「二手公屋」憑藉其相宜價格，成為許多港人實現置業夢的入場券。然而，購買二手公屋牽涉獨特的資格限制、繁複的交易流程及潛在的按揭風險，令不少準買家感到困惑。本攻略將為您提供一份全面的置業指南，一文看清購買二手公屋的資格要求、9步上車實戰流程，並深入剖析按揭陷阱與財務應對策略，助您避開潛在風險，更自信地踏上置業之路。
智能導航：全面拆解購買二手公屋資格與兩大途徑
踏上置業之路，特別是考慮購買二手公屋，過程可能感覺有些複雜。但是，只要掌握正確的資訊，了解不同途徑與其對應的購買二手公屋資格，您將能夠更清晰地規劃。以下內容將協助您辨識兩個主要的市場，同時深入分析申請買二手公屋資格的具體要求，讓您清楚了解自己是否符合條件。
辨識兩大市場：我應該在哪裡購買二手公屋？
在香港，購買二手公屋主要透過兩個不同市場進行。這兩個市場各有其獨特的運作模式，同時亦針對不同的買家群體。了解這些差異，將能協助您決定應循哪一個途徑尋找心儀的單位。
居屋第二市場（居二市場）：綠白表買家的主要戰場
居屋第二市場是綠表買家與白居二中籤者購買二手公屋的主要平台。這個市場主要提供已售出的居屋、私人機構參建居屋、租者置其屋計劃及綠置居單位。這些單位通常尚未繳付地價，所以買家可以在毋須補地價的情況下購買。綠表人士可以是現有公共屋邨租戶，或是持有有效綠表資格證明書的人士；而白表人士則指符合指定入息與資產限制的私人樓宇居民，他們需要透過「白居二」計劃成功中籤才可以進入這個市場。
租者置其屋計劃（租置計劃）：現有租戶的置業階梯
租者置其屋計劃是政府在1998年推出，目的是讓現有公屋租戶有機會以極優惠的折扣價，購入他們現居的公屋單位。房委會已於2005年停止將更多屋邨納入此計劃。這個計劃讓租戶由租客變為業主，並可享有較高的按揭成數，甚至高達十成按揭。現時市場上可供購買的二手公屋，部分就是透過租置計劃售出，之後在居屋第二市場流轉的單位。同時，自2023年起，房委會亦決定將回收的租置單位恆常化出售，擴大出售對象至合資格綠表人士。
您是否符合資格？深入解析買二手公屋資格要求
在您考慮購買二手公屋之前，了解自己是否符合購買二手公屋資格是最重要的一步。香港的資助房屋設有嚴格的資格限制，而且根據您的身份，所循的途徑與申請程序也會有所不同。以下將詳細解釋綠表與白表資格人士的定義，並闡述申請相關證明文件的步驟。
綠表資格人士：定義與申請「購買資格證明書」步驟
綠表資格人士包括香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共屋邨的現居租戶。此外，持有由房委會或市區重建局發出有效「綠表資格證明書」的人士，也屬於綠表資格人士。如果您是綠表資格人士，並且希望購買二手公屋，您需要直接向房委會申領「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）。這個證明書是您進入居屋第二市場購買免補地價單位的入場券。
白表資格人士（白居二）：定義與中籤後申領准買證流程
白表資格人士通常是指不符合綠表資格的香港居民，他們需要符合特定的入息與資產限制，並且沒有在香港擁有任何住宅物業。如果白表人士希望購買二手公屋，他們必須參與「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）。此計劃每年會推出配額，申請人需要先遞交申請表格，然後通過電腦攪珠抽籤。成功中籤的申請人接著要通過嚴格的入息及資產審查，審查通過後，房委會會發出「批准信」。最後，申請人憑此「批准信」才能正式申領「購買資格證明書」（准買證），從而獲得購買二手公屋的資格。
