居屋作為香港市民置業的重要途徑，其業權轉讓有著嚴格規定，尤其當涉及家庭成員間的業權變動時，流程更為複雜，令不少業主感到困惑。未補地價的居屋單位，其業權轉讓絕非隨心所欲，必須符合房屋委員會訂明的特定條件。
本文旨在為您提供一份最全面的【居屋家庭成員業權全攻略】，深入剖析房委會一般會批准轉名的8大情況。無論您是想了解申請所需文件、預計費用，還是避開潛在的法律陷阱，本指南將助您一文看清所有關鍵細節，確保您能合法合規地處理居屋業權，保障家庭成員的權益。
【獨家拆解】可獲批准的居屋家庭成員業權轉讓情況：房委會的審批準則與所需文件
居屋家庭成員業權的轉讓，是不少業主關心的議題。我們明白，在特殊情況下，業權變動是合理的。香港房屋委員會對於居屋家庭成員業權轉讓有嚴謹的審批準則。這篇文章會詳盡分析哪些情況下，業主可以申請將居屋單位業權轉讓給其他已登記的家庭成員，以及需要準備哪些證明文件。了解這些準則，便可以更清楚地規劃您的居屋家庭成員 業權安排。
居屋業權轉讓的核心先決條件
房委會審批居屋業權轉讓申請，必須符合兩個最重要的基本條件。這些條件確保了轉讓符合資助房屋的政策原意，同時保障了公眾資源的運用。
必須為「不涉及金錢代價」的轉讓（送贈契）
首先，居屋業權轉讓通常必須是以「不涉及金錢代價」的形式進行。這在法律上通常稱為「送贈契」。簡單來說，業權轉移不能牽涉任何買賣行為，亦不能有金錢交易。這條規則目的在於防止居屋在未補地價前被用作投機或牟利工具。
承讓人必須為已登記的認可家庭成員
其次，業權的承讓人，即接收業權的一方，必須是該居屋單位的已登記認可家庭成員。居屋家庭成員定義清晰，這些成員通常在最初申請時已一併登記在住戶名單中。這個規定確保了業權只在原有獲資助的家庭內部流轉，保障了資源的合理分配。
房委會一般會批准業權轉讓的特殊情況
除了上述兩個核心條件，房委會也會考慮一系列特殊情況。若業主遇到以下情況，同時符合核心先決條件，則其居屋家庭成員業權轉讓申請較大機會獲得批准。
因離婚或合法分居導致的業權變動
當業主夫婦因離婚或合法分居而需要處理居屋業權時，房委會通常會批准將業權轉讓予其中一方。
所需文件：絕對判令、法庭命令或分居協議副本。
業主去世後的業權繼承
若居屋業主不幸去世，其業權可依法由已登記的家庭成員繼承。
所需文件：遺囑認證書或遺產管理書、死亡證等。
業主因結婚遷出與配偶同住的業權處理
如果居屋業主在購入單位後結婚，並且因此遷出單位與配偶同住，將單位留給其他已登記家庭成員居住，可以申請將業權轉讓予這些家庭成員。
所需文件：結婚證書及新住址證明。
業主因移民或長期海外工作時的業權安排
當業主因移民或需要長期在海外工作，無法繼續在居屋單位居住時，可以申請將業權轉讓予其他已登記的家庭成員。
所需文件：移民簽證、外國居留證明、僱主證明書等。
業主或家庭成員獲批其他房屋福利時的業權調整
若居屋業主或其已登記的家庭成員，後來獲批其他政府房屋福利，例如公務員房屋福利或僱主提供的房屋福利，為符合相關資格，可能需要調整現有居屋業權。
所需文件：庫務署或僱主發出的核准文件。
為反映家庭成員曾支付首期或供款而進行的業權調整
有些時候，居屋單位雖然只登記在一人名下，但是其他已登記的家庭成員曾實際支付了首期款項，或者持續分擔按揭供款。為了反映這種實際的財政貢獻，可以申請調整業權。
所需文件：首期付款證明、按揭還款記錄。
基於健康或年齡理由的特殊考慮
房委會對業主或已登記家庭成員的健康及年齡狀況，會作特殊考慮。
業主年屆65歲或以上：如果業主已年屆六十五歲或以上，並希望將業權轉讓予其他家庭成員，房委會可能會予以批准。
業主身患危疾（需醫生證明）：如果業主身患危疾，健康狀況嚴重，並因此難以繼續持有或管理單位，亦可考慮申請。
所需文件：由註冊醫生簽發的證明文件影印本。
業主破產對家庭成員業權的影響
