居屋未補地價單位因其較易負擔的入場門檻，成為不少香港市民置業的理想選擇。然而，相較於私人住宅或已補地價居屋，未補地價居屋的買賣流程涉及一系列獨特限制與法規，令不少買賣雙方望而卻步。本「居屋未補地價終極天書」旨在為您提供一份最全面、最實用的買賣實戰教學，由深入淺出的核心概念解析，到7大關鍵交易步驟，甚至涵蓋按揭、出租、轉名及遺產處理等四大重要環節，助您輕鬆駕馭未補地價居屋的買賣全程，作出明智決策。
深入剖析「居屋未補地價」：核心定義與市場價值
您好，很多朋友對居屋有興趣，但是對「居屋未補地價」這個概念可能還是有點模糊。我們明白居屋政策比較複雜，所以今天我們一起深入了解這個話題。這裡會詳細解釋居屋未補地價的定義，也會比較它與已補地價居屋的不同，而且會分析選擇居屋未補地價的優點與潛在挑戰。了解這些核心概念，可以幫助您更清晰地掌握這個市場。不論您是想購買，還是考慮居屋未補地價出租，甚至未來居屋未補地價出售、居屋未補地價轉名或處理居屋未補地價遺產，這些知識都十分重要。
何謂「居屋未補地價」？釐清政府資助與轉售限制
當政府推出資助出售房屋計劃，例如居者有其屋計劃（簡稱居屋），目的都是為了幫助中低收入家庭解決住屋問題。這些單位售價比私人市場的樓宇低，因為政府提供了一筆地價折扣。這個折扣就是「居屋未補地價」的核心所在。這表示業主購入單位時，並沒有支付土地的全部市值。因此，物業便帶有政府資助的性質。
講解政府地價折扣的背景與目的
政府提供地價折扣，主要目的在於減輕市民置業的財政負擔。這可以令更多合資格的家庭能夠用較低的價錢擁有自己的物業。政府希望透過這種方式，推動香港的置業階梯發展，以及確保珍貴的土地資源可以惠及更多有需要的人。因為有這個折扣，所以物業的轉售就會受到一些限制。
「轉讓限制期」的法律約束力
由於居屋單位帶有政府資助，政府便會設定「轉讓限制期」。在這個限制期內，業主不可以自由地將單位在公開市場出售、出租或轉讓。即使過了轉讓限制期，只要業主未向政府補回土地差價，單位性質依然是「未補地價」居屋。法律規定，未補地價居屋只能在特定市場，也就是「居屋第二市場」（俗稱居二市場）出售。這可以確保這些單位優先售予其他合資格的市民。
與「已補地價」居屋的核心分野：價格、買家資格與按揭對比
居屋單位分為「未補地價」和「已補地價」兩種，兩者在很多方面都有很大分別。例如價格、買家資格和按揭申請，都有明顯不同。了解這些分別可以幫助您選擇適合自己的置業方案。
售價差異：為何「居屋未補地價」單位更易入場？
居屋未補地價單位因為沒有支付土地的全部市值，所以其售價一般會比已補地價的單位低。正因如此，未補地價的居屋單位通常需要較低的入場門檻。許多買家，特別是首次置業人士，覺得這些單位更容易負擔。此外，居屋未補地價亦是居屋第二市場主要的出售形式。
買家群體：公開市場 vs 居屋第二市場
「已補地價」居屋與私人樓宇無異，可以在公開市場自由買賣。任何符合購買私人樓宇資格的人士，都可以購買。但是，「居屋未補地價」單位只可以在「居屋第二市場」內出售。購買未補地價居屋的買家必須是符合資格的「綠表」人士或「白居二」買家。這些買家資格限制，是為了確保政府的資助房屋可以真正幫助到合資格的市民。
按揭成數與年期比較分析
