居屋聯名業主除名，看似複雜難解，更常被誤認為未補地價物業無法更改業權。然而，在符合特定條件下，這項業權轉讓程序是可行並受房屋委員會規管的。
本文旨在為您詳盡剖析居屋聯名業主除名的所有疑問，從基本概念、申請資格、完整6步流程、費用預算，以至處理身故個案及合法節省印花稅的秘訣，提供一站式全攻略。無論您是因家庭狀況改變、個人規劃，或希望優化資產配置，本指南都將助您清晰掌握每一個關鍵環節，確保過程順利無憂。
申請「居屋聯名業主除名」資格全攻略：未補地價物業的官方審批條件
居屋聯名業主除名事宜，相信是不少朋友關心的話題。特別是未補地價的物業，其業權轉讓限制較多，您想辦理居屋聯名業主除名，必須符合房屋委員會的嚴格審批條件。現在，讓我們一起看看這些重要的資格要求。
申請前自我評估：我是否符合「居屋聯名業主除名」的基本資格？
申請居屋聯名業主除名之前，進行自我評估非常重要。這可以幫助您確認自身是否符合房屋委員會的基本資格要求，從而避免不必要的延誤。請您仔細檢視以下兩個主要條件。
準承讓人身份驗證：是否名列於物業的家庭成員登記冊上？
準承讓人必須是物業單位已登記的家庭成員。房屋委員會規定，居屋的業權通常只能在已登記家庭成員之間轉讓。這個條件十分關鍵，故此，您必須確認準承讓人的身份是否符合這項要求。
轉讓動機：是否符合房委會列明的特殊情況之一？
此外，轉讓居屋業權需要具備特定動機，並且這個動機必須符合房屋委員會所列明的特殊情況之一。這些特殊情況涵蓋了多種家庭與個人狀況的變化。您必須證明您的情況屬於這些例外之一。
針對不同轉讓原因，你需要準備的關鍵證明文件清單
居屋業權轉讓因應不同原因，需要提交的證明文件也有所不同。以下為您整理了幾種常見情況下，您必須準備的關鍵證明文件清單。這些文件是房屋委員會審批的重要依據，請您務必仔細核對。
因離婚/分居：法庭命令或分居協議副本
如果您因為離婚或分居需要辦理居屋聯名業主除名，請準備法庭頒布的命令，或者雙方已簽署的分居協議副本。這些文件證明了雙方關係的變動，並且是法律承認的依據。
因年老 (65歲或以上) 或危疾：註冊醫生證明文件副本
若因業主年老，即年滿六十五歲或以上，或是身患危疾，則需提供註冊醫生簽發的證明文件副本。這可作為申請的有力佐證，並顯示業主需要特殊考量。
因移民/長期海外工作：相關簽證、居留許可或僱主證明書副本
如果業主因移民或需長期於海外工作，您必須提交相關國家的簽證、居留許可副本，或由僱主發出的證明書副本。這些文件可以證明業主將長期離港，並且無法繼續管理物業。
因業主身故：遺產承辦文件副本及死亡證
遇到業主身故的情況，辦理居屋聯名業主身故手續時，必須提供有效的遺產承辦文件副本。同時，您也要提交死亡證。這類居屋聯名業主身故手續會豁免「承讓人必須是已登記家庭成員」的限制。
因家庭成員曾作大額供款：轉賬紀錄、按揭還款證明副本
假如家庭成員曾經為物業作出大額首期供款，或長期負責按揭還款，您需要提供相關的轉賬紀錄副本，以及按揭還款證明副本。這些文件證明了實質的財務付出，以及對物業的貢獻。
因業主破產：破產令及相關同意書
若業主被頒布破產，您需要準備破產令副本，以及破產管理署發出的相關同意書。這類情況屬於房委會容許的特殊業權轉讓之一。同時，此舉可能涉及居屋聯名業主除名費用。
居屋聯名業主除名【權威流程】：費用、手續與完整操作手冊
居屋聯名業主除名是許多家庭可能面對的重要事情，例如因應家庭狀況改變，或者處理居屋聯名業主身故等情況。無論是哪一種原因，整個居屋聯名業主除名程序確實涉及多個步驟，當中包括居屋聯名業主除名費用及相關手續。本文將為您深入剖析每個階段，讓您對整個流程有清晰全面的掌握。
步驟一：向房屋署提交申請及繳付首筆費用
辦理居屋聯名業主除名，第一步是向房屋署提交正式申請。這一步是整個過程的起點。
填寫「業權轉讓申請書 (HD7)」的注意事項
首先，您需要填寫一份「業權轉讓申請書 (HD7)」。填寫此表格時，請務必仔細核對所有資料。表格上所有項目均要填寫清楚，並且必須確保所有業主在指定位置簽署，簽署式樣應與過往文件上的簽名保持一致。請避免使用塗改液修改資料，因為這可能導致申請延誤。
遞交地點：所屬分區租約事務管理處
填妥的申請書以及所有所需證明文件副本，請親自或透過代理人送交您所屬的分區租約事務管理處。房屋署的工作人員會核對文件，並且解答初步疑問。
