不少公屋居民都抱有置業夢，然而，當公屋家庭成員有意購入私人樓宇時，往往會衍生一連串疑問與顧慮：究竟會否觸發房屋署的「富戶政策」？公屋單位會否被收回？又應如何處理戶籍和相關法律責任？本文將為您全面剖析公屋成員買私樓所涉及的7大關鍵環節，助您理清頭緒，作出最明智的決策。從深入解讀「富戶政策」的嚴苛條件及豁免情況，到詳細闡述公屋成員除名程序、資產申報細節，以至探討如何合法保留綠表資格和善用過渡安排，本文旨在提供一份清晰的行動藍圖。此外，我們亦會提醒您潛在的法律風險與責任，並解答一系列常見問題，確保您在追求置業目標的同時，能完全符合法規，避免不必要的麻煩。
了解「富戶政策」：公屋成員買樓前必讀的遊戲規則
各位朋友，大家如果正在考慮公屋成員買私樓這件事，那麼「富戶政策」就絕對是您必須深入了解的遊戲規則。畢竟，一旦有公屋成員買樓，房屋署可能會根據這項政策要求遷出，或者繳交更高的租金，因此事前做好功課非常重要。
「富戶政策」解讀：公屋成員買樓為何觸發遷出風險？
您可能會問，為何公屋住戶買了私人樓宇會引發遷出風險呢？主要原因在於公屋資源有限，政府的目標是確保這些資源能夠分配給真正有住屋需要的家庭。所以，「富戶政策」的設計就是要防止資源被濫用，並且加快公屋單位的流轉。
政策目的與沿革
「富戶政策」的目的是合理分配公共房屋資源，確保公屋提供給有經濟需要的人士。這項政策其實是由兩項早期的政策整合而成，它們分別是房委會於一九八七年實施的「公屋住戶資助政策」，以及一九九六年通過的「維護公屋資源的合理分配政策」。這兩項政策統稱為「富戶政策」。多年來，政策經過多次修訂與優化，例如二零一七年十月開始實施的修訂，以及近年陸續通過的優化措施，目標都是讓政策更貼近社會需要，同時更有效管理公屋資源。
觸發「必須遷離」的三大嚴苛條件
要了解「富戶政策」，我們必須明白哪些情況會導致您必須遷離公屋單位。請留意，只要符合以下其中一個條件，住戶便需要遷出公屋。
條件一：擁有香港住宅物業
這是最直接的條件，不論您的家庭入息或者資產水平如何，只要公屋成員擁有任何香港住宅物業，包括已落成或未落成的私人住宅物業，甚至是以公司股權形式間接持有物業，都會被房屋署視為不符合公屋的居住資格，必須遷出。這項規定旨在確保公屋居民沒有其他私人住宅可供居住。
條件二：家庭總入息超出公屋入息限額5倍
另一個條件是家庭的總入息。如果整個家庭的每月總收入，持續超出房屋署所訂定的公屋入息限額五倍，便會觸發遷出條款。這表示您的家庭收入已遠高於公屋申請的上限，不再符合接受公屋資助的資格。
條件三：家庭總資產淨值超出公屋入息限額100倍
除了入息，家庭的總資產淨值也是重要考量。若家庭所擁有的全部可變現資產，例如存款、股票、其他投資、車輛或者商業物業等，其總價值超出公屋入息限額一百倍，也會被視為「富戶」，需要遷離公屋單位。
無需即時遷離但須繳交額外租金的情況
即使沒有擁有香港住宅物業，同時家庭入息或資產未達到上述「必須遷離」的嚴苛標準，有些家庭仍然需要繳交額外租金。這項安排是為了讓收入或資產稍高於公屋標準的家庭，繼續租住公屋，同時為資源流轉作出貢獻。
1.5倍租金標準
如果您的家庭總入息超越了現行公屋入息限額兩倍，但又不多於三倍，您將需要繳交倍半淨租金，並且加上差餉。這個標準旨在讓中等收入的公屋家庭承擔較高的租金。
雙倍租金標準
至於家庭總入息超越公屋入息限額三倍，但不多於五倍的家庭，則需要繳交雙倍淨租金，同樣需要加上差餉。這顯示房屋署對較高收入的公屋家庭會收取更高的租金。
政策豁免群體：哪些家庭可免申報入息資產？
