在香港寸金尺土的環境下，未補地價公屋憑藉其相對相宜的樓價，成為不少港人實現置業夢的熱門「上車」之選。然而，這類物業的買賣涉及獨特的綠白表資格限制、繁複的交易流程以及潛在的按揭陷阱與隱藏成本。本篇【買未補地價公屋終極攻略】將為您鉅細無遺地拆解從綠白表資格審核、完成交易的6大關鍵步驟、按揭要點，以至所有潛在成本與風險。透過這份全面指南，助您清晰掌握未補地價公屋的買賣奧秘，自信地邁向成功置業之路，輕鬆覓得理想安樂窩。
概念釐清：未補地價公屋是什麼？
許多希望在香港置業的朋友們，都會考慮 買未補地價公屋 作為「上車」的途徑。或許您曾聽過「未補地價公屋買賣」，但是對於這類物業背後的概念，可能還有一些疑問。這一部分，我們將深入探討未補地價公屋的種種細節，以及它為何成為置業的熱門選擇。
公屋、居屋與私樓在業權上的根本分別
要了解未補地價公屋，我們需要先釐清香港主要住宅物業在業權上的不同。一般而言，住宅物業可分為公屋、居屋以及私樓。公屋，即公共租住房屋，由香港房屋委員會或香港房屋協會興建，主要供合資格人士租住。雖然部分公屋單位可透過「租者置其屋計劃」出售予現有租戶，但是其業權仍然受到限制，並非完整業權。居屋，全名居者有其屋計劃，同樣由政府資助興建，以低於市價的折扣出售予合資格人士，目標是幫助中低收入家庭自置居所。然而，與私樓不同，居屋的業權並非完全自由，其轉售權利受到政府嚴格規管，直到完成「補地價」程序為止。私樓，也就是私人住宅，業主擁有完整業權，買賣以及轉讓不受政府限制。
「補地價」的真正意思及對買賣的影響
當我們提及未補地價公屋或居屋時，「補地價」是一個核心概念。這個詞的意思，其實就是向政府繳付該物業在出售時應補回的土地溢價。因為公屋與居屋的買入價格低於市值，政府以折扣形式提供補貼，因此這筆折扣金額，就是「地價」。當業主決定在自由市場上出售單位，或者將單位由自住轉為出租用途，就必須先向政府補回這筆地價。補地價對買賣的影響非常大。物業未補地價時，只能在「居屋第二市場」內轉售予特定合資格人士，例如綠表買家或者「白居二」中籤者。一旦完成補地價，物業便可進入「自由市場」，如同私人住宅般，可以自由買賣予任何人士，不再受買家資格限制。
為何未補地價公屋成為上車熱門選擇？
未補地價公屋以及居屋，近年來成為許多首次置業人士的熱門選擇。這並非沒有原因。它提供了一個較低門檻的置業機會，對於預算有限的朋友們來說，是一個極具吸引力的選項。
相對市價的顯著折讓優勢
未補地價的資助房屋，最大優勢就是價格。由於政府資助的本質，這類單位通常以遠低於市價的折扣率出售。對於希望「上車」但是資金不充裕的買家來說，這是一個非常實在的吸引力。這意味著，您可以用更少的首期以及更低的總樓價，購置一個屬於自己的物業。價格的顯著折讓，大大降低了置業門檻。
政策影響：白居二恆常化如何激活市場
政府推行「白居二」計劃，並且將其恆常化，也是未補地價公屋以及居屋市場活躍的原因之一。白居二計劃允許符合資格的白表人士透過抽籤，取得在居屋第二市場購買未補地價單位。這項政策擴大了買家群體，原本無法透過綠表購屋的朋友們，現在也有機會。香港房屋委員會「白居二二零二四」的配額為六千個，反映政府持續提供上車機會。此舉不僅為更多市民提供了置業機會，也增加了未補地價物業的市場流動性，讓有意買賣未補地價公屋的朋友們，有更多選擇。
交易市場分野：居屋第二市場（未補地價） vs 自由市場（已補地價）
了解了「補地價」的意思，我們就可以更清楚地看到居屋買賣市場的分野。市場主要分為兩個清晰的類別：居屋第二市場以及自由市場。