按揭方面，「已補地價」居屋按揭與私人樓宇按揭相似。買家可以按照一般私人樓宇的按揭條款，向銀行申請按揭。但是，居屋未補地價按揭則有特殊安排。因為有政府擔保，未補地價居屋的按揭成數一般較高，最高可以達到九成或九成半。而且，政府會為按揭提供擔保，所以銀行審批時會放寬入息要求，甚至免壓力測試。但是，按揭年期可能會受到政府擔保期的限制，一般較短。
為何選擇「居屋未補地價」？主要優勢與潛在挑戰
選擇購買「居屋未補地價」單位，有其獨特的優勢，但是同時也有潛在的挑戰。購買前，您應該仔細衡量這些因素，才可作出最適合自己的決定。
優勢：較低樓價、政府擔保下的高成數按揭
居屋未補地價單位的最大優勢就是其較低的樓價。由於有政府地價折扣，所以單位售價通常比同區私人樓宇低很多。這可以讓預算有限的買家更容易上車。而且，由於政府提供擔保，買家可以申請高達九成或九成半的按揭。這表示您只需要準備較少的首期，就可以實現置業的夢想。這也是很多白居二買家選擇居屋未補地價出售單位的關鍵原因。
挑戰：買家資格限制、未來補價成本的不確定性
選擇居屋未補地價單位，第一個挑戰是買家資格限制。您必須是符合資格的「綠表」或「白居二」買家，才可以在居屋第二市場購買。第二個挑戰是未來補價成本的不確定性。如果將來您想將單位在公開市場出售，或者想居屋未補地價出租給非合資格人士，又或者辦理居屋未補地價轉名及居屋未補地價遺產繼承時，您就必須向政府補回地價。補價金額是按單位補價時的市值計算的，所以未來補價的實際金額，現在很難預計。這為將來的財務規劃帶來不確定性。
買賣雙方資格全解析：您是否符合「居屋未補地價」交易門檻？
踏入「居屋未補地價」的買賣世界，首要任務是清楚了解自己是否符合相關資格。這一步非常關鍵，因為居屋的特殊性質，使它與私人樓宇的買賣規定大為不同。無論您想購入一個心儀居屋安居樂業，還是希望將現有居屋單位放售，細心審視自身資格都是保障交易順利進行的重要前提。
評估交易風險：您需要注意的個人因素
每宗「居屋未補地價」的交易，都牽涉買賣雙方的特定資格限制。這些限制由香港房屋委員會（房委會）嚴格規管，確保資助房屋資源得以有效分配。買賣雙方在開始物色單位或放盤前，均應仔細評估自身情況，清楚認識自己是否符合這些門檻。這樣做不但可以避免無謂的時間與金錢投入，亦能夠確保交易過程符合法規，最終順利完成「居屋未補地價出售」或「購買」的目標。
買家資格：解鎖「綠表」與「白居二」身份
如果您打算購入「居屋未補地價」的單位，您必須具備特定的身份資格。目前，只有「綠表」或透過「白居二」計劃成功獲批的「白表」人士，才有資格在居屋第二市場購買這類單位。了解這兩種身份的詳情，是您踏出買樓的第一步。
綠表申請人資格詳解（涵蓋公屋租戶等類別）
「綠表」身份主要為現居於公共租住房屋（公屋）的住戶，以及其他符合特定條件的人士而設。擁有綠表資格的申請人，通常可獲房屋委員會的特別編配，相對更容易購入「居屋未補地價」單位。主要綠表申請人包括：
- 現居公屋住戶：指所有房委會或房屋協會（房協）轄下公屋的租戶，以及他們的認可家庭成員。
- 持有《綠表資格證明書》人士：這包括已獲核實符合入住公屋資格的申請人，例如正在輪候公屋的人士，或受香港房屋委員會清拆計劃影響的住戶。
- 公務員公共房屋配額計劃下的初級公務員：這些公務員若符合相關資格，亦可獲發綠表資格。
- 受公屋清拆計劃影響的人士：如因公屋重建或清拆而需要安置的住戶，他們亦可獲得綠表資格。
這些綠表人士在購入單位後，他們的公屋單位需要交回房屋委員會，以騰出單位給其他有需要的人士。
