在香港聯名買樓是常見的置業方式，無論是夫婦、親友或生意夥伴，選擇合適的業權持有方式至關重要。分權共有（Tenancy in Common）與聯權共有（長命契，Joint Tenancy）是兩種截然不同的聯名業權模式，它們在業權份額、繼承安排、業權處置及財務風險承擔上存在顯著差異。本文將為您深入剖析這兩種共有方式的核心概念、關鍵區別及適用情境，並提供詳盡的決策指南、業權轉換程序、財務稅務影響，以及相關法律術語中英對照，助您清晰掌握聯名物業的各項細節，作出最符合您需求的選擇。
【進階法律議題】終止共有權及特殊物業處理
「聯名買樓」這項決定，常常涉及複雜的業權安排。我們之前談過「分權共有英文」（Tenancy in Common）以及「分權共有 聯權共有」的分別。現在，我們深入探討一些進階法律議題。即使一開始關係再好，作為「分權共有人」，有時意見不合也在所難免。這種情況下，如何終止共有權，以及一些特殊物業（例如資助房屋）的業權限制，都是業主必須了解的重要事情。
當分權共有人意見不合：申請「分劃」或「強制出售令」
如果「分權共有人」在處理物業方面意見僵持，無法達成共識，法律其實提供了解決辦法。這種時候，任何一位共有人都可以向法庭申請「分劃」或者「強制出售令」。這兩種法律途徑，目的都是讓共有人可以擺脫共同持有物業的狀態，結束共有關係。
法律依據與法庭考量因素
法庭處理共有權糾紛，並非沒有依據。香港的《分劃條例》（香港法例第352章）就是主要法律框架。條例的第2條規定，只要物業由兩名或多於兩名人士持有，不論他們是「分權共有人」還是聯權共有人，法庭都有權頒令將物業分劃，甚至強制出售。而且，條例的第6(1)條也寫明，如果分劃物業在實際操作上不方便，或者對所有擁有權益的人士不利，法庭可以直接下令出售物業。
法庭在審理這類案件時，會考慮很多因素。根據過往的判例，例如《Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825》一案，法庭確立了幾個原則。首先，共有人有權解除共同擁有物業的束縛。如果沒有其他可行的解決方法，他們就有權向法庭申請分劃令或出售令。其次，如果物業太小，難以實際地進行實體分劃，法庭通常會頒布出售令。除非反對出售的共有人可以證明，出售對所有共有人不利，或者會對其中一方造成「巨大困苦」，否則法庭一般會批准出售。法庭會客觀判斷出售是否「有利於所有共有人」，並非簡單接納反對者的主觀意見。
另一個經典案例是《Silver Wealth Capital Investment Limited v Lai Wai Cheun & Lai Kam Cheung (HCMP 512/2013)》。這個案件詳細解釋了「巨大困苦」的定義。法庭不只看金錢上的損失，還會考慮業主的年齡（例如該案的第一被告人已年逾八十）、物業承載的業務歷史（逾五十年的經營）、個人對物業的情感連繫、以及搬遷可能帶來的精神與業務損失等非金錢因素。這個案例也強調了「其他補救方法」的重要性。即使物業面積不大，法庭仍然認為市場上可能存在購買「不分割權益」（即部分業權）的買家。原告人如果沒有積極尋找這類買家，法庭可能認為原告人還有其他方法可以解決問題，而不是直接強制出售整份業權。法庭的判決並非永久不變，如果將來情況有重大改變，例如被告人不再經營業務，原告人仍然可以再次申請出售令。
投資者警示：購入部分業權（碎契）的潛在風險
了解這些法律原則後，各位投資者需要特別留意一種潛在風險，就是購入部分業權，俗稱「碎契」的物業。有些投資者會以較低的價格，購入物業的部分業權。然後，他們會嘗試說服其他「分權共有人」出售物業，或者直接向法庭申請「強制出售令」，希望最終能夠取得整份物業的業權。
然而，《Silver Wealth Capital》的案例清楚顯示，這種投資策略並非必然成功。法庭在審理案件時，會全面衡量各方的利益，特別是舊有共有人可能面對的「巨大困苦」，以及申請人是否已用盡所有「其他補救方法」。所以，投資者若只打算購入「碎契」物業，透過法律途徑強迫其他業主「分權共有轉名」或出售，便要警惕當中涉及的法律風險，並非所有案件都能如願。
特殊物業類型：資助房屋（如居屋）的業權限制
除了私人住宅，香港還有一些特殊物業類型，其業權處理方式有獨特限制。資助房屋就是一個典型例子，例如居者有其屋計劃（簡稱「居屋」）下的單位。這些物業因其資助性質，在業權轉讓方面，設有比一般私人住宅更為嚴格的規定。
房委會對資助房屋業權變更的審批要求
香港房屋委員會（簡稱「房委會」）對其資助房屋（例如居屋）的業權變更，有著一套嚴謹的審批要求。這是因為這類房屋享受政府補貼，所以業權轉讓不能像私人樓宇那樣自由。
