「居者有其屋」計劃（居屋）的二手市場，因其相對實惠的價格和日益增長的供應量，成為香港置業人士的重要選項。然而，居屋二手市場的運作模式、買賣資格、申請流程及按揭要求等環節，均有別於一般私人住宅，對於有意入主或放售的買賣雙方而言，理解其複雜性至關重要。
本文旨在為您全面拆解居屋二手市場的五大核心環節，包括：從基本概念和綠白表區分，到買賣雙方的申請資格與轉讓限制；由搵樓到成交的詳細交易流程；最新的按揭政策、樓齡影響及按揭攻略；以及不可或缺的全面成本分析與預算。無論您是符合資格的買家，還是希望出售物業的業主，本指南將助您清晰掌握居屋二手交易的所有關鍵資訊，讓您自信地邁向成功。
什麼是居屋2手市場？深入了解基本概念與運作
想在香港置業，不少朋友會把目光投向居屋。特別是居屋2手市場，它提供了一個特別的機會，讓大家以較實惠的居屋二手市場價格，找到理想的家。可是，這個市場與私人樓宇買賣很不一樣。它有一些獨特的規則，大家在考慮前，需要先好好了解。現在，大家會一同深入探討居屋二手市場的基本概念及運作方式，幫助大家打好基礎。
居屋2手市場計劃緣起、目的與發展歷程
從「居屋第二市場計劃」到「白居二」恆常化
居屋2手市場的由來，要追溯到香港房屋政策的一個重要里程碑。在1997年6月，房屋委員會正式推出了「居屋第二市場計劃」。這個計劃最初的目的很明確，就是要讓現有的公屋住戶或持有綠表資格證明書的人士，有一個途徑可以在市場上買賣資助房屋。多年之後，為了回應更多中低收入家庭的置業訴求，房屋委員會在2013年及2015年先後推出了臨時計劃，把居屋第二市場的範圍，擴展到白表買家。結果，這些臨時計劃後來非常受歡迎，所以在2017年11月，房屋委員會通過把「白居二」計劃恆常化，並且在2018年開始正式實施。
核心目標：增加居屋流轉量與騰出公屋單位
「居屋第二市場計劃」的推出，最主要是想達到兩個核心目標。第一，房屋委員會希望能夠增加資助出售單位的流轉量，令這些單位可以更有效率地被運用。第二，透過鼓勵公屋住戶購買居屋，房屋委員會就可以騰出更多的出租公屋單位。這些空出來的公屋單位可以重新編配給真正有需要的家庭，從而加快公屋的輪候速度，提高公共房屋資源的整體效益。
關鍵定義：清楚區分綠表與白表資格以便進入居屋2手市場
想進入居屋2手市場，大家首先要明白兩個非常重要的身份：綠表資格和白表資格。這兩種資格決定了買家可以購買什麼樣的居屋單位，以及必須符合的條件。
綠表資格持有對象（公屋住戶、合資格申請者等）
綠表資格主要針對公營房屋的居民。具體來說，現有香港房屋委員會或香港房屋協會出租公屋的住戶，以及符合資格申請公屋的人士，都可以持有綠表資格。這些人士在購買居屋2手市場的單位時，通常會享有一些優先權，同時，也有較少的限制。
白表資格持有對象（符合入息及資產限額的私樓住戶）
另一方面，白表資格是為非公屋住戶而設的。這些對象通常是現居於私人樓宇的香港永久居民。他們若想購買居屋2手市場的單位，就必須符合房屋委員會訂下的特定入息和資產限額。每年這些限額都會有所調整，大家在申請前，記得要留意最新的標準。
居屋2手市場的核心機制：補地價 vs 未補地價
談到居屋2手市場，最核心的一個概念，一定是「補地價」和「未補地價」。這兩個詞語，關係到居屋的買賣方式，以及單位日後在市場上的流轉彈性。
未補地價：在居屋2手市場內轉售（對象受限）
居屋在首次出售時，房屋委員會會給予買家地價折扣。如果居屋業主選擇在「未補地價」的狀態下出售單位，這個單位就只能在居屋2手市場內轉售。這代表買家必須是符合綠表或白表資格的人士。未補地價的單位價格通常會比市價便宜，因為它還未繳付政府當初給予的地價折扣補貼。不過，這類單位不能自由在公開市場買賣，買家資格也受到嚴格限制。
