在現今高息環境下，不少業主正積極尋求更靈活的財務方案，以減輕供樓負擔或釋放物業價值。「高成數按揭轉按」近年成為市場焦點，不僅能有效助您「慳息」擺脫發展商高息按揭，更有機會善用物業升值合法「套現」，為您的財務狀況注入流動性。
然而，轉按並非毫無風險，箇中涉及複雜的按揭條款、估價挑戰及潛在陷阱，稍一不慎便可能適得其反。本文將為您深入剖析高成數按揭轉按的5大核心優勢、您必須警惕的4大潛在陷阱，並詳盡闡述最新按揭條件及申請流程。透過這份一站式指南，助您全面掌握高成數轉按的每個環節，精明部署，作出最有利的財務決策。
高成數轉按申請資格：詳解按揭條件與最新成數上限
各位朋友，若您正考慮將現有按揭貸款轉移至其他銀行，特別是想透過高成數按揭轉按來優化財務狀況，那麼，清楚了解其申請資格與相關高成數按揭條件就變得十分重要。這些條件不僅關乎您能否成功申請，也直接影響您可以獲得的貸款成數與套現潛力。以下，我們將一步步剖析這些細節，讓您對高成數轉按有更全面的認識。
基本合資格要求解析
當您計劃進行高成數轉按時，銀行及按揭保險公司都會有一系列基本審批要求。這些要求是為了確保申請人具備穩定的還款能力，同時管理貸款風險。
原有按揭已過罰息期要求
進行高成數轉按前，您首先需要確認原有按揭貸款是否已過罰息期。大部分銀行提供的按揭計劃，都會設有兩至三年的罰息期。在此期間內提早還款（轉按亦被視為提早還款），銀行便會收取一筆罰息費用。這筆費用可能是按貸款額的某個百分比計算，或者要求退回部分現金回贈。因此，為避免額外開支，建議您待罰息期過後才進行轉按，這樣便可以更有效地節省成本，享受轉按帶來的好處。
固定受薪人士審批優勢
銀行在審批高成數轉按申請時，對於固定受薪人士通常會給予審批上的優勢。這是因為固定受薪人士的收入來源穩定，每月薪金固定，銀行容易評估其還款能力。這表示，固定受薪人士的申請較有機會順利通過銀行的入息審查，對於獲得較高貸款成數也會有幫助。銀行會視其為較低風險的借款人。
金管局壓力測試通過要點
無論是首次置業申請按揭，或是進行高成數轉按，申請人都必須通過香港金融管理局（金管局）的壓力測試。金管局設立壓力測試的目的，在於確保借款人在利率上升的情況下，仍然有能力應付每月供款，從而保障銀行體系的穩定性。銀行會假設按揭利率上升某個幅度，然後計算您的每月供款佔入息的比例是否超出指定上限。因此，申請人在遞交轉按申請前，應該審視自己的財務狀況，確保收入足以應付潛在的壓力測試要求。
最新高成數轉按成數上限：按揭保險公司指引
高成數轉按的貸款成數上限，主要由按揭保險公司（例如香港按證保險有限公司）的指引所規範。這些指引會根據市場情況與政策調整而更新，直接影響您可以借到的貸款金額。
2025年2月28日後新例：平手轉按成數上限詳情
根據2025年2月28日後生效的新按揭保險指引，在進行平手轉按時，物業的按揭成數上限會有所調整。所謂平手轉按，是指將原有按揭貸款額平移至新銀行，而不會增加貸款額或套取額外現金。新例主要針對不同樓價範圍的物業設定了不同的按揭成數上限，這些規定旨在維持市場穩健，同時為合資格人士提供支援。因此，即使是平手轉按，您也要留意新例的具體細節，確保您的物業符合最新的成數上限要求。
舊按揭保險計劃下的套現優勢（關鍵差異）
如果您在舊有按揭保險計劃下申請高成數按揭，並希望透過高成數轉按來套取現金，那麼您可能會發現舊計劃具有一定的套現優勢。這是因為在某些舊例規定下，特別是針對特定樓價範圍的物業，轉按時可以有更高的按揭成數，從而讓業主可以在物業價值上升時，從中提取部分升值回報作套現用途。這與新例在套現方面的某些限制形成關鍵差異。因此，了解您的按揭是在哪個計劃下申請，以及該計劃對套現的具體規定，對於最大化轉按效益至關重要。
高成數轉按申請流程：一步步掌握與文件清單