雖然「富戶政策」對公屋成員買樓後的影響深遠，同時有嚴格的入息及資產申報要求，但是有些特定的家庭群體可以獲得豁免，無需提交入息與資產申報。他們只需申報居住情況即可。這些豁免群體包括：所有家庭成員均年滿六十歲或以上；所有成員均領取綜合社會保障援助金；所有成員均合資格申領或正在領取社會福利署發放的傷殘津貼；或所有成員由上述類型以不同組合組成。此外，持有合租租約共住一個單位的住戶，也可以豁免。
精準計算：公屋成員買樓的入息與資產申報詳解
要妥善規劃公屋成員買私樓，詳細了解入息與資產的申報要求非常重要。這不單是政策規定，更是保障自己與家庭權益的關鍵。精準掌握這些計算細節，可以幫助您更清晰地評估公屋成員買樓對家庭的影響。
「擁有香港住宅物業」的官方定義
房屋署對於「擁有香港住宅物業」有明確的官方定義。任何公屋成員買樓，必須清楚這項規定，以免誤墮法網。
包括的物業類型
所謂的「香港住宅物業」，涵蓋範圍甚廣。它包括本港任何已建成或未落成的私人住宅物業。即使是經屋宇署認可的天台構築物，或是用作居住用途的土地，甚至由地政總署批出的小型屋宇批地，皆被視為住宅物業。因此，公屋成員買樓時，無論是購買傳統住宅單位或上述任何一種物業，均屬於擁有物業。
持有方式
物業的持有方式同樣影響「擁有」的定義。若戶主、持證人或其家庭成員直接擁有物業，或是與他人共同擁有任何住宅物業或其權益，便符合定義。另外，簽訂任何有效且持續的買賣協議，包括臨時買賣合約，購買香港任何住宅物業，亦會被視為擁有。此外，持有任何直接或透過附屬公司擁有香港住宅物業的公司一半或以上股權，或者作為任何死者遺產的受益人，而該遺產包含香港任何住宅物業或土地，亦會被房屋署界定為擁有香港住宅物業。當您或您的公屋成員買樓，並簽署了臨時買賣合約後，便需要盡快向房屋署申報。
必須申報的「家庭總入息」項目清單
在申報「家庭總入息」時，您需要清楚列出所有家庭成員的收入來源。這份清單包括了多項需要如實填報的項目，例如受僱收入（稅前，即使家庭成員在海外工作）、僱主提供的各種津貼（例如教育津貼或房屋津貼）、以及自僱收入和經營業務所得。同時，定期存款、保險及各類投資所帶來的每月平均利息、股息和股紅等收入，亦應列明。其他如土地或物業的租金收入、商用車輛的收入、每月收取的退休金，以及其他所有收入，例如個別家庭成員的綜合社會保障援助金、非同住親友的資助，還有離婚贍養費等等，都必須詳細申報。這些資料，是房屋署評估公屋成員買樓後，家庭是否符合富戶政策的基礎。
必須計算的「家庭總資產」項目清單
除了入息，家庭總資產淨值同樣是申報的重要部分。計算家庭總資產時，需要將所有成員名下的各類資產都納入考量。這些資產包括所有存款、手頭現金以及借予他人的款項。投資項目，例如股票、債券、基金或任何其他形式的金融投資，都必須計算在內。若有經營業務，其相關的資產淨值也需申報。車輛、的士或公共小型巴士牌照（即使連同車輛），也屬於須計算的資產。此外，任何商業或工業用途的物業，例如商舖、工廈或停車位，以及其他土地，都必須申報其市值。公屋成員買樓前，應全面審視家庭的資產狀況。
規劃公屋成員買私樓時可合法扣除的資產
在計算家庭總資產淨值時，房屋署允許扣除某些特定類型的資產。了解這些可合法扣除的項目，對於公屋成員買樓後的資產規劃十分重要。可以扣除的資產包括因工作、交通或其他意外受傷，導致喪失工作能力而獲得的一次性賠償金。另外，透過強制性公積金（MPF）計劃、職業退休保障計劃或公務員長俸下收取的一次性退休金，亦可豁免計算。最後，若因戶籍內家庭成員離世而收到的一次性保險賠償金、法定或非法定賠償金，以及其他特別的財政援助，還有戶籍內家庭成員收取的危疾保險賠償金，均可於資產總值中合法扣除。這些扣減項目確保了在特殊情況下的賠償或退休金不會影響您作為公屋成員的資格，讓您更放心規劃公屋成員買私樓。
