置業是人生重要里程，而選對樓宇按揭計劃，是您慳息路上最關鍵一步。2025年，香港按揭市場瞬息萬變，面對林林總總的H按、P按、現金回贈及其他優惠，如何作出最精明選擇，成為每位準業主及現有業主的重要課題。本文為您呈獻最全面、即時更新的【樓宇按揭利率比較2025】指南，深入剖析七大關鍵按揭要素，助您輕鬆掌握各銀行優惠詳情、拆解條款細節。我們更獨家引入AI模擬供款工具，讓您預視未來供款變化，從而制定最符合您財務狀況的慳息攻略。立即探索，輕鬆鎖定最優按揭方案！
全港主要銀行按揭利率及優惠比較 (即時更新)
置業是人生重要階段，選擇適合的樓宇按揭利率比較方案，能夠為您節省可觀利息支出。要做到精明選擇，您必須了解市場上的樓宇按揭 利率走勢。本頁旨在協助您掌握最新的樓按利率比較資訊。我們即時更新全港主要銀行的按揭利率及優惠，助您掌握先機，作出明智選擇。
最新樓宇按揭利率及回贈比較表 (更新至[最新月份])
為方便您全面掌握市場動態，我們已為您整理出最新樓宇按揭利率及回贈比較表。此表格涵蓋多間銀行的按揭產品資訊，表格數據會持續更新，確保您獲取的是最貼近市場現況的數據。 （更新至[最新月份]）
各欄位數據意義詳解
了解各欄位數據的意義，有助您更透徹地分析表格內容。
- 銀行名稱：此欄顯示提供按揭計劃的金融機構名稱。
- 最優惠利率（P）：這是個別銀行設定的基準利率。不同銀行或會採用不同數值的P，它會直接影響P按計劃的實際按揭利息。
- 香港銀行同業拆息（H）：此為香港銀行之間短期資金借貸的成本利率。H按的利率以H加上固定點數計算，但通常設有鎖息上限提供保障。
- 實際利率：這是您最終需支付的年利率。無論選擇H按或P按，都會有其計算後的實際樓宇按揭利率。
- 按揭回贈：此指銀行或按揭轉介公司提供的現金回贈百分比或固定金額。回贈可以幫助減輕前期支出，但其發放方式受香港金融管理局指引規限。
- 罰息期：此為按揭合約規定的一個期限，若您在此期間提早全數還款或轉按，銀行可能收取罰款。
- 聯絡電話：此欄提供銀行按揭部門的聯絡電話，方便您直接查詢詳情。
如何閱讀此按揭利率比較表：快速指南
閱讀此比較表時，請您綜合考慮各項因素，不單只關注最低的樓宇按揭利率。
- 綜合評估按揭利率與回贈：單純追求低樓宇按揭利息，未必能獲得最划算的按揭方案。您必須同時考慮銀行提供的按揭回贈，因為高額回贈能有效抵銷部分前期支出以及總利息。
- 留意罰息期長度：若您預期未來可能轉按或提前償還貸款，罰息期的長短尤為關鍵。較長的罰息期可能影響您的財務靈活性，並限制您日後轉按至其他更優惠計劃的機會。
- 確認個人實際需求：不同按揭計劃適合不同借款人。例如，若您追求供款穩定性，P按可能較為合適。最終決定前，建議您聯絡銀行按揭專員，進一步了解詳細條款，確保選擇最符合您個人情況的按揭方案。
【獨家AI模擬器】預視未來供款：超越表面利率比較
在樓宇按揭利率比較這個課題上，許多人只看重當前的數字。然而，真正精明的置業者，會深入了解樓宇按揭利息的潛在變化，特別是長遠影響。為了讓您更全面地掌握樓宇按揭情況，我們特別推出獨家AI模擬器，這讓您不只是進行樓按利率比較，更能預視未來供款壓力。
輸入貸款資料，即時模擬不同市場情境下的供款壓力