居屋第二市場，又稱為未補地價市場，專門用於買賣未繳付地價的資助房屋。在這個市場中，買家必須持有特定的資格，例如綠表資格人士或者透過「白居二」計劃成功中籤的白表人士。這是一個受政府嚴格監管的市場，確保資助房屋資源流向符合資格的市民。
自由市場，則是指已完成補地價的物業交易市場。當居屋業主向政府繳清地價後，其單位便會解除轉讓限制，並且可在這個市場上自由出售給任何買家，不再有買家資格或者轉讓的限制。此時，該居屋單位的功能與私人住宅物業大致相同。
買家資格詳解：誰能購買未補地價公屋？
如果您正考慮買未補地價公屋，首先便要了解自己是否符合資格。未補地價公屋買賣有嚴格規定，不同於私人住宅市場。要成功置業，您必須屬於特定類別人士。這一節會詳細說明買家的資格要求，幫助您判斷自己是否具備購買未補地價公屋的條件。
途徑一：綠表資格人士
購買未補地價公屋的第一個主要途徑，是透過「綠表」資格。綠表人士本身已享有政府房屋福利，因此他們能夠在居屋第二市場購買資助出售單位。
誰符合綠表資格？
以下類別人士通常符合綠表資格：
- 房屋委員會轄下公共租住房屋的租戶，包括持有「有條件租約」的住戶。
- 房屋委員會轄下中轉房屋的認可居民。
- 香港房屋協會轄下甲類出租屋邨的租戶，以及年長者居住單位的住戶。
- 持有由房屋委員會或市區重建局發出，有效《綠表資格證明書 – 只適用於居屋第二市場計劃》的人士。
- 房屋委員會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
綠表人士申請「購買資格證明書」須知
綠表人士需要申請「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），證明他們有資格購買未補地價的資助出售單位。
- 一般申請條件：
- 申請人必須年滿十八歲。
- 單身人士可以申請，家庭組合亦可申請。
- 以家庭組合申請的人士，申請人及其家庭成員必須有親屬關係。
- 如果申請人或其名列於申請書的家庭成員已婚，其配偶亦必須列於同一份申請書中，除非配偶已合法離異、沒有香港居留權，或者已去世。
- 若配偶沒有香港居留權，申請人須填妥相關聲明書，並且連同結婚證明文件以及配偶的當地居民身份證副本一併交回。
- 離婚人士須連同法庭批出的絕對判令證明書（例如表格六或表格七乙）副本一併交回。
- 若未能符合上述規定，房屋委員會或有權取消相關申請。
- 物業擁有權限制：
- 房屋委員會公屋租戶、中轉房屋認可居民、香港房屋協會甲類出租屋邨租戶及持有「購買資格證明書」的人士，在簽署「購買資格證明書」申請書日期起計，之前二十四個月起，直至簽訂「居屋第二市場計劃」購買資助出售單位的臨時買賣合約當日，均不得在香港擁有住宅物業。
途徑二：「白表居屋第二市場計劃」（白居二）中籤者
如果沒有綠表資格，第二個購買未補地價公屋的途徑便是參與「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）。
誰是「白表」申請人？
「白表」申請人通常是指不符合綠表資格的香港居民。他們沒有接受過政府的公屋或其他房屋福利，但是其家庭每月入息和總資產淨值符合房委會設定的限額。這些申請人可以透過此計劃購買二手居屋或公屋。
白居二申請流程：由抽籤到領取批准信
白居二的申請流程包括以下主要步驟：
- 遞交白居二申請表格： 申請人需要在指定期間內提交申請。例如，房委會「白居二二零二四」便在二零二五年三月六日至二十六日期間接受申請。
- 進行攪珠抽籤： 房委會會進行電腦攪珠。例如，二零二五年四月二十四日便是房委會「白居二二零二四」電腦攪珠的日期。中籤者有機會獲得購買資格。
