居屋買賣程序繁複，對不少港人來說既是機遇亦是挑戰。為助您順利置業，本篇《居屋買賣終極攻略》將全面拆解由零開始的買樓過程。無論您是綠表或白表申請者，本文將詳細講解申請資格、一手及二手居屋的選擇、未補地價與已補地價的核心概念，以及6大買樓程序（包括取得買賣資格證明書、簽訂買賣合約、申請按揭），以至精明揀樓策略及所有相關財務開支，助您從容應對各項細節，輕鬆掌握居屋置業全流程，邁向安居樂業。
居屋買賣流程全解析：掌握核心步驟與注意事項
各位朋友，準備好踏上居屋買賣的旅程嗎？若您對居屋買賣流程感到陌生，這部分內容將會為您全面解構當中的核心步驟，以及一些必須留意的細節。由取得資格到最終收樓，每一步都緊密相連，了解清楚將會使您的居屋買樓程序更加順暢。
步驟一：取得買賣資格證明書
進行居屋買賣，首先需要取得相關的資格證明書。這證明書是確保買賣雙方符合居屋買賣限制的關鍵文件，亦是合法交易的基礎。
賣方必備：「可供出售證明書」（准賣證）申請流程與文件
賣方出售未補地價的居屋單位，必須先向房屋委員會申請「可供出售證明書」，坊間一般稱為「准賣證」。此證書證明物業具備出售資格。申請流程通常包括索取並填寫指定申請表格，然後準備所需文件，例如樓契副本，以及最近六個月內發出的水費單及電費單各一份。賣方亦需繳交一筆指定費用。當申請提交後，房屋委員會會進行審核，約十四個工作天便會發出准賣證。這份證明書的有效期為十二個月，賣方必須於此期限內完成居屋買賣。
買方必備：「購買資格證明書」（准買證）申請流程與文件
買方欲購買未補地價的居屋單位，同樣需要取得「購買資格證明書」，簡稱「准買證」。這特別適用於透過「白居二」計劃購買居屋的朋友。買方首先要透過電腦攪珠中籤，並按房屋委員會指示接受入息及資產審查。通過審查後，房屋委員會會發出批准信。買方需於批准信發出後四週內，填妥確認書並連同指定費用，提交至負責小組，才能正式申領准買證。這份准買證有效期亦為十二個月，買方必須在此期間內簽訂臨時買賣合約，否則便會被視為放棄購買資格。
步驟二：簽訂臨時買賣合約
當買賣雙方各自取得所需資格證明書，並且物色到心儀單位，下一步便是簽訂臨時買賣合約。這份合約代表雙方初步的交易承諾，是居屋買賣合約中的第一份文件。
尋找律師及洽談樓價
在簽訂臨時買賣合約前，建議買賣雙方預先尋找並委託律師，因為居屋買賣流程涉及較多特定條款。雙方亦會就物業的樓價進行詳細洽談，達成共識，並將議定的價格寫入臨時合約。
繳付臨時訂金（細訂）的比例與注意事項
簽訂臨時買賣合約時，買方需要向賣方繳付一筆臨時訂金，俗稱「細訂」。這筆金額通常約為樓價的百分之三至百分之五。買方繳付細訂後，便代表初步確認購買意向。買方繳付訂金時，應確保收據上清楚列明物業地址、金額、日期以及買賣雙方的資料。
臨時合約中必須留意的關鍵條款
臨時買賣合約雖然較為簡要，但當中包含的關鍵條款卻至關重要。買賣雙方應仔細閱讀，了解各自的權利與義務。例如，合約會列明物業地址、成交價、臨時訂金金額、簽署正式買賣合約的日期，以及預計成交日期等。合約也會包含若一方違約時的處理條款，保障雙方利益。
步驟三：申請「提名信」— 未補地價居屋買賣獨有程序
申請「提名信」是未補地價居屋買賣中一個獨有的步驟。這是私人住宅買賣流程中沒有的環節，對確保交易合法性非常重要。
甚麼是「提名信」及其重要性？
「提名信」是由房屋委員會發出，用於確認賣方已正式提名買方為其未補地價居屋單位的「接手人」。由於未補地價居屋單位仍受政府資助及居屋買賣限制，其轉讓必須經由房屋委員會確認。取得提名信是簽訂正式買賣合約及往後轉讓契據的必要前提。沒有這封信件，交易便無法合法進行。
