拆解「買樓上會」：從零開始掌握置業關鍵一步
置業是人生重要里程碑，很多人都想知道「買樓上會意思」。這一步是整個買樓過程的關鍵，因為它直接決定了您能否順利取得物業。許多人對買樓 上會的細節感到陌生，但只要我們逐步了解，就能夠掌握當中的要點。接下來，我們會從基本概念開始，一步步解釋 上會買樓的整個過程，讓您對置業前的重要財務規劃有更清晰的認識。
甚麼是「買樓上會」？
「上會」的定義：成功申請按揭貸款的過程
「買樓上會意思」其實很簡單，它指的就是購置物業後，成功向銀行或其他金融機構申請按揭貸款的整個過程。當您說「上會成功」，就是表示銀行的按揭申請獲得批准，並已簽署貸款文件，可以取得按揭資金來支付樓價餘款。這個過程聽起來可能有點複雜，但是它涉及從提交文件、銀行審批，到最後簽署貸款合約的所有環節，這些都是成功取得按揭貸款的必經之路。
為何「上會」是置業前最重要的財務規劃？
「上會」是置業前最重要的財務規劃，因為它直接關係到您能否負擔及持有物業。大部分人買樓都需要借貸，按揭貸款額度與條件，影響每月供款額、總利息支出，以及最終的還款壓力。若不仔細規劃上會事宜，可能出現資金周轉問題，甚至影響完成交易。所以，在簽署任何買賣合約之前，充分理解自己的財務狀況，預估能獲得多少按揭，選擇適合的貸款計劃，都是不可或缺的準備。這一步驟確保您能穩健地邁向擁有自己物業的目標。
「樓花」與「現樓」的上會分別
樓花上會：為未落成物業安排按揭
樓花是指尚未落成、但已獲政府批准預售的物業。當您購買樓花並準備上會時，您是在為一個未來才會建成的物業申請按揭。這類上會通常有兩種主要付款方式：「即供」和「建期」。選擇「即供」，您可能需要在物業未建成時就開始供款。選擇「建期」，您則是在物業落成並取得入伙紙、滿意紙後，才正式向銀行提交按揭申請和開始供款。由於物業尚未建成，銀行在審批樓花按揭時，會更著重買家的信貸記錄和還款能力。
現樓上會：為已落成物業安排按揭
現樓是指已經建成並可即時入住的物業。為現樓上會，通常是指在購買二手物業，或者一些已建成的新盤時申請按揭。這個過程較為直接，因為物業實體已存在，銀行估價較為明確。您可以在簽署買賣合約後，即時向銀行提交按揭申請。由於物業已落成，買家可以親身視察物業狀況，這讓銀行在審批按揭時，對物業本身的風險評估也較為清晰。整個流程通常比樓花上會快，因為少了等待物業落成的時間。
「買樓上會」實戰流程：八大步驟全攻略
既然我們已經了解了「買樓上會意思」，現在就讓我們深入探討實際操作流程，看看如何一步步「買樓上會」，輕鬆實現「上會買樓」的願望。整個過程看似複雜，但只要跟著這八個實戰步驟，您就能清晰掌握每一步。
步驟一：財務預算與按揭初步評估
置業的第一步，也是最重要的一步，就是詳細評估自己的財務狀況。建議大家先仔細計算每月收入與固定支出。這樣您便可以了解自己實際能夠負擔的樓價範圍，以及預計可以向銀行申請的按揭貸款金額。您也可以預先使用銀行的按揭計算機，初步評估每月供款額，以及壓力測試要求。
步驟二：揀樓及簽署臨時買賣合約 (支付細訂)
當您選到心儀的物業後，下一步便是簽署臨時買賣合約，並且即時支付樓價的「細訂」（臨時訂金）。這筆細訂一般是樓價的百分之三到百分之五。這個階段代表您對物業作出了初步的承諾。簽約前，請務必仔細閱讀合約條款，確保一切符合您的預期。
步驟三：聘請律師及簽署正式買賣合約 (支付大訂)
簽訂臨時買賣合約後，通常會在五個工作天內，買賣雙方需要簽署正式買賣合約。此時，您便需要聘請專業律師協助處理法律文件。同時，您亦需要支付樓價的「大訂」（加付訂金）。加上細訂，兩筆訂金的總和通常會達到樓價的百分之十。律師會確保整個交易過程符合法律規定。
步驟四：正式申請按揭
這一步是實現「買樓上會」最關鍵的環節，直接影響您能否成功獲得貸款。
最佳申請時機：收樓前3至6個月
如果您購買的是現樓，或者選擇建築期付款的樓花，銀行審批按揭通常需要時間。建議您在收樓前三至六個月開始正式申請按揭。這樣做可以確保銀行有足夠時間處理您的申請，萬一需要補交文件或者出現其他情況，您也有充裕時間應對，避免延誤收樓。
如何選擇最合適的銀行與按揭計劃
市場上按揭計劃種類很多，不同銀行也會提供不同的利率和優惠。您可以比較各家銀行的按揭計劃，例如貸款利率、現金回贈、罰息期等。有些買家也會尋求專業按揭顧問的意見，因為他們對市場資訊掌握較多，可以根據您的個人情況，協助您找到最適合的按揭方案。
