在香港樓市持續高企，私樓入場門檻難以企及的背景下，「居屋第二市場」（Home Ownership Scheme Secondary Market，簡稱居二市場）成為港人實現置業夢的重要途徑。究竟居二市場是什麼？它與一般私樓買賣有何不同？
本文將為你深入淺出地解構居二市場的6大關鍵，由其官方定義及設立目的，到綠表與白表買家的詳細資格要求，拆解未補地價及已補地價單位的區別與補地價計算方式，並一步步闡述完整的買賣流程，最後聚焦分析最新的轉讓限制與按揭保證期政策，助你全面掌握居二市場的運作，精明部署置業大計。
居二市場：官方定義與設立目的
我們談到香港樓市，往往會聽到「居二市場」這個詞語，究竟居二市場意思是什麼？簡單來說，這是指「居屋第二市場」，它是一個讓合資格人士可以買賣資助出售房屋的平台。這個市場對許多希望在香港置業的朋友來說，是一個重要的選擇。
什麼是「居屋第二市場」？官方權威定義
要深入了解居二市場，我們可從官方定義開始。它不是一個自由買賣的市場，而是有特定規則和對象的平台。
官方全稱：居屋第二市場計劃 (Home Ownership Scheme Secondary Market)
「居屋第二市場」的官方全稱，是「居屋第二市場計劃」（Home Ownership Scheme Secondary Market）。這個計劃由香港房屋委員會（房委會）推行，目的是幫助市民置業，同時促進公共房屋資源的有效運用。
計劃起源與推行年份 (1997年)
這個居二市場計劃並非近年才出現。其實，它早在1997年經已正式推行。當時房委會推出這項措施，目標清晰，就是希望能夠讓現有的資助出售房屋，可以在一定規範下流轉。
核心概念：免補地價轉售資助房屋平台
「居屋第二市場」的核心概念，是為資助房屋提供一個「免補地價」的轉售平台。這表示，資助出售房屋的業主，可以將單位售予合資格的買家，而買賣雙方在交易時，無需即時向政府繳付地價差額。這樣一來，這些房屋便可在特定市場中轉手，讓更多有需要的人士有機會購買。
設立居屋第二市場的政策目標與社會效益
既然了解了居二市場的定義，那麼房委會為何要設立這個市場呢？其實，這背後有重要的政策目標和深遠的社會效益。
對買家的好處：降低置業門檻
對於希望買樓的市民來說，居二市場提供了一個降低置業門檻的機會。由於居二單位的價格，是扣除了政府批地折扣的，通常會比同區私人屋苑的樓價便宜。這讓許多原本負擔不起私人樓宇的家庭或單身人士，有機會以較低的成本，在第二市場購買到屬於自己的物業，實現安居的願望。
對社會的好處：加快公屋流轉，惠及輪候家庭
居二市場的設立，對社會也有很大好處。當公屋住戶購買居二單位後，他們必須將原來的公屋單位交還給房委會。這樣，房委會就可以將這些收回的公屋單位，重新編配給正在輪候公屋的家庭。這個機制加快了公屋單位的流轉速度，縮短了公屋輪候時間，直接惠及更多有住屋需要的家庭。
活化公共房屋資產：提升資源運用效率
居二市場還有一個重要作用，就是活化公共房屋資產。資助房屋本身是政府投入資源建設的。透過這個市場，這些資產可以更有效率地被運用。當單位業主有需要搬遷或改善居住環境時，單位可以轉售給另一批合資格的買家，避免了資產閒置或錯配。這提升了整體房屋資源的運用效率，確保公共資源能夠持續為社會服務。
居二市場買賣流程：從放盤到成交
許多朋友對「居二市場意思」感到好奇，尤其想知道在這種獨特市場裡買賣物業的實際流程。簡單來說，居二市場是指未補地價的資助出售房屋，例如居屋、綠置居單位，僅限於合資格的綠表或白居二買家進行買賣。由於這裡的物業價格通常比市價低，所以深受大家歡迎。那麼，在居二市場買樓或賣樓，整個過程會是怎樣？我們現在就來一步步深入了解，從業主放盤前的準備，到買家揀樓、簽約，再到最終成交，讓您對「居二市場」的運作模式更有把握。
賣方（業主）放盤前準備
身為居屋業主，若您有意在居二市場出售物業，放盤前需要準備一些重要文件，同時考慮如何將單位推出市場。這一步非常關鍵，因為它決定了後續交易能否順利進行。