按步就班：「購買二手公屋」全流程實戰指南
想要購買二手公屋，實現置業夢想，這是一個重要決定。購買過程雖然看似複雜，但是只要按部就班，了解每一個步驟，您就可以掌握整個流程。我們為您整理出「購買二手公屋」的九個實戰步驟，讓您清晰了解如何穩妥地完成交易。無論您是首次購買二手公屋，或者對購買二手公屋資格有所疑問，這份指南都能為您提供實用資訊。
準備階段：從取得購買資格到物色單位
在正式展開購買二手公屋的旅程之前，您需要做好周全的準備。這個階段包含取得購買資格、仔細搜尋單位、以及評估自己的財務能力。這些都是成功上車的關鍵。
步驟一：申領「購買資格證明書」（准買證）
購買二手公屋的第一步，就是確保您擁有合法的購買資格。這表示您需要向房屋署申領「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。這份文件是您具備購買二手公屋資格的憑證。沒有它，您將無法進行後續的交易程序。申請程序會因應您的綠表或白表資格而有所不同，因此請務必確認自己符合相關的買二手公屋資格要求。
步驟二：利用網上平台或地產代理搜尋心儀放盤
取得准買證之後，您可以開始物色心儀的二手公屋單位。現在，您可以透過多種渠道搜尋市場上的放盤。您可以利用大型網上地產平台，這些平台通常提供豐富的二手公屋資訊，您可以根據地區、價格、面積等條件進行篩選。此外，您也可以委託專業的地產代理，他們會根據您的需求為您尋找合適的購買二手公屋單位，並且協助安排實地考察。
步驟三: 初步計算按揭負擔及準備首期資金
在鎖定心儀單位之前，您必須對自己的財務狀況有清晰的了解。您應該初步計算潛在的按揭負擔，評估自己每月供款的能力。您可以參考各銀行提供的按揭計算工具。同時，您也需要準備足夠的首期資金。首期金額會直接影響您的按揭成數，並且是完成购买二手公屋交易的重要部分。事先做好財務規劃，可以避免日後出現資金周轉問題。
交易階段：簽訂臨約到申請提名信
當您選定單位，並且財務準備就緒後，便會進入實際的交易階段。這個階段涉及法律文件簽署、按揭申請以及向房屋署提交關鍵文件。
步驟四：與業主簽訂臨時買賣合約
當您與業主達成買賣共識，雙方便會簽訂臨時買賣合約。這份合約是具有法律約束力的文件，它會列明買賣雙方的基本資料、物業地址、成交價、簽訂正式買賣合約的日期、以及交吉日期等重要條款。簽訂臨約時，買方通常需要支付一筆細訂，作為交易的誠意金。
步驟五：向銀行申請按揭貸款（注意！此步有關鍵細節）
簽訂臨時買賣合約後，您便需要向銀行申請按揭貸款。對於購買二手公屋的按揭申請，有一個非常關鍵的細節需要留意：那就是單位的房屋署擔保期。銀行在審批按揭時，會非常重視公屋單位的剩餘擔保期。擔保期長短直接影響銀行可以批出的按揭成數以及還款年期。因此，您必須清楚了解您所選購單位的擔保期情況，並與銀行確認其按揭政策。
步驟六：買賣雙方律師處理樓契及轉讓文件
在按揭審批的同時，買賣雙方會委託各自的律師處理樓契以及其他轉讓文件。律師的職責是確保整個交易過程符合法律規定，並且保障買賣雙方的權益。律師會負責查閱物業業權、準備正式買賣合約、以及處理所有與物業轉讓相關的法律文件。
步驟七：向房屋署申請「提名信」以完成交易
對於二手公屋交易，您必須向房屋署申請一份「提名信」。這份提名信是房屋署確認買方有資格購買該二手公屋單位，並且同意該物業轉讓的關鍵文件。買賣雙方的律師會協助處理這份提名信的申請事宜。只有獲得房屋署的提名信，交易才可以正式完成。
完成階段：驗樓與收樓
