不少居屋業主或家庭成員可能都有一個疑問：究竟可否『居屋換居屋』？然而，基於政府資助房屋政策的嚴格限制，直接意義上的『居屋換居屋』在絕大多數情況下是不可行的。
本文將為您全面拆解箇中迷思，並深入探討對合資格的綠表人士而言，透過「居屋第二市場」及「綠置居」這兩大合法途徑，實現「居屋換樓」的具體操作。我們亦會詳細分析相關的補地價成本、潛在陷阱及各項注意事項，助您掌握從規劃到執行的每一步，作出最明智的換樓決定。
「居屋換居屋」的迷思與真相：為何絕大多數情況下不可行？
不少朋友可能都有一個想法，就是現居於居屋，想日後申請另一間居屋，以達到「居屋換居屋」的目的。這聽起來好像很合理，因為私樓市場可以「居屋換樓」，但是當涉及資助房屋時，情況就會變得複雜。大部分時候，政府政策並不容許單純的「居屋換居屋」操作。箇中原因，就是由於資助房屋有其特定的設計目的，以及一套嚴謹的審批原則。
政策核心：深入解析「重複享用資助房屋福利」的嚴格限制
政府推出資助房屋計劃，目的是幫助有住屋需要的市民安居，並非鼓勵重複享受福利。因此，現行政策設有一項核心限制：任何曾經受惠於政府資助自置居所計劃的人士，無論他們之後是否已將單位出售，或者已經還清借款，都不能再次申請同類型的資助房屋。這項規定旨在確保房屋資源能夠公平地分配給更多尚未獲資助的合資格家庭，同時防止福利被重複利用。
「曾受惠於資助自置居所計劃」的定義與涵蓋範圍
「曾受惠於資助自置居所計劃」是一個廣泛的定義，它涵蓋了香港房屋委員會（房委會）以及香港房屋協會（房協）等公營機構轄下多種資助房屋項目。舉例來說，這包括曾經購買「居者有其屋計劃」（居屋）單位、「私人機構參建居屋計劃」單位、「綠表置居先導計劃」或者「綠表置居計劃」（綠置居）單位，又或者曾經受惠於「中等入息家庭房屋計劃」（例如美樂花園）。此外，參與過「重建置業計劃」、「可租可買計劃」、「自置居所貸款計劃」或者「置業資助貸款計劃」，甚至是「租者置其屋計劃」（租置計劃）的業主，都屬於這個範疇。市區重建局（市建局）轄下任何資助出售房屋計劃的受惠者，亦被納入此定義。不論是直接購買單位，或是以白表身份透過「居屋第二市場計劃」或「白表居屋第二市場計劃」（白居二）購得單位，都視為已享用資助福利。
關鍵原則：業主及其配偶的永久限制
一旦被界定為曾經受惠於資助自置居所計劃，這項限制便具有永久性質。這代表著，即使相關單位已轉售，或者相關借款已全數清還，該名曾經受惠的業主本人，以及他們的配偶，都將永久失去再次申請任何資助房屋的資格。這是一項非常關鍵的原則，其目的在於堵塞任何可能的漏洞，確保資助房屋資源的分配原則得以嚴格執行。這個限制亦反映了政府對於「一份資助只適用於一次置業」的堅定立場，希望將有限的資源分配給更多有需要的家庭。
釐清「業主」與「家庭成員」身份對資格的影響
要釐清個人在資助房屋申請中的身份，即究竟是「業主」還是「家庭成員」，對於未來能否再次申請至關重要。資助房屋的申請資格，會根據申請人在過去的資助房屋申請或購置紀錄中，所扮演的角色而有不同影響。簡單來說，如果是單位登記業主，或者其配偶，那麼他們未來再次申請資助房屋的機會幾乎為零。但是，如果當時只是以家庭成員身份列名於申請表上，而並非單位業主，情況則可能會有潛在的變動。
家庭成員資格的潛在變動與例外情況
雖然業主及其配偶受到永久限制，部分曾經名列於資助房屋申請書上的家庭成員，在某些特定情況下，確實可能重新具備申請資助房屋的資格。例如，假如一名家庭成員因為結婚或者獲准享有僱主提供的房屋福利，因而獲房屋委員會（或相關機構）批准剔除戶籍，並且他們本人在之前並非居屋的登記業主。從簽訂轉讓契據的日期起計，若這些「關鍵成員」購買上述資助自置居所計劃單位不足兩年，則不合資格。其他家庭成員只要符合各項申請資格，則不受此限制。當他們離開原有的資助房屋家庭後，只要符合當時居屋或者其他資助房屋計劃的所有其他申請資格（例如入息及資產限制等），就有機會重新以新的獨立身份提交申請。然而，必須強調的是，這些情況屬於嚴格定義下的「例外」，而且資格審核會非常嚴謹，務求確保符合政府對資源公平分配的政策目標。資助房屋的政策旨在避免任何人重複受惠。
唯一「類・居屋換居屋」出路：現有綠表資格者的居屋換樓指南
讀者可能以為居屋不能像私人樓宇一樣隨意「居屋換居屋」，直接賣掉舊居屋再買新居屋。事實上，政策有其嚴格限制，一般情況下確實不可行。但對於擁有現有綠表資格的人士來說，政府確實提供了幾條「類・居屋換居屋」的換樓途徑。這些途徑讓合資格人士可以換樓，提升居住質素。以下會詳細說明這些方法，協助大家了解如何進行居屋換樓。
