面對貸款申請過程中的重重考驗，您是否感到無從入手？別讓貸款批核測試成為您財務規劃的絆腳石。一份成功的貸款批核，背後是銀行對申請人還款能力與信貸狀況的全面審視。本文將為您呈獻一份終極全攻略，深入拆解成功獲批的三大關鍵審批：供款與入息比率 (DSR)、壓力測試，以及信貸評級 (TU)。掌握這些核心知識，理解銀行的審批邏輯，並學會如何提升自身優勢，助您自信應對挑戰，順利通過測試，為您的財務目標鋪平道路。
拆解第一關：供款與入息比率 (DSR) 的精準計算與影響
DSR定義與計算公式詳解
在銀行進行貸款批核測試時，供款與入息比率（Debt Servicing Ratio, 簡稱DSR）是一個非常重要的審批標準。它主要衡量申請人每月總債務供款，佔每月總收入的比例。您可以想像，銀行利用這個比率來評估您的還款能力。供款與入息比率的計算方式十分直接，即是將您所有未償還債務的每月總供款額，除以您的每月總收入。然後，再將所得結果乘以百分之一百，便能得出供款與入息比率。這個比率越低，表示您的財務負擔越輕，銀行通常會認為您的還款能力較強。
金管局「50%」黃金法則：DSR上限規定
香港金融管理局（金管局）為了維持金融體系穩定，並且確保借款人有足夠的還款能力，對供款與入息比率設定了明確的上限。根據現行規定，首次置業人士的供款與入息比率，一般不得超過其每月總收入的百分之五十。這是一個需要嚴格遵守的「黃金法則」。這個上限確保了申請人在償還貸款後，仍有充裕的收入應付日常開支，從而降低違約風險。
首次與非首次置業人士的DSR限制
供款與入息比率的上限，會因申請人是否首次置業而有所不同。對於首次置業人士，金管局的上限通常為每月總收入的百分之五十。然而，若您並非首次置業，例如您名下已有物業，或者同時有多項按揭貸款，供款與入息比率的上限便會收緊，通常設定為每月總收入的百分之四十。這是因為非首次置業人士，可能涉及較高的財務風險，因此銀行會採取更審慎的審批態度。
可接納收入種類：固定與非固定收入
銀行在計算您的每月總收入時，會考慮多種來源。固定收入，例如每月薪金、固定津貼等，通常會獲銀行全數接納。這是因為固定收入較為穩定，容易評估。此外，非固定收入，例如佣金、花紅、租金收入、加班費或自僱收入等，亦會納入計算。不過，銀行對非固定收入的計算方式會較為保守，通常只會計算其百分之七十至百分之八十，並且可能要求提供較長時間的入息證明，例如最近三個月或六個月的銀行月結單。這樣可以更準確地評估您的實際收入水平。
需計入DSR的債務類型：涵蓋範圍
當銀行計算您的供款與入息比率時，所有每月需償還的債務都會被計入。這不僅包括您現在申請的按揭貸款，更包含其他類型的未償還債務。例如，私人貸款、汽車貸款、信用卡結欠（即使您每月只繳付最低還款額，銀行亦會將其納入計算）、稅務貸款以及學費貸款等，都會被視為您的每月固定開支。這些債務的每月供款額，會全部加起來，形成您的每月總債務供款。因此，申請貸款前，了解並且管理好這些潛在債務，非常重要。
自行初步DSR測試實例：評估您的還款能力
了解供款與入息比率的計算方法後，您可以自行進行一個初步的DSR測試。這樣可以讓您在提交貸款申請前，對自己的還款能力有一個清晰的認識。這個自我評估過程可以幫助您預測銀行可能會如何審批您的貸款，並且讓您有機會提前調整財務狀況。
計算範例與數據輸入指引
現在，我們來看看一個計算範例。假設您的每月總收入為港幣五萬元。您目前有一筆私人貸款，每月需供款港幣一萬元。同時，您計劃申請一筆按揭貸款，預計每月供款為港幣一萬五千元。
您的每月總債務供款便是：港幣一萬元（私人貸款）加上港幣一萬五千元（按揭貸款），總共是港幣兩萬五千元。