白居二資格、入息資產限額與抽籤流程（結合最新年度數據）
「白居二」計劃，全稱「白表居屋第二市場計劃」，為不符合綠表資格的私人樓宇住戶提供了購買「居屋未補地價」單位的機會。這項計劃旨在幫助更多中低收入家庭實踐置業夢。要符合白居二資格，申請人必須符合嚴格的入息及資產限額，並且需要經過抽籤程序。
以2025年度的最新數據為例，白居二的入息及資產限額如下：
- 一人申請者：每月總入息上限為30,000港元，總資產淨值上限為61.5萬港元。
- 二人或以上家庭：每月總入息上限為60,000港元，總資產淨值上限為123萬港元。
白居二的申請流程一般包括：
- 提交申請表格：申請者需要在指定時間內提交申請表格，這通常會與新一期居屋申請同步進行。申請費用方面，根據2023年的數據，獨立申請白居二的費用為230港元，若同時申請一手居屋及白居二，則總費用為500港元。
- 攪珠抽籤：房委會會進行電腦攪珠，決定申請者的優先次序。中籤是獲得購買資格的關鍵一步。
- 入息及資產審查：中籤後，房委會會發信要求申請者於7天內提交詳細的入息及資產申報表，以及過去半年的稅單、糧單、銀行月結單等證明文件，以核實其是否符合資格。房委會亦可能約見個別申請者。
- 獲發批准信：通過審查後，房委會會以平郵方式寄出批准信，其中附有兩份確認書。這些確認書是用於後續申領「購買資格證明書」的關鍵文件。
關鍵文件：「購買資格證明書」（准買證）申請指南、費用及有效期
成功通過白居二審查或作為綠表申請人，下一步便是申領「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。這份文件是您在居屋第二市場購買「居屋未補地價」單位的法律憑證。
- 申請指南：
收到房委會的批准信及確認書後，您需要在發出批准信的4週內，填妥確認書並郵寄或親身遞交至房屋署居屋第二市場計劃小組。
值得注意的是，您可以選擇只申領一份「准買證」，但若想增加成功購樓機會，尤其是在居屋盤源競爭激烈的市場中，建議可以考慮一次過申領兩份。一份用於房委會旗下的居屋單位，另一份用於房協轄下的住宅發售計劃項目。當您使用其中一份證明書簽約購買樓宇時，另一份會自動失效。 - 費用：每份「購買資格證明書」的申請費用為870港元。這筆費用需要以支票或銀行本票支付。
- 有效期：獲發的「購買資格證明書」有效期為12個月。您必須在此有效期內，與賣方簽訂臨時買賣合約，否則您的購買權利將會被視為放棄。這表示您需要把握時間，積極物色合適的單位，並順利完成「居屋未補地價按揭」的初步申請。
業主放售資格：了解出售單位的轉讓限制
如果您是「居屋未補地價」的業主，希望將單位「居屋未補地價出售」，您同樣需要符合一系列嚴格的資格與轉讓限制。這些限制主要根據您購入單位時的年份而定，目的是防止投機行為，確保資助房屋資源的合理流轉。了解這些規定，是您成功放售的基礎。
按不同年份購入的單位劃分轉售限制（例如：2018年前、2019-2021年、2022年後）
房委會針對不同年份購入的居屋單位，設有不同的轉售限制。這些規定會直接影響您何時可以「居屋未補地價出售」您的單位，以及何時需要補地價才能在公開市場轉讓。
- 2017年或之前購入的單位：
業主可於購入單位後3年起，隨時在居屋第二市場將單位「居屋未補地價出售」，無需繳付補價。
業主亦可隨時選擇補地價，然後在公開市場自由出售單位。 - 2018年購入的單位：
