購買居屋是不少港人的置業夢，然而，若涉及聯名擁有，背後的法律細節、財務影響以至業權變更程序，往往比想像中複雜。本文為居屋聯名業主度身訂造一份「全攻略」，深入淺出地剖析您必須掌握的五大關鍵：從「分權共有」與「長命契」的揀選與利弊、辦理「除名」或「甩名」的實務流程及潛在風險，到相關的釐印費計法、對按揭的影響，以至不幸身故後的業權繼承安排，助您全面透徹地理解居屋聯名業權的每一個重要環節，決策更明智。
居屋聯名業主基礎：分權共有 vs 聯權共有（長命契）全方位解析
居者有其屋是不少香港人的置業願望，許多人會考慮以居屋聯名方式購入單位。但是，您是否清楚居屋聯名業主主要分為「分權共有」和「聯權共有」兩種？這兩種業權持有方式在法律上存在顯著差異，深入了解其特性，有助您作出最符合自身情況的決定。
兩種居屋聯名業主方式的法律定義與核心區別
我們將深入探討這兩種居屋業權持有方式的法律定義，並且剖析它們的核心區別。這些區別將會深刻影響您的業權、繼承以及物業未來的處置。
分權共有 (Tenancy in Common)：獨立業權，靈活自主
分權共有是指每位居屋聯名業主各自持有物業的一個獨立份額。這個份額可以根據業主之間的協議自由設定，例如兩人各佔一半業權，或者一人佔六成，另一人佔四成。每一份業權都是獨立的。一位業主可以自行出售或轉讓其名下份額，無須徵得其他共有人的同意。此外，當一位居屋聯名業主身故，其持有的業權份額將會成為其遺產一部分，按照其遺囑或遺產繼承法例分配給指定繼承人。所以，分權共有給予每位業主較大的自主權和靈活性。
聯權共有 (Joint Tenancy) / 長命契：共同擁有，權益一體
聯權共有，俗稱「長命契」，是一種截然不同的業權模式。在這種安排下，所有居屋聯名業主被視為共同擁有物業的全部權益，法律上沒有劃分具體的業權份額。聯權共有最核心的特點是「生者繼承權」。這意味著當其中一位居屋聯名業主身故，其持有的業權份額將自動轉移給其他在世的聯權共有人，物業業權不會列作離世業主的遺產。這種機制簡化了居屋聯名業主身故手續，免去了遺產承辦的複雜過程。但是，所有關於物業的重大決定，例如出售物業或將物業加名、除名，都必須得到所有聯權共有人的同意才能執行。
優劣大比拼：居屋聯名業主模式深度分析
選擇哪種居屋聯名業主方式，將直接影響您的業權處置權、未來的財務規劃以及潛在風險。以下是兩種模式的關鍵比較，幫助您理解其利弊。
關鍵比較要素
- 業權份額： 分權共有可以明確劃分業權比例，例如各自佔多少百分比。聯權共有則沒有明確份額，所有業主共同擁有全部物業。
- 處置權： 分權共有人可以獨立處置其名下的業權份額。聯權共有人則必須所有業主同意，方可處置整個物業。
- 繼承安排： 若是分權共有，業主身故後，其份額會按照遺囑或遺產法例分配。若是聯權共有，業主身故後，其份額會自動轉移予在世的聯名業主，無須經遺產承辦。這也影響到居屋聯名業主身故手續的繁簡。
- 財務風險： 分權共有情況下，一位業主若有財務困難，通常只會影響其個人持有的份額。聯權共有情況下，一位業主遇上財務困難，例如破產，可能影響整個物業的業權。
- 居屋聯名業主按揭： 若是聯權共有，其中一方身故，倖存者通常毋須重新申請按揭，程序相對簡便。分權共有若涉及業權變更，按揭或需重新審批。
- 居屋聯名業主除名費用： 分權共有因份額獨立，除名程序可能按獨立份額處理。聯權共有則因需所有業主同意，其除名程序及相關居屋聯名業主除名費用計算方式亦有不同。
【決策指引】居屋聯名業主身份選擇攻略
了解了分權共有與聯權共有的具體差異後，我們將根據不同情境，為您提供實用的居屋聯名業主身份選擇建議。
情境分析一：新婚夫婦或穩定關係伴侶
許多新婚夫婦或長期穩定關係伴侶，會傾向選擇聯權共有，也就是俗稱的「長命契」。這種業權方式象徵著兩個人共同擁有一個家，關係緊密。它最大的好處是當其中一方居屋聯名業主身故，物業會自動且無條件地歸另一方所有，無須經過繁瑣的遺產承辦程序，簡化了居屋聯名業主身故手續。但是，未來若有打算除名讓其中一方回復首置身份，或關係有所變化，則需雙方一致同意方可辦理。
情境分析二：生意夥伴或投資者
若您與生意夥伴或朋友共同投資居屋物業，分權共有通常是更理想的選擇。這種方式可以清晰界定每位投資者各自的業權份額，並且方便管理個人投資。當其中一位居屋聯名業主需要退出投資、出售其份額或不幸身故時，其份額可以獨立處置或傳承給指定繼承人，不會影響其他合夥人的投資權益及未來策略。
情境分析三：父母與子女的居屋聯名業主安排
父母與子女共同持有居屋物業時，應選擇哪種聯名方式取決於家庭的實際規劃。若父母希望在身故後，物業能直接傳給子女，避免遺產處理的繁瑣，並且簡化居屋聯名業主身故手續，可以考慮聯權共有。但是，子女日後若想購買另一物業享首置優惠，可能便要進行除名程序，並且需要考慮居屋聯名業主除名費用。若父母與子女各自有獨立的財務規劃，或想清楚界定各自的貢獻份額，分權共有則會更加合適。