物業「甩名」或進行近親轉讓，樓契轉名費用是業主最關心的課題。2025年，樓契轉名牽涉的開支和流程複雜，稍一不慎便可能超出預算，甚至誤墮稅務陷阱。本終極攻略將為您深入剖析樓契轉名費用結構，詳盡拆解三大核心開支、七大標準流程，並提供五大實用慳稅及避險方法，助您精明計算、順利完成樓契轉名。
樓契轉名費用總覽：三大核心開支拆解
樓契轉名費用是不少人關心的議題。無論因為家庭規劃，還是資產配置，物業轉名這件事，背後牽涉到不少收費項目。我們處理樓轉名時，常常需要面對律師費、印花稅以及其他雜項開支，這些都是影響樓轉名價錢的關鍵因素。所以，今天讓我們一起深入了解這些核心開支，幫助大家更清楚地掌握樓契轉名收費的詳情。
核心費用一：律師費 (Legal Fees) – 影響樓契轉名收費的重要部分
辦理樓契轉名，律師服務是不可或缺的一環。律師會負責處理所有法律文件，以及確保整個過程符合法例要求，因此律師費是影響樓契轉名收費的重要部分。
不同樓轉名服務的律師收費參考
律師費用的高低，會根據樓轉名服務的複雜程度有所不同。例如，純粹的業權轉讓，可能涉及較簡單的法律文件。但是，如果物業附帶按揭，或者涉及送贈契等特殊情況，律師需要處理的事項就會更多，費用自然也會提高。一般來說，不同律師樓的收費模式也會有差異，所以事前仔細查詢非常重要。
如何選擇「定額收費」律師樓，避免樓契轉名收費超支風險
選擇律師樓時，大家可以留意是否提供「定額收費」服務。這類律師樓會事先列明一個固定的費用，包括所有基本法律服務，因此可以幫助大家避免樓契轉名收費超支的風險。大家簽約前，務必確認定額收費的範圍，了解有沒有隱藏的額外收費。這樣做，預算就比較容易掌握。
捆綁服務優惠：同一律師代辦樓契與按揭/贖樓契的慳樓轉名費用潛力
很多時候，同一間律師樓如果同時代辦樓契轉名與按揭相關手續（例如新按揭或贖樓契），便有機會提供捆綁服務優惠。這樣做通常會讓樓轉名費用更划算。原因是律師處理兩項相關事務時，許多文件和查核工作可以合併處理，從而降低整體成本，並且節省大家的時間。
核心費用二：印花稅 (Stamp Duty) – 影響樓轉名價錢的最大變數
在所有樓契轉名費用中，印花稅往往是最大的一筆開支，也是影響樓轉名價錢的最大變數。印花稅是一項政府稅項，按照物業的價值或成交價計算。
從價印花稅 (AVD) 最新稅率詳解：對樓轉名價錢的影響
從價印花稅（AVD）的稅率會直接影響樓轉名價錢。香港的印花稅率會根據不同的情況而有所不同，例如買家是否香港永久性居民，以及是否首次置業。大家在辦理樓契轉名之前，必須先了解最新的印花稅條例，因為這會直接關係到您要繳納的稅款金額。稅率的調整，例如近期的「撤辣」政策，都會對樓轉名價錢產生顯著影響。
印花稅計算方式：如何影響樓契轉名收費
印花稅的計算基礎，是物業的成交價或者估值，以較高者為準。所以，即便實際成交價很低，稅務局也會按照物業的市值進行評估和徵稅。這直接影響了樓契轉名收費的總額。例如，一個市價較高的物業，即使轉讓價錢很低，其印花稅依然會很高。
送贈物業印花稅陷阱：零成交價亦須按估值繳稅
處理送贈物業時，很多人會以為因為沒有實際成交價，就可以避免印花稅。但是，這是一個常見的誤解，其實是一個陷阱。稅務局規定，即使是送贈物業，印花稅也必須按照物業的市值來計算及繳付。因此，雖然表面上沒有金錢交易，送贈方和受贈方依然需要繳納一筆可觀的印花稅，這會大幅增加樓轉名價錢。