所有法律程序和資金安排妥當後，您就進入了擁有新家的最後階段。這個階段包括仔細驗收單位，然後正式簽署文件並接收物業。
步驟八：在正式成交前進行單位驗收（驗樓）
在簽署正式買賣合約並支付餘額之前，您有權對單位進行最後的驗收，這俗稱「驗樓」。這是非常重要的步驟，您可以檢查單位內部的狀況，例如牆身是否有裂縫、天花板是否有滲水跡象、電力設施是否正常運作等等。如果發現任何問題，您可以及時向業主提出，並要求在正式成交前進行修復。
步驟九：簽署正式買賣合約及轉讓契，支付樓價餘額並收樓
經過所有準備與交易環節，以及完成驗樓程序後，您便會與業主在律師樓簽署正式買賣合約以及轉讓契。這是交易的最終法律文件，標誌著物業業權正式由賣方轉移至買方。在簽署文件同時，您也需要支付樓價的餘額。完成這些手續後，您便可以正式接收單位鎖匙，成為這個二手公屋單位的新業主。恭喜您，這個重要的「購買二手公屋」流程已圓滿完成。
精準匹配您的理想家：如何篩選及實地考察心儀二手公屋單位
網上篩選策略：鎖定高潛力放盤
成功購買二手公屋，第一步在於善用網上資源，進行初步篩選。這不但節省時間，也能協助您鎖定符合心中所想的潛力放盤。網上平台是您物色「筍盤」的重要工具。
價格與面積：按預算篩選實用面積
當您開始搜尋心儀的二手公屋時，首先設定一個清晰的預算範圍。然後，根據預算篩選實用面積，這是決定單位實際空間的關鍵數字。您需要考慮家庭成員人數，以及未來可能增加的需求，這樣才能找到一個大小合適，又負擔得起的安樂窩。預先想好這些細節，可以快速篩走不合適的單位。
地區與校網：考慮家庭生活及子女教育需要
選擇合適的地區，不但關乎通勤便利性，也直接影響家庭生活質素。您可以考慮工作地點，也想想日常活動範圍。如果家中有學齡子女，優質校網更是重要考量。一個良好的校網，不但能提供更好的教育資源，同時也能為子女創造理想的成長環境。
關鍵標籤篩選：分辨「未補地價」與「已補地價（自由市場）」
在網上平台篩選時，請務必注意單位的「未補地價」與「已補地價（自由市場）」標籤。這兩者差異巨大，關係到您的購買二手公屋資格。未補地價的單位，通常只可出售予持有綠表資格證明書的人士，以及白居二中籤者。已補地價的單位，則等同私人樓宇，可以在自由市場出售，任何人也可以購買。您必須先釐清自己的買二手公屋資格，才能精準篩選。
樓齡與座向：初步評估單位狀況與舒適度
單位的樓齡影響潛在維修成本，因此值得留意。樓齡較高的單位，可能需要更多維修保養費用。同時，單位的座向影響室內光線與通風。向南或東南的單位，一般較受歡迎，因為陽光充足，也較涼快。這些初步評估，有助您了解單位狀況與居住舒適度。
實地考察清單：買二手公屋前必看的細節
網上篩選只是一個開始。當您找到幾個合適的二手公屋單位後，實地考察是不可或缺的環節。這一步能讓您更深入了解單位的實際情況，也能發現網上照片無法呈現的細節。
單位內部：檢查滲水、結構、窗戶等狀況
進入單位後，第一時間仔細檢查。看看牆身與天花板是否有水漬，這可能是滲水跡象。注意單位結構，例如牆壁有沒有明顯裂痕。檢查窗戶開關是否順暢，也檢查窗框是否有老化或漏風問題。這些都是影響居住品質的重要細節。
公共空間與設施：評估走廊、電梯大堂、屋邨整體維護水平
除了單位內部，屋邨的公共空間與設施狀況，也反映了整個屋邨的維護水平。您可以留意走廊是否清潔，電梯大堂是否整潔明亮。同時，觀察屋邨的休憩設施、停車場等，評估整體環境是否舒適宜居。一個管理良好的屋邨，能為住戶提供更佳的生活體驗。
周邊環境：交通、社區配套與鄰里質素