業主可於購入單位後3年起，隨時在居屋第二市場將單位「居屋未補地價出售」，無需繳付補價。
業主需於購入單位後5年起，方可選擇補地價，然後在公開市場自由出售單位。 - 2019年至2021年購入的單位：
業主在購入單位後2年內，只能以不高於購入價的價格，在居屋第二市場將單位轉售予綠表或白居二買家。
業主在購入單位後第3年起，可在居屋第二市場自行議價「居屋未補地價出售」單位。
業主需於購入單位後10年起，方可選擇補地價，然後在公開市場自由出售單位。 - 2022年及之後購入的單位：
業主在購入單位後5年內，只能以不高於購入價的價格，在居屋第二市場將單位轉售予綠表或白居二買家。
業主在購入單位後第6年起，可在居屋第二市場自行議價「居屋未補地價出售」單位。
業主需於購入單位後15年起，方可選擇補地價，然後在公開市場自由出售單位。
這些轉售限制對於業主計劃何時及如何「居屋未補地價轉名」或出售單位，有決定性影響。
關鍵文件：「可供出售證明書」（准賣證）申請流程、所需文件及審批時間
作為「居屋未補地價出售」的業主，您必須先向房屋委員會申請並獲發「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。這份文件證明您的單位符合在居屋第二市場出售的資格。
- 申請流程：
- 索取申請書：您可以向房屋署居屋第二市場計劃小組，或透過房屋署官方網站下載「可供出售證明書」的申請書。
- 準備申請費用：申請費用為900港元，這筆費用必須以支票或銀行本票形式支付，抬頭人為「香港房屋委員會」。
- 提交文件：將已填妥的申請書、申請費用的支票或銀行本票、您的單位樓契副本、以及最近6個月內的一份水費單及一份電費單，一同遞交至指定的居屋第二市場計劃小組地址。
- 所需文件：
- 已填妥的「可供出售證明書」申請表。
- 申請費用（900港元）的支票或銀行本票。
- 單位樓契的副本。
- 最近6個月內的水費單一份。
- 最近6個月內的電費單一份。
- 審批時間：房屋署一般需要約14個工作天來審核您的申請。一旦申請獲批，房屋署會發出「可供出售證明書」，該證明書的有效期為12個月。在有效期內，您可以安心地在居屋第二市場放售您的「居屋未補地價」單位。
「居屋未補地價」常見問題 (FAQ)
Q1: 購買「居屋未補地價」單位後，可以合法出租嗎？
許多朋友買入「居屋未補地價」單位後，也許會想知道是否可以將其出租。一般情況下，購入「居屋未補地價」單位後，業主並不可以合法出租整個單位。這是因為政府推出居屋計劃的目的是協助市民置業自住，並非鼓勵投資或出租圖利。單位設有嚴格的轉讓及佔用限制，這些限制亦包括出租。
但是，亦有一些特殊情況可獲房屋委員會批准。如果業主有特殊理由，並且獲得房屋委員會書面批准，便可將單位分租，或者將整個單位出租。這些特殊理由通常指因個人或家庭變故，例如業主移民、出國留學、短期外地工作、遇上緊急情況，例如需要入住醫院或老人院等。業主必須先向房屋委員會申請，然後獲得批准，才可以將單位出租。沒有獲得批准的出租行為，屬於違規。
Q2: 整個交易過程中，律師的角色與私樓買賣有何不同？
買賣「居屋未補地價」單位時，律師扮演的角色與私樓買賣有明顯分別。律師會處理所有法律文件，但是居屋交易涉及更多政府部門的審批程序。例如，買賣雙方簽署臨時買賣合約後，買方律師便需要向房屋委員會申請「提名信」。這份「提名信」是用作確認買方符合資格，並且獲得房屋委員會提名，才可以購買這個居屋單位。
