您的物業不僅是安樂窩，更蘊藏著巨大的升值潛力。想活用這筆隱藏的財富，應付創業、升學、置業或理財所需？「物業加按套現」是助您靈活調動資金的有效途徑。本文旨在2025年為您詳盡剖析物業加按套現，從其與轉按、二按的區別，到四大核心優勢、精準計算潛力、詳細申請流程，以至必須留意的風險與成本，助您全面掌握，作出明智的財務決策。
什麼是「物業加按套現」？與轉按、二按有何分別？
我們知道，許多朋友可能都有好奇，究竟「物業加按套現」這個概念是甚麼意思，它與坊間常聽到的「轉按」或者「二按」又有甚麼不同呢？這三個詞語都涉及運用您的物業資產，但操作方式與目的卻大有分別。今天，我們就來好好認識一下它們，幫助您更清晰地掌握物業套現的各種途徑。
物業加按套現：在「原有銀行」增加貸款，釋放物業升值後的淨值
當您想利用物業升值後的潛在價值，但又不想轉換現有的按揭銀行時，「物業加按套現」便是一個理想選擇。簡單來說，物業加按套現是指您向目前提供按揭貸款的銀行，申請增加貸款額度。這個操作的前提是您的物業價值有所提升，或者您已經償還了一部分貸款，讓物業累積了更多的淨值（即物業市值減去尚欠的按揭貸款）。銀行會根據物業最新的估值，重新評估您可以獲得的最高貸款額。扣除原有未償還的物業按揭貸款後，多出的部分就可以成功套現，供您靈活運用。這是物業加按最常見的用途。
轉按套現：將整筆按揭轉至「新銀行」，以獲取更佳利率或回贈，並同時套現
「轉按套現」與物業加按套現有點相似，但核心操作不同。轉按是指將您現有的整筆按揭貸款，從目前的銀行轉移到另一間新銀行承造。這樣做的主要原因，通常是為了尋找更優惠的按揭利率，藉此降低每月的供款壓力；或是為了獲取新銀行提供的豐厚現金回贈及其他優惠。同時，若物業價值有所升值，您也可以在轉按過程中，向新銀行申請更高的貸款額度。新貸款額扣除舊有按揭欠款後，剩下的餘額便可化為現金供您使用。因此，物業轉按套現是一個整合優化利率與資金調配的機會。
二按：保留原有「一按」，再向「另一財務機構」申請第二份按揭，利率普遍較高
二按，全名為「第二次按揭」，這是一種與上述兩種情況皆不同的物業套現方式。與物業加按或轉按不同，二按的最大特點是您會保留原有在銀行申請的「一按」（即第一份按揭），然後再向「另一財務機構」（這通常不是您原有按揭的銀行，而是其他財務公司或發展商相關的貸款公司）申請第二份按揭貸款。由於二按的風險對於貸款機構來說通常較高，因為它們在還款順位上排在第一按揭之後，一旦借款人未能還款，第一按揭的債權人會優先受償，所以二按的利率普遍會比銀行提供的第一按揭高。二按常被用來解決燃眉之急的資金需求，或在銀行批核按揭成數不足時作為補充。
為何選擇物業加按套現？四大核心優勢與實際用途
各位朋友，大家或會考慮將物業價值轉化為流動資金，特別是進行物業加按套現。這其實是一個常見的財務策略。透過物業套現或物業轉按套現，各位業主可以靈活運用資產，應付人生中不同的財務需要。
優勢一：靈活套現大額資金，應付人生不同財務需要
物業加按套現最大的好處是能夠為您帶來一大筆現金。這筆資金用途廣泛，能夠應對不同的人生階段和財務目標。
創業或生意周轉
如果您有創業的夢想，或者現有生意需要資金周轉，物業加按套現可以提供強大的後盾。這筆錢可以支持您的業務發展，助您擴展規模，又可以應付突發的資金需求。
子女海外升學費用
子女的教育是不少家庭的重點。若子女計劃到海外升學，這筆龐大的教育及生活開支，透過物業加按套現就能輕鬆籌集。這確保您的孩子可以接受更好的教育，擁有更廣闊的未來。
家居裝修或翻新
居住環境的質素直接影響生活。如果您想為家居進行大翻新或裝修，物業加按套現可以提供充足的資金。您可以把舊居變成夢想之家，提升生活品味。
整合高息債務（如卡數、私人貸款）
信用卡欠款和私人貸款的利息通常較高。利用物業加按套現的資金，您可以一次過清還這些高息債務，從而降低整體利息支出。這也可以減輕每月的還款壓力，並且簡化您的債務管理。
優勢二：把握低息時機，有機會獲取更優惠利率
選擇物業加按套現，特別是物業轉按套現，可以讓您有機會在低息環境下，重新鎖定更具吸引力的按揭利率。
獲取更低按揭利率及減輕供款壓力
當市場利率較低時，進行物業轉按套現，可以助您獲取更低的按揭利率。這表示每月的供款金額會減少，您的供款壓力因此得以減輕。長遠來看，這也會節省大量的利息支出。
優勢三：賺取可觀現金回贈及銀行優惠