- 進行入息及資產審查： 中籤者需要接受房委會的詳細入息及資產審查，以確認他們符合相關限額。
- 房委會寄出「批准信」： 審查成功後，房委會便會向中籤者寄出「批准信」，證明其購買資格。
最新入息及資產限額要求
白居二申請人必須符合房屋委員會訂定的最新入息及資產限額。這些限額每年會進行檢討及更新，因此申請前必須查閱最新的要求。
白表人士申請「購買資格證明書」須知
白表人士在收到房委會的「批准信」後，便可申領「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）。此證明書的用途與綠表人士的相同，都是證明其在居屋第二市場購買單位的資格。
- 申請要求： 申請人需按指示提交所需文件。
- 物業擁有權限制： 白表申請人也同樣受到物業擁有權限制。在簽署「購買資格證明書」申請書日期起計，之前二十四個月起，直至簽訂「居屋第二市場計劃」購買資助出售單位的臨時買賣合約當日，他們均不得在香港擁有住宅物業。
快速判斷：購買資格自測清單
為方便您快速判斷自己是否符合購買未補地價公屋的資格，這裡提供一個簡單的自測清單。請您仔細核對以下各項。
物業擁有權限制
在您簽署「購買資格證明書」申請書日期起計的之前二十四個月，直至您簽訂資助出售單位的臨時買賣合約當日，您及所有申請表上的家庭成員，都不能在香港擁有任何住宅物業。
「一生一次」資助房屋受惠原則
若您或您名列於申請書的家庭成員，曾是以下任何一項資助自置居所計劃下的單位業主或借款人，您便不符合資格。這項原則即使您已出售單位或已清還借款，也一樣適用。相關計劃包括居者有其屋計劃（居屋）、綠表置居計劃（綠置居）、自置居所貸款計劃、租者置其屋計劃，以及香港房屋協會及市區重建局轄下任何資助房屋計劃。
其他不合資格情況
除了上述主要條件，您亦需留意其他可能導致不合資格的情況：
- 曾經因某些原因而獲准刪除戶籍的「關鍵成員」，若以簽訂轉讓契據的日期起計，購買上述資助自置居所計劃單位不足十年，便不符合資格（因結婚或獲准享有僱主提供房屋福利而獲准刪除戶籍的關鍵成員則屬例外）。
- 公務員建屋合作社成員或類似性質建屋計劃成員，或者本地公務員建屋計劃下的物業承批人（房屋委員會公屋租戶除外）。
- 因清拆而獲得政府發放按居屋價格訂定的補償金，並選擇自行安排居所的人士，及其配偶。
- 因清拆而選擇領取房屋委員會、房屋協會、市區重建局或地政總署發放的現金特惠津貼、特惠金或現金津貼，而未獲編配任何形式的公屋或中轉房屋的人士，在領取此等津貼的日期起計的兩年內，他們均不符合申請資格。
- 因興建廣深港高速鐵路香港段、蓮塘／香園圍口岸工程，以及清拆影響，選擇領取「額外特惠現金津貼選項」的合資格住戶，在領取津貼的日期起計的三年內，他們均不符合申請資格。
- 房屋協會乙類出租屋邨、專用安置屋邨住戶，或者房屋協會的定期暫准居住證使用者，皆不符合資格。
- 以按月暫准租用證或暫准居住證形式，租住房屋委員會或房屋協會過渡性暫租住屋單位的持證人或使用者。
- 房屋委員會公屋「有條件租約」住戶，或者定期暫准居住證持證人，同樣不符合資格。
房屋委員會在審查申請表後，有權拒絕有關申請，並且無須退還申請費。因此，遞交申請前，仔細核對所有資格非常重要。
實戰流程：購買未補地價公屋的每一步
想要順利買未補地價公屋，或是進行未補地價公屋買賣，整個過程需要小心規劃。這不只是金錢交易，更是符合特定資格的置業機會。以下我們會一步步為大家拆解買賣雙方的詳細流程，讓您可以清晰了解每個環節。
買方流程：由獲取准買證到成功收樓
作為準買家，購買未補地價公屋時必須遵從一系列嚴謹程序。每一個步驟都非常重要，請大家務必仔細了解。
