金管局宣佈暫停銀行按揭壓力測試，為置業市場帶來重要變革。未來銀行按揭審批將不再要求壓力測試，轉而更側重「供款與入息比率 (DSR)」上限。本文將為您全面解讀這項新政策帶來的影響，深入分析DSR的計算細節、銀行審核入息的關鍵，並提供5大實用攻略，助您掌握最新按揭審批門檻，輕鬆成功上車。
【入息審核】銀行如何評估您的收入：全面拆解入息證明要求
各位朋友，即使銀行按揭壓力測試的硬性要求暫時取消，銀行在審批按揭申請時，依然會非常仔細地審核您的收入。這是因為銀行需要確保您有穩定的還款能力，尤其是在評估供款與入息比率（DSR）時，入息證明扮演著核心角色。準備充足、清晰的收入證明，是順利通過審批的重要一步。
固定收入人士 (受薪族) 的入息要求
如果您是受薪族，收入通常較為穩定，銀行審核過程相對直接。重點是證明您的薪金來源持續且穩定，讓銀行對您的還款能力充滿信心。
所需文件清單
銀行一般會要求提供以下文件，以核實您的固定收入：
* 最近三個月的糧單：這些糧單應清晰顯示您的基本薪金、津貼以及任何扣除項。
* 銀行月結單：顯示您的薪金入賬紀錄，銀行會比對月結單與糧單上的金額，確認薪金實際已存入戶口。
* 稅單：最近一個年度的薪俸稅評稅通知書，這是官方認可的收入證明，有助加強可信度。
* 強積金供款紀錄：顯示僱主與僱員的強積金供款，亦可間接證明您的受僱關係及收入水平。
花紅及雙糧的計算方法
對於固定收入人士，若有花紅或雙糧等非固定但規律的收入，銀行通常會將這些金額平均計算在十二個月內。例如，如果您每年有兩萬元花紅，銀行會將其視為每月約一千六百六十七元的額外入息，計算入您的總收入中。
非固定收入人士 (佣金制、自僱、Freelancer) 的入息審核
若您的收入模式是佣金制、自僱人士或自由工作者（Freelancer），由於收入波動較大，銀行對您的審核將會更加嚴格。銀行需要更多證據來評估您收入的穩定性和可持續性。
更嚴格的審核要求與所需證明
銀行通常會要求您提供更長時間的入息證明，以評估收入趨勢及穩定性。您可能需要提供最近六個月、甚至長達一至兩年的銀行月結單、營業額單據、稅單以及公司財務報表（如適用）。銀行會取這些期間的平均收入作為評估基準。
佣金收入的「打折」計算慣例
對於佣金收入，銀行一般不會按全數計算。為反映佣金收入的不穩定性，銀行通常會「打折」，可能只計算實際佣金收入的六成至八成作為每月入息。實際折扣比例會視乎您的行業、佣金收入的穩定性以及不同銀行的內部政策而定。
高成數按揭保險對非固定收入人士的特別規定
如果您計劃申請高成數按揭保險，例如按揭成數達八成或九成，按揭證券公司對非固定收入人士會有特別要求。他們可能只接受您固定受薪部分的收入作為計算基礎，或對浮動收入的計算方式更為保守，甚至在某些情況下，浮動收入不被納入按揭保險的審批考慮範圍。因此，這會直接影響您最終可獲批的貸款額。
以資產水平計算入息的特殊情況
在一些特殊情況下，如果您本身擁有大量流動資產或投資物業，銀行可以將這些資產折算為「假想入息」，作為評估還款能力的一部分。這對於收入較低或無固定入息的申請人尤其適用。
銀行存款、股票、物業資產的收入折算
- 銀行存款：銀行通常會將您的定期存款或活期存款總額，按一個固定比例折算為每月入息。這類資產的折算率通常較高。
- 股票及基金：銀行一般只會計算您持有的藍籌股或大型基金的部分市值（例如五成至八成），再將其折算為每月入息。中小盤股或高風險基金通常不獲計算。
- 物業資產：若您擁有其他物業，銀行通常會計算其估值的一半，再扣減尚餘的按揭貸款額，然後將淨值按比例折算為收入。若您的物業有租約，銀行一般會將租金收入的約七成計算為您的每月入息。
備妥充足入息證明的重要性
無論您的收入屬於哪種形式，妥善準備所有入息證明文件是成功申請按揭的關鍵。清晰、完整且一致的證明文件不但能大幅加快銀行的審批流程，更可有效提升您在銀行審批中，特別是評估供款與入息比率時的可信度。齊備的證明讓銀行能更全面地評估您的還款能力，幫助您爭取到更好的按揭條款。
【收緊條件】影響DSR門檻及按揭成數的三大情況