另外，律師也需要處理「可供出售證明書」與「購買資格證明書」等文件。這些文件確保居屋交易符合政府規定。因此，律師在居屋交易中，除了處理一般樓宇買賣的法律事宜，也要熟悉房屋條例，還要與房屋委員會密切配合，才能確保交易順利完成。律師在整個「居屋未補地價出售」與「居屋未補地價轉名」過程中，其專業知識非常重要。
Q3: 如果「購買資格證明書」或「可供出售證明書」過期了怎麼辦？
「購買資格證明書」（准買證）以及「可供出售證明書」（准賣證）都有其有效期。一般情況下，這兩份證明書的有效期均為十二個月。如果在這段時間內沒有完成交易，證明書就會過期。證明書過期以後，買賣雙方就不能再使用這份證明書去簽訂臨時買賣合約，或者完成「居屋未補地價出售」的程序。
如果證明書過期了，買方或賣方需要重新向房屋委員會遞交申請。重新申請的程序與首次申請的步驟大致相同，也需要支付新的申請費用。因為重新申請會花費時間，買賣雙方最好在證明書有效期內完成交易。另外，交易時間可能比預期長，所以預留足夠時間處理這些文件，這樣可以避免不必要的延誤。
Q4: 如何查詢單位的「首次轉讓契據日期」及準確的「補價折扣率」？
要查詢「居屋未補地價」單位的「首次轉讓契據日期」及準確的「補價折扣率」，有幾個可靠的方法。這些資料對計算未來「補地價」金額，以及了解轉售限制非常重要。
首先，您可以向土地註冊處查詢。您可以申請一份單位土地登記冊（俗稱查冊）。土地登記冊會顯示物業的歷史交易紀錄，當中會包含「首次轉讓契據日期」。
其次，最直接的方法是向房屋委員會查詢。房屋委員會作為居屋計劃的管理者，會存有所有居屋單位的詳細資料，包括「補價折扣率」。您可以透過房屋委員會的居屋第二市場計劃小組，或者其官方網站提供的查詢服務，索取這些資料。單位業主會持有「首次轉讓契據」正本，上面也會清楚列明相關資訊。
Q5: 「居屋未補地價」的遺產如何處理？繼承與轉名流程
「居屋未補地價」單位在涉及遺產處理時，有其獨特規定。當單位業主過世，其「居屋未補地價遺產」會根據《房屋條例》的規定處理。通常情況下，合法繼承人可以向房屋委員會申請，將單位「居屋未補地價轉名」至自己名下。
繼承人必須符合相關的居屋申請資格，並向房屋委員會提交所有必要的法律文件，比如遺產承辦書等。如果繼承人符合資格，他便可以繼承單位，並且居住在單位內。但是，如果繼承人不想保留單位，或者不符合居住資格，則通常需要將單位交回房屋委員會。在某些特殊情況下，繼承人也可以選擇將單位出售給合資格的白居二或綠表人士，但這也必須獲得房屋委員會批准。關於「居屋未補地價按揭」方面，繼承人可能需要重新申請按揭，並且審批過程與普通居屋按揭有異。
Q6: 買賣「居屋未補地價」單位，是否必須經由地產代理？
買賣「居屋未補地價」單位，法律上並不強制必須經由地產代理。買方與賣方可以選擇自行完成所有買賣程序。但是，由於「居屋未補地價出售」涉及許多複雜的程序，以及獨特的規定，建議您委託專業的地產代理協助。
地產代理熟悉居屋第二市場的運作，也了解潛在買家的資格。地產代理可以協助賣方尋找合資格的買家，並且為雙方提供市場資訊。地產代理也能協助處理繁瑣的文件工作，比如申請「可供出售證明書」以及「提名信」等。他們也會協助買賣雙方議價，以及協調簽署法律文件。透過地產代理的協助，整個交易流程通常會更加順暢，並且減低出錯的機會。