第1步：取得「購買資格證明書」（准買證）
購買未補地價公屋的第一步，就是成功取得房屋委員會（房委會）發出的「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。這份文件是您具備購買資格的證明。無論您是綠表資格人士，或者透過「白表居屋第二市場計劃」（白居二）成功抽籤中籤，您都需要向房委會申請這份證明書。沒有它，您就無法在居屋第二市場購買未補地價單位。所以，請您先行確認自己的資格，然後按照指引提交申請。
第2步：尋找放盤、預約睇樓及查閱「可供出售證明書」（准賣證）
取得「准買證」以後，您就可以開始物色心儀的未補地價公屋單位了。您可以透過地產代理或房委會的網站尋找放盤。當您找到合適的單位時，務必預約實地睇樓，深入了解單位的實際狀況以及周邊環境。同時，您亦需要要求賣方出示由房委會發出的「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。這份文件證明業主有權出售其未補地價的單位。買賣雙方的准買證及准賣證，兩者均需在有效期內，交易才算合法。
第3步：簽訂臨時買賣合約及繳付細訂
當您選定單位，並且確認賣方持有有效的「准賣證」後，買賣雙方就可以簽訂臨時買賣合約。簽約時，買方需要繳付細訂（即臨時訂金）。這份合約會列明成交價、訂金金額、簽署正式買賣合約的日期，以及完成交易的日期等關鍵條款。請您務必仔細閱讀合約內容，並且確保所有條款都清晰無誤。
第4步：申請按揭及委託律師
簽訂臨時買賣合約之後，您便可以向銀行申請按揭貸款。由於未補地價公屋單位通常有房委會的擔保，按揭成數相對較高，而且審批條件也較為寬鬆。同時，您需要盡快委託一位專業律師處理樓宇買賣的法律事宜。律師會協助您查核業權、審閱合約，以及確保交易過程符合所有法律規定，保障您的權益。
第5步：簽署正式買賣合約及繳付大訂
銀行按揭批核之後，您會與賣方在律師樓簽署正式買賣合約。簽署正式買賣合約時，買方需要繳付大訂（即較大額的訂金，通常為樓價的某個百分比）。這份合約具有法律約束力，進一步確認雙方的交易承諾，並且詳細列明所有交易條款。
第6步：完成交易及收樓
到了交易完成日，買方會透過律師將剩餘的樓價餘款支付予賣方。在確認收到所有款項後，賣方會將單位業權正式轉讓給買方，並且交付單位鎖匙。完成所有手續後，您就可以正式收樓，成為這個未補地價公屋單位的新業主了。
賣方流程：申請准賣證的關鍵步驟
如果想出售未補地價公屋，作為業主，您也有特定的流程需要遵守。這些步驟確保您的單位可以在居屋第二市場合法出售。
確認單位已過禁售期
在考慮出售未補地價公屋單位之前，您必須首先確認您的單位已經過了政府規定的禁售期。不同時期購入的資助房屋有不同的禁售期規定。若未過禁售期，您通常不能隨意轉售單位，除非有特殊情況並獲得房委會批准。所以，在計劃放盤前，請您查閱相關文件或向房委會查詢，確認單位符合轉售資格。
向房委會申請「可供出售證明書」（准賣證）
確認單位已過禁售期後，您需要向房委會申請「可供出售證明書」，即俗稱的「准賣證」。這份文件證明您有資格和權利在居屋第二市場出售您的未補地價公屋單位。您需要填寫指定的申請表格，並且提交所需的文件，例如單位樓契副本。房委會審批需時，請您預留足夠時間處理。這份證明書的有效期通常為12個月。
釐定售價及委託地產代理
取得「准賣證」之後，您就可以開始釐定單位的售價，並且委託熟悉未補地價公屋買賣的地產代理協助放盤。地產代理會幫助您評估單位價值，制定合理的售價策略，並且協助您尋找合資格的買家。同時，他們也會協助處理睇樓安排、議價，以及簽訂合約等事宜，確保整個銷售過程順利進行。