供款與入息比率的計算是：(港幣兩萬五千元 ÷ 港幣五萬元) × 100% = 50%。
這個結果顯示，您的供款與入息比率剛好達到百分之五十的上限。這表示，如果沒有其他額外債務，並且您是首次置業人士，您便有可能符合金管局關於供款與入息比率的要求。在進行計算時，請務必準確輸入您的每月固定收入、非固定收入，以及所有現有債務的每月供款額。
誠實申報債務的重要性
在向銀行提交貸款申請時，誠實申報您所有的債務非常重要。銀行會透過環聯信貸報告（俗稱TU報告）查詢您的信貸記錄。報告上會詳細列出您所有未償還的貸款、信用卡欠款以及還款記錄。如果您未能如實申報，而銀行在信貸報告中發現未申報的債務，這不僅會影響您的供款與入息比率計算，更會嚴重影響銀行對您的信任。銀行可能會因此認為您不夠誠實，進而拒絕您的貸款申請，甚至影響您日後向其他銀行申請貸款的機會。因此，清晰並且完整地申報所有財務狀況，是成功通過貸款批核測試的關鍵一步。
實戰演練：不同債務對貸款批核測試的影響
當您考慮申請貸款時，銀行或金融機構會進行嚴格的貸款批核測試，評估您的還款能力與信貸風險。不同種類的債務，例如私人貸款、循環貸款和信用卡結欠，對於這個測試結果均有顯著影響。了解這些影響，可以幫助您更有效規劃財務，增加貸款獲批機會。
私人貸款：對DSR及壓力測試的雙重衝擊
私人貸款是不少人應對短期資金需求的常用工具。可是，它對貸款批核測試的影響不容忽視。私人貸款的每月供款金額會直接計入您的供款與入息比率（DSR）。此外，在進行按揭貸款的壓力測試時，雖然私人貸款的供款不會被額外「加三厘」計算，但其本身較高的每月供款額，亦會減少您在壓力測試下的可負擔空間，從而影響最終可批核的按揭貸款額度。
短還款期與高每月供款的影響
私人貸款通常設有較短的還款期，例如六個月至六十個月。因為還款期短，導致每個月的供款額相對較高。這個較高的每月供款額，會大幅佔用您每月收入中可用於償還債務的比例。這直接推高了供款與入息比率，並且壓縮了在壓力測試下，利率上升時可承受的額外供款空間。因此，即使每月收入穩定，過高的私人貸款供款仍然可能使您未能通過貸款批核測試。
有無私人貸款的批核差異實例
假設一位申請人每月收入五萬元，正打算申請按揭貸款。如果該申請人沒有任何私人貸款，他的每月收入有較大空間來應付按揭供款，通過供款與入息比率及壓力測試的機會便很高，獲得的按揭貸款額也較理想。可是，若該申請人每月需要償還一萬元私人貸款，他每月只有四萬元收入可以應付其他開支及按揭供款。這不僅會大幅提高他的供款與入息比率，更會在壓力測試中顯示其財務狀況較為緊張。在同樣的收入水平下，有私人貸款的申請人，很可能因此被銀行降低可批核的按揭貸款額，甚至直接影響貸款批核測試的結果。
循環貸款：未動用信貸額的潛在影響
循環貸款，俗稱「備用現金」，為申請人提供一個備用信貸額度，讓您隨時提取資金。它的利息只按實際提取的金額計算。可是，即使您沒有實際動用循環貸款的備用信貸額度，這筆潛在的債務仍然可能在貸款批核測試中被銀行視為風險因素。銀行評估時，會將未動用的信貸額度納入考量，因為這代表您隨時可以提取資金，增加潛在負債。
不同機構對循環貸款備用額度的審批差異
各金融機構對於循環貸款備用額度的審批政策略有不同。部分銀行對於未動用的循環貸款額度，可能不會在計算供款與入息比率時完全計入。可是，有些銀行，特別是在處理高成數按揭申請時，會採取較為保守的策略。他們可能會將循環貸款的總信貸額度，或其中一部分，視作已經動用的債務，並將其假設供款額納入貸款批核測試中計算。這種情況下，即使您未曾提取一分錢，可用的備用信貸額度也可能影響您的貸款獲批機會及額度。
