面對高息環境，您是否正考慮透過轉按（Refinance）來有效降低每月供款、鎖定更低按揭利率，甚至賺取豐厚現金回贈，同時善用物業價值釋放資金？在2025年，轉按已不再僅僅是套現的工具，更是您優化財務結構、實現財富增值的重要策略。本文將為您提供一份最詳盡的轉按程序五步教學，由申請評估、文件準備、銀行審批，以至律師樓協調及最終貸款交收，助您全面掌握每個關鍵步驟。我們更會深入拆解轉按過程中的潛在風險、所有隱藏成本及應注意事項，確保您能避開伏位，作出最明智的財務決定，讓轉按真正成為您理財路上的致勝關鍵。
轉按是什麼？為何要考慮轉按？一文看清所有好處與動機
大家好，相信不少朋友持有物業一段時間後，會思考如何優化按揭方案，當中「轉按程序」是其中一個重要選擇。或許您會好奇，轉按究竟是什麼？為何會有這麼多業主考慮轉按？轉按需時多久？這些問題，本文將為您深入剖析。轉按除了可以節省利息，更有機會賺取豐厚回贈，甚至釋放物業價值。現在，讓我們一起看看轉按的定義、基本運作原理，以及把握轉按黃金機會的八大核心理由。
轉按的定義與基本運作原理
當物業按揭貸款過了罰息期之後，借款人將原有按揭貸款從一間銀行轉移至另一間銀行，或者於同一銀行內轉換至新的按揭計劃，這個過程稱為轉按。此舉通常為了爭取更優惠的按揭條款。轉按並非單純更改條款，而是涉及一份新的按揭貸款協議。
平手轉按 vs 轉按套現：釐清兩種基本概念
轉按主要分為兩大類概念。第一種是「平手轉按」，意指將原有的按揭貸款餘額，轉移至新銀行承按，而新批核的貸款總額與未償還部分相同，並沒有增加貸款額。例如，您原本仍欠銀行A三百萬元按揭貸款，轉按至銀行B時，新批核的貸款額依然是三百萬元。第二種是「轉按套現」，這個情況通常發生於物業價值上升之時。業主將物業從原有銀行轉按至新銀行，同時新銀行會對物業進行重新估價。由於物業估價有所提高，新銀行可以批出的貸款額也會相應增加，於是業主便可以提取多出來的款項作為流動資金。例如，您的物業現值五百萬元，尚欠原銀行二百萬元貸款。新銀行估價為六百萬元，並且可以批出六成按揭貸款，即三百六十萬元。扣除原銀行二百萬元貸款後，您可以套現一百六十萬元資金。
轉按的核心：新債還舊債的資金流動解析
轉按的核心運作原理是「新債還舊債」。當您成功申請轉按並獲得新銀行的批核，新銀行會將批出的按揭貸款直接交付予處理轉按手續的律師樓。然後，律師樓會負責將這筆新貸款款項，直接用來清還您在原有銀行尚未償還的按揭貸款結欠。完成清還後，律師樓會將原有銀行的按揭契據取回，同時安排將新銀行的按揭契據進行註冊。若您是進行「轉按套現」，在清還舊貸款之後，律師樓會將多出的款項餘額，轉賬至您指定的銀行戶口。整個過程涉及多方協調，因此轉按程序較為嚴謹，而且轉按需時處理文件與審批。
把握轉按黃金機會的八大核心理由
為何眾多業主選擇轉按？除了慳息，其實轉按為業主帶來多重好處。以下是八個主要原因，幫助您判斷轉按是否適合您的財務狀況。
賺取豐厚現金回贈：市場競爭下的直接收益
香港按揭市場競爭激烈，各間銀行為吸引客戶，通常會提供誘人的現金回贈。這筆回贈金額會根據貸款額而定，例如，部分銀行可能提供貸款額1%至2%的現金回贈。透過轉按，業主可以直接賺取這筆回贈，增加手頭上的現金流，是一個直接的財務收益。
爭取更低按揭利率：有效減輕每月供款壓力
許多業主選擇轉按，主要是為了爭取更低的按揭利率。銀行會定期推出不同的按揭優惠方案，新客戶或轉按客戶或可享有比現有按揭更低的實際年利率。轉換至較低息的按揭計劃，可以顯著減少每月的供款開支，直接減輕個人的財政負擔，提升生活品質。
釋放物業價值進行套現：獲取流動資金應對人生規劃