關鍵文件解讀：「購買資格證明書」與「可供出售證明書」
在未補地價公屋買賣過程中，「購買資格證明書」和「可供出售證明書」是兩份最核心的文件，它們的重要性不言而喻。
申請費用、所需文件及處理時間
申請這兩份證明書都需要支付一定的申請費用。申請「購買資格證明書」通常需要準買家提供身份證明文件、入息及資產證明、住屋狀況等文件。而申請「可供出售證明書」則需要業主提供身份證明文件、單位樓契等相關業權文件。房委會處理這些申請通常需要約14個工作天，但是實際時間可能會因個案複雜性或申請量而有所不同。因此，建議您提早準備所有文件並且提交申請。
證明書的12個月有效期與重要性
無論是「購買資格證明書」還是「可供出售證明書」，兩者均有12個月的有效期。這意味著買賣雙方必須在這12個月的有效期內簽訂臨時買賣合約，否則證明書就會失效。如果證明書過期，買賣雙方就需要重新申請，並且再次支付申請費用，這將會延誤整個交易過程。所以，買賣雙方必須緊記這些證明書的有效期，並且在有效期內積極推進交易。
資金與按揭：駕馭未補地價公屋的財務規劃
置業是許多香港人的夢想，特別是買未補地價公屋，因為入場門檻相對較低。當您考慮未補地價公屋買賣時，必須做足財務準備，才能掌握上車機會。這部分會為您詳細講解未補地價公屋的按揭細節，幫助您清晰規劃。
未補地價公屋按揭的優勢與限制
購買未補地價公屋，其中一個最大優勢是按揭成數高。政府為這類物業提供擔保，銀行可以批出高達九成，甚至九成半的按揭貸款。這樣的好處是，買家所需支付的首期金額大幅減少，可以減輕上車負擔。但是，按揭的實際成數與還款年期受到政府擔保期的影響。
政府擔保期的關鍵角色：如何影響按揭成數與年期
政府擔保期是銀行批出按揭的重要考慮因素。房委會對一手租者置其屋公屋單位提供三十年擔保期，二手租置公屋單位則可獲五十年擔保期。銀行會參考單位的首次出售日期，並計算餘下的擔保期。如果擔保期足夠長，銀行較願意批出高成數及最長三十年的還款期。相反，如果剩餘擔保期很短，按揭成數和還款年期便可能受影響。
如何計算剩餘擔保期？（首次出售日期 vs 樓齡）
計算剩餘擔保期時，銀行看的是「首次出售日期」，而不是單位「樓齡」。兩者有時會不同。例如，一間公屋樓齡有三十年，但單位可能近年才首次經「租者置其屋計劃」出售給租客，這時「首次出售日期」便會較近。所以，買家必須查閱土地註冊紀錄，了解單位的首次出售日期，然後再計算距離政府擔保期屆滿還有多少年，這對評估按揭額度十分重要。
為何部分買家可豁免壓力測試？
部分合資格的買家，特別是透過「租者置其屋計劃」購入單位，以及經特定政府資助計劃上車的人士，在申請按揭時可豁免壓力測試。這是政府的特殊安排，目的是降低市民置業門檻。這代表即使買家目前的收入未能符合銀行一般的壓力測試要求，只要符合特定資格，仍然有機會成功申請按揭。這大大增加了他們的置業機會。
銀行審批時的主要考量因素
即使有政府擔保，銀行審批未補地價公屋按揭時，仍然會審慎評估。銀行主要考量因素包括：申請人的信貸紀錄、還款能力、工作穩定性、入息證明等。此外，單位本身的狀況也會納入考慮。雖然政府擔保減輕了部分風險，但是銀行仍會確保申請人有足夠能力每月準時還款。所以，申請人準備好所有財務文件，保持良好信貸紀錄，便可以增加按揭獲批的機會。
未補地價公屋買賣常見問題 (FAQ)
買未補地價公屋，或是考慮進行未補地價公屋買賣時，大家心中或有許多疑問。我們明白這些問題都非常實際，所以我們整理了一些大家最常查詢的項目，希望能幫助各位更清晰地掌握整個過程。
未補地價公屋買賣後可以出租嗎？