考慮進行高成數按揭轉按時，了解申請流程至關重要。這段旅程從比較各家銀行的方案開始，到最後完成貸款交接，每一個環節都需要細心處理。掌握清晰的步驟，以及準備完整的文件清單，可以讓高成數轉按的過程更順暢。
第一步：比較銀行方案與初步估價
申請高成數按揭轉按前，您需要先了解市場上提供的各項優惠。
比較利率、現金回贈及其他優惠
開始高成數轉按，首先要做的就是細心比較不同金融機構提供的按揭方案。利率固然重要，但是，現金回贈及其他額外優惠亦非常值得留意。這些回贈可能為您帶來實際的現金收益，可以幫助抵銷部分轉按開支。同時，一些銀行亦會提供不同的附加服務，例如高息存款掛鈎戶口，這些都可以納入考慮範圍，因為它們可以實質地節省利息開支。
透過網上工具或銀行進行初步物業估價
比較完心儀的按揭方案後，下一步就是為您的物業進行初步估價。許多銀行都有提供方便的網上估價工具，您可以輸入物業地址，即時取得一個大概的估值。同時，直接聯繫銀行按揭部進行查詢，亦可獲得更精確的估價。物業估價直接影響新按揭的貸款額度，特別對於希望透過高成數轉按套現的業主來說，了解估值有助規劃未來的財務安排。
第二步：準備所需文件清單
當您對市場方案及物業估價有基本概念後，下一步是準備申請所需的文件。這是一個關鍵步驟，因為文件是否齊備，直接影響審批速度與成功率。
身份證明文件與住址證明
所有按揭申請人都必須提供有效的身份證明文件，例如香港身份證。而且，您亦需要提交最近期的住址證明，例如水費單、電費單或銀行月結單等，以供銀行核實。這些文件是銀行進行客戶身份認證及符合法規要求的重要資料。
入息證明 (最近稅單、糧單、銀行月結單等)
申請高成數按揭轉按，銀行會仔細評估您的還款能力。因此，您需要提供充分的入息證明。這些文件包括最近期的稅單、糧單，以及顯示薪金存入記錄的銀行月結單等。這些資料有助銀行了解您的收入穩定性，並且評估您能否通過壓力測試，符合高成數按揭條件。
原有按揭貸款合約及最近供款紀錄
為了讓新銀行了解您現有的按揭狀況，您需要提交原有按揭的貸款合約副本。同時，最近期的供款紀錄亦很重要，因為它證明您一直準時還款，具有良好的還款習慣。這些文件可以讓新銀行更全面地評估您的信貸狀況，作出審批決定。
第三步：提交申請與銀行審批
文件準備妥當後，您就可以向選定的銀行正式提交高成數轉按申請。銀行會對您的申請進行嚴格審核。
銀行進行壓力測試及信貸評級審查
銀行收到申請後，會依照香港金融管理局的指引，為您的貸款進行壓力測試。這項測試旨在評估您在利率上升情況下的還款能力。同時，銀行也會進行全面的信貸評級審查，了解您的過往信貸紀錄，例如信用卡還款歷史、其他貸款狀況等。良好的信貸評級對於高成數轉按的成功批核至關重要。
第四步：委託律師樓處理法律文件
一旦銀行初步批核您的轉按申請，您便需要委託律師處理所有相關的法律文件。律師樓在整個轉按過程中扮演著關鍵角色。
律師樓代為向原銀行提取樓契及查冊
您委託的律師樓會負責聯絡原來的按揭銀行，並代為提取物業的樓契。同時，律師會進行全面的物業查冊，以確保物業的業權清晰，並且沒有任何未知的負擔或抵押，保障新銀行的權益。這一步驟確保轉按交易的法律合規性。
安排簽署新按揭契及相關法律文件
律師樓會根據新銀行的貸款條款，準備新的按揭契及其他相關的法律文件。然後，律師會安排您親身前往律師樓，在律師見證下簽署這些文件。完成簽署後，這些文件將具有法律效力，正式確立新銀行的按揭權益。
第五步：完成轉按手續與清還舊按揭
最後一步就是完成整個高成數轉按手續，並且清還舊有按揭。這是將按揭由舊銀行轉移到新銀行的最終階段。
新銀行發放貸款及交接流程
當所有法律文件準備妥當，並且簽署完成後，新銀行便會按照批核的貸款額，發放高成數按揭貸款。這筆款項會經由律師樓，直接用於清還您在原銀行未償還的按揭貸款。舊按揭清還後，新銀行會正式成為您物業的按揭承辦方。這代表整個高成數轉按手續順利完成，您的按揭服務已經正式轉移至新的金融機構。