當居屋業主被法庭頒布破產令時，其資產包括居屋業權會受破產管理官處理。在這種情況下，業權轉讓或涉及破產管理署的同意。
所需文件：破產令及破產管理署同意書。
【風險警示】虛報資料的嚴重後果：如何避免影響家庭成員業權的刑事責任
在申請資助出售房屋時，如居屋，關於居屋家庭成員業權的申報問題，誠實是基本原則。房屋委員會對審批申請有嚴格規定，涉及居屋 家庭成员 业权，所有資料必須準確無誤。虛報資料不僅會導致申請失敗，更會帶來嚴重的法律後果，甚至影響整個家庭成員的業權，因此深入理解居屋家庭成員定義和相關法律責任，對每一位申請者都非常重要。
虛報資料的罰款與強制收回風險
虛報資料是一種嚴重罪行，香港法例對此有清晰界定及懲罰條款。
《房屋條例》第26條：明知作出虛假陳述的罪行
《房屋條例》第26條明確指出，任何人在申請公屋或資助出售房屋期間，明知而向房屋委員會提供虛假或具誤導性的陳述，即屬違法。這條例是為了保障公共房屋資源不會被濫用，因此對申報的準確性有極高要求。所有關於入息、資產以及居屋家庭成員業權的資料，必須完全真實，不可有任何隱瞞。
刑事懲罰：最高罰款50萬港元及監禁一年
一旦證實虛報資料的罪名成立，違法者將面臨嚴厲的刑事懲罰。根據《房屋條例》的規定，作出虛假或具誤導性陳述，最高可判處罰款港幣五十萬元，以及監禁一年。這些懲罰對犯錯者產生嚴峻的後果，並對其他潛在違法者構成強大阻嚇作用。
超越刑事懲罰的經濟後果
刑事懲罰只是部分後果，虛報資料的經濟損失可能更巨大。
單位被強制轉讓回房委會
若申請人在購入資助出售房屋後，被發現有虛報資料的行為，法庭會根據《房屋條例》第26A條及第26B條作出命令。其中一項命令，就是要求該單位被強制轉讓回房屋委員會，或者轉讓給房委會指定的人士。這代表業主會失去已購入的單位，所有置業心血將付諸東流。如果單位尚未入伙，房屋委員會也有權撤銷買賣協議，並沒收已繳付的訂金。
被追討單位市值與原買價之間的差額
同時，違法者還可能被追討一筆巨額款項。這筆款項的計算方法，是根據單位在定罪當日或法庭命令發出時的市值，扣除當初購買單位時的原始價格。這筆差額將會被房屋委員會沒收。因為資助房屋通常會以低於市價出售，所以這筆差額會相當龐大，對違法者的經濟打擊極其嚴重。
真實案例警示：因虛報資產而失去業權的教訓
以下兩宗真實案例，提醒大家虛報資料的嚴重後果。這些個案都由房屋署發言人公布，並經法庭審理裁決，展示了政府打擊濫用公屋及資助房屋資源的決心。
首宗案例發生於二〇二〇年，一名公屋申請人，在接受詳細資格審查期間，未有如實申報持有位於沙田愉田苑的物業。最後，此名申請人在九龍城裁判法院被裁定罪名成立，判處罰款港幣三萬二千元，以及監禁四星期，但緩刑十二個月份執行。
第二宗案例涉及一名白表申請人，其家庭成員在二〇二二年填寫居屋入息及資產申報表時，沒有如實申報銀行存款、投資產品及現金等資產。這名家庭成員最終在九龍城裁判法院被裁定罪名成立，法庭判處罰款港幣二萬元，並監禁四星期，同樣緩刑十二個月份執行。
這些真實案例明確表明，房屋署會繼續採取多管齊下，以及風險為本的措施，全面打擊濫用公屋及資助房屋的行為。所以，申請居屋或公屋時，必須確保所有關於居屋家庭成員業權及其他資產的申報，完全符合真實情況。這樣才可以保障自己的權益，避免不必要的法律麻煩。
居屋家庭成員業權：常見問題 (FAQ)
居屋家庭成員業權變動是不少業主關心的議題，當中涉及的規定既複雜又嚴謹。我們理解您可能對此有許多疑問，因此特意整理了一些常見問題，幫助您更清晰地了解箇中條款，從而安心處理居屋家庭成員的業權事宜。
居屋「刪除戶籍」與「轉讓業權（甩名）」有何分別？
許多朋友會混淆「刪除戶籍」與「轉讓業權」，其實兩者有很大差異。明白這些基本區別，您可以避免不必要的誤解。
戶籍管理 vs. 法律業權