最後，考察單位周邊環境。評估交通便利性，例如巴士站或港鐵站距離。同時，了解社區配套設施，包括超市、街市、公園、診所等，這些都與您的日常所需息息相關。此外，觀察鄰里質素，例如公共地方的清潔程度與居民的行為模式，這些細節能夠影響您未來的生活氛圍。
風險預警：深入剖析購買二手公屋的核心財務佈局與按揭陷阱
當您考慮購買二手公屋時，除了看中其價格實惠，也要留心背後的財務細節與潛在風險。許多人成功買二手公屋，實現置業夢想，不過若沒有做好充足準備，過程中可能遇上意料之外的財政挑戰。這部分將會與您深入探討購買二手公屋時需要特別留意的財務佈局，以及一些隱藏的按揭陷阱。
按揭最大變數：政府擔保期對按揭的決定性影響
談到購買二手公屋，按揭貸款是當中一個非常重要的環節，而政府擔保期就是影響按揭批核的關鍵因素。這是因為銀行在審批按揭時，很大程度上會依賴房屋委員會提供的擔保。
核心知識：為何擔保期至關重要？
房屋委員會向銀行為資助出售房屋提供按揭擔保，目的就是幫助市民更容易取得樓宇按揭。有了這項擔保，銀行即使在按揭申請人未能完全符合所有按揭條件時，也會更願意批出較高成數的貸款。擔保期就是這項保障的有效期。因此，如果擔保期不足，銀行就會評估風險增加，這會直接影響按揭成數，甚至可能影響還款年期。對於想買二手公屋的朋友來說，了解擔保期是基本功。
如何計算剩餘擔保期與評估按揭風險？
計算剩餘擔保期是評估按揭風險的第一步。房屋委員會為不同類型的資助房屋提供不同長度的擔保期，例如「居者有其屋計劃」（居屋）單位通常有30年擔保期，「租者置其屋計劃」（租置計劃）單位則有25年擔保期。您需要從單位首次出售的日期開始計算，減去至今已過去的年數，這樣就可以得出剩餘的擔保期。例如，一個租置公屋單位首次出售至今已過了15年，其剩餘擔保期就是25減15，即還有10年。銀行普遍會要求剩餘擔保期有一定長度，例如10年或以上，才能考慮批出高成數按揭。如果您想知道自己是否符合購買二手公屋資格，或者想了解按揭詳情，請務必先了解這項資訊。
隱藏成本解構：買樓以外，您還需要準備的資金
購買二手公屋並不是付了樓價與首期就足夠。就像任何物業交易一樣，您還需要準備一筆額外資金，用來支付其他相關費用。這些費用有時候容易被忽略，不過它們加起來也是一個不少的數目。
維修開支分擔：樓齡高的潛在大型維修費用
二手公屋單位普遍樓齡較高，這代表樓宇結構與公共設施可能存在老化問題。雖然租置屋邨通常設有維修基金，不過如果維修基金不足應付大型維修工程，例如外牆翻新、水管更換，所有業主都必須共同攤分這些費用。這筆費用可能是數萬元，也可能高達數十萬元。所以，在決定購買二手公屋前，了解屋邨的維修紀錄，以及維修基金的結餘狀況，是非常重要的。
管理費、差餉及地租
每月或每季，您也需要支付固定的日常開支。管理費是向物業管理公司繳付，用來維持屋邨日常運作與清潔保養的費用。差餉是政府向物業業主徵收的稅項，通常按物業的應課差餉租值計算。地租則是對某些地契年期超過2047年的物業，政府按物業應課差餉租值的一定百分比徵收的費用。這些都是您成為業主之後，必須持續承擔的固定支出。對於想要购买二手公屋的您，必須將這些開支納入每月的預算中。
律師費、地產代理佣金及印花稅（釐印費）
交易過程中也有一系列一次性的費用需要支付。律師費是聘請律師處理買賣合約、查冊及轉名等法律文件的費用。如果您是透過地產代理找到心儀單位，您便需要支付地產代理佣金，這筆費用通常是樓價的百分之一。最後，印花稅，也稱為釐印費，是政府就物業買賣合約徵收的稅項，稅率會根據樓價而定。這三項都是買二手公屋時無法避免的交易成本，您應該提前預算，確保資金充裕。