一般而言，資助出售單位在未補地價前，不能在公開市場自由轉讓業權。假如業主有特殊情況，需要進行「分權共有轉名」或任何形式的業權變更，必須向房委會提出申請並獲得批准。房委會會根據個別情況酌情處理，但是通常都會滿足一些基本條件。
首先，業權轉讓大多必須透過「不涉及金錢代價」的轉讓契據辦理，唯一例外是業主破產的情況。這表示轉名不能涉及買賣金錢，主要是家庭成員之間的安排。其次，除非業主去世，否則業權的受讓人，也就是接收業權的人士，必須是該單位在房委會戶籍資料上「已登記」的家庭成員。
房委會會接受的業權轉讓原因很多，例如：業主希望加入配偶為聯權業主，或者因為離婚、分居，將業權轉讓予配偶或前配偶。其他常見原因包括：因結婚需要搬遷與配偶同住，業主移民或需要長期在海外工作，業主、配偶或已登記家庭成員申請公務員房屋福利。還有，為了反映某位已登記家庭成員在物業首期或按揭供款方面有重大財政貢獻，或者業主已去世、年滿65歲或以上、身患危疾、甚至業主破產等。
申請時，業主需要詳細填寫房委會的申請書，並且提供所有相關的證明文件副本，例如離婚判令、結婚證書、移民批準書、僱主證明、或按揭還款記錄等等。申請書上的簽署必須與原文件一致，不可以使用塗改液。同時，準承讓物業業權的人士，通常都必須實際居住在該單位內，只有在業主去世並由非已登記家庭成員繼承業權時才會有例外。
辦理這些申請需要繳交費用。提交申請時，需要繳付港幣3,020元的手續費，這筆費用一旦繳交，不論申請結果如何，都不會退還。當申請獲得初步批准後，若律師提交契據初稿給房屋署法律事務分處批核，還需要另外繳付港幣2,630元的手續費。除此之外，業主也需要自行負責所有相關的印花稅、律師費用，以及任何按揭轉變的費用。
房委會通常會在收到所有所需文件後的約6星期內，發信通知申請人結果。如果申請獲批，申請人必須自行聘請律師辦理後續的業權轉讓手續，並確保在一年有效期的同意書內完成所有程序。如果未能及時完成，就需要重新申請並再次繳付費用。
這整個過程雖然有些複雜，但都是為了確保資助房屋資源得以合理和公平地運用。
核心法律術語中英對照：精準掌握「分權共有英文」及相關概念
在香港，物業業權的形式多樣，當中分權共有英文及其相關概念尤其值得注意。許多朋友在處理物業事宜時，經常會遇到不同的法律術語。這些詞彙雖然看似深奧，但只要掌握它們的精髓，就能讓您在買賣、轉名或繼承物業時更有信心。理解這些專業術語，不僅有助於您保障個人權益，亦能提升與專業人士溝通的效率。接下來，我們會將香港物業業權的核心術語，逐一為您解釋，並且提供清晰的中英對照，讓您精準掌握每一個概念。
香港物業業權核心術語對照表
為了讓您更直觀地理解這些重要概念，我們特別整理了以下中英對照表，其中涵蓋了分權共有以及聯權共有等關鍵術語。
分權共有 / Tenancy in Common
分權共有，其英文為Tenancy in Common，是指多位業主共同擁有一項物業，但各自的業權份額是獨立且明確的。這表示每位分權共有人都可以自由處置其名下的部分業權，例如出售或遺贈，而無需徵得其他共有人的同意。若其中一名分權共有人不幸離世，其業權份額會成為其遺產，並按照其遺囑或遺產條例進行分配，這與聯權共有有顯著區別。
聯權共有 / Joint Tenancy
聯權共有，其英文名稱為Joint Tenancy，與分權共有不同，這種形式強調業權的整體性。所有聯權共有人共同擁有物業的全部權利，沒有明確劃分的個別份額。最特別的原則是「生者取得權」，亦稱「長命契」。當其中一位聯權共有人離世，其物業權益將會自動轉移給其他在世的共有人，無需經過遺產承辦程序。因此，任何有關物業的處置，包括買賣或按揭，都需要所有聯權共有人的共同同意與簽署。
長命契 / Right of Survivorship
長命契，其英文是Right of Survivorship，其實是聯權共有的一個核心特徵。這個原則確保當聯權共有人離世時，其名下的物業權益會自動且直接地轉移給在世的聯權共有人。這個機制可以簡化繼承程序，避免遺產爭議。因為遺囑對透過長命契持有的物業無效，故此該物業並不會納入離世者的遺產範圍。
業權份額 / Undivided Shares in the Property
業權份額，其英文是Undivided Shares in the Property，是指物業共有人在物業中的權利比例。在分權共有的模式下，每位分權共有人的份額清晰可見，並可獨立處理。例如，若兩人各佔一半業權，就是各持有百分之五十的業權份額。然而，在聯權共有中，雖然共有人之間可能有約定的比例，但法律上視為共同擁有整體，並無可分割的實質份額。
瓜分業權的契據 / Deed of Severance