信用卡結欠：從「Min Pay」到全數清還的審批差異
信用卡是常見的消費工具，但其使用習慣會對貸款批核測試造成不同影響。如果您習慣每月全數清還信用卡結欠，銀行通常不會將此視為高風險。這證明您有良好的財務管理能力。可是，如果您只償還最低還款額（俗稱「Min Pay」），情況便會大不相同。這種還款方式通常會引發銀行的疑慮，因為它暗示了潛在的財務壓力。
最低還款額（Min Pay）為何是高風險信號
每月只償還最低還款額，表示您無法在到期日全數清還信用卡結欠。這不僅會產生高昂的循環利息，更重要的是，它向銀行發出了一個高風險信號。銀行會認為您正處於財務困境，或者未能有效管理個人債務。這種情況反映出您的現金流可能出現問題，未來償還更大筆貸款（例如按揭貸款）的能力也會受到質疑。因此，在進行貸款批核測試時，銀行會把只還「Min Pay」的行為，視為不良信貸習慣，對您的申請產生負面影響。
提升財務免疫力：成功通過批核測試的策略與準備
貸款申請前的準備清單與最佳策略
成功通過貸款批核測試是獲得心儀貸款的關鍵一步。就像運動員比賽前需要熱身一樣，我們在申請貸款之前，也需要為財務狀況做好全面檢查與準備。以下是一些實用建議，希望幫助您提升財務實力，順利獲批。
整理及清還現有債務的時機
在申請貸款前，整理並清還現有債務是至關重要的一步。銀行或財務機構會透過貸款批核測試，嚴謹評估您的還款能力。您的信貸報告會清楚顯示所有未償還的私人貸款、循環貸款以及信用卡結欠。這些債務將直接影響您的供款與入息比率（DSR）及壓力測試結果。如果您的DSR過高，或者在壓力測試下無法符合要求，銀行可能批出的貸款額度便會減少，甚至拒絕申請。因此，建議您在提交貸款申請前的至少一個月，盡量清還小額債務，或者考慮整合多筆高息債務。這樣做不單可以減輕每月供款負擔，同時可以改善您的信貸評級，增加通過貸款批核測試的機會。
齊備有效的入息證明文件準備
提供齊全且有效的入息證明文件，是向銀行展現您穩定還款能力的重要依據。銀行會根據這些文件判斷您的每月收入是否足以應付未來的貸款供款，這直接影響貸款批核測試的結果。不同行業或收入模式的人士，可能需要準備不同類型的文件。例如，受僱人士一般需要提供最近三個月的糧單、僱主發出的在職證明，以及銀行月結單。如果您的收入包含佣金或花紅等非固定部分，銀行可能要求查看過去六個月甚至一年的入息紀錄。自僱人士則需要準備商業登記證、最近期的利得稅報稅表以及個人銀行戶口流水紀錄。請確保所有文件都是最新且清晰，並且可以完整顯示您的收入來源和金額。
預留充足時間應對文件補充
貸款申請過程有時需要一定的時間，尤其是在進行貸款批核測試時，銀行可能會要求申請人補充文件或提供進一步的資料。這是一個常見的環節，目的是為了更全面地了解您的財務狀況，降低貸款風險。因此，您應預留充足時間處理這些額外要求。一旦收到銀行要求補充文件的通知，請盡快配合，迅速提交所需資料。及時的回應不僅展現您的積極態度，同時可以避免延誤批核進度。有時候，一個簡單的誤解或資料遺漏，只要及時補充，便能使貸款申請從膠著狀態轉為順利批核。
初步批核失敗時的應對方案
即使您已經盡力準備，貸款初步批核仍然可能未能通過。這不代表您沒有機會獲得貸款，只是需要重新審視申請策略。以下是一些您可以考慮的應對方案，希望能幫助您在貸款批核測試中找到出路。
方案一：考慮增加擔保人
如果您的貸款申請未能通過，其中一個可能的原因是還款能力未完全符合銀行要求。這時候，您可以考慮增加一位擔保人。擔保人會為您的貸款提供額外保障，銀行可以同時審視擔保人的財務狀況和信貸評級。如果擔保人擁有穩定收入和良好信貸記錄，這將大大增加您的貸款獲批機會，並且有助於通過貸款批核測試的各項要求。但是，擔保人需要承擔與您共同還款的責任，如果貸款未能按時償還，擔保人便有義務負責清還，因此在邀請擔保人時，務必確保對方完全明白其責任。