財務應對方案：解決購買二手公屋資金難題的策略
當考慮購買二手公屋時，資金問題往往是許多人最為關注的焦點。我們都明白，購置物業是一項重大投資，即使是購買二手公屋，也可能面對資金上的挑戰。以下策略可以協助您解決購買二手公屋期間的資金問題。這些方法可以幫助您規劃財務，讓置業過程更為順利。
當按揭成數不如預期時的應對方案
有時，申請按揭貸款時，銀行批核的成數可能低於您的預期。這種情況下，您可能會面臨首期資金不足的窘境。遇到這種情況，其實有具體方案可以應對。
尋求專為「白居二」買家而設的物業貸款
市場上有一些金融機構，它們有推出專為「白居二」買家設計的物業貸款產品。這些貸款產品有別於一般的私人貸款，因為它們是專門為資助房屋買家而設。如果您正要買二手公屋，並持有「白居二」資格，可以考慮申請這類貸款。
貸款用途：靈活補足首期差額、支付裝修或傢俱開支
這種專為「白居二」買家而設的物業貸款用途非常靈活。貸款款項可以幫助您補足不足的首期差額。另外，它也可以用於支付單位購入後的裝修費用，或是購買新屋所需的傢俱開支。透過這種方式，您可以減輕即時的財務壓力，確保購置新家後有足夠資金應對其他必要支出。
建立全面的財務安全網
除了應對突發的按揭問題，您也應該在購買二手公屋前建立一個全面的財務安全網。這是確保整個置業過程穩健的重要一步。充分的準備能夠避免未來出現資金緊張的情況。
制定詳細預算表，預留應急備用資金
首先，您應該仔細制定一份詳細的預算表。這份預算表需要涵蓋所有買樓相關開支，包括律師費、印花稅、代理佣金以及未來管理費等。同時，預算中應預留一筆應急備用資金。這筆資金可以用於應付突發狀況，例如單位需要緊急維修，或是短期內出現額外開支，確保您不會手足無措。
尋求專業按揭顧問協助，獲取最佳貸款方案
在申請按揭貸款前，我們建議您尋求專業按揭顧問的協助。按揭顧問對市場上各家銀行的按揭產品、批核準則，以及政府擔保期的計算方式都有深入了解。他們可以根據您的財務狀況，提供度身訂造的建議，幫助您比較不同銀行提供的貸款方案。最終，您可以獲得最適合自己情況的貸款利率和條款，從而確保購買二手公屋過程中的財務穩定。
業主必讀：已購二手公屋的轉讓限制與未來出售注意事項
「購買二手公屋」是不少香港家庭的置業目標，因為這是一個相對容易踏入物業市場的方法。當您成功買入二手公屋後，了解單位未來的轉讓限制和出售規定就非常重要。這些規定確保了資助房屋的公平分配，同時也影響了業主日後的資產處理方式。所以，我們在這裡詳細討論這些限制與考量，讓您清楚掌握相關資訊。這對您了解「購買二手公屋資格」亦有幫助。
未補地價單位的轉售限制（禁售期）
已購買的二手公屋單位，如果未向房屋委員會繳付地價，則單位會受到轉售限制，這就是我們常說的「禁售期」。這個禁售期是根據單位首次轉讓契據的日期來計算，因為政府資助了部分地價，所以才會有這些限制。了解不同階段的限制，可以幫助您規劃未來。
首次轉讓契據日期起計首兩年內：只可售回房委會
單位首次轉讓契據日期起計首兩年內，業主如果需要出售單位，只有一個選擇，就是將單位售回給房屋委員會。這時，房屋委員會會按照指定機制，計算回購價格。這個機制是為了確保房屋資源的合理利用，同時保障公營房屋的流轉。
第三至第五年：可售回房委會或於居二市場轉售
從單位首次轉讓契據日期起計，來到第三年至第五年這段期間，業主出售單位會多一個選擇。您可以選擇繼續將單位售回給房屋委員會，也可以在居屋第二市場轉售給合資格的買家。這些合資格買家通常是綠表人士或者「白居二」中籤者。單位此時毋須補地價，因為買家本身也符合資助房屋的「購買二手公屋資格」。