核心費用三：樓契轉名雜項開支 (Miscellaneous Costs)
除了律師費和印花稅，樓契轉名還有一些雜項開支。這些費用雖然單筆金額不大，可是加起來也會影響整體的樓轉名費用預算，所以大家也應該納入考慮。
樓契轉名土地註冊處登記費
物業轉名完成後，新的業權必須在土地註冊處進行登記，以確保法律效力。這項登記會產生一筆固定的樓契轉名土地註冊處登記費。這筆費用是用來更新物業的官方記錄，並且確保新業主的權益受到保障。
樓契轉名物業估價費（銀行或測量師行）
如果轉名涉及按揭，或者需要為印花稅作準確估值，銀行或測量師行會對物業進行專業估價，這會產生一筆樓契轉名物業估價費。這筆費用是為了確定物業的市場價值，並且作為銀行審批按揭的依據。
樓契轉名查冊費
在辦理樓契轉名手續之前，律師通常會進行查冊。查冊是為了查看物業的業權歷史、是否有任何債務負擔，或者其他可能影響交易的限制。這筆樓契轉名查冊費是確保交易安全的必要支出。
樓轉名按揭銀行可能收取的手續費
如果物業轉名後需要重新申請按揭，或者現有按揭需要更改貸款人，銀行可能會收取一些額外的手續費。這筆樓轉名按揭銀行可能收取的手續費，與律師費用不同，是銀行自身的行政費用，因此在計算總樓轉名費用時，也需要將其考慮在內。
樓契轉名費用特別情況分析：資助房屋與聯名物業的獨有考量
樓契轉名費用是不少業主關心的問題，一般私人樓宇的轉名程序已經涉及律師費、印花稅等開支，但是若物業屬於資助房屋，或者是以「長命契」形式聯名持有，這些情況下的樓契轉名收費，以及當中的限制和考慮點，其實更為獨特。我們一起深入了解這些特別情況，讓您在處理這些物業的樓轉名費用時，可以更加清晰地掌握每一步。
資助出售單位業權轉讓的嚴格限制
資助出售單位，例如居者有其屋計劃（居屋）下的物業，由於受政府資助，其業權轉讓受到嚴格的法例規管。房委會設定的這些限制，目的在於確保資助房屋資源的合理分配，因此，這些單位的業權轉讓，與一般私人樓宇買賣程序大不相同。處理這類物業的樓契轉名，必須先符合指定條件，才可以進行，否則申請不會獲批。
申請條件：不涉及金錢代價、受讓人須為已登記家庭成員
資助出售單位的業權轉讓，通常必須以不涉及金錢代價的「轉讓契據」或「授權契據」形式辦理，破產個案則為例外。簡單說，業權轉讓方不可以向受讓方收取任何金錢。此外，準承讓人必須是該物業戶籍中已登記的家庭成員，並且享有在該單位居住的權利。這確保了物業僅在已認可的家庭成員之間流轉，維持了資助房屋的原始分配目的。
官方樓契轉名收費：房屋委員會申請手續費及法律文件批核費
辦理資助出售單位業權轉讓，申請人需要向房屋委員會繳交申請手續費，例如現時房委會收取的費用為港幣$3,020。即使申請最終不獲批准，或者申請人決定撤銷申請，這筆手續費也不會退還。當申請獲得房委會初步同意，並獲發「業權轉讓同意書」後，申請人便要自行聘請律師處理轉讓手續。律師擬備的契據初稿，必須提交予房屋署法律事務分處批核，申請人也需額外繳付法律文件批核費，現時約為港幣$2,630。這筆費用同樣不設退還。所以，在考慮資助房屋的樓契轉名收費時，除了律師費，這些官方收費是不可忽略的部分。
申請流程與所需時間