繳付第一筆費用：港幣3,020元行政費 (不予退還)
遞交申請書時，您同時需要繳付第一筆行政費用。此費用為港幣3,020元，並且不予退還。即使房屋署最終不批准您的申請，或者您在申請期間決定撤回申請，此筆費用也不會退還給您。此項居屋聯名業主除名費用是處理申請的行政開支。
步驟二：等待房委會審批
提交申請及繳付費用後，您便會進入等待房屋委員會審批的階段。此階段是決定申請能否繼續進行的關鍵。
官方處理時間：收到所有文件後約6星期
房屋署資助房屋分處在收到所有所需文件後，通常會在約6星期內完成審批程序。此時間僅為官方預計，實際處理時間可能因個案複雜程度或當時申請量而有所不同。在此期間，房屋署可能會聯絡您，要求提供額外資料或澄清。
成功獲批：收到「業權轉讓同意書」
如果您的申請成功獲得批准，您將會收到房屋委員會發出的「業權轉讓同意書」。這份同意書代表房委會原則上同意您進行居屋聯名業主除名，您可以進入下一步的法律程序。
步驟三：聘請律師辦理法律手續及繳付次筆費用
獲得房委會的同意書後，您需要處理法律層面的手續。此步驟必須由專業人士協助完成。
律師擬備轉讓契據初稿並提交房屋署法律事務分處批核
您必須自行聘請一位律師，代為辦理業權轉讓的法律文件。律師會根據您的個案情況，擬備一份轉讓契據的初稿。這份初稿隨後需要提交予房屋署法律事務分處進行批核，確保文件符合所有法律及政策規定。
繳付第二筆費用：港幣2,630元法律文件審批費 (不予退還)
律師提交轉讓契據初稿予房屋署法律事務分處批核時，您需要繳付第二筆費用。此筆費用為港幣2,630元，是法律文件審批費用，同樣不予退還。您的律師通常會代表您向房委會承諾支付此筆費用，之後房委會便會開始審核契據文稿。
步驟四：處理現有銀行按揭
如果您的居屋物業目前仍有未償還的銀行按揭，那麼在辦理居屋聯名業主除名時，必須同時處理按揭安排。
如物業仍有按揭，須向銀行查詢及安排
您必須主動聯絡您的承按銀行，查詢有關業權轉讓對現有按揭的影響，以及需要進行哪些安排。銀行可能會要求您重新審批按揭，或者更改按揭條款。這是因為業主結構改變會影響銀行的風險評估。
或需填寫「轉變按揭安排申請書 (HD64)」並獲房委會審批
有些情況下，銀行可能會要求您填寫「轉變按揭安排申請書 (HD64)」。這份申請書需要提交給房屋委員會審批，以確保新的按揭安排符合房委會的規定。您需要耐心配合銀行和房屋署的要求。
步驟五：計算及繳付居屋聯名業主除名印花稅
完成所有法律文件準備後，接下來是繳付印花稅的重要環節。印花稅是物業轉讓中不可或缺的一部分，也是居屋聯名業主除名費用當中較大的一筆開支。
印花稅計算基準：根據物業市值或轉讓份額而定
印花稅的計算基準，會根據物業的市值或者實際轉讓的業權份額而釐定。即使業權轉讓不涉及金錢交易（例如以「送贈契」形式進行），稅務局仍會根據物業當時的市場價值來評估應繳的印花稅。您的律師會協助您計算準確的印花稅金額，並且指導您完成繳付程序。請注意，如果涉及到居屋聯名業主身故後遺產承辦的業權轉移，在符合特定條件下，印花稅可能獲得豁免。
步驟六：完成手續與更新記錄
經過漫長且細緻的步驟，您終於來到居屋聯名業主除名的最後階段。此步驟是確保所有記錄均已更新。
同意書有效期：必須在一年內完成整個除名程序
房屋委員會發出的「業權轉讓同意書」設有有效期，通常為一年。這表示您必須在收到同意書之日起的一年內，完成所有居屋聯名業主除名相關的手續，包括簽署轉讓契據、繳付印花稅以及更新所有記錄。若未能在此期限內完成，您可能需要重新提交申請，並且再次繳付相關費用。
向租約事務管理處提交最新轉讓契據及土地查冊記錄副本
當所有法律手續辦理完畢，並且新簽署的轉讓契據已登記於土地註冊處後，您需要向所屬分區租約事務管理處提交一份最新轉讓契據副本以及土地查冊記錄的副本。這樣做的目的是為了讓房屋署更新其內部記錄，正式反映物業的新業權狀態，確保所有資料均準確無誤。這樣，整個居屋聯名業主除名程序才算大功告成。
複雜個案深度剖析：應對長者福利、長命契及離婚的除名策略
處理居屋聯名業主除名事宜，有時會遇上比較複雜的情況。這篇文章深入探討一些特殊情境，例如為長者福利、長命契物業管理，以及離婚或分居時的業權轉讓安排。希望這能幫助您更清楚了解當中要注意的地方，做出最合適的決定。