已補地價：在公開自由市場轉售（無買家限制）
如果居屋業主已經向房屋委員會繳付了地價折扣，這個單位就變成「已補地價」的狀態。當單位變成「已補地價」，業主就可以在公開自由市場上轉售，與私人樓宇的買賣方式一樣。這時，買家就沒有任何資格限制，任何想買樓的人都可以購買。當然，已補地價的居屋價格，就會比較貼近同區私人樓宇的價格。大家要特別留意的是，補地價金額會根據物業當時的市值計算，這會是出售時的一個重要成本。
居屋2手市場買賣資格：綠白表身份、申請與轉讓限制
踏入居屋2手市場，買賣雙方必須符合特定資格，並且需要按規定申請相關文件。這與私人樓宇買賣程序有所不同，因為政府資助房屋具備獨特的政策考量。了解這些資格要求，是成功參與居屋二手市場交易的第一步。
買方資格：如何申請「購買資格證明書」（准買證）以購買居屋二手單位
若您有意在居屋2手市場選購單位，首要任務是取得「購買資格證明書」，簡稱「准買證」。這份文件確認您有權在第二市場購買未補地價的居屋單位。
綠表人士購買居屋二手流程及費用
綠表申請者，例如現有公屋住戶或者持有綠表資格證明書的人士，購買居屋二手單位的程序相對直接。您只需向房屋委員會（房委會）或房屋署居屋第二市場計劃小組提交「購買資格證明書」申請。申請表格可以從指定地點索取。提交申請時，您需要支付一份港幣870元的申請費用。申請獲批後，房屋委員會便會發出「准買證」，讓您開始物色合適的單位。
白表人士（白居二）申請流程：抽籤、入息資產審查、申領步驟
白表人士，通常指不符合綠表資格的香港居民，若要進入居屋2手市場，則必須循「白居二」計劃申請。此計劃並非全年開放，而是按年進行抽籤。首先，您需要留意白居二計劃的申請日期，並且遞交申請表格。成功中籤後，房屋委員會會要求您進行嚴格的入息及資產審查。您必須在指定期限內提交相關證明文件，例如稅單、糧單、銀行月結單等等，以證明符合房委會設定的入息及資產限額。審查合格後，您將收到房屋委員會的「批准信」，其後方可申領「購買資格證明書」，每份費用同樣是港幣870元。
准買證的有效期（12個月）及注意事項
「購買資格證明書」（准買證）並非永久有效。它由房屋委員會發出當日起計，有效期為12個月。這表示您必須在這12個月的有效期內，與賣方簽訂臨時買賣合約。因此，取得准買證後，買家需要積極行動，盡快物色到心儀的居屋二手市場單位，並且完成交易的第一步。
賣方資格：如何申請「可供出售證明書」（准賣證）以出售居屋二手單位
如果您是居屋業主，希望在居屋2手市場出售您的單位，同樣需要先向房屋委員會申請一份「可供出售證明書」，簡稱「准賣證」。這份文件證明您的單位可以在未補地價的情況下，於居屋第二市場轉讓予合資格買家。
申請所需文件及費用
申請「准賣證」的程序並不複雜。您需要填寫指定的申請表格，並且連同港幣900元的申請費，以支票或銀行本票形式支付，抬頭為「香港房屋委員會」。此外，您還需要提交物業的樓契副本，以及最近六個月內的水費單與電費單各一份，證明單位的使用狀況。這些文件須一併交回房屋委員會居屋第二市場計劃小組處理。
審批時間及准賣證有效期（12個月）
房屋委員會審批「准賣證」的過程，一般需要約14個工作天。完成審批後，您便會收到這份證明文件。與「准買證」一樣，「准賣證」的有效期也是12個月。賣方需要在有效期內與買方完成交易，因此，業主在決定放售單位時，宜提前規劃，並且盡快處理好所有文件。
居屋2手市場的轉讓限制（按購入年份劃分）
