「綠表」資助房屋（包括居屋、公屋「租者置其屋計劃」單位等）為無數港人實現置業夢，然而，這些物業在轉售或出租前，往往牽涉一個關鍵且複雜的步驟——「補地價」。這筆款項不僅影響物業的流轉性，更關乎業主的實際得益。
您是否正為綠表補地價的計算方式感到困惑？對其申請流程一知半解？抑或希望能掌握最佳的「慳錢」時機？
本《綠表補地價終極指南》將為您深入淺出地拆解6大核心重點，從補地價的定義、資格與計算公式，到詳細的申請流程、必須與豁免補地價的情境，以至最實用的慳錢策略及按揭考量，助您全面了解並精明處理綠表物業的補地價事宜，輕鬆解鎖物業價值！
綠表補地價基礎全解：定義、資格與核心概念
當我們談及香港的資助房屋，例如居屋或公屋，經常會聽到「綠表補地價」這一個詞彙。這個概念對於資助房屋的業主而言，關係到物業的自由轉讓，並且是了解物業價值不可或缺的一部分。本文將與大家一起深入探討綠表補地價的基礎知識，包括其定義、申請資格以及背後的核心理念。
何謂「綠表補地價」？與私樓的核心分別
「補地價」簡單來說，就是向政府繳付一筆費用，以彌補當初購買資助房屋時所獲得的土地價格優惠。香港的土地業權絕大多數歸政府所有，私人發展商在興建私人住宅時，會先向政府繳付土地費用。私人樓宇的售價已包含這筆地價，所以私樓業主在買賣單位時，無需額外處理補地價事宜。
剖析資助房屋的「地價折扣」：補地價的根本原因
資助房屋的運作模式與私樓不同。政府為了協助合資格市民置業，會以低於市價出售這些單位。例如，部分綠表居屋單位在推出時，售價只有市值的一小部分，意味著買家獲得了 substantial 的「地價折扣」。這筆折扣就是政府當時沒有收取的土地差價。當業主日後希望將這類「綠表未補地價」的單位，在自由市場上出售或出租時，政府便會要求業主補回這筆地價，讓物業的性質變得與私人市場單位無異，能夠完全自由地轉讓。補地價是為了公平原則，確保政府在提供房屋福利後，仍可收回應有的土地價值。
深入剖析「綠表資格」：誰有資格與誰被排除？
了解了「補地價」的基礎，下一步就是認識「綠表資格」。這項資格是香港房屋政策中一個重要部分，決定了誰有權以優惠的綠表價購買資助房屋單位。綠表資格的設定，旨在確保公共房屋資源優先分配給真正有住屋需要的家庭。
符合綠表資格的主要申請人類別
符合綠表資格的人士類別相對明確。首先是香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的現有租戶，這是最常見的一種。其次，香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨及年長者居住單位的現有租戶，亦屬合資格人士。此外，部分因政府清拆計劃、或持有房委會／市區重建局（市建局）發出有效「綠表資格證明書」的人士，亦符合綠表申請資格。這證明書確認其資格，可以購買未補地價的資助出售房屋單位。
申請綠表資格的一般限制與「黑名單」
雖然符合上述類別人士大多具有綠表資格，但是仍有一些限制。申請人必須年滿十八歲，家庭成員之間必須有親屬關係。已婚申請人及其配偶必須一同提出申請，除非有特定豁免情況，例如合法離婚或配偶沒有香港入境權。另外，申請人在提交申請前的一段時間內，通常不可在香港擁有任何住宅物業，以確保資源分配予真正無樓的人士。房委會設有「黑名單」機制，例如曾經受惠於各類資助自置居所計劃的業主或借款人及其配偶，通常不得再次申請綠表資格，即使他們已出售單位或清還貸款。這項規定是為了體現資助房屋「一生一次」的原則，避免資源重複分配。若申請者不符合這些規定，房委會有權拒絕申請，並且不退還申請費用。
綠表補地價計算精準指南：公式、實例與估價詳情
不少朋友擁有資助房屋，例如居屋或租置計劃下的公屋單位。如果將來打算將物業放售到自由市場，或者想出租，便需要處理綠表補地價的問題。這一步是將物業由「綠表價」轉為市場價的關鍵，所以了解補地價的計算方式，對每位業主來說都非常重要。接下來，我們一起深入了解綠表補地價的計算公式、實際例子及估價詳情，讓您對補地價有更清晰的認識。
綠表補地價計算的核心公式與關鍵變數
說到綠表補地價，大家最關心的當然是「要補幾多錢」。其實，補價金額有一個核心公式，同時也牽涉兩個主要變數。明白這些元素，計算便會變得簡單。
公式詳解：補價金額 = 物業現時市值 x (購入時的折扣率)
這個公式是計算補地價的基礎。公式的意思是，您當年購入物業時，政府給予的折扣，會按照物業現時的市場價值重新計算一次。這樣，政府便可收回當初豁免的地價部分。這裡的「購入時的折扣率」是一個固定數值，因為它反映了物業首次出售時的價格優惠。不過，「物業現時市值」這個變數，會隨着樓市升跌而變動。因此，即使折扣率不變，補地價的實際金額也會因為市場變化而不同。
變數一：如何評定「物業現時市值」？
物業現時市值是計算補地價的其中一個重要變數。這個市值並不是由業主或買家自行估算，而是由房屋署委託專業的公證行或測量師行進行評估。他們會派員到物業進行實地視察，參考同類型單位最近的成交紀錄，以及當時的市場狀況，然後得出一個客觀的估值。這個估值會直接影響您需要繳付的補價金額。