買方律師需提交的文件清單、費用及處理時間
買方委託的律師通常會負責向房屋委員會提交提名信的申請。所需文件清單包括賣方的「可供出售證明書」正本、買方的「購買資格證明書」正本、買方支持申請提名信的法定聲明書，以及已簽署的臨時買賣合約副本。買方亦需繳交一筆指定的申請費用。申請提交後，房屋委員會約需至少五個工作天處理。這個時間必須預留充足，確保所有文件及程序能配合正式買賣合約的簽訂時間。
步驟四：簽訂正式買賣合約
取得提名信後，下一步就是簽訂正式買賣合約。這份合約比臨時合約更具法律效力，是居屋買賣合約的正式版本。
繳付加付訂金（大訂）
簽訂正式買賣合約時，買方需要繳付一筆加付訂金，俗稱「大訂」。大訂的金額，加上先前已繳付的臨時訂金（細訂），兩者合共約為樓價的百分之十。房屋委員會建議買賣雙方在簽完臨時買賣合約後，相隔約十二至十四天再簽訂正式買賣合約，這是為了預留足夠時間準備提名信。
律師的角色：查核業權及樓契
在簽訂正式買賣合約前後，買方委託的律師會進行詳細的物業查冊工作。律師會查核物業的業權是否清晰，檢查樓契是否存在任何隱藏的負擔或限制，確保買方將會購得一個合法且無問題的物業。律師也會審閱合約條款，保障買方權益。
步驟五：申請居屋按揭
簽訂正式買賣合約後，買方便可以開始申請居屋按揭。這是完成居屋買樓程序中不可或缺的環節，確保有足夠資金完成交易。
了解政府擔保期對居屋按揭成數的影響
居屋按揭與私人樓宇按揭有所不同，政府會為居屋按揭提供擔保，降低銀行風險。不過，政府的擔保期會影響按揭成數。例如，在政府擔保期內，買家可能獲得高達百分之九十或九成半的按揭成數，這顯著降低了首期壓力。然而，若居屋樓齡較高，超出政府擔保期，按揭成數便會相應減少，買家需要準備更多首期資金。
比較不同銀行及財務機構的居屋按揭計劃
市場上有許多主要銀行及財務機構提供居屋按揭計劃。買方應該仔細比較不同機構的按揭方案，例如實際按揭年利率、現金回贈比例，以及罰息期長短等。選擇最適合自身財務狀況的按揭計劃，可以節省大量利息支出。
提交按揭申請所需文件及審批時間
買方申請按揭時，需要向銀行提交一系列文件，包括身份證明文件、入息證明（例如稅單、糧單、銀行月結單）、以及已簽訂的正式買賣合約等。銀行會審批按揭申請，審批時間會因應個別銀行流程及申請人情況而有所不同。買方應盡早準備所需文件，確保申請順暢。
步驟六：簽署轉讓契據及完成交易
最後一個步驟是簽署轉讓契據及完成交易，這標誌著整個居屋買樓程序圓滿結束。
繳交樓價尾數及各項雜費
在簽署轉讓契據的「成交大日子」當天或之前，買方需要繳清樓價的尾數。這筆尾數通常由按揭銀行直接放款至買方律師樓，再由律師樓代為支付給賣方。此外，買方還需要繳交其他各項雜費，例如印花稅、律師費、登記費等。
律師樓的角色與最終樓契註冊
在成交當日，買賣雙方的律師樓扮演著非常重要的角色。買方律師會負責草擬轉讓契據條款，處理按揭契據，並確保資金交收正確無誤。完成交收後，買方律師會將轉讓契據送往土地註冊處登記，確保物業的業權正式轉移至買方名下，這是物業擁有的最終法律確認。
成功完成交易，正式收鎖匙
當所有法律及財務手續均已完成，買方便正式成為物業的合法業主。在成交當日，買方會從律師樓或賣方手上接收物業的鎖匙，標誌著整個居屋買賣流程的終結。自此以後，新業主便可以開始裝修及入住新居，開展人生新篇章。
精明揀樓策略：物業搜尋及評估指南
要在香港物業市場尋找心儀的居屋單位，特別是希望透過居屋買賣上車，制定一套精明的揀樓策略是不可或缺的。這不僅關乎找到合適的單位，也確保整個居屋買樓程序順暢。接下來，我們將探討高效的搜尋渠道，以及評估居屋單位的關鍵指標。