居屋在未補地價的情況下於居屋2手市場轉讓，受到嚴格的限制。這些限制主要根據單位首次購入的年份而定，目的是確保資助房屋資源得以合理運用，同時避免短期炒賣。了解這些規定，對於買賣雙方評估交易可行性至關重要。
2017年或之前買入的居屋單位轉讓限制
若您的居屋單位是在2017年或之前購入，則在首次轉讓契據日期起計三年後，您便可以將單位在居屋2手市場出售，並且可以自行議價。這個年期限制相對寬鬆。
2018年買入的居屋單位轉讓限制
對於在2018年購入的居屋單位，其轉讓限制與2017年或之前購入的單位相似。業主必須在首次轉讓契據日期起計三年後，方可在居屋2手市場將單位出售，價格方面亦可自行協商。
2019年至2021年買入的居屋單位轉讓限制
若居屋單位是在2019年至2021年期間購入，其轉讓限制有所收緊。在首次轉讓契據日期起計的首兩年內，業主不得以高於原來購買價的價格在居屋2手市場出售單位。但是，從第三年起，業主便可在居屋第二市場自行議價出售單位。
2022年及之後買入的居屋單位轉讓限制
自2022年起購入的居屋單位，轉讓限制進一步嚴格。在首次轉讓契據日期起計的首五年內，業主均不得以高於原來購買價的價格在居屋2手市場出售單位。必須等到第六年起，業主方可在居屋第二市場自行議價出售單位。這些規定確保了資助房屋的用途，並且避免不必要的投機行為。
居屋2手市場，是不少朋友考慮置業的選擇。在這個市場中，大家可以找到性價比高的樓盤。要成功買賣居屋單位，您需要了解當中的流程。特別是居屋二手市場價格，會影響整個交易。以下為大家詳細解釋從搵樓到成交的各個步驟，助您清晰掌握箇中要點。
居屋2手市場買賣流程：從搵樓到成交的詳細步驟
居屋2手市場的買賣過程，與私人住宅有些不同。它包含一些居屋獨有的程序，所以我們需要清楚知道每一步。這樣做，可以讓交易更順暢，您也能更安心。
第一步：市場研究、搵盤與價格評估
開展居屋2手市場買賣旅程，第一步是做好功課，了解市場狀況，找到合適的樓盤，然後合理評估其市場價值。這一步是基礎，幫您做出明智決定。
主要搵樓及放盤途徑：官方網站與地產代理
在居屋2手市場尋找心儀單位，或者放售手頭單位，主要有兩個渠道。第一是透過房屋委員會的官方網站，上面通常會發布最新的資訊和部分可供出售的單位資料。第二，大多數人會選擇地產代理。地產代理熟悉居屋二手市場價格，他們有豐富的盤源，也可以幫助買家找到符合資格的單位，同時協助業主接觸潛在買家。他們在居屋買賣流程中，提供專業意見和中介服務，讓整個過程省心。
查閱成交數據以評估單位市場價值
當您找到感興趣的居屋單位，或者準備放售單位時，深入了解其市場價值十分重要。您可以查閱房屋委員會網站的居屋成交紀錄。這些紀錄會顯示同區、同屋苑或類似單位的居屋二手市場價格，包括近期成交價和成交宗數。透過分析這些數據，您可以對目標單位的合理價格有一個清晰的判斷，避免買貴或賣平。這個步驟是談判的基礎。
實用揀樓指南：考慮樓齡、座向及維修狀況
揀選居屋單位時，除了價格，還有幾個實用因素要考慮。首先是樓齡，樓齡會影響按揭年期和單位的潛在維修成本。其次是座向，它影響單位採光和通風。最後，維修狀況同樣重要。仔細觀察單位內部及公共設施的維修狀況，有助於預計日後的潛在開支。選擇一個樓齡適中、座向良好、維修狀況理想的單位，能讓您的居住體驗更好。
第二步：簽訂居屋二手臨時買賣合約
當買賣雙方就單位價格和其他細節達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約，這是一份具有法律效力的初步協議。
支付臨時訂金（細訂）的比例與注意事項
