計算其供款與入息比率 (DSR) 時，會將舊物業的按揭供款以及新物業的按揭供款合併計算。這可能會導致其DSR超出銀行上限，進而影響新按揭的批核成數或金額。因此，在規劃樓宇轉名時，大家應該仔細考量時間線，並諮詢專業樓宇轉名律師的意見。
私人樓宇轉名實戰流程：由簽約到交收8大步驟全拆解
私人樓宇轉名是一個仔細的過程，涉及多個法律及行政步驟。了解這些步驟有助您預算樓宇轉名費用，並確保樓宇轉名順暢進行。由最初的簽約到最終的物業交收，以下八個關鍵步驟會為您全面拆解。
步驟一：簽署臨時買賣合約及繳付首期訂金 (細訂)
樓宇轉名程序會由簽署臨時買賣合約開始。這份合約雖然是「臨時」，但是一份具備法律效力的文件，代表買賣雙方確認交易意向，並同意基本條款。承讓方此時通常需要繳付一筆首期訂金，俗稱「細訂」，金額約為樓價的百分之五。這份細訂會暫時交由賣方律師保管。簽署這份合約後，整個樓宇轉名交易便正式展開。
步驟二：委任律師，草擬正式買賣合約
簽署臨時買賣合約後，買賣雙方應盡快各自委任一位經驗豐富的樓宇轉名律師。承讓方委任的律師會負責草擬正式買賣合約。律師會仔細審閱臨時買賣合約的條款，同時會進行土地查冊，確保物業業權清晰。這個階段是律師準備法律文件的關鍵環節，同時您亦可向樓宇轉名律師查詢樓宇轉名收費詳情。
步驟三：簽署正式買賣合約及繳付加付訂金 (大訂)
一般來說，在簽署臨時買賣合約後的十四天內，買賣雙方會於各自的律師樓簽署正式買賣合約。此時，承讓方需要繳付「加付訂金」，俗稱「大訂」。大訂連同之前的細訂，總金額通常會達到樓價的百分之十。這份正式買賣合約具備完整的法律約束力，進一步明確雙方的權利及義務。簽署正式買賣合約後，承讓方律師會安排繳交樓宇轉名印花稅。
步驟四：承讓方申請新按揭（如適用）
如果承讓方需要為物業申請新的按揭貸款，這個步驟便非常關鍵。通常，在簽署正式買賣合約後，承讓方會立即向銀行提交按揭申請。銀行會評估承讓方的財務狀況以及物業的估值。因此，及早申請按揭可以避免交易延誤。選擇合適的銀行及樓宇轉名律師，特別是律師需在銀行認可名單上，可以令按揭批核過程更加順暢。
步驟五：律師查核業權及準備分攤賬目
物業轉讓中，律師的「查核業權」工作非常重要。承讓方律師會仔細審查物業的過去業權文件，確保業權完整無瑕，沒有任何法律糾紛或未解除的抵押。同時，律師亦會準備一份詳細的「分攤賬目」。這份賬目會清楚列出物業的各項雜費，例如管理費、差餉及地租等，並按成交日期分攤買賣雙方應繳付的金額，確保公平。這部分工作亦涵蓋在樓宇轉名律師費之中。
步驟六：成交前驗樓，簽署樓契及支付餘款
在物業成交日或之前，承讓方通常會安排進行最後一次驗樓，以確保物業狀況與簽約時一致。到了成交日，買賣雙方會再次在律師樓會面。此時，賣方律師會將「樓契」等所有業權文件交予承讓方律師。同時，承讓方需支付樓價的餘款，扣除之前已付的訂金及相關分攤費用。簽署樓契代表物業的法律業權正式轉移。
步驟七：透過律師樓交付鎖匙，完成物業交吉
物業成交日亦是「交吉」的重要日子。當所有法律文件簽署完畢，且所有款項支付妥當後，賣方會透過律師樓或地產代理將物業的鎖匙交付給承讓方。這標誌著物業的實質管有權正式轉移，承讓方可以開始使用或佔用物業。整個樓宇轉名過程接近完成。
步驟八：交易完成後通知管理處及差餉物業估價署更新業主記錄
樓宇轉名交易完成後，承讓方律師會負責將新的業主資料送交土地註冊處登記，並會通知物業的管理處。通知管理處目的是更新業主記錄，確保管理費賬單等文件能正確寄送給新業主。此外，承讓方律師亦會通知差餉物業估價署更新物業的業主記錄，以確保差餉及地租等政府徵費的賬單能送達新業主。這讓整個樓宇轉名程序劃上圓滿句號。
【資助房屋篇】居屋、公屋樓宇轉名限制與官方申請指引
談到資助房屋的樓宇轉名，情況與私人樓宇有所不同。許多人可能誤以為資助房屋也能像私人樓宇一樣，輕鬆辦理樓宇轉名手續，但其實房委會對資助房屋的業權轉讓有嚴格限制。如果您正考慮居屋或公屋的樓宇轉名，或者想了解相關的樓宇轉名費用，這部分內容將為您詳細解釋，讓您清楚知道當中的規矩，以及如何循官方途徑申請。
法律基礎與核心限制
資助房屋的樓宇轉名，並非業主可以隨意決定的事，而是受到法律條文的嚴格規管。這與私人樓宇的買賣有很大分別。