變數二：如何找出「購入時的折扣率」？
「購入時的折扣率」是您當年買入物業時，政府給予的價格優惠百分比。這個數字是固定的，不會因為時間或市場變化而改變。通常，您可以在當年的買賣協議、樓契文件，或者房屋署發出的購買通知書上找到這項資訊。它明確寫明物業當年是以市值多少百分比的折扣出售。
居屋與公屋（租置計劃）補地價計算實例演練
理論可能有點抽象，我們不如透過實際例子來看看綠表補地價怎樣應用。居屋和公屋（租置計劃）的補地價計算方法，雖然核心公式相同，但個別細節仍有一些特別之處。
綠表居屋補地價計算示範
假設您當年以綠表價購入一個居屋單位。當時的市場估價是200萬元，政府以6折，即120萬元賣給您。那麼，購入時的折扣率就是40%（200萬元減去120萬元，再除以200萬元）。現在，您想出售這間綠表未補地價的居屋。房屋署估計，您的單位現時市值是500萬元。根據補地價公式，您需要繳付的補價金額就是500萬元乘以40%，即是200萬元。
公屋（租置計劃）補地價計算的特別之處
公屋（租置計劃）的補地價計算原則與居屋相似，也是根據物業現時市值及購入時的折扣率計算。但是，公屋單位在推售時，其折扣率可能因批次及政策不同而有所差異。此外，公屋補地價的評估結果，有效期限通常只有兩個月。這表示，如果您在這個期限內沒有完成單位出售並繳付補價，就需要重新向房屋署申請估價，同時再次繳交申請費用。這一點與綠表居屋補地價的處理方式略有不同，業主處理公屋補地價時，必須特別留意時間限制。
綠表補地價申請實戰流程：由零到完成的詳細步驟
申請綠表補地價，聽起來好像很複雜，其實只要按部就班，流程就會變得清晰。這部分我們將一步步解說，從準備文件到最終取得證明書，讓您徹底掌握整個補地價過程。
第一步：準備申請文件及費用
填妥「評估補價申請書」（附表格連結指引）
要踏出補地價的第一步，您需要準備「評估補價申請書」。這份表格是整個流程的核心。申請人可以前往房屋委員會（房委會）網站下載，網站上通常會提供表格連結指引，教導大家找到正確的表格版本。填寫時務必仔細，確保所有資料準確無誤，因為這會直接影響之後的審批進度。
備妥樓契副本及繳付申請手續費
提交申請書時，您同時需要附上物業的樓契副本，證明您是單位的合法業主。此外，申請補地價必須繳付一筆申請手續費。現時公屋單位申請補地價手續費為港幣6,230元。您應依照指示，透過指定方式繳付這筆費用。請注意，這筆手續費一般不會退還，即使申請最終被拒絕。
第二步：遞交申請（親身、郵寄或網上）
各區租約事務管理處地址及辦公時間
文件準備妥當後，您可以選擇適合自己的方式遞交申請。如果選擇親身遞交，可以前往房屋署轄下各區的租約事務管理處。這些辦事處有固定的辦公時間，前往前最好先查閱房委會網站，確認最新的地址及服務時間。親身遞交可以即時獲得收據，感覺會比較安心。郵寄遞交也是一種方式，但請確保使用掛號服務，避免文件遺失。
網上遞交：使用「智方便+」或數碼證書的詳細指引
科技進步，現在大家也可以選擇透過網上系統遞交綠表補地價申請。這是最方便快捷的方式之一，節省了親身前往的時間。使用網上服務需要您持有已啟用數碼簽署功能的「智方便+」帳戶，或者有效的個人數碼證書。房屋署網站會有詳細的指引，教導您如何透過這些工具完成網上遞交程序。這個方法讓處理綠表未補地價單位更有效率。
第三步：單位估價與接收「評估補價通知書」
房署發出認收通知及測量師預約上門視察
房屋署收到您的申請後，會發出認收通知書，表示申請已正式受理。接著，房屋署或其委託的專業測量師會與您聯絡，預約時間上門視察單位。這次視察的目的是評估您單位目前的市場價值。這個估價會直接影響最終的補地價金額，因為補地價款項是根據單位現時的市值，再乘以購入時的折扣率計算出來的。
接收「評估補價通知書」的預計時間
上門視察及估價完成後，房屋署會進行內部審批及計算。大約一個月後，您將會收到一份「評估補價通知書」。這份通知書會清楚列明您單位所需的補地價金額。這是一個非常重要的文件，請務必妥善保管。通知書的日期將成為您繳款時限的起點。
第四步：繳付補價及領取「解除轉讓限制證明書」
繳款時限（通知書發出日起計兩個月）及方式
收到「評估補價通知書」後，您必須在通知書發出日起計的兩個月內繳付全數補地價款項。這個時限非常關鍵，如果錯過了期限，該次估價便會失效，您需要重新申請估價，並再次繳付手續費。繳款方式通常多元化，例如透過銀行自動櫃員機、網上銀行、郵寄支票，或者親身到指定銀行繳付。詳細的繳款方式會在通知書上說明。
獲取證明書後的法律效力
成功繳付全數補地價後，房屋署便會向您發出「解除轉讓限制證明書」。這份證明書具有重要的法律效力。有了它，您的綠表居屋補地價單位就如同私人樓宇一樣，不再受任何轉讓限制。您可以在公開自由市場上出售單位給任何人，也可以將單位出租，真正實現物業的完整擁有權。這個階段代表您的綠表價物業已完全轉化為自由市場物業。