在香港置業是人生一大里程碑，而「按一」——即物業首次按揭——正是實現這個目標的關鍵一步。面對複雜的按揭市場，準買家或新手往往感到無從入手，不知如何選擇最適合自己的方案。2025年，按揭條款、利率及審批要求持續變化，掌握最新資訊尤為重要。
本文將為您全面拆解「按一」的六大核心重點，從其基本定義、與「二按」的分別，到深入比較銀行、發展商及財務公司的「按一」計劃優劣。我們更會詳細剖析申請步驟、影響按揭成數與利率的關鍵因素，並解答壓力測試及信貸評級等常見疑問。無論您是首次置業、考慮轉按，抑或希望善用物業套現，本文旨在助您清晰掌握「按一」的精髓，作出最明智的按揭決策，輕鬆踏上置業之路。
拆解「按一」核心概念：初學者必讀指南
各位朋友，當您開始涉足物業市場，不論是準備置業，還是管理現有資產，「按一」這個詞彙都會頻繁出現。它在物業貸款領域扮演著核心角色，深入了解其概念及應用，對您的財務決策非常重要。
究竟什麼是「按一」？
那麼，究竟「按一」是什麼意思呢？我們可以從法律和實際作用兩個層面來理解這個概念。
「按一」的法律定義：物業的首次按揭（First Mortgage）
從法律角度看，「按一」其實就是物業的首次按揭，英文稱為First Mortgage。這意味著，當您購買物業，並向銀行或財務機構申請第一筆以該物業作為抵押的貸款時，這就是「按一」。它是該物業所有抵押貸款中，擁有最高優先還款權的一筆。
「按一」的核心作用：以不動產作抵押獲取貸款
從實際操作層面看，「按一」的核心作用，就是讓您可以利用不動產作為抵押品，從貸款機構獲取資金。簡單來說，物業成為了您的擔保品，金融機構便會根據物業的價值，向您批出所需貸款。這種貸款方式，為許多大型資金需求提供了重要的支持。
為何您需要了解「按一」？「按一」應用場景全面睇
了解「按一」的定義，只是第一步。更重要的是，它在您的物業旅程中扮演著多重角色。接下來，我們一起看看「按一」在哪些關鍵情境中發揮作用，以及為何您必須深入了解它。
首次置業：購買人生第一個安樂窩的關鍵融資
對許多人來說，首次置業是人生的重要里程碑。當您購買人生第一個安樂窩時，「按一」通常是獲取所需資金的關鍵途徑。這是因為大多數買家，都需要透過按揭貸款來支付大筆樓價。這筆「按一」貸款，幫助您將擁有物業的夢想變為現實。
物業轉按：將現有按揭轉移以獲取更佳利率或現金回贈
即使您已經擁有物業，並已承做「按一」，它依然可能再次為您服務。物業轉按，就是將您現有的按揭貸款，從一間銀行或財務機構轉移到另一間。這樣做的主要目的，是為了獲取更優惠的利率、更長的還款期，甚至可能獲得可觀的現金回贈。這同樣屬於「按一」的操作範疇，但目的在於優化您的財務安排。
物業套現：利用未有按揭的物業申請「按一」貸款作其他用途
有時，您可能擁有一套已經供滿，或者從未做過按揭的物業。在這種情況下，您可以利用該物業申請「按一」貸款，進行物業套現。這筆資金可以作多種用途，例如拓展生意、子女教育基金、醫療開支，或者其他個人理財需要。物業套現，讓您的不動產變成靈活的流動資金，滿足不同的生活需求。
關於「按一」的常見問題 (FAQ)
關於申請「按一」，不少朋友心中或會有些疑問。為了幫助各位更清楚了解申請流程與注意事項，我們整理了一些常見問題，並且為您詳細解釋。
物業出租會否影響「按一」申請？
物業的用途，確實會影響您的「按一」申請。銀行對於自住物業與出租物業的按揭政策有所不同，這主要關係到風險評估。
自住與出租物業的「按一」成數上限分別
當您申請「按一」時，銀行會根據物業的實際用途來判斷可批出的按揭成數。一般來說，自住物業可獲取的按揭成數通常會高於出租物業。這是因為銀行認為，自住物業的風險較低，而用作出租的投資物業風險相對較高。根據香港金融管理局的指引，出租物業的按揭成數上限會比自住物業低。
出租前為何須先取得銀行同意？
若物業本身有按揭，並且您打算將物業用作收租用途，您必須先向承造按揭的銀行申請並獲得書面同意。銀行之所以有此要求，因為當初批核按揭時，已考慮了物業是用作自住用途，並據此評估了您的還款能力與風險。將自住物業轉為出租物業，這會改變物業的用途性質，同時亦影響了銀行的風險評估。如果業主未經銀行同意便將物業出租，這可能被視為違反按揭條款。若出現斷供情況，銀行有權立即要求業主清還全部貸款，甚至收回物業。因此，為了保障自身權益，務必預先取得銀行的同意。
申請「按一」涉及哪些額外費用？
除了貸款本身的本金與利息，申請「按一」過程之中，您亦需要預算一些額外費用。這些費用是處理物業與按揭相關法律及行政程序的必要開支。
律師費
在物業買賣及按揭程序中，律師扮演著重要角色。他們會負責處理所有法律文件，包括按揭契據以及買賣合約。因此，您需要支付律師費用。律師費用會因為不同律師行的收費標準而有所差異。
物業估價費
銀行在批核「按一」貸款前，必須評估物業的實際市值。因此，銀行會安排專業估價師為物業進行估價。物業估價費用有時會由銀行承擔，有時則需由申請人支付。這項費用確保了貸款額度符合物業的價值。
按揭保險費（如適用）
若您申請較高成數的「按一」貸款，例如按揭成數超過六成，您便需要購買按揭保險。按揭保險的目的是保障銀行，在借款人未能還款時，按揭保險公司會賠償銀行的損失。保費金額會根據按揭成數以及貸款年期而定，這筆費用可以選擇一次性支付，或者分期加入按揭貸款中。
信貸評級（TU）對「按一」批核有多重要？
信貸評級，俗稱TU，對於「按一」的批核過程具有極其重要的影響力。它直接反映了您的還款能力與信譽，是銀行審批貸款時的一個關鍵指標。
TU如何影響利率及批核機會
您的信貸評級直接影響著「按一」貸款的利率以及批核機會。信貸評級越好，通常代表您的還款紀錄良好，負債水平合理。因此，銀行會認為您是較低風險的借款人，願意提供更優惠的按揭利率，並且增加批核的機會。相反，如果信貸評級欠佳，銀行會視您為較高風險的客戶。這可能導致您獲得的貸款利率偏高，甚至申請被拒絕。
申請前如何改善信貸評級
若您打算申請「按一」，可以考慮在申請前改善自己的信貸評級。您可以按時償還所有信用卡欠款以及其他貸款。同時，減少過高的負債，例如清還部分信用卡結餘。此外，定期查閱自己的信貸報告，確保所有資料正確無誤。避免在短期內頻繁地申請多項信貸產品，這可能對您的信貸評級造成負面影響。