銀行為了吸引客戶，會推出各種優惠。物業加按套現，有機會獲得銀行提供的現金回贈及其他獎賞。
可觀現金回贈與額外獎賞
許多銀行在客戶成功申請物業加按或轉按時，會提供現金回贈。這筆回贈金額直接發放給您，變相降低了按揭的總成本。同時，銀行也會不時推出其他額外獎賞，例如信用卡積分或禮品，為您的財務決定增添額外價值。
優勢四：善用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link)，慳息兼加速還款
部分物業加按套現計劃，會提供高息存款掛鈎戶口，又稱Mortgage-Link戶口。這個戶口能有效幫助您節省利息。
Mortgage-Link戶口運作機制與優點
Mortgage-Link戶口是一種特別的儲蓄戶口。它的存款利率會與您的按揭利率掛鈎。簡單來說，您存在這個戶口內的錢，其利息收入可以抵銷部分按揭貸款的利息支出。這表示您實際支付的按揭利息會減少，幫助您節省金錢。同時，這也能間接加速您還清按揭貸款的速度，是一個精明的理財工具。
【獨家AI智能精算】即時評估您的物業加按套現潛力
您想知道如何有效釋放物業的潛在價值嗎？許多業主選擇物業加按套現，希望善用其物業的升值潛力。這是一種靈活的財務安排，可以為您提供所需的流動資金。但是，如何精準計算物業加按套現的實際可得金額，這當中涉及一些重要的財務考量。
如何計算可套現金額？傳統公式與實例
要計算您的物業能夠套現多少金額，傳統上有一套標準的計算方法。理解這些步驟，有助您更清晰地掌握物業套現的潛力，以及物業轉按套現能為您帶來多少益處。現在，讓我們先從基礎開始，一步步了解這個計算過程。
步驟一：獲取物業最新估價
首先，您需要知道您的物業目前在市場上的價值。物業估價會受地段、樓齡、單位狀況、市場行情等因素影響。您可以透過各家銀行或專業估價機構，獲取您的物業最新估價。這個估價數字是計算最高可貸款額的基礎，所以愈準確的估價，將幫助您得到愈準確的套現金額預測。
步驟二：確定最高按揭成數 (LTV)
接著，您需要了解銀行可以提供給您的最高按揭成數（Loan-to-Value, LTV）。這是一個關鍵數字，指貸款金額佔物業估值的比例。不同物業類型、樓價區間，以及您本身的信貸狀況，都會影響銀行可批出的按揭成數。因此，您應該向銀行查詢，確定您的物業符合的最高按揭成數。這一步驟直接影響您物業加按套現的最大空間。
步驟三：計算最高可貸款額（物業估值 x 按揭成數）
一旦有了物業的最新估價，以及銀行可批出的最高按揭成數，您就可以計算出最高可貸款額。這個數字是物業估值乘以按揭成數得出的。舉例來說，如果您的物業估值是港幣800萬元，而最高按揭成數是七成，那麼最高可貸款額就是港幣800萬元乘以0.7，即港幣560萬元。這個金額是銀行願意向您提供的最高貸款總額。
步驟四：計算最高可套現金額（最高可貸款額 – 尚餘按揭貸款）
最後一步，就是計算您可以實際套現的金額。方法是將剛才計算出的「最高可貸款額」減去您目前物業尚餘的按揭貸款金額。這個數字就是您透過物業加按所能提取的額外現金。簡單來說，這表示您從物業價值中額外釋放出來的資金。如果您正在考慮物業轉按，這個計算方式同樣適用。
實例計算
我們來看一個實際的例子。假設您的物業最新估值是港幣800萬元，而銀行可以提供最高七成按揭成數。那麼，您的最高可貸款額是港幣800萬元乘以0.7，即港幣560萬元。如果您的物業尚餘按揭貸款為港幣300萬元，那麼您最高可以套現的金額就是港幣560萬元減去港幣300萬元，即港幣260萬元。這個案例清晰展示了物業加按如何讓您有效提取物業的潛在價值。這種物業轉按套現的彈性，可以為您帶來顯著的財務流動性。
我們的AI優勢：精準預測您的最高「加按套現」金額
了解傳統計算方法後，您可能發覺過程有些繁瑣。我們的獨家AI智能精算服務，能夠更精準地預測您的最高「加按套現」金額。這個工具整合了多項數據，為您提供更快捷、更全面的分析。
AI智能物業估價
傳統物業估價有時需時較長，同時可能受個別估價師判斷影響。我們的AI智能物業估價系統，透過分析龐大的市場數據、成交紀錄、地理位置等因素，能夠即時為您的物業提供更精準、更客觀的估值。這大大提升了評估的效率和可靠性，幫助您更快地掌握物業加按的潛力。
實時利率與回贈匹配
