置業是人生大事，但在物業業權形式的選擇上，究竟該選聯權共有（Joint Tenancy）還是分權共有（Tenancy in Common）？這個決定影響深遠，關乎日後物業處置、資產傳承，甚至潛在的法律及財務風險。本文將深入剖析聯權共有與分權共有的五大關鍵差異、詳細講解業權轉名手續，並揭示其背後不容忽視的潛在風險，助您明智規劃，為您的物業投資奠定穩固基礎。
聯權共有與分權共有：深入了解物業業權的兩大支柱
投資物業是許多人重要的財務規劃，同時涉及複雜的法律概念。其中，物業的業權形式是大家必須了解的基礎。在香港，當物業由多於一人共同擁有時，通常會採用聯權共有或分權共有這兩種形式。這兩種業權方式，既影響物業的擁有權，也對日後的資產分配、遺產規劃有著重大影響。理解聯權共有與分權共有，就像了解支撐樓宇的兩根重要柱子，幫助置業者掌握其物業的法律基礎。
聯權共有 (Joint Tenancy)：「長命契」的定義與特點
什麼是聯權共有 (Joint Tenancy)？俗稱「長命契」
聯權共有，英文是 Joint Tenancy。這種業權形式，俗稱「長命契」，是香港物業共同持有常見的一種方式。在聯權共有模式下，所有共有人都會被視為一個整體，他們一同擁有物業的全部權益。共有人之間沒有明確的份額劃分，大家對物業享有相同的權利。例如，一對夫妻以聯權共有方式購買物業，他們各自對物業擁有的權利是一樣的。
構成聯權共有的「四項一體」先決條件 (Four Unities)
聯權共有這種業權形式，需要符合「四項一體」的先決條件。如果這四個條件中，其中一個不符合，物業的業權就會自動變成「分權共有」。
第一是「共同佔有」(Unity of Possession)。所有聯權共有人對物業的每一個部分都有共同的佔有權利，沒有任何一方可以獨自佔用物業的某個特定部分，也沒有權力將其他共有人排除在外。
第二是「共同權益」(Unity of Interest)。所有聯權共有人必須擁有相同比例的業權份額，就是說，大家的權益是完全相等的。例如，兩個聯權共有人，每人都是一半；三個聯權共有人，每人都是三分之一。
第三是「共同文件」(Unity of Title)。所有聯權共有人必須透過同一份法律文件來取得他們的物業權益。例如，他們會在同一份地契上簽署，證明權益的來源是統一的。
第四是「共同時間」(Unity of Time)。所有聯權共有人必須在完全相同的時間點上取得物業的業權。這強調了他們權益產生的一致性。
核心特徵：「生存者取得權」(Right of Survivorship) 的法律效力
聯權共有最核心的特徵，就是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。它俗稱「長命契」，這個名字就是來自這個特點。意思是，當其中一名聯權共有人離世時，其在物業中的權益會自動且直接地轉移給其他仍然在世的聯權共有人。這個轉移過程不需要經過遺產承辦程序，也超越了死者遺囑的規定。
舉例來說，如果一對夫妻以聯權共有方式擁有物業，其中一方離世後，物業的全部權益會自動歸給在世的配偶。這個特點大大簡化了遺產繼承的手續。不過，這也代表著離世的聯權共有人無法透過遺囑來分配其在物業中的權益。
分權共有 (Tenancy in Common)：定義與份額靈活性
什麼是分權共有 (Tenancy in Common)？
分權共有，英文是 Tenancy in Common。這種業權形式，與聯權共有有很大分別。在分權共有模式下，每個共有人都擁有物業中獨立、明確的業權份額。這些份額可以是相等，也可以不相等。例如，兩個朋友合資買樓，一個人出七成首期，另一個人出三成首期，他們就可以選擇以分權共有方式，按七比三的比例去持有物業。
核心特徵：業權份額的靈活性與可繼承性
分權共有這種業權形式，最大的特點就是業權份額的靈活性。每個分權共有人可以獨立地處置自己的業權份額，例如，他們可以單獨出售自己的份額，也可以將自己的份額抵押給銀行，或者用自己的份額來做其他財務安排。
此外，分權共有還具有可繼承性。當分權共有人身故時，其所持有的物業份額不會自動轉移給其他共有人。相反，這個份額會成為死者遺產的一部分，並會按照死者生前訂立的遺囑內容去分配。如果死者沒有遺囑，那麼這份物業份額就會按照香港的無遺囑繼承法律去處理。這個特點讓業主可以靈活地為自己的物業份額做遺產規劃，可以確保其意願得以執行。有時候，聯權共有轉分權共有也是因為這個原因，讓業主對自己的份額有更多掌控。