大家要知道，未補地價公屋單位的性質是政府資助房屋，其目的是為市民提供安居之所。所以，當您購入未補地價公屋後，單位是不能夠合法出租的。這是因為政府提供了大幅折扣，因此單位必須用於自住。若您希望將單位出租，必須先向房屋委員會補地價。但是，由於補地價金額會比較高，所以市場上很少業主會為了出租而補地價。
「首次出售日期」和「樓齡」有何分別？為何對按揭如此重要？
「樓齡」是指樓宇落成至今的總年數，例如一棟樓宇在1990年落成，現在是2025年，其樓齡就是34年。可是，「首次出售日期」卻不同，它是指該單位首次由房屋委員會售出的日期。舉例來說，一間公屋樓齡可能有三十年，但單位可能在近期才由租戶透過「租者置其屋計劃」首次購入。這兩個日期對於銀行審批按揭非常重要，因為它們關係到政府對資助房屋的按揭擔保期。政府提供的擔保期越長，銀行批出足額按揭及較長還款期的機會越大。例如，房屋委員會對二手租置公屋單位的擔保期可長達五十年，即使一個單位首次出售日期距離現在有二十年，由於政府擔保期尚餘三十年，銀行批出足額按揭及最長三十年還款期的機會仍然較大。最穩妥的做法是查閱土地註冊紀錄，以確定單位的首次轉讓日期。
未來想在自由市場出售，補地價要如何計算？
若您希望在未來將未補地價公屋轉到自由市場出售，便必須先向房屋委員會補地價。補地價的計算方式，通常是根據單位轉售時的市值，扣除當年購入單位時所享有的折扣率來計算。具體而言，房屋委員會會委託測量師對單位在出售當日進行估值，然後用這個估值乘以當年的折扣率，得出需要補繳的地價金額。這個金額或會是一筆龐大的數字。所以，在考慮將單位轉到自由市場前，您需要先聯絡房屋委員會，了解估價及計算方式。
「租者置其屋計劃」(TPS) 與一般居二公屋買賣有何不同？
「租者置其屋計劃」（TPS）專為現有公共屋邨的租戶而設，讓他們可以以極高折扣的價格，例如市價的一成半至一成八，購入現時租住的單位。現居租戶透過此計劃購買單位，甚至可獲最高十成按揭貸款，即無需首期，並且通常可獲豁免壓力測試。至於一般居二公屋買賣，是指合資格的綠表人士（例如公屋租戶或合資格的公屋申請者）及透過「白居二」計劃中籤的白表人士，在居屋第二市場購買二手公屋單位。這些單位通常是之前透過居屋或租置計劃售出，但尚未補地價的單位。兩者的主要分別在於買家資格、購入價格折扣和按揭條件。租置計劃讓租戶直接購買自己租住的單位，享有的優惠最大；居二市場則提供二手資助房屋的流轉渠道，讓更多合資格市民受惠。
買賣雙方佣金如何計算？
在未補地價公屋買賣過程中，買賣雙方通常都需要向其委託的地產代理支付佣金。佣金的計算方式一般是按成交價的某個百分比收取。通常情況下，買方會支付成交價的百分之一作為佣金，而賣方亦會支付成交價的百分之一作為佣金。佣金實際金額可以經由買賣雙方與地產代理協商。
未補地價公屋可以加按套現嗎？
未補地價公屋單位由於其資助性質，業主若希望加按套現，必須事先向房屋署提出申請並獲得批准。房屋署對此類申請有非常嚴格的審批標準。通常，只有在發生突發意外，業主確實急需現金應急的情況下，房屋署才有可能批准加按申請。這項限制旨在防止業主利用資助房屋進行不必要的財務操作或投機。
家庭成員想除名或加名，程序是怎樣？
若公屋單位的家庭成員想除名或加名，這牽涉到單位戶籍及業權的變動，必須向房屋署提出正式申請。程序一般包括填寫相關表格、提交證明文件（例如結婚證書、死亡證、出生證明或離婚文件等），並且或需經過房屋署的審批。房屋署會根據現行政策及個別情況進行審核，確保任何變動都符合資助房屋的規定。在某些情況下，涉及業權轉移的除名或加名，或需要尋求法律意見。