步驟五：繳付從價印花稅 (AVD)
在簽署正式買賣合約後，您需要在三十個工作天內繳付從價印花稅。印花稅的金額會根據物業的樓價和您是否首次置業而有所不同。這筆稅款是購置物業的必要費用。您必須按時支付，這樣才可以避免罰款。
步驟六：等待銀行批出按揭及簽署貸款信
銀行會審批您的按揭申請，過程需要時間。在銀行確認批核後，您便會收到按揭貸款信。這份文件會詳細列出您的按揭條款、貸款金額和還款年期等等。收到這份貸款信，就代表您的按揭申請已經成功批核，距離上會又近一步。
步驟七：發展商發出收樓通知信
當物業工程完畢並且取得相關法定文件（例如入伙紙和滿意紙）後，發展商便會發出收樓通知信給您。這表示您即將可以正式接收您的新居了。信中會列明收樓日期和一些手續的指示。這是一個令人期待的時刻。
步驟八：律師樓辦理轉讓契及收樓
最後一步就是由您的律師樓代為辦理轉讓契。轉讓契是證明物業業權轉移的重要法律文件。這份文件會由律師向土地註冊處註冊。在完成所有法律手續之後，您就可以按照發展商的通知安排，正式收樓並且驗收您的物業。這代表您已經完全成為業主，正式擁有了屬於自己的家。
成功「上會」文件清單：按揭申請必備文件
當各位準備置業，深入理解「買樓上會意思」是關鍵一步。要成功「上會」，即是順利申請按揭貸款，充足的文件準備是不可或缺的環節。無論閣下是初次置業者，還是已有置業經驗，詳細了解所需文件，可以協助閣下在買樓 上會過程中，更有效率並避免延誤。現在，我們將逐一檢視上會買樓時，銀行按揭申請所需的基本文件、入息證明，以及不同工作類型的特別要求。
基本文件 (所有申請人)
申請按揭貸款時，每位申請人必須遞交一些基本文件，以便銀行核實身份和買賣資料。這些文件是按揭審批的第一步，也是最重要的一環。
香港身份證及住址證明
銀行需要核實申請人的身份，並且確認其在香港的居住地址。因此，有效的香港身份證影印本是必備文件。同時，最近三個月內發出的住址證明，例如水費單、電費單或銀行月結單等，均可證明申請人的實際住址。這些文件可以幫助銀行準確評估申請人的情況。
臨時及正式買賣合約
這是證明物業買賣交易的法律文件。臨時買賣合約及隨後簽署的正式買賣合約，內容包含物業地址、成交價、付款條款等重要資訊。銀行會根據合約內容，評估物業價值以及貸款的合適性。這些合約證明閣下已合法購入物業。
固定受薪人士入息證明
對於每月收取固定薪金的受薪人士，銀行會要求提供文件以核實其穩定收入。收入穩定是銀行批核按揭的重要考量因素。
最近三個月糧單及銀行月結單
銀行需要查看申請人最近三個月的糧單，藉此了解其每月薪金的詳細構成。同時，最近三個月的銀行月結單亦需要提供，以證明薪金定期存入戶口。這些文件可以顯示申請人的收入來源及穩定性。
最新稅單及僱主證明信
為進一步核實收入的真確性及就業情況，申請人需要提供最新的稅單（例如評稅通知書）。稅單是官方的收入證明，具有高度可信性。此外，一份由僱主發出的證明信，列明申請人的職位、受僱日期及每月薪金，也可以輔助銀行審核，確認申請人的就業穩定性。
非固定受薪人士 (如佣金制) 入息證明
對於收入不固定，例如以佣金為主要收入的銷售人員，銀行會要求更長時間的收入證明，以便更全面地評估其平均收入水平。
最近六個月糧單及銀行月結單
非固定受薪人士需提供最近六個月的糧單及銀行月結單。相較於固定受薪人士，銀行會以更長時間的數據，評估這類申請人的平均每月收入，並衡量其收入波動幅度。較長的記錄可以為銀行提供更全面的財務狀況圖。
自僱人士 / 公司東主入息證明
自僱人士或公司東主由於沒有固定僱主，其入息證明需要以公司營運數據及個人財務狀況作基礎，銀行會仔細審視其業務的穩定性及盈利能力。
商業登記證(BR)及公司註冊證(CI)
自僱人士或公司東主需提交商業登記證及公司註冊證。這些文件證明公司是合法成立及營運，為銀行提供其業務存在的法律依據。
最近兩年公司審計報告及稅單
銀行會要求查看公司最近兩年的審計報告及稅單。審計報告可以反映公司的財務表現及盈利狀況，而稅單則可以進一步核實公司及個人的實際收入。這些文件顯示業務的持續性和穩健性。
最近六個月公司及個人銀行戶口紀錄
此外，銀行會要求申請人提供公司及個人最近六個月的銀行戶口紀錄。透過這些紀錄，銀行可以評估公司的資金流轉情況，同時了解申請人個人的財務管理能力及現金儲備狀況。銀行需要確保公司及個人財務狀況均能支持按揭供款。