行動藍圖：公屋成員買樓後戶籍處理實戰指南
「公屋成員買私樓」聽起來像是實現置業夢想的開始，但是緊隨其後的公屋戶籍處理，卻是一個必須仔細規劃的環節。當公屋成員買樓以後，如何妥善處理戶籍事宜，確保符合香港房屋委員會的規定，這是每位公屋住戶都應該了解的重要事項。本指南將為各位讀者詳細講解相關程序，幫助大家一步步處理好「公屋成員買樓」後可能遇到的戶籍變動。
關鍵第一步：主動申報的責任與時限
當公屋成員買樓，決定擁有屬於自己的私人住宅時，第一件需要牢記的事情是主動申報。這不是一個選擇，而是一項重要的法律責任。
何時申報？
根據房屋委員會的規定，公屋戶主以及所有家庭成員在購買香港住宅物業之後，無論是簽訂了臨時買賣合約，或者已經簽訂正式買賣合約，都必須於一個月之內，主動向房屋委員會申報。這是一個非常重要的時間點，因為早一步申報，就能避免往後許多不必要的麻煩。
為何主動申報如此重要？
主動申報個人物業狀況，這是一個符合法規的行為，也能保障自己的權益。房屋委員會旨在合理分配公屋資源，確保單位能流轉予真正有需要的家庭。如果公屋成員買樓卻沒有按時申報，可能被視為隱瞞或者虛報資料。一旦被房屋委員會發現，租約可能會被終止，而且相關人士亦可能面臨監禁或者罰款的法律後果。此外，作出虛假申報的家庭成員，未來五年之內不能夠申請公屋，亦無法獲編配質素較佳的公屋單位。所以，主動申報可以避免日後更嚴重的法律責任以及不便。
公屋成員買樓除名詳細程序四部曲
當公屋成員買樓，準備搬離原有公屋單位時，隨之而來的便是「公屋成員買樓除名」程序。這個過程需要幾個清晰的步驟，各位讀者按照指引完成，才能確保戶籍處理妥當。
步驟一：提交指定表格 (HD10-2C)
處理「公屋成員買樓除名」程序的第一步，是提交一份指定表格。這份表格的編號為HD10-2C。讀者可以在房屋委員會或者房屋署的官方網站下載，或者親自到房屋署申請分組索取。填妥表格之後，請將其郵寄至房屋署申請分組的指定郵寄地址：九龍城郵政局郵箱89192號。
步驟二：提供關鍵證明文件
提交HD10-2C表格之後，房屋委員會會要求除名的公屋成員提供最新的住址證明。這個步驟非常重要，因為它可以證明該成員確實已經遷出原來的公屋單位，並非只是為了規避「富戶政策」而作出的虛假除名。房屋委員會收到初步的除名要求，會按照除名的具體原因以及個別情況，通知申請人遞交相關的申請表格以及聲明書。必要時，房屋委員會會要求申請人提供其他補充資料或者證明文件副本。這些聲明書以及補充文件，同樣可以在房屋委員會或者房屋署網站下載得到。
步驟三：確保戶主同意並簽署更新租約
完成文件準備工作，戶主必須同意「公屋成員買樓除名」這項申請。更改公屋租約上的家庭成員名單，必須取得戶主的同意。這是公屋租約變更的法定要求。如果戶主同意，他們需要簽署相關文件，以確認這次戶籍更新。當房屋委員會收到戶主同意的刪除戶籍申請，並確認所有提交的證明文件正確無誤之後，租約預計會在一個月之內完成更新。
應對方案：戶主不合作情況
在「公屋成員買樓除名」過程中，偶爾會遇到戶主不合作，或者拒絕簽署相關文件的情況。在這種情況下，房屋委員會不會直接改動租約上的戶籍資料。然而，房屋委員會會更新其內部記錄，以執行刪除戶籍的決定。同時，房屋委員會會發信通知戶主已經採取的行動，並且提醒戶主應該盡早完成刪除戶籍的手續。這表示房屋委員會在必要時，可以單方面更新內部記錄，以執行既定政策。
公屋成員買樓除名的兩大直接後果
當「公屋成員買樓除名」程序完成，除了意味著該成員正式從公屋單位遷出之外，這項決定亦會帶來一些直接的後果。這些後果不僅影響被除名者本身，可能也會對原有公屋家庭產生影響，大家必須清楚了解。
法律後果：永久喪失居住權利