若物業價值有所上升，業主可以透過「轉按套現」的方式，釋放物業內隱含的升值潛力。新銀行會根據物業的最新估值，批出更高的貸款額。扣除原有貸款結欠後，多出的資金便可作為流動現金，用於個人或家庭的各種人生規劃，例如子女教育、創業投資、其他物業投資、甚至旅遊享受，大大提升資金運用彈性。
甩走按揭保險（甩按保）：解鎖物業出租限制並取回部分保費
部分業主最初置業時，可能因需要承造高成數按揭而購買了按揭保險。按揭保險會增加供款開支，並且有時會限制物業的出租用途。當物業價值上升，按揭成數自然下降至毋須按揭保險的水平時，業主可透過轉按「甩走按保」。成功甩按保後，物業便可不受限制地出租，同時按揭保險公司會根據投保年期退回部分已支付的保費。
整合債務：合併一按、二按，降低被「Call Loan」風險
若業主曾就物業申請過不止一筆貸款，例如同時有一按及二按，財務管理會變得複雜。在某些市場環境下，二按甚至存在被銀行「Call Loan」（即銀行要求一次性償還貸款）的潛在風險。透過轉按，業主可以將多筆債務整合為一筆新的按揭貸款，簡化還款流程，同時降低因多筆貸款而產生的風險。
避開發展商高息期：「呼吸Plan」業主的自救方案
一些新盤買家可能曾採用發展商提供的按揭方案，俗稱「呼吸Plan」。這些計劃通常在首幾年提供極低甚至免息的優惠，但之後會進入高息期，屆時每月供款將大幅增加。為避免支付昂貴的利息，許多「呼吸Plan」的業主會選擇在低息期結束前，將按揭轉移至傳統銀行，爭取更具競爭力的利率，避免高息陷阱。
重整擔保人架構：協助家人或為自己解除擔保責任
有時，業主的按揭貸款可能有家人或朋友作為擔保人。隨著時間推移或個人財務狀況的變化，擔保人或許希望解除其擔保責任。透過轉按，業主可以向新銀行重新申請按揭，並在審批過程中，在符合資格的情況下，重整擔保人架構，例如移除原有擔保人，或是變更擔保人的身份，讓相關人士可以解除責任。
獲取高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）：讓備用資金有效對抗利息支出
許多銀行在提供按揭貸款時，會同時附帶高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）。這個戶口的最大特點是，您存入的資金可以享受與按揭利率相同的存款利息，通常上限為按揭貸款餘額的一半。這意味著，您的備用資金不僅不會閒置，還可以有效地對抗按揭利息支出，實質上降低了您的淨供款成本。對於有大量備用現金的業主來說，這是一個非常實用的理財工具。
最詳盡轉按程序拆解：五步完成財富增值而非僅僅套現
想透過轉按有效管理財務，甚至實現財富增值，而非僅僅簡單的套現，理解整個轉按程序就非常重要。整個轉按過程說起來似乎有點複雜，但只要一步一步跟隨這份最詳盡的轉按程序拆解，便會發現它其實清晰簡單，只需要五個主要步驟便能完成。
第一步：前期評估與策略規劃 – 決定轉按成敗的基石
轉按的第一步，也是最關鍵的一步，就是詳細的前期評估與策略規劃。這一步做得好，就等於為您的轉按成功奠定穩固基石。
自我財務狀況審查：計算供款與入息比率（DTI）及通過壓力測試
在申請轉按之前，首先必須清楚了解自己的財務狀況。計算供款與入息比率（DTI）是評估個人還款能力的重要指標，同時也需通過銀行要求的壓力測試，模擬在利率上升時您仍能輕鬆供款的情況。這確保個人負擔能力足夠，避免日後財政壓力。
物業估價：如何一次過獲取多間銀行最高估價
物業估價是決定轉按貸款額的關鍵。建議不要只向單一銀行查詢估價，而是尋求多家銀行的估值，並比較哪間銀行能提供較高的估價。高估價有助於爭取更高的貸款額，這對轉按套現尤其重要。現時許多按揭平台可以一次過協助您向多家銀行獲取估價。
獨家AI深度分析：預測您的長遠供款效益