這個模擬器使用很簡單。您只需輸入您的貸款資料，例如按揭金額與年期，系統就可以即時模擬出不同市場情境下的供款壓力。這個工具不單是為您提供資訊，它也是幫助您深入評估自身財務狀況的實用平台，令您對未來的供款變化有更清晰的理解。
情境一：未來市場加息1厘時，每月供款變化
例如，您會好奇未來市場如果加息1厘，您的每月供款會如何變化嗎？AI模擬器可以即時計算出這個情境下的每月供款金額。這讓您在利率可能上調時，預先了解按揭利息的增幅，幫助您做好財務規劃。
情境二：HIBOR重上高位時，您的供款會否觸及壓力測試上限？
又如，如果您選擇的是H按計劃，當HIBOR重上高位時，您的每月供款會否觸及壓力測試上限，這是一個值得關注的問題。模擬器會根據您選擇的按揭計劃，計算出在HIBOR高企時，您的供款佔入息的比例，然後提示您是否會面臨壓力測試的挑戰。
按揭計劃關鍵條款拆解：精明比較必讀
選擇最適合自己的樓宇按揭利率比較，不應只看表面數字。樓宇按揭利息支出是否划算，常常取決於您對按揭計劃關鍵條款的理解。這些條款可能比按揭利率或現金回贈更有影響力。深入了解它們，您才可以真正做到精明比較，為未來財務規劃打下良好基礎。
H按 vs P按：我應該點揀？
香港樓宇按揭市場中，H按與P按是最常見的兩種按揭計劃。這兩種按揭各有特點，了解它們的定義、優點及風險，您才可以選擇最符合自己需要的樓宇按揭 利率方案。
H按 (同業拆息按揭) 深入解析：定義、優點與風險
H按，全名同業拆息按揭，其按揭利率直接掛鈎香港銀行同業拆息（HIBOR）。HIBOR代表香港銀行之間互相借貸資金的利率，它每日都會浮動。當銀行資金市場流動性充裕，HIBOR通常較低，H按的實際樓宇按揭利率也會較低。這種按揭的計算方式一般是「H加上一個固定點子」，例如H+1.3%。H按的優點是當HIBOR處於低位時，供款會比P按便宜，您可以節省更多利息。但是，HIBOR波動性較大，它的風險是利率可能隨市場變化而急升。
P按 (最優惠利率按揭) 深入解析：定義、優點與風險
P按，全名最優惠利率按揭，其按揭利率則與個別銀行的「最優惠利率（Prime Rate）」掛鈎。這個最優惠利率由每間銀行自行釐定，雖然它與美國利率走勢有關係，但是銀行不一定會跟隨美國加減息而調整。P按的計算方式一般是「P減去一個固定點子」，例如P-2%。P按的優點是利率相對穩定，變動頻率沒有H按那麼高，供款預算更可控。P按的風險是當HIBOR處於極低水平時，P按利率可能不如H按吸引。
關鍵因素：什麼是「鎖息上限」(Cap Rate)？它如何保障H按申請人？
談到H按，就不能不提「鎖息上限」（Cap Rate）。鎖息上限是一個保護機制，它的作用是為H按設定一個最高的樓宇按揭利率。這個上限通常與P按利率掛鈎，例如P-2.25%或P-2.5%。當H按的實際利率（H加上固定點子）高於這個鎖息上限時，您的按揭利率便會自動調整為鎖息上限的水平。這樣，即使HIBOR大幅飆升，您的樓宇按揭利息也不會無止境地增加，鎖息上限為H按申請人提供了重要的保障。
根據當前市場環境的H按與P按取捨建議
根據當前的市場環境，選擇H按還是P按，需要考慮您的風險承受能力和對未來利率走勢的判斷。如果您希望初期供款較低，同時能夠承受一定利率波動，或認為HIBOR將維持低位，H按可能是較好的選擇。但是，您必須同時考慮鎖息上限，了解最高供款水平。如果您偏好穩定的供款，對利率波動敏感，或認為未來市場加息機會大，P按則能提供更高的預算確定性。許多首次置業者會考慮鎖息上限較低的H按，因為它提供了兼具彈性和保障的方案。