一旦公屋除名申請獲得接納，該被除名的家庭成員會即時喪失在原有公屋單位的居住權利。更重要的是，他們將來不能再申請恢復戶籍。這個決定具有法律約束力，通常無法逆轉。所以，在申請「公屋成員買樓除名」時，必須經過深思熟慮。不過，在一些特殊的人道情況下，例如戶主年邁或者因為健康原因，需要已除名的家人照顧，戶主可以向房屋署提出申請，讓已除名的家人「有條件暫住」於公屋單位。這種暫住權利，是嚴格依附於戶主自身的居住權以及需要。一旦戶主去世，或者戶主本人遷離該公屋單位，該名曾被除名戶籍的家人，便不能要求恢復戶籍，亦不能再無條件地繼續居住於該單位。這表示暫住資格會隨著戶主的離世或者遷出而終止。
家庭影響：或被界定為「寬敞戶」
公屋成員買樓除名，不僅影響被除名者，可能還會對原有公屋家庭造成影響。當公屋單位有家庭成員除名後，如果剩餘在戶籍內的認可家庭成員人數，低於該單位所容許的最少居住人數，這個單位就會被房屋委員會界定為「寬敞戶」。這表示單位對於現有的家庭成員來說，已經變得過大，未能善用公共房屋資源。若被界定為「寬敞戶」，住戶必須接受房屋委員會的安排，遷往一個房屋委員會認為居住面積符合其現有家庭成員人數的較小公屋單位。這是一種強制性的調遷安排。
法律責任與風險：公屋成員買樓的嚴重後果警示
朋友，您或身邊的人若正在考慮公屋成員買私樓的事，請務必了解背後的法律責任和潛在風險。這不是一件可以輕視的事情，因為一旦處理不當，後果可能比您想像的要嚴重許多。政府對公共房屋資源的分配有嚴格規定，公屋成員買樓同時持有私人物業，便會觸及法例。
虛報或瞞報：不僅罰款，更可能面臨監禁
當您或您的公屋成員買樓後，若故意隱瞞或虛報事實，以為這樣就能避免「富戶政策」的影響，這是一個非常危險的想法。這種行為在法律上會被嚴肅看待，您不單可能要面對高額罰款，甚至有機會被判監禁。這是因為香港房屋委員會（房委會）在管理公屋資源方面，有明確的法律框架。
法律上的「有計劃欺騙政府」
政府部門處理這類個案時，會仔細審查其背後的意圖。如果您或您的公屋成員買樓後，沒有主動申報，而是採取行動試圖掩飾擁有的私人物業，例如在被揭發前急忙將物業出售，這便可能被視為「有計劃欺騙政府」。在法庭上，這種行為會被視為情節更為嚴重，判罰也可能因此加重。這是因為刻意隱瞞和欺騙的行為，比無心之失的性質更惡劣。
房委會的多重處罰
除了可能面對刑事檢控和監禁，房委會也會對違規行為施加多重行政處罰。最直接的後果是公屋租約會被終止，您需要即時遷出。而且，過往因虛報或瞞報而少繳的租金和差餉，房委會也會向您追討。更重要的是，被裁定作出虛假申報的公屋成員，在未來數年內將被禁止再次申請公共房屋。這代表您將永久失去公屋的居住資格，對家庭規劃影響深遠。
為何「賣掉私樓」也無法逃避責任？
或許有人會想，只要在被發現前將私樓賣掉，是不是就能避免法律責任？答案是否定的。這是一個常見的誤解。即便您已經出售了私人物業，也無法完全規避曾經擁有的法律責任。
土地註冊處的永久性紀錄
香港的土地買賣和業權變更，都會在土地註冊處留下永久的官方紀錄。這是一個公開且具法律效力的登記系統。換句話說，任何物業的買賣紀錄，無論何時發生，都會被記錄下來。因此，即使您今天將私樓出售，土地註冊處的紀錄仍然會清晰顯示您曾經擁有該物業的事實。這意味著您的物業持有歷史無法被抹去，政府可以輕易查證。
房屋署的追溯權力
房屋署擁有強大的追溯和調查權力。他們可以通過多種途徑，包括與其他政府部門的數據庫互通，追查公屋成員買樓以及其家庭成員在過去和現在所擁有的所有資產及物業紀錄。這表示房屋署不單能夠查核您目前是否擁有物業，也能夠追溯您過去的物業持有情況。因此，即使您現在將私樓出售，房屋署仍有權力追查您在公屋居住期間是否曾經違反富戶政策，並且追究相應的法律責任。