高效的居屋搜尋渠道
尋找居屋單位，尤其是在居屋第二市場，需要善用各種資源。了解這些渠道的特點，有助於您更有效率地進行物業搜尋。
房委會/房協官方網站的角色與資訊
房屋委員會及房屋協會的官方網站，是居屋買賣資訊最權威的來源。對於申請一手居屋的朋友，網站會提供最新的攪珠結果、揀樓程序、銷售手冊，以及各種申請資格和入息資產限額的詳細資料。即使是尋找二手居屋，特別是未補地價的單位，房委會網站也有關於居屋買賣限制的規定，例如轉讓年期、補地價計算方式等資訊。您可以在這裡查閱相關的法規和指引，這些資訊是您了解居屋買賣流程的基礎。
網上物業平台的進階篩選功能運用
現在有很多網上物業平台，它們在居屋買賣中扮演重要角色。這些平台提供強大的進階篩選功能，助您從海量盤源中快速鎖定目標。例如，您可以根據地區（細緻到屋苑或特定屋邨）、小學校網和中學校網進行篩選，這對於有學童的家庭特別重要。此外，平台通常能讓您選擇單位是「未補地價」還是「已補地價」，直接解決了居屋買賣限制中的核心問題。您還可以設定售價、實用面積、房間數量、樓齡、座向甚至景觀等條件，讓搜尋結果更符合您的預算和個人喜好。有些平台更提供單位特色標籤，例如「連花園」、「近地鐵站」或「豪華裝修」，幫助您發掘隱藏的優質單位。
地產代理在居屋買賣中的角色與價值
地產代理在居屋買賣過程中，尤其是二手市場，具有不可替代的價值。他們不僅掌握最新的市場資訊和盤源，也能協助買家和賣家處理居屋買賣流程中的各種細節。地產代理熟悉不同屋苑的特點，能提供專業的市場分析，甚至提供一些未公開的樓盤。他們在買賣雙方之間擔任橋樑，協調睇樓時間，協助價格談判。地產代理還會解釋居屋買賣合約的重要條款，以及處理相關法律文件，確保交易符合居屋買賣限制的規定，令整個居屋買樓程序更順暢。
評估居屋單位的關鍵指標
當您找到了潛在的居屋單位後，仔細評估是關鍵一步。以下是一些重要的指標，您需要審慎考慮。
地區、校網與周邊配套
選擇一個合適的居屋單位，首先要考慮的必定是其所在地區。不同地區的交通便利度、生活機能、社區環境各有差異。一個交通便捷、配套完善的地區，能大大提升生活品質。對於有子女的家庭，校網更是置業的首要考量。香港的校網制度直接影響子女入讀心儀學校的機會，因此，了解目標居屋單位所屬的校網至關重要。同時，評估單位周邊的醫療服務、購物中心、公園和文娛設施，這些都影響您日常生活的便利性。
樓齡、座向與景觀
樓齡是評估居屋單位的重要指標之一。較新的居屋單位通常維修費用較低，設施較新，亦較容易獲得銀行按揭。相反，樓齡較高的單位可能需要更多維修，而且部分銀行的按揭年期或成數可能受限，因為政府的按揭擔保期會受樓齡影響。單位的座向會影響室內光線、通風和冬暖夏涼的程度，例如向東南的單位通常較受歡迎。景觀也是影響居住體驗的重要因素，例如開揚景觀、海景或園景，通常會為單位增值，但同時也會影響樓價。
實用面積、間隔與裝修狀況
居屋的實用面積是指單位內實際可用空間，不包括牆身、公用地方等，這是衡量單位大小最準確的標準。單位間隔的實用性影響居住舒適度。一個好的間隔可以有效利用空間，提供靈活的佈置可能性。例如，方正的間隔通常較易擺放家具。此外，您需要仔細檢查單位的裝修狀況。如果單位裝修簇新，可以節省一筆裝修費用，直接入住。若裝修狀況不理想，則需預留額外預算進行翻新，這會增加居屋買樓程序的總體開支。
不同年份落成居屋的轉讓限制（禁售期）詳解
居屋的轉讓限制是居屋買賣中非常獨特的規定，而且不同年份落成的居屋有不同的禁售期。了解這些居屋買賣限制對您未來的物業規劃至關重要。