現金回贈的「魔鬼細節」：1%回贈上限與「扣減貸款額」全攻略
除了比較樓按利率，銀行提供的現金回贈也是吸引借款人的重要因素。但是，現金回贈背後有一些「魔鬼細節」，特別是金管局的指引，您必須了解，這影響了回贈的實際處理方式。
金管局指引詳解：為何高於1%的回贈需要從貸款本金中扣除？
根據香港金融管理局的指引，若銀行批出的按揭現金回贈超過貸款額的1%，並且申請人已借盡最高按揭成數，那麼超出1%的部分，銀行必須從貸款本金中扣除，而不是直接給予現金。這項規定的目的是避免銀行透過高額回贈，變相提高借款人的按揭成數，從而影響銀行體系的穩定性。
案例分析：「現金回贈」與「扣減貸款額」對總利息支出的實際影響
或許有人會覺得，回贈被「扣減貸款額」就等於沒有拿到錢。但是，情況並非如此。它只是改變了回贈的形式。假設您申請400萬元的按揭貸款，獲得1.2%的現金回贈，即48,000元。由於這筆回贈高於1%，當中超出部分的0.2%（即8,000元），將會從您的貸款本金中扣除。這表示您的實際貸款額會從400萬變成399.2萬元。雖然您沒有直接收到全部現金，但是因為貸款本金減少了，您每月需償還的樓宇按揭利息也會相應減少，長遠來看，您支付的總利息開支將會降低。這樣您最終仍然享受到回贈帶來的財務益處。
罰息期解碼：如何影響您的轉按及財務靈活性？
在選擇按揭計劃時，除了要考慮樓宇按揭利率比較和現金回贈，罰息期也是一個關鍵因素。它直接影響您未來的轉按決定和財務靈活性。
什麼是罰息期 (Penalty Period)？
罰息期是指按揭貸款合約生效後，若借款人在特定期限內提前償還全部或部分貸款、進行轉按，或在某些情況下出售物業，銀行將會收取一筆罰款的時期。罰息期是銀行為保障其初期業務推廣成本（例如現金回贈）而設定的條款。
比較不同銀行罰息期長度與罰款計算方式
不同銀行的罰息期長度有所不同，常見的是2年或3年。罰款的計算方式也有多種，它可能是貸款額的某個百分比（例如0.5%至3%），或者要求您退還已獲得的現金回贈，甚至兩者兼收。例如，部分銀行規定，若在第一年內轉按，需繳付貸款額3%的罰款；第二年是2%；第三年是1%。因此，若您未來有轉按套現或提早還款的計劃，了解並比較各銀行的罰息期長短和罰款計算方式，對您的財務決定至關重要。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)：對沖利息支出的最佳工具
許多樓宇按揭計劃都附帶一個實用的工具，就是高息存款掛鈎戶口，俗稱Mortgage Link。它是一個有效對沖樓宇按揭利息支出的好方法。
Mortgage Link 的運作原理與好處
Mortgage Link戶口的運作原理很簡單：您存入戶口的資金，會獲得與您的按揭利率相同的存款利息。這筆存款利息可以用來抵銷您部分按揭利息支出。舉例來說，如果您的按揭利率是3.5%，當您在Mortgage Link戶口中存入資金，這筆資金也會享有3.5%的存款利息。這樣一來一回，您的實際按揭利息負擔就減少了。Mortgage Link的好處是提供了一個靈活的儲蓄方式，既可應付日常開支，又能同時降低按揭成本。
如何計算可節省的利息？存款上限是多少？