法律依據：《房屋條例》(第283章) 的嚴格規管
居者有其屋計劃、租者置其屋計劃，以及其他資助出售單位，都受到《房屋條例》（香港法例第283章）的規管。這條例明確指出，在單位尚未向房屋委員會補繳地價之前，業權轉讓受到嚴格限制，必須先獲得房委會的書面同意。
核心原則：未補地價前，轉讓業權必須獲房委會酌情批核
資助房屋在未補地價之前，其業權轉讓並不自由。房委會擁有酌情審批權，會根據個別個案的情況考慮是否批核。這表示即使符合特定條件，房委會仍有最終決定權，所以申請人必須清楚了解所有要求。
非金錢代價原則：轉名必須以「不涉及金錢代價」的轉讓契或贈與契形式進行
資助房屋的樓宇轉名，除非涉及破產個案，否則必須以「不涉及金錢代價」的轉讓契或贈與契形式進行。這代表相關的樓宇轉名不可以透過買賣方式完成，通常是家庭成員之間的業權轉移，例如加入配偶成為聯名業主，或者因離婚而分開業權。
房委會同意業權轉讓的常見理由
房委會雖有嚴格規定，但也會考慮到業主或家庭成員的實際需要。以下列出房委會通常會同意資助房屋業權轉讓的常見理由。同時，申請人必須提交相關證明文件，房委會才可以審批。
理由一覽：加入配偶、離婚分居、業主去世、業主年滿65歲、身患危疾、因家庭成員供款等
房委會容許樓宇轉名主要基於人道或家庭情況變動。這些情況包括：當業主希望加入配偶成為聯名業主；夫婦因離婚或分居需要重新分配業權；業主不幸去世，需要將物業轉移給合法繼承人；業主年滿65歲或以上，因年紀老邁而考慮業權轉讓；業主身患危疾，例如罹患癌症，需要處理物業；以及因家庭成員在相當程度上提供了單位的首期款項或按揭供款，希望將業權更改以反映實際供款人。這些都是房委會政策下認可的轉名理由。
文件要求：必須提交結婚證書、離婚令、死亡證、醫生證明、供款記錄等相關證明文件
為了證明申請理由的真實性，申請人必須提交一系列證明文件。例如，申請加入配偶或因離婚分居而轉名，需要提供結婚證書或離婚令；若涉及業主去世，則需提交死亡證；因身患危疾而轉名，則必須有註冊醫生簽發的證明文件；若涉及家庭成員供款，便要出示相關的首期款項或按揭供款記錄。這些文件是房委會審批的關鍵依據，確保所有申請都符合規定。
資助房屋樓宇轉名申請流程及費用
當您了解了資助房屋樓宇轉名的法律限制與同意理由後，下一步便是熟悉其申請流程及相關的樓宇轉名費用。整個過程涉及多個步驟，當中包括繳交不同的樓宇轉名收費，以及尋找合適的樓宇轉名律師協助。
步驟一：填妥申請書 (HD7) 及繳交手續費
進行資助房屋的樓宇轉名，第一步是填妥「業權轉讓申請書」(HD7)。這份申請書是為已入伙的業主而設。您填好申請書之後，需要繳交港幣3,020元的手續費。這筆費用是不會退還的，無論申請最終是否獲得批准，金額都不會退還給您。
步驟二：房委會審批 (約6星期)
提交申請書及繳付費用後，房委會的房屋資助分處會審批您的申請。一般情況下，如果所有所需文件齊備，房委會大約需要6星期完成審批程序。這段時間您需要耐心等候結果，期間房委會可能會要求您提交更多補充資料。
步驟三：獲批後委託律師，並繳交轉讓契據批核費
如果您的樓宇轉名申請獲得房委會批准，您會收到一份同意書。接下來，您需要委託一位合資格的樓宇轉名律師，處理餘下的法律程序。同時，您亦需要繳交港幣2,630元的轉讓契據批核費給房屋署法律事務分處。這筆費用是屬於樓宇轉名收費的一部分，同樣不設退還。律師會協助您準備後續文件，確保程序合法合規。
步驟四：律師擬備契據交由房屋署法律事務分處批核
您的樓宇轉名律師會為您擬備一份不涉及金錢代價的轉讓契據或贈與契據初稿。這份契據必須在正式簽立之前，先提交給房屋署法律事務分處進行批核。這是資助房屋樓宇轉名的獨特要求，目的是確保所有法律文件都符合房委會的特定規定，有別於一般私人樓宇的轉名程序。
重要提示：同意書有效期僅為一年，逾期需重新申請
房委會發出的業權轉讓同意書有效期為一年。這是一個重要的時間限制，您必須在這一年的有效期內完成所有樓宇轉名手續。如果逾期未能完成，該同意書便會失效，您需要重新提交申請，並再次繳交相關的樓宇轉名費用。這個規定提醒了申請人，必須抓緊時間處理，避免不必要的額外支出及程序重複。