第五年後：可自由於居二市場轉售
當單位首次轉讓契據日期起計滿五年後，情況就會更為寬鬆。這時，業主可以自由地在居屋第二市場轉售單位，給予合資格的買家。單位仍然不需要補地價，因為它仍在資助房屋的體系內流通。這個階段為業主提供了更大的彈性，也增加了「買二手公屋」單位的市場活躍度。
未來想在公開市場出售？補地價的計算與考量
如果您未來希望將單位在公開市場出售，例如售予任何人士，甚至自由出租，您就需要考慮「補地價」。補地價是指業主向政府繳付該單位在買入時所獲得的折扣，從而解除單位的所有轉讓限制。
補價的計算方式與評估市值方法
補價的計算方式涉及一個特定的公式。房屋委員會或其指定估價師，會評估單位在申請補價時的市值。然後，房屋委員會會根據單位最初出售時的折讓率，計算出需要繳付的地價差額。這個計算確保了公平性，也反映了當時政府給予的資助價值。這是「購買二手公屋」後的一個重要財務環節。
補價後的好處：解除所有轉讓限制，可自由出租或售予任何人士
繳付補價後，單位就會解除所有轉讓限制，好處非常明顯。這代表單位正式變成私人樓宇，業主可以隨時將單位在公開市場自由出租，或售予任何人士。您不再需要受限於綠表或白居二買家的資格，單位具備更高的流通性和價值，如同一般私人住宅一樣。您「购买二手公屋」的單位就完全屬於您了。
購買二手公屋常見問題 (FAQ)
許多朋友對購買二手公屋仍有很多疑問。以下文章將會解答一些常見問題，希望幫助各位讀者更全面地理解購買二手公屋的細節。
購買二手公屋後可以出租嗎？
這是購買二手公屋時，不少人關注的問題。單位可否出租，取決於其補地價狀態。
未補地價：絕對不可以，屬違法行為。
如果公屋單位尚未補地價，法例上絕對不容許出租。這因為政府當年出售單位時，已為買家提供大幅折扣。單位仍帶有公共資產的性質，旨在解決市民住屋需求，而非作為投資出租用途。將未補地價的公屋出租，會被房屋署視為違法行為，而且有法律風險。
已補地價：可以，單位已等同私人樓宇。
若公屋業主已向政府繳付地價，單位就已解除所有轉讓限制。此時，單位已經等同私人樓宇，業主可以隨意出售或出租。已補地價的公屋單位擁有完全的物業權益，而且可以自由在市場上流通。
樓齡很高會影響買二手公屋的決定嗎？
當讀者考慮買二手公屋時，樓齡往往是決定性因素。高樓齡確實會帶來一些考量，不過這並非必然是壞事。
主要影響按揭年期及維修保養成本，需仔細評估。
樓齡很高，首先會影響銀行按揭貸款的審批年期。銀行會評估物業的價值及使用年期，樓齡高可能令可獲批的按揭年期縮短，而且增加每月供款額。其次，高樓齡物業通常會有較高的維修保養成本。例如，公共設施老化、外牆維修、水管更換等大型工程，都可能需要業主攤分費用。因此，讀者在決定買二手公屋時，需要仔細評估這些潛在的支出。
公屋的「首次出售日期」與「樓齡」對按揭有何不同影響？
要深入了解購買二手公屋資格，就要分清這兩個概念。它們看似相似，實際對按揭審批有著不同且關鍵的影響。
「樓齡」指樓宇建成至今的年期；「首次出售日期」是計算政府擔保期的起點，對按揭審批更為關鍵。
「樓齡」是指整座樓宇從建成到現在的總年數。它主要影響物業的殘餘價值評估。不過，「首次出售日期」則是指房屋署首次將這個單位出售給私人業主的日期。這個日期非常重要，因為它是計算政府為該單位提供擔保期的起點。政府擔保期直接影響銀行可批出的按揭成數與還款年期。因此，讀者在進行買二手公屋時，應該重點留意單位的「首次出售日期」，這對按揭審批更為關鍵，影響著日後會否成功上車。