簽訂臨時買賣合約時，買方通常需要向賣方支付一筆臨時訂金，俗稱「細訂」。這筆金額一般是樓價的百分之三至百分之五。支付細訂後，合約就會生效。大家要注意，如果買方之後未能履行合約，細訂通常會被沒收。同樣，如果賣方未能履行合約，他需要雙倍賠償買方。這表示雙方都必須認真看待這份合約。
建議在簽署臨約前委聘律師
由於居屋買賣涉及的法律程序較私人樓宇複雜，我們強烈建議您在簽署臨時買賣合約前，就委聘一位專業律師。律師會仔細審閱合約條款，解釋當中的法律責任和權利，並確保所有條款都符合您的利益。律師也會提醒您需要準備的文件和時間表，這樣做可以避免日後出現不必要的爭議，確保交易順利進行。
第三步：申請「提名信」：居屋獨特程序
簽訂臨時買賣合約後，居屋買賣有一個獨特的步驟，就是買方需要向房屋委員會申請「提名信」。這是居屋交易與私人樓宇買賣最大不同之處。
申請所需文件、費用及處理時間
申請「提名信」需要準備多份文件，包括買方和賣方的身份證明、已簽署的臨時買賣合約副本、賣方的「可供出售證明書」正本，以及買方的「購買資格證明書」正本。您還需要支付一筆申請費用。一般來說，房屋委員會處理這份申請需要大約五個工作天。您的代表律師會協助您準備這些文件，然後向房屋委員會提交申請。
為何「提名信」是簽訂正式合約的先決條件
「提名信」是房屋委員會確認賣方有權利將單位出售給買方，並且買方符合資格購買該單位的證明。它代表了房屋委員會對這宗交易的認可。沒有這封「提名信」，買賣雙方不能簽訂正式買賣合約，也不能進行單位業權轉讓。所以，這份文件是居屋二手市場交易中，不可或缺的一環。
第四步：簽訂正式買賣合約
成功取得「提名信」後，買賣雙方就可以準備簽訂正式買賣合約，這份合約會詳細列出交易的各種條款和條件。
支付加付訂金（大訂）
在簽訂正式買賣合約時，買方需要支付第二筆訂金，俗稱「大訂」。這筆「大訂」加上之前支付的「細訂」，總金額通常會達到樓價的百分之十。支付「大訂」是買方對交易的進一步承諾，也表示交易進入更實質的階段。
建議簽署時間：臨約後12至14天
房屋委員會建議，在簽訂臨時買賣合約後大約十二至十四天，才簽署正式買賣合約。這樣安排，是為了預留足夠的時間，讓房屋委員會可以處理並批出「提名信」。有了「提名信」，簽署正式合約才能合法進行，大家也不用擔心因時間不足而延誤交易。
第五步：成交、驗樓與收樓：居屋二手市場交易完成
簽訂正式買賣合約後，距離完成交易就不遠了。最後一步是成交，這個階段包括了業權轉讓、尾數支付，還有單位驗收。
簽訂轉讓契據（樓契）
成交當天，買賣雙方的代表律師會齊集，簽訂「轉讓契據」，俗稱「樓契」。這份文件是證明單位業權正式從賣方轉移到買方的重要法律文件。律師會負責辦理樓契的登記手續，確保業權清晰無誤。
支付樓價尾數及各項雜費
簽訂轉讓契據的同一天，買方需要支付樓價的最後餘款。如果買方有申請按揭貸款，銀行會將貸款直接支付給買方的律師，再由律師支付給賣方。除了樓價尾數，買賣雙方也需要支付各項雜費，例如印花稅、律師費、地產代理佣金等。這些費用在居屋二手市場買賣流程中是必須的。
驗收單位及領取鎖匙
在成交當天，或是在成交日前，買方通常會再次到單位進行驗收，確保單位狀況與之前簽約時一致，沒有任何重大損毀。驗收完成，並支付所有款項後，買方就可以從賣方或其代表手中領取單位鎖匙。恭喜您，這個時候，您就正式成為居屋單位的新業主了。整個居屋二手市場買賣流程至此圓滿完成。
居屋2手市場按揭攻略：新政、樓齡與風險提示