在數碼時代，一些獨家AI深度分析工具可以幫助您預測轉按後的長遠供款效益。這些工具會綜合您的財務數據、物業狀況以及市場趨勢，提供精準的預測報告，讓您清晰掌握轉按是否真的划算，以及未來每月供款會否帶來壓力。
第二步：準備文件與提交申請 – 整個轉按程序的正式啟動
當前期評估完成並確立轉按方向後，第二步就是正式啟動轉按程序，準備所需文件並提交申請。
申請轉按所需文件清單
申請轉按需要準備一系列文件，這包括身份證明文件、最近三個月的入息證明、現有按揭貸款的還款紀錄、物業買賣合約、臨時買賣合約以及物業最近期的差餉單或管理費單等。齊備文件有助於加快審批流程。
如何選擇最合適的銀行及按揭計劃
市場上銀行眾多，按揭計劃也五花八門，選擇最合適的一間確實需仔細考量。比較不同銀行的按揭利率、現金回贈、罰息期以及其他特別條款，例如是否提供按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），再根據自身需求做出選擇。有些銀行對特定物業或申請人會有更優惠的方案。
透過網上平台一次過遞交申請
為節省時間與精力，現時許多網上按揭平台提供一站式服務，讓您只需填寫一份表格，便能一次過向多間心儀銀行遞交轉按申請。這樣可以避免逐間銀行奔波的麻煩，並有效提高申請獲批的機會，這對整個轉按需時的安排都有幫助。
第三步：委託律師樓 – 確保轉按法律合規的關鍵一步
轉按涉及重要的法律文件，因此委託專業律師樓處理是必不可少的一步。他們會確保整個轉按程序的法律合規性，保障您的權益。
何時尋找律師樓最合適？
一般建議在收到銀行初步批核後，才正式委託律師樓。這樣可以避免在按揭申請未獲批的情況下，仍需支付律師樓開立案件（開case）的費用，從而節省不必要的開支。
律師樓在轉按程序中的角色與收費詳解
律師樓在轉按程序中扮演關鍵角色，他們負責審閱新舊銀行的按揭文件、進行物業查冊、草擬以及簽署按揭契（Mortgage Deed），並處理新舊銀行的資金交收。律師費用通常會包括查冊費、文件費以及雜費，一般介乎數千至一萬港元不等，建議事前查詢清楚收費詳情。
通知新舊銀行有關律師樓的安排
當您選定律師樓後，必須盡快通知現有按揭銀行以及新的承按銀行律師樓的名稱與聯絡方式。此後，新舊銀行會直接與律師樓溝通，協調所有法律及資金交收事宜，大大簡化了業主在轉按程序中的參與。
第四步：銀行審批與簽署法律文件 – 轉按的核心環節
進入轉按程序的第四步，這是整個過程的核心環節，涉及銀行的最終審批以及法律文件的簽署。
等待新銀行發出正式批核信（Offer Letter）
提交所有申請文件後，您需要耐心等待新銀行審批。一旦申請獲得正式批准，銀行便會發出正式批核信，即Offer Letter。這份文件會詳細列明獲批的貸款額、利率、還款年期、現金回贈以及其他條款，請務必仔細核對。
親赴律師樓簽署按揭契（Mortgage Deed）及相關法律文件
收到批核信後，您需要預約親赴已委託的律師樓，簽署按揭契（Mortgage Deed）以及所有相關的法律文件。律師會在此時再次向您解釋文件內容，確保您完全明白所有條款。這是具法律約束力的一步，代表您正式確認與新銀行的按揭關係。
第五步：完成貸款交收 – 轉按的終點與新開始
來到轉按程序的最後一步，這不僅是整個貸款交收的終點，也是您財務規劃新篇章的開始。
律師樓如何處理新舊銀行的資金交收
在貸款交收日，律師樓會根據您的授權，代為處理所有資金往來。新銀行會將批出的貸款額轉帳至律師樓的指定戶口，律師樓隨後會從中扣除相關費用（例如律師費），並將足夠的款項轉帳給您的舊銀行，以清償舊有按揭貸款。整個過程無需您親自接觸大額資金，由律師專業處理，確保安全順暢。
現金回贈與套現金額的發放流程與時間