必需文件：申請「可供出售證明書」（准賣證）
業主放盤前，必須向房屋委員會（房委會）申請一份「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。這份文件證明您的單位可以在居二市場合法出售。您需要向相關小組索取或從房委會網站下載申請書。然後，準備一張面額九百元的支票或銀行本票，抬頭寫「香港房屋委員會」，作為申請費用。同時，請您備妥樓契副本，以及最近六個月內的水費單和電費單各一份。將所有文件一併交回指定地址：香港九龍黃大仙龍翔道一百三十八號龍翔辦公大樓二樓二零二室。房委會大約需要十四個工作天審核申請，准賣證的有效期為十二個月。
放盤途徑：自行放盤或委託地產代理
取得准賣證後，您可以開始考慮如何將物業放盤。主要有兩種途徑：自行放盤，或者委託專業的地產代理。自行放盤可以節省佣金開支，但您需要自行處理所有查詢、帶客參觀、議價以及準備法律文件。這對於不熟悉物業交易的朋友來說，可能比較費時費力。另一種方式是委託地產代理，他們擁有豐富的經驗和市場網絡，可以為您尋找合適的買家，並且協助處理大部分的交易細節。許多朋友也會選擇地產代理，因為他們可以提供專業意見，同時讓交易過程更省心。
買方（綠表/白居二）揀樓與簽約
如果您是綠表或白居二資格人士，準備在居二市場覓得理想居所，那麼在物色單位並選定後，接下來的揀樓與簽約步驟同樣重要。這牽涉到買方的資格證明與初步法律程序的啟動。
必需文件：持有有效的「購買資格證明書」（准買證）
身為買方，您必須持有有效的「購買資格證明書」，俗稱「准買證」，才能在居二市場購買物業。綠表人士可以直接向房委會提交申請。對於白居二申請者，流程會稍有不同：首先，您需要遞交白居二申請表格，通常這會與一手居屋一同接受申請。繳交申請費後，您要等待電腦攪珠結果。如果成功中籤，房委會會發信通知您，要求您在七天內遞交「入息及資產申報表」，並附上近半年的稅單、糧單、銀行簿、銀行月結單等證明文件，進行嚴格的審查。通過審查後，房屋署會以平郵寄出「批准信」，裡面附帶兩份確認書。您收到「批准信」後，必須在四週內填妥確認書，然後郵寄或親身遞交至負責小組，才能正式申領「購買資格證明書」。每份准買證費用是八百七十元，您可以選擇申領一份或兩份，其中一份在用作簽約時，另一份會自動失效。請注意，准買證發出後十二個月內必須簽訂臨時買賣合約，否則您的資格會被視為自動放棄。
簽訂臨時買賣合約與支付「細訂」
當您找到心儀的居二市場單位，並且議定好價格，買賣雙方就可以簽訂「臨時買賣合約」，俗稱「臨約」。這份合約代表了雙方初步的買賣意向，也具有法律效力。簽約時，買家需要向賣方支付樓價的百分之三至五作為「臨時訂金」，也就是我們常說的「細訂」。這筆款項是交易誠意的表現。此外，不少朋友在購買二手居屋時，都會在簽訂臨時買賣合約前就請好律師，這是因為居二市場的交易流程比私人樓宇買賣更複雜，提早聘請律師可以確保所有法律文件和程序都符合規定，保障您的權益。如果單位需要補地價，賣方通常也會在簽完臨約後就立即申請補價。
交易中期的關鍵法律程序
簽訂臨時買賣合約後，交易便進入中期階段。這期間牽涉到一些關鍵的法律程序和文件申請，確保交易符合房委會的規定，為最終的成交鋪路。
申請「提名信」：房委會批核交易的關鍵文件
簽訂臨時買賣合約後，買方的代表律師會向房屋委員會遞交一系列文件，以申領一份至關重要的「提名信」。這份提名信是房委會正式批核這宗居二市場交易的關鍵文件。您需要提交的文件包括：賣方的「可供出售證明書」正本、買方的「購買資格證明書」正本、買方支持申請「提名信」的法定聲明書，以及臨時買賣合約的副本。同時，您需要繳付一千零四十元的申請費用，通常透過律師樓支票或銀行本票支付，抬頭人為「香港房屋委員會」。整個申請過程最少需要五個工作天。必須先取得提名信，才能繼續簽訂正式買賣合約和轉讓契據，這是確保交易合法合規的重要環節。
簽訂正式買賣合約與支付「大訂」
