許多居屋業主在置業一段時間後，可能會萌生升級換樓的念頭，尤其嚮往更寬敞舒適的私人住宅。然而，居屋換購私樓並非單純的買賣過程，當中涉及複雜的法律限制、繁瑣的轉售程序及潛在的龐大財務成本，若處理不當，輕則延誤交易，重則招致法律責任。本文旨在為居屋業主提供一份詳盡的換樓攻略，深入剖析居屋出售及轉購私樓的七大必經步驟、不同年份居屋的轉售限制，以及當中涉及的財務成本及隱藏陷阱。助您全面掌握換樓流程，作出最精明的置業決策，實現從居屋到私樓的華麗轉身。
洞悉財務陷阱：換樓的真實成本與財務衝擊
各位讀者可能都曾想過一個問題：居屋業主可否買私樓？答案當然可以，但是從居屋業主買私樓，或居屋業主再買私樓，這趟旅程並非只是單純將物業升級。當中隱藏著不少財務陷阱，它們可能比想像中更具衝擊力。要順利換樓，充分了解這些真實成本與財務挑戰是至關重要的一步。現在，讓我們一起仔細審視換樓路上的各項開支，為大家釐清前路的財務狀況。
隱藏成本一：額外印花稅 (SSD) 的計算與案例
額外印花稅（SSD）是政府為抑制短期炒賣而設的稅項，若物業持有期不足指定年期便轉售，業主便需要繳付這筆稅款。對於有心換樓的居屋業主而言，這項稅項可能是出售居屋時的一大隱藏成本。我們將透過一個實際案例，深入拆解其計算方式。
案例分析：凱樂苑單位持貨不足三年轉售及稅款拆解
讓我們以凱樂苑為例，探討額外印花稅如何影響居屋的轉售利潤。凱樂苑E座凱瞳閣一個低層單位，實用面積為386平方呎。單位在2019年9月以港幣243.54萬元購入。其後，這個單位在2021年於居屋第二市場轉售，成交價達到港幣480萬元，每平方呎成交價為港幣12,435元。
由於該單位持貨時間不足三年，業主必須根據《印花稅條例》繳付額外印花稅。當時的稅率為成交價的10%。因此，業主需繳付的額外印花稅金額是港幣48萬元（即港幣480萬元乘以10%）。儘管該單位扣除額外印花稅後，帳面仍賺取了約港幣188萬元的利潤，升值幅度逾七成，這個案例清楚顯示，額外印花稅顯著削減了賣方的實際收益。
隱藏成本二：私樓持續性的高昂開支
成功由居屋轉換至私樓後，業主所面對的，除了每月按揭供款，還有私樓持續性的高昂日常開支。這些費用往往比居屋為高，需要仔細衡量。
管理費大比拼：私樓與居屋的費用差異
私樓的管理費通常較居屋高出許多，有時甚至可以貴一倍。居屋的管理費一般按實用面積計算，每平方呎最高約為港幣兩元。然而，近年落成的新樓項目，由於普遍設有會所、泳池及其他康樂設施，加上需要大量人手營運及維護，其管理費通常由每平方呎港幣四元至港幣五元起跳。因此，換樓後，各位每月需要繳付的管理費用將有顯著增幅，必須納入財務預算之中。
差餉與地租負擔
除了管理費，私樓的差餉與地租負擔亦普遍較居屋為高。差餉與地租是物業的法定收費，計算方式與物業的應課差餉租值掛鈎。由於私樓的市值及估價普遍較居屋為高，這亦直接導致其差餉及地租金額更高。
財務挑戰：新按揭的壓力測試與供款預算
當居屋業主買私樓時，新的按揭貸款是另一個重大財務挑戰。尤其在現時的按揭政策下，銀行會要求借款人通過壓力測試，確保其在利率上升時仍有能力還款。這對不少換樓人士而言，可能是一道不小的門檻。
實例計算：私樓按揭的每月供款預估
假設讀者購入一間價值港幣800萬元的私人樓宇，並從銀行借入港幣600萬元的按揭貸款，供款年期設定為30年。在目前利率水平下，每月按揭供款預估將達港幣25,000元以上。這筆龐大的每月支出，對於日常的現金流將會產生顯著影響。
解釋換樓對長遠供款能力的考驗
每月高昂的按揭供款，是對長遠供款能力的一大考驗。一旦經濟環境出現變化，例如失業或收入減少，或是利率上升，高額的按揭供款將會造成沉重壓力。因此，在決定從居屋業主再買私樓之前，各位必須仔細評估家庭的收入穩定性，以及應對突發情況的財務彈性，確保在任何情況下都能維持穩定的供款能力。
如何計算補地價金額？
對於未補地價的居屋單位，若業主選擇在公開市場出售，或在指定轉讓期後轉讓，便需要向房屋委員會繳付補地價金額。補地價是將政府在最初購入時提供的折扣「歸還」予政府，以便將物業從資助房屋轉為可在公開市場自由買賣的私人物業。