「刪除戶籍」主要是指將某個家庭成員從居屋單位住戶名單中移除。這個程序屬於房屋委員會的行政管理範疇，它影響的是誰獲准居住在單位中，或誰享有相關的房屋福利。但是，刪除戶籍並不改變物業的法律擁有權，即是說，被刪除戶籍的人士不再是單位住戶，但他們原本的業權份額並不受影響。反之，「轉讓業權」，俗稱「甩名」，意思就是將居屋單位的法律業權，從一位聯名業主轉移給另一位業主，或是從單一業主轉移給其他符合資格的家庭成員。這是一項具法律效力的行為，它直接改變了物業的實際擁有者。例如，一個居屋家庭成員定義為登記住戶，但不一定是業權持有人。
申請流程與影響的差異
「刪除戶籍」的申請流程相對簡單，業主只需向所屬屋邨辦事處提交相關申請表，並說明原因。房屋委員會會審核個案，批核與否取決於個別情況。完成戶籍刪除後，該成員將不再被視為單位住戶，也無法享受居屋相關的房屋福利。
「轉讓業權」的程序則複雜得多，它涉及法律層面，需要經過房屋委員會的嚴格審批。業主必須填寫指定表格（例如HD7申請書），並提供大量證明文件，繳付不可退還的申請手續費。即使獲房屋委員會發出「轉讓同意書」，業主仍需自行聘請律師處理後續的法律文件，包括簽訂轉讓契據，並且繳付印花稅、土地註冊費以及其他法律費用。這個過程不僅費時，而且費用不少，因為它直接更改了居屋 家庭成员 业权的分配，影響深遠。
2022年後出售的新居屋，對業權轉讓有何新限制？
近年來，房屋委員會收緊了資助房屋的轉售政策，特別是對於2022年後出售的新居屋單位，轉售限制有了重大變化。這項調整旨在更有效地控制炒賣活動，確保居屋資源用於協助真正有住屋需要的家庭。
轉售限制期延長
從2022年起出售的新居屋單位，其轉售限制期已大幅延長。過往的居屋單位，可能在購入後數年便可在居屋第二市場轉售，甚至在補地價後於自由市場出售。現在，根據最新規定，這些新居屋單位必須在首次出售日期起計滿十五年，並且完成補地價後，才可以於自由市場自由出售或轉讓。這個延長的限制期，對未來居屋業權的規劃帶來了顯著影響。
對家庭內部轉讓（送贈）業權的影響
即使轉售限制期延長，家庭內部的業權轉讓，即所謂的「送贈契」（不涉及金錢代價的轉讓），在特定情況下仍可能獲得房屋委員會的批准。這些特殊情況包括但不限於業主離婚或分居、家庭成員移民、業主去世、或因健康問題而需要更改居屋家庭成員業權。雖然新政策延長了自由市場轉售的限制，但是家庭內部基於人道或實際需要而進行的業權調整，房屋委員會仍會酌情處理。不過，每一次申請仍需符合嚴格的審批準則，並且需要提交大量證明文件，程序亦不可輕視。
我可以將後來出生的子女加入成為業權的共有人嗎？
許多居屋業主會考慮將後來出生的子女加入成為單位的業權共有人，希望能為子女預早規劃資產。但是，這項要求往往涉及複雜的審批程序。
房委會的一般原則：以申請時的家庭成員為準
房屋委員會在審批居屋單位申請時，會明確界定申請表上已登記的家庭成員。一般而言，居屋的業權分配會以首次申請時的登記家庭成員為準。這是房屋委員會政策的一貫原則，目的是防止居屋單位被不當轉讓或作投機用途。因此，除非有極其特殊的原因，否則後來出生的子女通常無法直接加入成為居屋業權的共有人。
特殊情況下的考慮與申請途徑
儘管一般原則較為嚴格，但在極少數的特殊情況下，房屋委員會可能會考慮業主加入新成員的要求，但這通常指的不是業權共有人，而是戶籍的更改，例如加入新婚配偶。至於將後來出生的子女加入居屋業權成為共有人，這種情況極為罕見。若業主認為自身情況符合特殊考量，例如子女曾為物業的供款或首期支付做出重大貢獻，或有其他合理且無法預見的原因，他們可以嘗試向房屋委員會提交詳細的申請及相關證明文件。但是，成功獲批的機會非常低。房屋委員會會對每一個案進行獨立審核，並且會嚴格審視其是否符合《房屋條例》及相關政策的根本目的。建議您直接向房屋委員會查詢，以獲取最準確的資訊，了解居屋家庭成員定義與業權變更的具體規定。