情境一：為申請長者福利 (如綜援) 而辦理除名
有些家庭會考慮將長者的居屋業權除名，目的是為了讓長者符合申請特定社會福利的資格，例如綜合社會保障援助（綜援）。這是一個需要仔細思考的決定，當中涉及資產審查機制以及潛在的法律風險。
資產審查的「追溯期」與社署的審查機制
社會福利署在審核綜援或其他資助申請時，會進行嚴謹的資產審查。部門會仔細檢視申請人，包括其配偶（若有），過去二十四個月內的資產變動記錄。這代表社署會追溯申請人在此期間的銀行戶口交易，以及任何重要的資產轉移情況。若發現有不尋常的資產變動，特別是若資產在申請福利前不久大幅減少，社署會深入查詢，以確保申請人確實符合資產限額要求。
甚麼是「衰仔紙」(不供養父母證明書)？對家庭成員的影響
當長者申請綜援時，若他們有在生的成年子女，社會福利署通常會要求這些子女簽署一份名為《聲明書（無法供養父母）》的文件。坊間俗稱這份文件為「衰仔紙」。其目的是要求子女聲明他們沒有能力或未能供養父母，從而讓父母符合獨立申請綜援的資格。許多家庭十分介意這份文件的存在，因為這會對子女在社會上的觀感產生負面影響，同時也觸及了傳統孝道觀念。
法律風險提示：避免因不當資產轉移而被視為欺詐
若家庭將物業的聯名業主除名，意圖使長者符合社會福利的資產審查標準，這可能被社會福利署視為不當的資產轉移行為。若政府發現申請人刻意隱瞞或轉移資產以獲取福利，這可能構成詐騙罪。詐騙行為會帶來嚴重的法律後果，包括被檢控，並可能需要退還已領取的福利金。政府的福利資源旨在幫助真正有需要的人，故此，任何意圖規避資產審查的行為都應避免。
情境二：處理「長命契」(聯權共有) 物業的業權轉讓
居屋聯名業主通常會以「長命契」形式共同持有物業。這種業權形式對於居屋聯名業主身故後的手續有重要影響，處理其業權轉讓比分權共有更具挑戰。
長命契的特性：「生者取得權」與業權的不可分割性
「長命契」的正式名稱是「聯權共有」，是香港常見的物業聯名持有方式。其最核心的特性是「生者取得權」，亦即當其中一位聯名業主不幸身故，其在物業上的所有權益會自動且直接地轉移給仍在生的其他聯名業主，無需經過遺產承辦程序。同時，長命契物業的業權被視為一個整體，不可分割。這代表所有聯名業主在法律上共同擁有整個物業的百分之一百業權，彼此之間沒有明確的份額劃分。因此，任何一位聯名業主不能單獨出售、抵押其「份額」，或在遺囑中處置其在物業上的「權益」。這對居屋聯名業主身故手續有直接影響。
未補地價的長命契能否「除名」？釐清坊間誤解與實際操作
坊間流傳一種說法，指未補地價的居屋長命契不能更改或不能「除名」。這是一個常見的誤解。事實上，在特定情況下，未補地價的居屋長命契物業仍然可以辦理業權轉讓，即所謂的「除名」，例如因業主年邁、健康狀況欠佳，甚至居屋聯名業主身故。房屋委員會在審批這類申請時，會考慮其特殊情況。然而，這種「除名」並非簡單移除名字，而是涉及合法的業權轉讓程序，同時必須符合房委會的相關規定，並且需要得到房委會的同意。這當中也可能涉及居屋聯名業主除名費用。
與「分權共有」的區別及處置彈性
與「長命契」（聯權共有）不同，「分權共有」是指多位業主各自擁有物業一個明確且可量化的份額，例如各佔百分之五十。分權共有的業主可以獨立地處置自己的份額，包括出售、按揭或在遺囑中指定繼承人，無需其他共有人的同意。如果一位分權共有人身故，其份額會成為其遺產一部分，必須經過遺產承辦程序才能由繼承人繼承。因此，分權共有在處置物業及遺產規劃上，比長命契有更大彈性。
情境三：因離婚或分居的業權轉讓安排
當婚姻關係破裂，例如因離婚或分居，居屋聯名業主除名成為一個現實問題。在這類情況下，法律程序扮演了關鍵角色。
法庭命令在業權轉讓中的角色與強制性
在離婚或分居的法律程序中，法庭會處理夫妻雙方的財產分配問題，這也包括聯名持有的居屋物業。如果夫妻雙方無法就物業業權的安排達成共識，法庭有權發出具強制性的命令，指示其中一方將其業權份額轉讓給另一方，或指示物業出售。法庭命令在業權轉讓中具有法律約束力，其內容將直接指示居屋聯名業主除名的具體操作。即使居屋是未補地價，房屋委員會通常會根據法庭命令的指示，處理相關的業權轉讓申請，不過仍需要符合房委會的其他行政審批程序。此類轉讓亦可能涉及居屋聯名業主除名費用。