要計算可節省的利息，您可以這樣思考：如果您存入Mortgage Link戶口的金額是X，您的按揭利率是Y%，那麼您每年節省的利息就是X乘以Y%。例如，若您有100萬元的資金存入戶口，按揭利率是3.5%，每年就可以節省35,000元的利息。不過，Mortgage Link戶口的存款上限通常不是無限的。大部分銀行會設定存款上限為您按揭貸款餘額的某個百分比，最常見的是60%。這表示即使您有更多資金，也只有上限內的存款才能享受到高息對沖的優惠。
影響您按揭選擇的關鍵因素：壓力測試與物業類型
當您進行樓宇按揭利率比較時，除了考慮實際的樓宇按揭利息，了解背後的審批機制以及物業類型如何影響您的選擇亦同樣重要。這部分內容將會深入探討壓力測試、供款與入息比率 (DSR) 對按揭申請的影響，同時會比較不同物業類型在樓按利率比較中的注意事項。這些關鍵因素可以大大影響您的按揭最終批核情況，也會影響您的樓宇按揭 利率。
壓力測試 (Stress Test) 與供款與入息比率 (DSR) 如何影響您的選擇？
選擇樓宇按揭方案，除了要看現金回贈與樓宇按揭利率，銀行也會評估您的供款能力。供款與入息比率 (DSR) 和壓力測試是銀行審批按揭時的兩項重要指標。這些指標旨在確保您在償還按揭貸款時有足夠能力，可以面對市場波動。它們會直接影響您可以借到的金額，以及銀行可以為您提供的樓宇按揭 利率。
如何計算您的供款與入息比率 (DSR)
供款與入息比率 (DSR) 計算方式簡單直接。它就是您每月所有貸款總供款額，除以每月總入息，然後乘以百分之一百。銀行會看這個百分比是否符合標準。一般來說，在正常情況下，銀行要求您每月按揭供款不能高於總入息的百分之五十。這個比率可以反映您每月的償債負擔，高於標準則表示您的按揭風險較高。
壓力測試如何收窄您的按揭計劃選擇範圍
壓力測試比 DSR 更進一步。它會假設按揭利率上升後，您能否仍能負擔供款。銀行一般會假設現行按揭利率增加兩至三個百分點，然後重新計算您的 DSR。在這個假設的加息情況下，您的每月按揭供款通常不能高於總入息的百分之六十。如果未能通過壓力測試，銀行可能無法批出您想要的按揭金額，或會要求您降低貸款成數，這會直接限制您的樓按利率比較選擇。
不同物業類型（私樓、居屋、村屋）按揭比較注意事項
物業類型不同，銀行審批按揭的標準也會有不同。這是因為各種物業的風險程度以及流動性均有差異。因此，即使進行樓宇按揭利率比較，您也要注意物業類型對按揭條款的影響。
私人住宅：市場主流按揭選擇與利率比較
私人住宅是香港物業市場的主流。購買私人住宅時，您可以選擇 H 按或 P 按按揭計劃。銀行對私人住宅的審批較為靈活，因為私人住宅市場流動性高，轉售相對容易。私人住宅按揭的樓宇按揭利率通常會較優惠，銀行也會提供更多元化的產品，例如高額現金回贈及高息存款掛鈎戶口，讓您的樓按利率比較有更多選擇空間。
居屋/綠置居：P按主導下的選擇策略與政府擔保期
居屋或綠置居屬於政府資助房屋。這些物業的按揭計劃通常以 P 按為主。居屋按揭有政府擔保，所以銀行審批時風險較低，通常可以獲得較高的按揭成數，並且在政府擔保期內可以豁免壓力測試。雖然居屋按揭的樓宇按揭利息可能不及私人市場的 H 按彈性，但其穩定性和較低的首期要求，使它成為許多首次置業人士的熱門選擇。您在樓按利率比較時，會發現居屋按揭方案較為單一。
村屋/唐樓：銀行審批的特殊考量與利率差異