瓜分業權的契據，其英文為Deed of Severance，是一份重要的法律文件。這份契據的主要作用是將聯權共有的物業業權，轉換為分權共有。透過簽訂並在土地註冊處登記這份契據，原本不可分割的聯權共有業權將被「瓜分」成獨立的份額。這個步驟是實行分權共有轉名的關鍵程序，特別適用於希望將業權獨立處置或傳承給指定受益人的情況。
分劃 / Partition
分劃，其英文是Partition，指的是在物業多於一人共有時，將物業實際分割，或在無法分割時透過法庭頒令出售，以終止所有共有關係。當分權共有人之間出現爭議，無法就物業的處置達成一致，任何共有人都可以向法庭申請「分劃令」或「出售令」。法庭會依據《分劃條例》及相關原則，考慮客觀情況，以決定是物理分割物業，還是將物業出售並瓜分收益。
遺產承辦 / Probate or Letters of Administration
遺產承辦，其英文為Probate or Letters of Administration，是處理離世者遺產的法律程序。在分權共有模式下，當分權共有人不幸離世，其業權份額將會成為其遺產的一部分。這時候，就需要透過遺產承辦程序，取得法庭頒發的「遺囑認證書」或「遺產管理書」，才能合法地處置這部分業權，並按照遺囑或無遺囑繼承法規進行分配。這個程序對於確保業權能順利傳承非常重要。
為何精準掌握這些法律術語如此重要？
您或許會問，為什麼要花時間深入理解這些法律術語？其實，精準掌握這些概念，對您的物業投資與個人資產管理有莫大益處。以下為您詳細闡述幾個主要原因。
確保法律文件準確性，避免潛在爭議
物業交易涉及大量法律文件，例如買賣合約、轉讓契據及按揭文件。如果您對「分權共有英文」、「聯權共有」或「分權共有聯權共有」等概念理解不清，就可能導致文件描述出錯。這些錯誤日後或會引發嚴重的法律爭議，甚至影響您的業權。準確地運用和理解術語，是確保文件合法有效的第一步，可以有效預防未來可能發生的糾紛。
促進與律師、銀行等專業人士的有效溝通
在處理物業事宜時，您經常需要與律師、銀行職員、地產代理及稅務顧問等專業人士交流。如果您能準確地使用這些法律術語，例如正確區分「分權共有人」與「聯權共有人」的權利，便能大幅提升溝通效率，減少誤解。專業人士也會因此認為您對物業事宜有基本認識，進而提供更精準的建議，協助您順利完成所有手續。
保障跨國資產或海外投資的權益
現今社會，不少人會考慮在海外置業或進行跨國投資。不同國家或地區的物業法律體系可能存在差異，但核心的業權概念如分權共有或聯權共有，通常有其共通的法律原則。如果能精準掌握這些法律術語及其背後的涵義，您在處理海外物業時，便能更好地理解當地法律文件，有效評估潛在風險，並與當地法律顧問進行深入對接。這對於保障您的分權共有轉名權益或海外資產安全至關重要，讓您的財富配置更穩固。
常見問題 (FAQ)
「長命契」物業能否透過遺囑傳承給子女？
長命契物業不能透過遺囑傳承給子女。此因長命契的法律特色為「生者取得權」。意即當其中一位聯名業主去世，其所持有的物業權益將會自動轉移給其他仍在世的聯名業主。因此，去世業主的遺囑無法影響此物業的業權分配，物業不會成為其遺產。
如果其中一位分權共有人破產，會影響到其他業主嗎？
若其中一位分權共有人不幸破產，這會影響其個人在物業中的獨立份額。債權人可追討該名破產分權共有人所擁有的業權份額，甚至拍賣此份額。其他分權共有人所持有的業權份額一般不會直接受影響。然而，物業的整體市場價值與日後出售機會可能因此降低，因為部分業權會落入第三者手中，俗稱「碎契樓」。
「分權共有英文」在法律文件上如何正確表達？
在法律文件上，分權共有英文的正確表達方式是「Tenancy in Common」。準確使用此術語至為重要，這可確保法律文件清晰無誤，並完全符合香港的物業法律規定。正確使用法律術語可避免日後產生任何誤解或爭議。
聯名物業的其中一位業主過身，按揭會被銀行「call loan」嗎？
聯名物業中若其中一位業主過身，按揭通常不會被銀行「call loan」。特別在聯權共有（長命契）的情況下，在世的聯名業主會自動承擔全部按揭責任，他們只要繼續按時供款即可。銀行一般不會因業主去世而立即要求清還所有貸款，除非按揭合約另有特別條款規定，或者在世業主未能履行還款義務。
分權共有與聯權共有可以日後轉換嗎？
分權共有與聯權共有可以日後轉換。如果聯權共有（長命契）的業主希望將業權轉為分權共有，這可透過一份「瓜分業權契據」（Deed of Severance）來辦理。其中一位聯權共有人甚至可單方面進行此操作，這時就可進行分權共有轉名。反之，若分權共有人希望轉為聯權共有，則所有分權共有人必須達成共識，並簽署一份新的轉讓契據來完成轉換程序。