市場上的按揭利率和現金回贈優惠經常變動，並且各家銀行提供的方案各有不同。我們的AI智能精算系統會實時追蹤市場上最新的按揭利率走勢，以及各家金融機構提供的現金回贈和特別優惠。透過這項功能，AI能夠為您匹配最適合您的物業套現或物業轉按方案，同時計算出您可以獲得的最高「加按套現」金額，確保您不會錯過任何有利的條件。這種實時匹配功能，讓您在評估物業加按套現時，更有信心做出最佳選擇。
物業加按套現申請流程全拆解：由準備到成功過數
許多朋友都對如何將物業加按套現釋放資產價值感到好奇，希望利用物業升值潛力。這個過程可能看似複雜，其實只要按部就班，一步一步來，就可以順利完成。現在，我們就來詳細解構物業加按套現的申請流程，讓各位清楚明白由準備資料到成功提取套現資金的每個環節。
第一步：初步諮詢及評估
申請物業加按套現或物業套現/轉按，第一步是進行初步諮詢。您可以聯繫專業按揭顧問或銀行，他們會仔細聆聽您的財務需要，並初步評估物業的市場價值與您的還款能力。這個階段，顧問會根據物業的樓齡、位置、狀況，以及您現有的按揭狀況，初步判斷可以加按或轉按套現的潛力。這個評估十分重要，因為它能讓您對預計可提取的物業套現金額有一個基本概念，同時了解整個流程的下一步。
第二步：遞交正式申請及所需文件
完成初步評估，並且確認有進行物業加按的意願後，下一步就是遞交正式申請。這個步驟需要準備一系列關鍵文件，銀行或金融機構會要求您提供身份證明文件、最近的入息證明，例如糧單、銀行月結單、稅單等。同時，您亦要提供現有按揭的還款記錄。如果您是考慮物業轉按套現，便要提供現有按揭的詳細資料。完整地準備這些文件，可以加快銀行審批進度，令物業加按的過程更順暢。
第三步：銀行審批與物業估價
當銀行收到您的申請及所有文件後，便會進入審批階段。銀行會仔細審核您的個人信貸狀況、還款能力以及財務背景。與此同時，銀行會安排專業測量師對您的物業進行正式估價。物業估價結果直接影響最終的貸款額度，因為銀行會根據物業的最新市場價值來計算最高可套現的金額。這個環節是物業加按申請的核心部分，因為它決定了您可以釋放多少物業淨值。
第四步：簽署法律文件及按揭契約
物業加按申請獲得銀行批核後，您會收到銀行的批核通知書。之後，您需要與銀行委任的律師事務所聯絡，安排簽署所有法律文件。這些文件包括物業的按揭契約，以及其他相關的貸款協議。簽署這些文件代表您正式同意按揭貸款的所有條款和條件。律師會確保所有法律程序符合法規，確保整個物業套現過程合法合規。簽署前，仔細閱讀所有文件條款十分重要。
第五步：成功提取套現資金
簽署所有法律文件並完成相關法律程序後，律師事務所會將文件遞交至銀行。銀行確認一切無誤後，便會安排放款。這筆成功物業加按套現的資金，通常會直接轉入您指定的銀行戶口。此時，您已成功從物業中提取所需資金，可以靈活運用這筆款項，無論是用作投資、周轉、子女升學，或者其他個人財務規劃，都可以按計劃進行。整個物業加按套現過程至此圓滿完成。
申請物業加按套現必備文件清單
您好，當您計劃進行物業加按套現，釋放物業價值，又考慮物業轉按套現，以達至財務目標，準備所需文件是關鍵一步。一份清晰的文件清單，會幫助您順利完成物業加按申請，讓過程有效率。
個人名義申請（受薪及自僱人士）
針對以個人名義申請物業加按的情況，不論您是受薪人士，或是自僱人士，您都需要準備好以下文件。這些文件會幫助申請流程更順利。
香港身份證副本
這是用作核實申請人的身份。您需要準備香港身份證的副本。
最近三個月入息證明（如糧單、銀行月結單）
銀行會要求提供最近三個月的入息證明，例如糧單，或銀行月結單。這些文件會證明您的收入穩定，也會顯示您的還款能力。
最新稅務局評稅通知書
同時，您需要準備最新一份稅務局發出的評稅通知書。這份文件是您的年度收入證明之一。
現有按揭最近期還款表
如果您的物業已有現有按揭，您還要提供最近期的還款表。這份文件會顯示您目前的按揭狀況，也會顯示還款記錄。
公司名義申請
若您是以公司名義申請物業加按套現，所需的文件會有所不同。以下是您需要準備的清單。
公司註冊文件（CI、BR）
公司註冊文件包括公司註冊證書（CI），與商業登記證（BR）。這些文件會證明公司的合法性，也會證明公司的存在。
公司股東及董事身份證明
您需要提供公司所有股東，與董事的身份證明文件。這些文件用作核實相關人士的身份。
公司近年度財務報表
最後，請準備公司最近一個年度的財務報表。這份文件會反映公司的財務狀況，也會評估公司的還款能力。