資助出售單位業權轉讓的流程有其獨特之處。首先，申請人需要填妥相關申請表格，並且連同所有所需證明文件副本，一併提交到所屬分區租約事務管理處。房屋署房屋資助分處在收到所有文件後，通常約在六星期內發信通知申請結果。若申請獲批，業主會收到一份有效期為一年的「業權轉讓同意書」。業主必須在同意書有效期內完成所有法律手續，包括聘請律師、擬備契據、以及獲得房屋署法律事務分處的契據批核。如果物業有按揭，業主也需要向承按銀行確認是否需要轉變按揭安排，並且可能需要提交相關申請書給房委會審批。整個過程需要仔細跟進，否則一旦同意書過期，便需要重新申請並再次繳費。
長命契業權轉名/甩名考量：費用、風險與影響
長命契（Joint Tenancy），學術上稱為「聯權共有」，是一種常見的聯名物業持有方式，尤其常見於夫妻之間。然而，當考慮「長命契」樓轉名（俗稱「甩名」）時，當中涉及的樓轉名價錢、法律風險以及對資產處置的影響，比想像中複雜。了解「長命契」的特性，對您規劃資產十分重要。
長命契 (Joint Tenancy)：「尚存者取得權」的優點與缺點
長命契的核心特點是「尚存者取得權」（Right of Survivorship）。意思是所有聯名業權人共同擁有物業的單一、不可分割的整體權益，每位業權人並沒有各自獨立的「份額」。當其中一位聯名業權人不幸離世時，其物業權益將自動且即時地轉移給其他尚存的聯名業權人，無需經過死者的遺囑或繁瑣的遺產承辦程序。這簡化了繼承手續，也避免了因遺產分配引發的家庭糾紛，可以說是長命契最大的優點。但是，長命契的缺點也很明顯，就是缺乏彈性。聯名業權人不能透過遺囑將其在長命契下的物業權益留給非尚存的業權人。換句話說，若非所有聯名業權人同時離世，個別業權人不能在生前指定將其在長命契下的權益傳給特定人士。
為何「長命契」樓轉名（甩名）手續特別複雜？
將「長命契」物業樓轉名，即移除其中一位聯名業權人的名字（俗稱「甩名」），並非簡單修改文件上的姓名。這是一個嚴謹的法律程序，涉及將物業的全部或部分權益從一位或多位聯名業權人，合法地轉移給另一位或多位業權人。這必須透過簽署正式的「轉讓契」或「送贈契」來完成。這類業權轉讓通常會涉及印花稅，稅務局會根據物業的市值或實際成交價（以較高者為準）評估應繳的印花稅。即使是近親之間的轉讓，也可能需要繳納稅款。此外，若物業仍有按揭貸款，在進行「轉名」或「甩名」前，必須事先獲得承造按揭的銀行書面同意。銀行會重新評估剩餘業權人的還款能力，並可能要求簽署新的按揭文件，甚至調整按揭條款。因此，整個過程必須聘請專業律師處理，以確保所有法律程序合法合規，這也是「長命契」樓轉名手續複雜的原因。
風險評估：長命契如何影響你的債務及資產處置彈性
「長命契」物業雖然在繼承上有其便利性，但是它對聯名業權人的債務及資產處置彈性，也有不可忽視的影響。一個主要風險是債務問題。若其中一位聯名業權人因個人債務問題，導致其物業權益被債權人「釘契」（即在物業註冊處登記了針對該物業的押記令或訴訟等），那麼整個物業的買賣或按揭都會受到影響，即使另一位業權人本身沒有債務問題，物業處置也將受阻。因為長命契將所有聯名業權人視為共同擁有一體，因此任何一位業權人的法律問題，都可能牽連到整個物業。此外，長命契也降低了資產處置的彈性，因為所有聯名業權人對於物業的任何重大處置，例如出售、出租、按揭等，都必須共同同意方能執行。若聯名業權人之間意見不合，物業便可能陷入僵局。
樓契轉名費用常見問題 (FAQ)
進行樓契轉名時，許多人對當中涉及的樓契轉名費用及流程都會有疑問。以下我們整理了一些關於樓契轉名收費以及相關程序的常見問題，希望能為您提供清晰的解答，助您理解樓 轉名 費用與樓 轉名 價錢的細節。