當大家放眼居屋2手市場時，按揭貸款絕對是置業路上一個重要環節。了解居屋二手市場價格，以及最新按揭政策，會讓買樓過程更順利。接下來，我們會仔細看看居屋2手市場的按揭安排，包括最新政策、樓齡影響，還有各種申請注意事項。
最新居屋2手市場按揭放寬政策（2025年3月1日起）
政府為了協助更多市民置業，推出一系列資助房屋按揭新措施。這些新政策在二零二四年三月一日起生效，適用於所有新成交的二手資助房屋。新的按揭安排，為想買居屋的朋友們帶來好消息。
最長還款期：延長至30年
以往居屋最長還款期通常是二十五年，現在已經延長至三十年。還款期拉長，每月供款金額自然減少。這樣可降低大家的每月負擔，同時有機會讓更多人符合銀行的入息審批要求。
最長政府擔保期：延長至50年
居屋最特別的地方，是政府會為按揭提供擔保。以前居屋和綠置居的擔保期是三十年，租置計劃公屋則是二十五年。新政策下，所有二手居屋、綠置居和租置計劃公屋，政府擔保期都一律延長至五十年。這個改變讓高樓齡的資助房屋，也可以更容易獲得銀行按揭。
新政策下的最高按揭成數（綠表95% / 白表90%）
新政策下，綠表買家最高可借九成半按揭。白表買家則最高可借九成按揭。這個高按揭成數，大大減輕了首期壓力。一般情況下，只要物業樓齡在政府擔保期內，大家就可以享有這些高成數按揭。
「居屋搖搖板」機制詳解：樓齡如何影響按揭成數與年期
雖然政府放寬了政策，但是按揭成數和還款年期，仍然會受樓齡影響。銀行內部有一套「居屋搖搖板」機制。這個機制會評估物業的樓齡，並以此來調整批出的按揭條件。
觸發「搖搖板」的樓齡門檻
當居屋物業樓齡超過一個特定門檻時，「搖搖板」機制就會啟動。對綠表買家來說，如果物業樓齡超過三十二年，銀行就會考慮調整按揭條件。對白表買家來說，這個門檻是三十四年。
按揭成數與還款年期的反向關係
「搖搖板」機制是一個平衡關係。通常，如果買家需要較高的按揭成數，銀行可能會縮短還款年期。相反，若買家接受較低的按揭成數，就可以獲得較長的還款年期。這是一個相互影響的機制。
高樓齡居屋物業的按揭方案與潛在風險
高樓齡的居屋物業，雖然價格可能較低，但按揭方面會較為複雜。大家必須清楚了解相關的按揭方案。同時，亦要留意潛在的風險。
樓齡40年以上：申請按揭保險計劃的可行性
即使物業樓齡已達四十年或以上，大家仍有機會申請高成數按揭。這是透過按揭保險計劃來達成。只要大家符合按揭保險公司的供款佔入息審查要求，並支付相關保費，就可能成功獲批綠表九成半，或白表九成的按揭貸款。
樓齡50年以上（超出擔保期）：按私樓準則審批的挑戰
如果物業樓齡已經超過五十年，就代表它已經超出政府的擔保期。在這種情況下，銀行審批按揭會按照一般私人樓宇的準則。大家需要提供充足的入息證明，以及符合嚴格的供款佔入息比率要求。按揭還款期亦會受影響，銀行會以「七十五年減樓齡」或「七十五年減借款人年齡」來計算最長還款期。
居屋2手市場按揭申請人注意事項
購買居屋2手市場物業，申請按揭時有一些特別事項。這些事項，與申請人本身的條件有直接關係。仔細了解這些細節，有助大家避免不必要的阻礙。
高齡人士申請按揭的彈性與限制
因為居屋按揭有政府擔保，銀行對高齡借款人會較為寬鬆。部分銀行會以「九十九年減人齡」來計算最長還款年期。這比私人樓宇按揭的「七十五年減人齡」標準有更大彈性。不過，個別銀行仍然會有其內部的人齡上限規定。
未補地價居屋二手為何不能加擔保人？
大家必須知道，未補地價的居屋是不能夠加入擔保人的。這是因為未補地價的資助房屋，有嚴格的業權和使用限制。加入擔保人，可能涉及業權或利益的複雜性。這樣做，不符合政府資助房屋的原意。銀行只會以實際借款人的收入和信貸紀錄審批。
「諮詢人」的角色與作用