在完成貸款交收後，若您的轉按計劃包含現金回贈或有套現金額，這些款項的發放會由律師樓或新銀行處理。一般而言，現金回贈通常會在成功轉按後的一個月內，以支票形式由銀行發出，或直接存入您的指定戶口。若有套現餘額，律師樓會將其扣除相關費用後，直接轉帳給您。因此，轉按需時不僅包括審批，也需預留款項到賬的時間。
整個轉按程序所需時間及預期
整個轉按程序所需時間，由前期評估到最終完成交收，一般介乎四至八個星期不等，主要取決於銀行審批速度、文件齊備程度以及律師樓的工作效率。建議預留充裕時間，並保持與銀行以及律師樓的密切溝通，確保整個過程順利。透過預先規劃，這可以確保您在財富增值路上走得更穩健。
徹底透明化：剖析轉按中的隱藏成本與潛在風險
不少人考慮轉按，主要目的是為了節省利息或者賺取現金回贈。然而，任何財務操作都有其潛在成本與風險。即使整個轉按程序看似清晰，我們仍須仔細審視各項隱藏開支，並警惕可能出現的挑戰，確保轉按效益達到預期。
四大潛在風險必須警惕
進行轉按之前，業主必須對幾項關鍵風險有所了解，因為這些風險可能直接影響到轉按的實際收益，甚至導致額外支出。
罰息期（Penalty Period）：計算錯誤或需支付高昂罰款
大多數按揭貸款合約設有罰息期，一般為期兩年或三年。在這個期限內，如果業主選擇轉按，原有銀行通常會徵收一筆罰款。這筆罰款金額，可以是一筆固定費用，亦可能是按揭貸款總額的特定百分比，部分銀行甚至要求退回已發放的現金回贈。因此，展開轉按程序前，務必確認原有按揭已過了罰息期，以免因計算錯誤而支付高昂罰款，導致轉按效益大打折扣。
重新進行壓力測試：收入變動或加息週期下的挑戰
轉按實際上等於重新申請一份新的按揭貸款。新銀行會根據金管局的指引，對申請人的財務狀況進行全面審查，包括重新進行壓力測試。若然申請人的收入有所變動，例如收入減少，或者正值加息週期，壓力測試的門檻便會提高。一旦未能通過壓力測試，新銀行可能拒絕批出貸款，或者批出的貸款額遠低於預期，最終可能令轉按計劃受阻。
物業估價下跌風險：小心需要「抬錢」才能完成轉按
在樓市波動期間，物業估價的穩定性尤其重要。進行轉按時，新銀行會對物業進行重新估價。假如物業估價在申請期間下跌，新銀行批出的貸款額可能不足以償還原有銀行的按揭結欠。在這種情況下，業主便需要自行補足當中的差額，俗稱「抬錢」才能完成轉按。這不僅增加資金壓力，也直接侵蝕了轉按可能帶來的任何好處。
加息週期下的潛在影響：轉按效益是否依然存在
雖然轉按的主要誘因是爭取更低的按揭利率及豐厚回贈，但在持續的加息週期中，新銀行提供的利率未必會比舊有按揭更低，甚至可能更高。如果新按揭的利率優勢不明顯，而現金回贈亦不足以彌補轉按所需支付的各項費用，那麼轉按可能無法達到節省開支的目的，甚至會出現「倒蝕」的情況，令轉按效益難以實現。
所有相關費用一覽無遺
除了上述潛在風險，轉按亦牽涉一系列必須支付的費用，這些費用會直接影響到轉按的最終成本。詳細了解這些費用，有助於預算及評估轉按是否划算。
律師費：市場收費標準及包含的服務
在任何按揭相關的物業交易中，律師服務都是不可或缺的一環。轉按亦不例外。律師樓會負責處理所有法律文件，包括審查樓契、準備及簽署新的按揭契、協調新舊銀行之間的資金交收，以及辦理土地註冊處的登記手續等。市場上的律師費標準通常介乎港幣五千至一萬元不等，具體費用會因律師樓的報價、案件複雜程度及貸款額而有所差異。這筆費用是固定支出，無論轉按是否成功，部分前期費用仍可能需要支付。
物業估價費及其他雜費
部分銀行會要求申請人支付物業估價費，以獲取物業的最新估值報告。儘管有些銀行會提供免費估價服務，但業主仍需留意條款細則。此外，整個轉按過程還會產生一些零星雜費，例如土地註冊處的查冊費、抵押文件註冊費、銀行手續費及文件影印費等等。這些費用雖然單獨數額不大，但累積起來亦會增加轉按的總成本，故此在計算轉按效益時，不能忽略這些看似微小的開支。