「甩名」後，何時才能以首置身份買新樓？
當您透過近親轉讓（俗稱「甩名」）方式，將舊物業的業權轉出後，您何時才能重新以首次置業身份購買新物業呢？根據稅務局的指引，物業的「取得」與「處置」時間點，均以簽署「第一份可徵稅文件」為計算基準，這通常是指簽署「臨時買賣合約」。換句話說，只要您簽署了出售手上唯一住宅物業的臨時買賣合約，法律上您便可被視為恢復了首次置業身份。在此之後，您可以購買新的住宅物業，並按適用於首次置業人士的稅率繳付印花稅。然而，有一點必須強調，原先被「甩名」的物業必須最終完成交易出售，否則稅務局有權追討您在新購置物業上所節省的稅務差額。若您打算在同一天內處理兩宗物業交易，例如「甩名」同時購買新物業，建議您在簽署相關合約時清晰註明具體的簽名立約時間，並尋求第三方協助作見證人，以便稅務局日後查核。
近親轉讓的成交價應如何釐定才最安全，以保障樓契轉名收費合理性？
近親轉讓物業時，釐定一個合理的成交價十分重要，這直接影響樓契轉名收費中的印花稅部分。若成交價顯著低於市場實際價值（即「市價」），香港稅務局有權力根據物業市值追討印花稅差額，甚至可能將交易視為「送贈契」處理，引致額外樓轉名價錢負擔。為避免此風險，建議業主向多間銀行或專業公正行申請物業估價報告。隨後，您可以選擇其中最低的估價作為內部轉讓的售價，這樣做可確保其合理性，並降低被稅務局質疑的機會。選擇此方式，旨在合規地處理印花稅評估，確保您的樓契轉名費用合理。
如果物業仍在按揭中，可以辦理樓契轉名嗎？這會影響樓轉名費用嗎？
若物業仍有按揭貸款在身，您仍然可以辦理樓契轉名手續，但是這會對您的樓轉名費用產生影響，並且牽涉更多步驟。在進行樓契轉名前，您必須事先獲得承造按揭的銀行書面同意。銀行會重新評估剩餘業權人的還款能力，並可能要求簽署新的按揭文件、調整按揭條款，甚至要求提前清還部分或全部貸款。請注意，若原按揭貸款尚在罰息期內，銀行可能會收取額外的罰息費用。此外，銀行也可能因重新審批按揭而收取相關手續費。因此，在計劃辦理物業轉名前，請務必仔細查閱所屬銀行的按揭合約中關於提前還款或轉讓的罰息細則，並與銀行充分溝通，了解所有可能產生的額外樓轉名費用。
長命契下的業權，可以透過遺囑傳承嗎？
長命契（Joint Tenancy），其核心原則是「尚存者取得權」(Right of Survivorship)。這意味著當其中一位聯名業權人離世時，其在物業中的權益將自動且即時地轉移給其他尚存的聯名業權人，整個過程無需經過死者的遺囑或遺產承辦程序。因此，長命契下的業權，並不能透過遺囑傳承給非聯名業權人。一旦您選擇長命契形式共同持有物業，您對該物業的權益將自動傳給其他尚存的聯名業權人，即使您在遺囑中另有指定，也無法改變這項法律原則。這是長命契與分權共有（Tenancy in Common）之間一個非常重要的區別。
整個樓契轉名流程，是否需要買賣雙方親身辦理？
整個樓契轉名流程並非所有環節都需要買賣雙方親身辦理。在實際操作中，大部分文件準備、審核以及向土地註冊處登記等程序，都會由您委託的律師事務所代為處理。但是，在某些關鍵節點，例如簽署臨時買賣合約、正式買賣合約以及轉讓契等法律文件時，買賣雙方通常需要親身簽署。若有特殊情況，無法親身到場，則可能需要預先辦理有效的授權書或委託書，委託他人代為簽署，但這必須符合法律規定，並且經由律師核實。即使部分步驟可以由律師代辦，買賣雙方仍應保持與律師的密切溝通，了解每個環節的進度與要求。