收到房委會發出的提名信後，買賣雙方就可以簽訂「正式買賣合約」。這份合約是對臨時買賣合約的進一步確認和細化，包含更多交易條款。房委會建議大家在簽署臨時買賣合約後，大約預留十二至十四天的時間才簽訂正式合約，這樣可以確保有足夠的時間處理和取得提名信。簽訂正式買賣合約時，買家需要向賣方支付「加附訂金」，俗稱「大訂」。連同之前支付的「細訂」，總數約為樓價的百分之十。這筆款項確立了買賣雙方更為堅固的交易關係。
成交日（轉讓契據）
終於來到交易的「大日子」——成交日，這一天將會簽訂「轉讓契據」。這意味著物業的業權正式從賣方轉移到買方名下。通常，成交日會安排在簽署正式買賣合約後的二至三個月內，這個時間是用來處理可能涉及的補地價和銀行按揭等手續。
銀行按揭放款與支付樓價尾數
在成交日當天或之前，買家通常會再次驗樓，確保單位狀況良好。銀行會在成交日放款，將按揭貸款直接撥給買家的代表律師樓。律師樓會代理買家向賣方繳清樓價的尾數，完成款項交收。如果買賣雙方之前有委託地產代理，雙方都需要在成交日或之前，分別向代理繳付樓價百分之一的佣金。買方律師會負責草擬樓契條款，處理按揭契據，然後將所有文件送往土地註冊處登記，確保業權的合法性。
領取鎖匙，正式成為業主
當所有款項交收完成，並且法律程序妥善辦理後，買家就可以從賣方那裡領取單位鎖匙。恭喜您，從這一刻起，您就正式成為該物業的新業主了。整個居二市場的買賣流程雖然比私人樓宇交易複雜一些，但只要您清楚每個步驟和所需文件，並且有專業人士從旁協助，例如律師和地產代理，您便可以安心順利地完成物業買賣。
最新政策：轉讓限制與按揭新安排
了解完居二市場意思，相信你對這個獨特的買樓途徑有更深認識。政府最近為居二市場帶來不少政策調整，當中包括轉讓限制和按揭安排。這些新修訂直接影響大家的買樓策略，亦是居二市場近年最重要的變化。現在，讓我們一起看看這些政策對你有甚麼影響。
不同年份居屋的「轉讓限制」比較
政府為居屋訂立轉讓限制，目標是確保資助房屋用於自住，同時防止市場炒賣活動。不同年份出售的居屋，轉售規定並不一樣。買賣雙方必須清楚單位的首次售出日期，才能確認其轉讓限制。這是居二市場交易裡面，非常重要的一個環節。
2022年及之後出售的居屋：更嚴格的轉售限制期
由2022年起出售的居屋單位，轉讓限制期變得更嚴格。業主在單位首次轉讓契據日期起計的首五年內，只可以不高於原來購入價出售單位予合資格綠表或白表人士。第六年開始，業主可以在居二市場自由議價出售單位。如果業主想在公開市場自由出售單位，必須在首次轉讓契據日期起計的第十五年之後，向政府補地價才能進行。這項規定大幅延長了限制期。
2019年至2021年出售的居屋：轉售限制分析
在2019年至2021年期間出售的居屋單位，轉讓限制相對寬鬆一點。業主在單位首次轉讓契據日期起計的首兩年內，一樣只可以不高於原來購入價出售單位予合資格人士。第三年開始，業主可以在居二市場自由議價出售單位。如果業主想在公開市場自由出售單位，必須在首次轉讓契據日期起計的第十年之後，向政府補地價才能進行。
2018年及之前出售的居屋：轉售限制分析
2018年及之前出售的居屋單位，其轉讓限制最為寬鬆。業主在單位首次轉讓契據日期起計的首兩年內，可以不高於原來購入價出售單位予合資格人士。第三年開始，業主可以在居二市場自由議價出售單位。如果業主想在公開市場自由出售單位，必須在首次轉讓契據日期起計的第五年之後，向政府補地價才能進行。這些單位因限制期較短，流轉彈性較大。
按揭貸款保證期延長的重大影響
除了轉讓限制，按揭貸款保證期的調整，對居二市場影響深遠。這項新安排大大增加了資助房屋單位的吸引力，協助更多市民實現置業夢。
新舊對比：由30年延長至50年
房屋委員會在2025年放寬資助出售單位的按揭貸款安排，將第二市場的按揭貸款保證期由原來最長30年，大幅延長至最長50年。這是一個非常大的變革，銀行現在可以為居屋買家提供更長期的按揭貸款。
對買家的實際好處：降低每月供款，提升負擔能力與入市機會