雖然不能加擔保人，但個別銀行會接受大家以「諮詢人」的形式申請按揭。諮詢人必須是借款人的直系親屬。諮詢人會提供財務資料給銀行參考，提升銀行的信心。但是，諮詢人本身不承擔任何法律上的擔保責任。
居屋2手市場交易成本一覽：全面預算您的開支
您想在居屋2手市場覓得理想居所嗎？成功購買居屋單位，除了樓價，您也需要仔細預算多種相關開支。這些費用是居屋交易獨有的部分，了解它們有助您更準確掌握居屋二手市場價格，並且為整個買賣過程做好財務準備。現在，我們一起看看在居屋2手市場買賣會涉及哪些主要成本，以及如何全面規劃預算。
政府相關申請費用
在居屋2手市場交易，由於單位受到房屋條例規管，無論買方還是賣方，都需要向政府申請特定的證明文件，這些文件均會產生行政費用。這些費用雖然不是大數目，但是它們是交易過程中不可或缺的環節，並且不能省卻。
准賣證、准買證、提名信申請費
賣方需要向房屋委員會申請「可供出售證明書」，一般稱為「准賣證」，讓單位可在居屋2手市場出售。買方亦須申請「購買資格證明書」，通常稱為「准買證」，證明其合資格購買居屋。當買賣雙方確定成交，買方律師會為您向房屋委員會申請「提名信」，以確認賣方提名買方為單位承讓人。這些證明書及提名信的申請，每份均會收取行政費用，金額由數百至一千多元不等。
地產代理佣金
大部分在居屋2手市場進行的交易，買賣雙方都會選擇透過地產代理協助。地產代理提供專業服務，例如物業配對、議價及協調買賣流程，這些服務當然會涉及佣金。地產代理佣金是市場上的慣例費用，雙方需要留意。
買賣雙方各付樓價1%
通常情況下，在居屋2手市場的交易中，買方和賣方都會各自向地產代理支付一筆佣金。這筆佣金的金額一般是成交樓價的百分之一。例如，若單位成交價為三百萬港元，買方和賣方便需各支付三萬港元作為地產代理佣金。這是買賣雙方在交易完成時需要支付的一筆固定開支。
律師費及相關雜費
無論買賣任何物業，聘請律師處理法律文件，是保護自身權益的重要步驟。居屋交易程序較為複雜，專業法律意見尤其重要。律師會負責草擬買賣合約、審查業權、處理按揭契據，以及進行土地註冊等一系列法律工作。律師費通常按單位價格而定，也會包括一些雜費。這些雜費涵蓋查冊費、影印費以及登記費等項目，是交易過程中的必要支出。
補地價詳解：影響未來自由市場轉售的關鍵成本
補地價是居屋制度中一個特別的安排，也是許多準買家或業主在衡量居屋二手市場價格時，必須仔細考慮的關鍵成本。居屋單位以折扣價發售，因為政府在批出土地時提供了地價補貼。如果將來想在公開市場自由轉售單位，您就需要向政府補回這個地價差額。補地價金額會直接影響您未來出售物業的彈性與收益。
評估補價申請流程及費用
若您打算為您的居屋單位補地價，以便將來可以在公開市場轉售，您需要向房屋委員會提交一份評估補價的申請。房屋委員會或其委任的估價師會派員上門評估物業的市值，然後發出「評估補價通知書」。這整個申請評估的過程，房屋委員會會收取一筆行政費用，通常是以支票形式繳付。這個評估結果設有有效期，您必須在有效期內繳清補價，否則需要重新申請評估。
補價金額的計算公式與「當初市值」的重要性
補地價的金額並非固定，它會根據您申請補價時的物業市值，以及單位最初發售時所享有的折扣率來計算。簡單來說，公式大致是「補價金額 = 現時物業市值 × 當初折扣率」。這裡面，「當初市值」就是單位首次發售時的市值。這個「當初市值」非常重要，因為它是計算折扣率的基礎，而這個折扣率是固定不變的。因此，即使樓市波動，補地價金額會隨現時市值改變，但折扣率則不會改變。了解這個公式，幫助您預計未來的潛在開支。