補價公式詳解
補地價金額的計算方式有一個清晰的公式：
補價 = 單位現時市值 x 買入單位時的折扣率
這裡的「單位現時市值」是指在繳付補價當時，物業在無任何轉讓限制下的市場估價。「買入單位時的折扣率」則是根據首次轉讓契據中訂明的最初市價與原價之間的差額百分比計算。換言之，補地價就是將當時所享有的折扣，按現時的市場價值重新計算出來。
舉例說明計算過程
假設一個居屋單位在最初購入時，其市價為港幣200萬元，政府提供的原價為港幣120萬元，那麼當時的折扣率為(200萬 – 120萬) / 200萬 = 40%。若數年後，該單位在補地價時的市值估價為港幣500萬元，則所需繳付的補價金額將是：
補價 = 港幣500萬元 x 40% = 港幣200萬元。
由此可見，補地價的金額會隨着市場價格的波動而變化，當樓價上升，補地價金額亦會隨之增加。因此，在考慮出售未補地價的居屋時，清楚理解補價的計算方式，以及其對最終套現金額的影響，是十分重要的。
價值最大化：居屋出售換私樓的致勝策略
對於居屋業主來說，想要更上一層樓，成功買入私人樓宇，如何將現有居屋單位的價值最大化，是其中一個關鍵。這不只關乎財務計算，更涉及策略性思考，以及對房屋政策的深入了解。居屋業主再買私樓，必須懂得利用市場規則，並且避開潛在陷阱。
房委會的「高壓線」：深入剖析「清水樓」事件與居住規定
我們首先要明白，資助房屋帶有社會福利性質，因此業主必須遵守相關規定。其中，最重要的一條就是「自住」規定。若不符規定，可能會面臨嚴厲後果。
案例重溫：房委會的跟進與懲罰
以近期備受關注的「清水樓」事件為例，一個於二零一九年十月購入，價格為四百四十二點七九萬港元的居屋單位，在持有接近四年後，以高達八百三十八萬港元成交。這個單位最初叫價九百萬港元。這次轉手讓業主帳面獲利約三百九十五點二一萬港元，升值幅度約百分之八十九。但是，因為單位被指購入後一直未有入住，形同「清水樓」，房委會於是介入跟進。房委會於二零二四年一月二十五日發表聲明，明確表示已要求業主繳回出售單位所賺取的所有利潤，這是對違規行為的嚴厲懲罰。
對居屋業主的警示：必須遵守自住規定
這個案例向所有居屋業主發出一個清晰警示：購買資助房屋，其原意是幫助有住屋需要的市民自住，而非作短期炒賣圖利。房委會對居屋單位設有嚴格的自住規定。如果業主違反居住規定，房屋條例（第283章）賦予房委會權力，可以採取行動。例如，條例第十七B條列明，任何未經批准的讓與，包括未經批准的按揭或轉讓，均屬無效。此外，條例第二十七A條更指明，作出非法讓與即屬犯罪，可被檢控，業主必須遵守自住規定。
反直覺策略：為何「未補地價」出售反而更具優勢？
一般人認為，出售居屋應該先補地價，才能在公開市場上以更高價格出售。然而，對於一些居屋業主，特別是希望居屋業主買私樓，未補地價出售卻可能是一個更具優勢的「反直覺」策略。
供應稀缺性與叫價能力
在居屋第二市場，未補地價的二手居屋單位供應相對稀少。由於這個市場只開放給特定的合資格買家（例如持有綠表或白居二資格的人士），形成了一種獨特的市場供求關係。當符合資格的買家對盤源需求殷切時，賣方可以擁有較高的叫價能力。部分未補地價居屋單位，就算出售價較自由市場價仍有折扣（例如八折），也十分吸引買家。這是因為居屋最初購入時，可能享有較高的折扣率，例如六折。
買家可享高成數按揭的吸引力
未補地價居屋的另一個重要優勢在於按揭吸引力。在政府擔保期內，潛在買家可以申請高成數按揭，例如九成或九成半按揭。最重要的是，這些買家一般可以免除壓力測試。這些條件大幅降低了買家的首期負擔和按揭門檻，使得未補地價的居屋單位對特定買家群體更具吸引力，從而提升了單位的流通性及業主的套現能力。居屋業主再買私樓時，這筆資金流動性十分重要。
把握黃金出售時機：樓齡與按揭吸引力的關係
出售居屋，時機是成功換樓的關鍵之一。樓齡與按揭條款息息相關，因此掌握居屋單位的「黃金」出售時機，可以大幅增加單位的吸引力。