按揭保證期延長，直接帶來許多好處。買家可以攤分更長時間去還款，大大降低了每月的供款額。這減輕了買家的財政壓力，同時提升了他們的負擔能力。銀行也更願意批出高成數按揭，買家入市機會隨之提升。
市場反應：政策如何刺激二手資助房屋成交量
這項按揭政策調整，已經實實在在刺激了二手資助房屋的成交量。數據顯示，在有關按揭安排落實後，截至2025年5月，二手資助出售單位平均每月成交宗數約360宗，這比落實政策前12個月的平均每月成交宗數約230宗，顯著上升約五成。這證明了政策有效推動了居二市場的交投氣氛，也讓更多市民成功上車。
居二市場常見問題 (FAQ)
居二單位與私樓：根本區別是什麼？
了解居二單位與私人樓宇的根本區別，有助大家更清晰地掌握「居二市場意思」。居二單位，是指經政府資助出售，並且設有轉讓限制的房屋單位。其與私人樓宇有幾個核心分別。第一，居二單位在首次出售時已獲政府豁免部分土地溢價，因此售價一般較同區私人樓宇低。這筆未繳付的土地溢價，需要在日後業主決定於公開市場出售單位，或把單位出租時補回給政府。相對而言，私人樓宇買賣時不涉及土地溢價問題，交易完成後業主可自由買賣或出租。第二，居二單位的買家資格設有嚴格限制。未補地價的居二單位，只能在居二市場轉售予符合綠表或白表資格的人士。相反，私人樓宇可在公開市場自由買賣，買家資格沒有限制。第三，居二單位設有轉讓限制期。在這段期間內，業主僅能在居二市場轉售單位予合資格人士，並且受特定條款約束，例如初期或只能以不高於購入價出售。私人樓宇通常不設此類轉讓限制，買家購入後可按市場情況靈活處理物業。
白居二中籤後，是否代表一定能成功買樓？
即使成功抽中白居二配額，亦不代表定必能成功購買居二單位。中籤只是獲取購買資格的第一步，整個置業過程仍然存在多個環節與挑戰。首先，白居二申請者中籤後，仍然需要通過嚴格的入息及資產審查。房委會會要求中籤者提交一系列證明文件，以核實其是否符合資格上限。若未能通過審查，購買資格便會被取消。其次，即使成功取得「購買資格證明書」，買家仍需在居二市場物色合適單位。居二市場的放盤數量有限，尤其市區優質單位供應更為稀缺。買家需要在有限的選擇中，尋找符合預算、地段以及單位狀況的物業。接著，買家與賣家必須就樓價達成協議，並且成功申請銀行按揭。銀行會評估物業狀況以及買家還款能力，然後決定是否批出按揭，以及批出多少金額與年期。最後，由於居二市場競爭激烈，加上「購買資格證明書」設有有效期，買家必須把握時間，迅速作出決定，才可以順利完成整個交易流程。
購買居二單位的最大風險是什麼？
購買居二單位，其主要風險在於轉售市場的局限性。由於居二單位在未補地價前，只能在居二市場內轉售予特定合資格人士，這大大收窄了潛在買家範圍。當業主日後需要出售物業時，尤其在市場交投淡靜或急需套現時，可能會發現難以找到買家，或者需要大幅降價才可成功出售。這與私人樓宇可自由在公開市場售予任何人士的情況截然不同，私人樓宇的買家基礎較廣泛，流動性相對較高。此外，居二單位不能在未補地價前出租，這限制了業主在資金周轉不靈或搬遷時的選擇。若業主希望將單位出租，必須先行補足地價，補地價金額則會按當時市值計算，無法預估。部分居二單位的樓齡較高，亦可能帶來額外的維修保養費用，這些都增加了潛在的持有成本與風險。
居二單位的樓齡較高，申請按揭會否很困難？
居二單位樓齡普遍較高，這確實讓部分買家擔心按揭審批會否困難。過去，部分樓齡較高的居二單位在申請按揭時，可能會面臨較短還款年期或較低按揭成數的問題，從而增加每月供款負擔。然而，政府早前已優化相關按揭安排，將居二市場的按揭貸款保證期由30年延長至50年。此項政策大大放寬了按揭年期的限制，即使購入樓齡較高的居二單位，買家亦可以申請較長年期的按揭，例如25年或30年。這直接減輕了每月的供款壓力，並且提高了買家的負擔能力，使更多人有機會購買居二單位。雖然按揭政策已有所改善，銀行在審批按揭時，仍然會考慮物業的實際狀況、結構安全以及申請人的信貸紀錄和還款能力。因此，買家在購買前，應仔細查閱單位資料，並向銀行查詢具體按揭批核條件。