方案二：重新審視並下調貸款額度
當您的貸款申請被拒絕，可能原因便是您申請的貸款額度超出了銀行的風險承受範圍，或者超出了您本身的還款能力。在這種情況下，一個務實的方案是重新審視您的資金需求，並適當地下調貸款額度。降低貸款額度可以減少每月的供款壓力，同時有助於您更容易通過供款與入息比率（DSR）及壓力測試。例如，如果原本申請的額度使您的DSR接近上限，減少貸款額度便能降低DSR，從而提升通過貸款批核測試的可能性。雖然這可能意味著您需要調整原先的財務計劃，但有時候，退一步可以換來整個貸款申請的成功。
方案三：改善財務狀況後再嘗試
如果以上兩種方案仍然未能解決問題，或者您的信貸評級狀況較為複雜，那麼改善財務狀況可能是最根本且長遠的解決辦法。這包括持續地準時還款所有現有債務，甚至提早清還部分欠款。同時，盡量避免在短時間內頻繁申請新的信貸產品，這可能被銀行視為財務不穩定的信號。您可以利用這段時間，積極儲蓄，增加資產，甚至尋求提高收入的機會。當您的財務狀況有明顯改善，並且信貸評級有所提升後，再重新向銀行提交貸款申請。經過這段時間的努力，您再次進行貸款批核測試時，將會更有信心，獲批的機會也會大大增加。
另闢蹊徑：簡化或豁免貸款批核測試的選項
朋友，您正在了解銀行嚴謹的貸款批核測試。如果您在申請貸款時遇到挑戰，市場上有一些財務機構提供簡化或甚至豁免貸款批核測試的選項，這些選擇值得您留意。
為何部分財務機構提供簡化版測試？
風險評估模型與傳統銀行的差異
傳統銀行進行貸款批核測試時，通常會採用一套標準化且嚴謹的風險評估模型。這些模型著重於您的供款與入息比率、壓力測試結果以及信貸評級。目的是確保貸款風險處於可控範圍。可是，部分財務機構有不一樣的風險評估框架。它們可能會將物業的實際價值、抵押品的流動性，還有申請人的綜合背景納入考量。這些機構的目標客戶可能與銀行不同，所以它們可以為您提供更具彈性的貸款批核測試。
物業類型與信貸評級的彈性考量
傳統銀行在審批貸款時，對物業類型和信貸評級有嚴格要求。例如，舊樓、村屋或已補地價的公屋、居屋，銀行處理起來會比較謹慎。它們也會十分看重您的信貸評級。但是，一些財務機構可以接受更多元化的物業類型作抵押。就算您的物業樓齡較高，或者是工廈、商舖，甚至地皮，這些機構也會考慮。同時，它們對於信貸評級的要求也有更大彈性。即使您的信貸紀錄不是A級，只要您有足夠的抵押品，仍有機會通過簡化的貸款批核測試。
選擇簡化測試的潛在優勢與風險
優勢：批核速度快、門檻低
選擇這些簡化版的貸款批核測試，有幾個明顯的好處。首先，批核速度通常比較快。因為它們省卻了傳統銀行複雜的入息審查還有壓力測試，審批流程可以大幅縮短。有些機構甚至可以做到數分鐘內初步批核，或者在二十四小時內完成過數。其次，申請門檻比較低。如果您是自僱人士、自由工作者，或者收入不穩定，缺乏傳統銀行要求的固定入息證明，這些機構可能會給予您更大的便利。即使您的信貸評級不理想，它們也會基於其他因素來審批。
風險：利率較高、條款可能嚴格
不過，您在考慮這些簡化選項時，也必須留意潛在的風險。最主要的一點是，這些貸款的年利率通常會比傳統銀行高。由於財務機構承擔了更高的風險，它們會透過較高的利息來彌補。此外，雖然審批流程簡化，但是貸款條款可能比您想像中嚴格。例如，它們可能會收取較高的手續費。有些貸款可能設有較短的還款期，或者提早還款時會有額外費用。所以，您在簽署任何文件之前，務必仔細閱讀所有條款。您也要確保自己能夠負擔貸款，以避免不必要的財務負擔。