「18年樓齡」黃金法則的解釋
根據市場經驗，「十八年樓齡」常常被視為居屋出售的一個黃金法則。這是因為樓齡十八年或以下的居屋單位，通常狀況較新，保養情況良好。更重要的是，這個樓齡的單位，其按揭擔保期仍然充足，對潛在買家特別有益。
政府30年按揭擔保期與單位競爭力
香港政府為居屋提供三十年的按揭擔保期。如果一個居屋單位在出售時的樓齡尚淺，例如只有十八年，這表示新買家可以享受到長達二十五年的還款期。而且，買家可以在政府擔保下申請高成數按揭，例如九成或九成半，並且可以免除壓力測試。這些優惠條件使得樓齡較新的居屋單位在市場上更具競爭力，可以吸引更多買家，加快成交速度，幫助居屋業主再買私樓。
換樓私樓選擇建議
成功出售居屋後，居屋業主便可以開始物色心儀的私人樓宇。由於資金可能有限，選擇一些價格相對親民、配套完善的屋苑，是明智之舉。以下是一些熱門的換樓選擇，這些單位普遍呎價相對較低，並且提供多種戶型。
參考屋苑一：深井豪景花園
深井豪景花園是換樓人士的其中一個理想選擇。這個屋苑最近的成交平均呎價約一萬元內，價格實惠。豪景花園的單位間隔普遍較大，例如有很多接近八百平方呎的單位。屋苑配套設施齊備，並且環境清幽，適合家庭客入住。
參考屋苑二：天水圍嘉湖山莊
天水圍嘉湖山莊是一個大型屋苑，有不少單位的呎價也約一萬元內。這裡提供了大量兩房以及三房單位，面積介乎四百五十至六百五十平方呎。嘉湖山莊的售價一般在三百多萬至五百多萬元之間，買入門檻相對較低，是預算有限的居屋業主買私樓時的熱門選項。
參考屋苑三：將軍澳日出康城
將軍澳日出康城提供多期發展，例如第二期領都，當中有相對較平的選擇。雖然日出康城以大型單位為主，例如約七百平方呎的單位，但是其成交價普遍在一千萬元內。日出康城的呎價與部分居屋呎價差距不大，加上發展潛力較高，吸引不少居屋業主考慮。
居屋業主買私樓：常見問題 (FAQ)
許多居屋業主都會思考一個問題，就是居屋業主可否買私樓。答案是肯定的，不過當中有些細節及常見問題值得留意。這裡為您整理了幾項大家最關心的問題，希望能幫助您釐清疑慮，輕鬆踏出換樓第一步。
問題一：我可以先買入私樓，然後才賣出我的居屋嗎？
答案：不可以。必須先處置現有居屋。
居屋是政府資助房屋，目標是幫助有住屋需要的人士安居。如果一位居屋業主可以同時持有私人住宅物業，便會出現一人佔用雙重房屋福利的情況。因此，香港房屋條例明確規定，居屋業主在購入私樓前，必須先完成處置現有居屋的法律程序。這項規定確保了房屋資源的公平分配，防止公共資源被不當佔用。所以，居屋業主想買私樓，先賣出居屋是一個必要步驟。
問題二：出售居屋後，我會否失去「綠表」資格？
答案：是。出售居屋後即失去綠表資格。
綠表資格是為了協助特定合資格人士購買資助房屋。一旦您出售了居屋單位，便代表您已透過政府資助解決了自住需要。在這個時間點，您的「綠表」資格會隨即失效。因此，出售居屋後，您便不能再以綠表身份申請購買其他資助出售單位，因為「居屋業主再買私樓」已意味著身份的轉變。
問題三：出售居屋所賺取的利潤，需要繳付利得稅嗎？
答案：一般情況下無需繳付利得稅，但需留意額外印花稅(SSD)。
在香港，出售物業所賺取的利潤，一般情況下並不需要繳付利得稅。這是因為利得稅主要針對商業活動的利潤，而物業買賣通常被視為資本性質的交易。然而，您需要特別留意的是額外印花稅(SSD)。如果您的居屋單位在購入後指定持有期內出售，便需要按比例繳付額外印花稅。這是為了遏止物業短期炒賣行為，確保市場健康發展。
問題四：「准賣證」過期了還未賣出單位應如何處理？
答案：「准賣證」過期需重新申請。
「准賣證」是業主在居屋第二市場出售單位的重要文件，它具有明確的有效期。假如您的「准賣證」已經過期，而單位仍未成功出售，您便需要重新向房屋署申請一份新的「准賣證」。這個步驟是為了確保您能夠繼續合法地在居屋第二市場進行銷售，同時也讓房屋署能更新相關單位資訊。重新申請是必要的行政程序。