途徑一：透過「居屋第二市場」進行居屋換樓（綠表互買）
現有綠表資格人士想進行居屋換樓，其中一個可行途徑是透過「居屋第二市場」購買單位。這方式俗稱「綠表互買」，代表買賣雙方皆具備綠表資格。整個流程就像在自由市場買賣私人樓宇一樣，買賣雙方可以自行商議交易條款，或者委託地產代理協助。不過，因為居屋本身帶有政府資助性質，交易過程會有房委會的額外規管。
申請及確認綠表資格的步驟
要透過居屋第二市場買樓，買方必須先確認自己的綠表資格。通常，現居於香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋的住戶，或者香港房屋協會轄下出租屋邨及年長者居住單位的住戶，都符合綠表資格。另外，持有由房委會或市區重建局發出的有效《綠表資格證明書》，也是符合綠表資格的人士。
第一步，如果沒有《綠表資格證明書》，符合資格的公屋或房協租戶需要向所屬屋邨辦事處遞交申請書，並且繳交申請費用。房委會審批之後，會發出《購買資格證明書》。這份證明書就是進入居屋第二市場的重要憑證。這文件有效期限一般為六個月，所以申請人必須在這段時間內完成物色單位及簽訂臨時買賣合約。
居屋單位物色與買賣合約注意事項
取得《購買資格證明書》後，買方就可以開始物色心儀的居屋單位。在居屋第二市場，買方可以選擇已補地價或未補地價的單位。買家若打算自住，購買未補地價的居屋單位，實際上未必需要居屋換居屋補地價。但是，賣方必須同時持有房委會發出的《可供出售證明書》。
當買賣雙方就單位價格及條款達成共識後，他們就可以簽訂臨時買賣合約。簽訂合約前，買家應該詳細審閱合約條款，同時查詢賣方單位是否有其他限制，例如未繳清的按揭貸款。聘請律師協助審查文件，可以保障買家的權益。
房委會提名信的申請流程
簽訂臨時買賣合約後，買方的律師會負責向房委會申請提名信。提名信是房委會批准該項交易的正式文件。律師需要將《購買資格證明書》正本、《可供出售證明書》正本、買方提交提名信的聲明書、臨時買賣合約副本，以及律師樓開出的支票或銀行本票，連同申請費用，一併提交到房委會的「置業資助貸款小組」。
房委會審批文件之後，如果所有文件齊備而且符合規定，就會發出提名信。取得提名信，買方才可以繼續完成餘下的法律程序，包括簽署正式買賣合約和轉讓契據。這個步驟確保了交易合法合規，符合政府資助房屋的政策要求。
完成交易及公屋交還要求
收到房委會的提名信後，買方律師會安排與賣方簽署正式買賣合約。之後，買方會支付剩餘樓款，完成物業轉讓手續，正式成為新居屋單位業主。
特別重要的是，如果買方是現居於公屋的租戶，依循「居屋換樓」原則，買方必須在完成新居屋單位交易及收樓後的兩個月內，將其原先租住的公屋單位騰空並交還給房委會。這項規定確保了公共房屋資源的有效流轉，讓其他正在輪候公屋的家庭可以有新單位入住。
途徑二：以公屋租戶身份參與「綠表置居計劃」（綠置居）
除了居屋第二市場，現有公屋租戶還有另一個直接的居屋換樓途徑，就是參與房委會推出的「綠表置居計劃」（簡稱綠置居）。綠置居是房委會從其正在興建的公共租住房屋中，選定批次轉為出售單位，只供合資格的綠表人士申請購買。這個計劃為公屋租戶提供了一個清晰的置業階梯。
「一換一」原則與綠置居的換樓本質
綠置居計劃的核心是「一換一」原則。當綠表申請者成功購買綠置居單位後，他們原有租住的公屋單位必須交還房委會。這個「一換一」的安排，目的是促進公屋單位的流轉，有助於縮短公屋輪候冊上申請人的等候時間。對於買家來說，這是一種直接的居屋換樓方式，因為他們從公屋租客變成資助房屋業主，同時也幫助了社會上其他有住屋需求的人士。
所以，綠置居實質上就是公屋租戶進行居屋換樓的一個政策工具。它提供了公屋租戶上車的機會，也增加了公屋供應量，是一項兼顧不同群體需求的政策。
綠置居與一手居屋在申請對象及價格上的區別
綠置居與每年推出的一手居屋，雖然都是政府資助出售房屋，但在申請對象和價格上有明顯區別。
首先是申請對象。一手居屋一般開放給符合資格的綠表及白表人士申請，設有綠表與白表配額分配比例，例如自2020年起是40%綠表對60%白表。但是，綠置居則只供符合資格的綠表人士申請，不接受白表申請人。這個分別讓綠置居成為公屋租戶更專屬的換樓選擇。
其次是價格方面。綠置居單位的售價通常會比同期推出的一手居屋更低。一手居屋的折扣率通常是市價的六二折或七折，而綠置居的折扣率一般會更高，旨在提供更可負擔的選擇，吸引公屋居民透過這個計劃進行居屋換樓，釋出公屋單位。所以，綠置居對於想以較低門檻換樓的公屋租戶來說，是一個更有吸引力的選擇。