村屋及唐樓的按揭審批會比私人住宅複雜一些。銀行會考慮物業的地理位置、交通便利性、樓齡、維修狀況，以及地契是否完整。村屋可能涉及丁屋地契問題，唐樓則常有單位業權不清晰的情況。因為這些額外考量增加了銀行風險，所以村屋及唐樓的按揭成數可能較低，樓宇按揭 利率也可能較高。您在進行樓宇按揭利率比較時，需要預期村屋及唐樓的選擇較少，審批時間也會較長。
探索特色按揭計劃：綠色按揭與定息按揭
各位朋友，在進行樓宇按揭利率比較時，您會發現除了主流的H按及P按，市場上還有一些特色按揭計劃值得留意。這些計劃可能提供特別優惠，又可以滿足不同置業人士的需求。我們接下來會深入探討綠色按揭和定息按揭，幫助您進一步了解樓宇按揭 利率的選擇。
什麼是綠色按揭 (Green Mortgage)？
綠色按揭是一種新興的按揭產品。它目的在於鼓勵大家購買或興建符合環保標準的物業。綠色按揭推動可持續發展，又可以為業主帶來實際好處。這些計劃通常結合銀行與環保理念，同時提供一系列誘人優惠。
申請資格：哪些樓盤符合綠色建築認證？
要申請綠色按揭，物業本身必須符合特定的「綠色建築」認證標準。這些認證由專業機構發出，例如香港建築環境評估協會的「綠建環評」(BEAM Plus) 認證。這些認證會評估樓宇在能源效益、用水效率、室內環境質素，以及選用環保建材等多個方面的表現。所以，通常只有新落成，或者經過特別改造的環保樓宇，才可以取得這些認證資格。您可以向發展商，或者物業管理處查詢相關的綠色建築認證資料。
比較各銀行綠色按揭的額外回贈與優惠
很多銀行為了推廣綠色建築，特別為綠色按揭提供額外優惠。這些優惠除了有機會獲得較低的樓宇按揭利息，又可以享有額外現金回贈。部分銀行會將綠色按揭申請流程數碼化，減少用紙，這同時符合環保理念。大家在進行樓按利率比較時，不妨多加留意各家銀行對綠色按揭提供的特別條款與禮遇。這些額外回贈可以減輕買樓前期負擔，又或者抵銷部分利息支出。
定息按揭計劃：適合追求穩定供款的您嗎？
定息按揭計劃顧名思義，就是按揭貸款在特定年期內，例如首5年或10年，其按揭利率是固定的。這種穩定性對部分置業人士來說，非常吸引。它能夠讓供款人清楚計算每月支出，又可以有效管理家庭預算。
定息按揭的運作模式、優點與缺點
定息按揭的運作模式簡單直接。您與銀行協定一個固定利率和年期，在此期間內，無論市場利率如何波動，您的每月供款額都會保持不變。它的優點是提供供款的穩定性，所以您不會因為市場加息而增加每月支出。這種確定性有助於財務規劃，因為您可以精準預算每月的樓宇按揭利息支出。
但是，定息按揭同時也有缺點。如果市場利率下跌，您可能無法享受到減息帶來的好處，因為您的利率已經鎖定。另外，定息按揭的初始利率，有時會比當時市場上的浮息按揭（H按或P按）稍高。所以，決定是否選擇定息按揭時，需要仔細權衡其穩定性與潛在的機會成本。
在什麼市況下應考慮定息按揭？
定息按揭最適合在預期加息週期中考慮。當市場普遍預計利率會上升時，選擇定息按揭可以鎖定當前較低的按揭利率，避免未來供款負擔加重。此外，如果您的家庭收入相對固定，或者您對未來的財務狀況有嚴格的預算要求，那麼定息按揭能夠提供極大的安心。它讓您對每月供款額有明確預期，又可以減輕利率波動帶來的壓力。所以，當您進行樓宇按揭利率比較時，若著重於預算可控性及對利率風險有較高抗拒，定息按揭會是一個值得深入研究的選擇。