公屋成員買樓：常見問題 (FAQ) 解答
Q1: 我只是家庭成員之一，公屋成員買樓會影響全家嗎？
這是一個非常普遍的問題，很多公屋成員買私樓時，都會疑惑自己購置物業，公屋成員買樓是否只影響自己。答案是肯定的，當公屋單位內任何一位家庭成員在香港擁有住宅物業，無論戶主或其他成員是否知情，整個公屋戶籍都會被房屋署視為違反「富戶政策」條款。根據政策，擁有香港住宅物業是一項必須遷離公屋的條件。所以，即使只有一位家庭成員購置了私人住宅，房屋署仍然會要求整個家庭遷出公屋單位，並且終止租約。
Q2: 政府真的會查嗎？等到被查到再處理公屋成員買樓除名可以嗎？
不少人認為政府不會主動調查，或者心存僥倖，等到被發現才處理公屋成員買樓除名。可是，政府在監察公屋資源方面非常嚴謹。房屋署擁有廣泛的資訊來源，包括土地註冊處的物業買賣記錄，以及各種數據交叉比對系統。這些系統都能夠有效偵測公屋住戶是否擁有私人物業。如果住戶在未申報的情況下被發現擁有物業，這可能被視為蓄意隱瞞或虛報資料。此類行為的後果會非常嚴重，除了會被即時終止租約，並且要求交還公屋單位，違規人士更可能面臨罰款，甚至監禁的刑事責任。主動申報可以避免這些嚴重的法律後果。
Q3: 我已簽訂臨時買賣合約，公屋成員買樓是否需要立即申報？
當你簽訂任何購買香港住宅物業的協議，包括臨時買賣合約，你便必須在一個月內主動向房屋署申報。這個規定非常重要。雖然自2025年3月31日起，政策理順了執行細節，允許公屋租戶在簽訂買賣合約後，可繼續租住原有公屋單位，直至簽署轉讓契據及接收所購物業後才交還單位。但是，這項彈性措施並不代表可以延遲申報。主動申報是你的責任，並且有助於確保你遵守所有租約條款及政策規定。延遲申報或隱瞞資訊，仍然會帶來嚴重的法律風險及罰則。
Q4: 如果戶主年邁需要照顧，因公屋成員買樓除名的子女可以回來暫住嗎？
在一般情況下，因公屋成員買樓除名的子女是不能再恢復戶籍，亦不能再以公屋住客身份居住。但是，房屋署也設有「暫准居住」的人性化安排。如果戶主年邁或者有健康問題，確實需要子女回來照顧，戶主可以向房屋署申請讓已除名的子女以「有條件暫住」的形式在公屋單位內短暫居住。這種安排只會在特殊的人道情況下獲批，而且這項暫住權利是依附於戶主本身。一旦戶主去世或者遷離公屋單位，該名曾被除名且暫住的家人便不能再繼續居住。
Q5: 認為「政府會隻眼開隻眼閉」或「公屋風水好」而保留公屋是否可行？
抱持「政府會隻眼開隻眼閉」或「公屋風水好」這類想法，並因此保留公屋，是完全不可行的。這些觀念都屬於誤解，與房屋署嚴謹的政策執行毫無關係。公屋資源是為了幫助有真正住屋需要的家庭，政府有責任確保資源的公平分配，並且會堅定執行相關政策。任何違規行為，一旦被發現，都將面對嚴厲的處罰，包括終止租約、罰款，甚至監禁。依靠迷信或僥倖心理來規避法規，只會帶來巨大的法律風險，並且最終失去公屋。
Q6: 處理公屋成員買樓問題，我應選擇交還公屋，還是為成員公屋成員買樓除名？
處理公屋成員買樓後的問題，兩種主要選擇是交還公屋，或者為購置物業的成員公屋成員買樓除名。如果你希望保留公屋單位給其他家庭成員居住，你可以選擇為購置物業的成員辦理除名手續。不過，除名後公屋單位的人數會減少。如果單位因此變得「過大」，剩餘的家庭成員可能會被房屋署界定為「寬敞戶」，之後需要接受調遷安排，遷往一個面積較小的單位。另一方面，如果你自願交還公屋單位，並且符合相關資格，你或許能夠享有某些政策誘因，例如在一定期限內保留綠表資格，增加購買資助出售房屋的機會。選擇哪種方案，需要根據你的家庭實際情況、未來規劃以及對綠表資格的需要來仔細衡量。