* 2017年或之前落成的居屋： 業主購入後，可在約3年後於居屋第二市場（未補地價）出售；若選擇補地價，則可隨時在公開市場出售。
* 2018年落成的居屋： 業主購入後，可在約3年後於居屋第二市場（未補地價）出售；但若選擇補地價在公開市場出售，則需在購入約5年後。
* 2019年至2021年落成的居屋： 業主購入後，在首2年內只能以不高於購入價於居屋第二市場出售。第3年起，可在居屋第二市場自行議價出售。若選擇補地價在公開市場出售，則需在購入約10年後。
* 2022年及之後落成的居屋： 業主購入後，在首5年內只能以不高於購入價於居屋第二市場出售。第6年起，可在居屋第二市場自行議價出售。若選擇補地價在公開市場出售，則需在購入約15年後。
這些年期限制影響您未來出售居屋的靈活性，因此，在決定居屋買賣前，必須仔細了解目標單位的具體限制。
居屋買賣常見問題 (FAQ)
居屋買賣的過程可能比較複雜，很多人在考慮居屋買樓程序時，會遇到各種問題。我們為大家整合了一些常見查詢，希望可以幫助讀者更清楚居屋買賣的細節，讓整個過程更順暢。
居屋的轉售與轉名有何限制？
居屋的轉售與轉名，確實有一些政府設定的居屋買賣限制。這些限制主要取決於單位首次轉讓契據的日期，以及業主是否已完成補地價。簡單來說，未補地價的居屋單位，通常只能在居屋第二市場轉售給符合特定資格的買家，例如綠表或白居二申請者。在指定年期內，甚至可能設有只能以不高於購入價轉售的規定。若業主希望在公開市場自由轉售單位，便必須先向政府繳付地價。一旦完成補地價，單位便等同私人樓宇，可以隨意轉售或轉名，對象不受限制。因此，居屋的轉售與轉名限制，目的是確保資助房屋資源的合理分配，並且維護公共利益。
白居二中籤後，揀樓過程中有甚麼技巧？
白居二中籤後，揀樓過程是關鍵一步。這個階段時間有限，因此事前準備非常重要。首先，讀者應仔細研究所有可供揀選的居屋屋苑資料，包括地區、樓齡、交通、校網及周邊配套等。這些資訊可以幫助讀者建立一個心儀單位清單，並依據喜好排序。揀樓當日，準買家需要按照抽籤次序入場，因此要預先設想不同情況。熱門單位通常很快被選走，所以讀者應該準備多個備選方案，不要只鎖定一個單位。同時，由於時間緊迫，讀者宜快速判斷，必要時作出取捨，避免猶豫不決而錯失機會。
購買二手居屋是否必須經地產代理？
購買二手居屋並非必須經由地產代理。買賣雙方如果互相認識，或者透過朋友介紹，也可以選擇自行處理居屋買賣流程。自行交易可以節省地產代理佣金。不過，透過地產代理，通常可以獲得更全面的服務，包括物業搜尋、價格談判、協調睇樓、準備臨時買賣合約等。地產代理有豐富的市場知識，他們可以幫助買家找到符合需求的單位，並且協助買賣雙方釐清居屋買賣限制與條款。無論是否透過代理，讀者都應尋求專業法律意見。律師會負責審閱居屋買賣合約、查核業權，並確保整個居屋買樓程序符合法例規定，保障買賣雙方的權益。
如果首期資金不足，有甚麼貸款方案可考慮？
如果讀者在居屋買賣過程中發現首期資金不足，可以考慮多種貸款方案。最常見的方式是向銀行申請按揭貸款。居屋通常有政府擔保，因此按揭成數相對較高，首期需求可能較少。讀者可以比較不同銀行的按揭計劃，例如利率、還款期以及是否有現金回贈等。此外，如果首期仍有缺口，部分買家會考慮申請私人貸款，以應付部分首期或裝修費用。不過，讀者必須審慎評估個人的還款能力，因為私人貸款的利率通常比按揭貸款高。有時，家庭成員之間的財務協助，亦可以作為一個選擇，但需要清楚界定借貸關係，避免日後產生糾紛。