置業是人生重要階段，每個人都希望能順利獲得銀行按揭。過去，銀行按揭壓力測試是審批貸款的重要關卡，雖然現在金管局已經暫停了這項要求，但是，您仍然需要留意一些特殊情況。這些情況會直接影響您的供款與入息比率 (DSR) 門檻以及最終獲批的按揭成數，了解這些條件，可以幫助您更清晰地規劃財務。
情況一：持有多於一個按揭或已是按揭擔保人
如果您已經擁有一個按揭物業，或者已經為別人的按揭物業擔任擔保人，銀行會將您視為具備較高信貸風險的借款人。這是因為您的財務負擔能力已經部分被現有債務或承諾佔用，所以銀行在審批新按揭時，會採取更審慎的態度。
DSR上限收緊至40%的實際影響
一般情況下，首次置業人士的DSR上限為每月入息的50%。但是，如果您屬於上述情況，無論是持有多於一個按揭還是已經是按揭擔保人，您的DSR上限都會收緊至40%。這意味著您的每月總債務供款，包括所有按揭、私人貸款以及其他分期付款，不可以超過您每月總收入的四成。例如，如果您每月入息為五萬元，按照40%的上限，您的每月總債務供款便不能超過二萬元，這將直接影響您可以申請的按揭貸款額度。
按揭成數下調的連鎖效應
除了DSR門檻收緊，您的按揭成數也會受到影響。一般而言，如果您已經持有按揭或擔任擔保人，銀行批出的按揭成數會比正常情況下調一成。例如，原本您可以申請七成按揭，現在可能只能申請六成。這就要求您預備更多的首期資金，才能成功購入心儀的物業。
擔任擔保人的潛在影響
很多人在親友需要時會選擇擔任按揭擔保人。但是，您必須明白，一旦您成為擔保人，這筆按揭貸款的債務也會計入您的財務負擔。這將直接影響您日後自己申請按揭的能力，無論是DSR上限還是按揭成數，都會受到與持有多於一個按揭相同的嚴格限制。因此，擔任擔保人前，務必仔細考慮。
情況二：購入物業並非自住用途 (出租物業)
當您購入的物業並非用於自住，而是計劃出租，銀行在審批按揭時也會採取更嚴謹的標準。銀行會將出租物業視為投資性質，所以風險評估會更為嚴格。一般而言，購入非自住物業的DSR上限通常會收緊至40%，按揭成數也會顯著降低，例如最高只能申請五成按揭，這大大增加了您的首期負擔。銀行這樣做是為了降低潛在的市場波動風險。
情況三：申請人收入非主要源自香港
如果您的主要收入來源並非來自香港，銀行在審核您的按揭申請時會更加審慎。這是因為非本地收入可能涉及匯率波動風險、收入穩定性難以核實以及當地稅務法規等複雜因素。銀行通常會對非本地收入採取「打折」計算的方式，或者要求提供更多證明文件，以確保收入的穩定性以及真實性。在這種情況下，您的按揭成數也可能較一般申請人低，而DSR要求亦會較為嚴格，從而增加獲批按揭的難度。
【實用攻略】DSR「計唔掂」的補救措施
朋友，我們都知道申請按揭是一個重要關卡，即使金管局暫停了銀行按揭壓力測試，供款與入息比率（DSR）仍然是銀行審批按揭的關鍵指標。如果你在計算DSR時發現未能符合要求，這並不是死胡同。以下有幾個實用方法，幫助你改善DSR，提高按揭成功批核的機會。
方法一：增加首期，降低總貸款額
增加首期是其中一個直接有效的方法，這是因為當你支付更多首期，你需要向銀行借的貸款額就會減少。貸款額減少，你每個月的按揭供款金額自然會降低。你的每月供款額低了，佔你入息的比例就會下降，這樣你就更容易達到銀行對於DSR的要求。這個方法簡單直接，對DSR的改善效果通常也最顯著。
首期資金來源的注意事項
增加首期固然好，但是銀行會仔細審查首期的資金來源。銀行需要確保你的首期資金是穩定的，而且不是透過短期借貸得來的。這是說，如果你為了增加首期而去借私人貸款或者信用卡現金透支，銀行在審批時可能會認為你的負債比率實際上沒有改善，反而增加了潛在風險。因此，最好是使用儲蓄、家人贈予等清晰且無債務的資金來源，並且需要提供相關證明文件。
方法二：增加高收入近親作為擔保人
如果你本身的收入未能完全符合銀行的DSR要求，增加一位高收入的近親作為擔保人是一個可行的辦法。這是因為當你加入擔保人，銀行在計算DSR時會把擔保人的收入計算在內。這就好像把你的家庭總收入提升了，這樣你的總供款佔總收入的比例就會降低，更容易符合銀行的審批標準。
擔保人資格、文件與法律責任
尋找擔保人時，銀行通常會要求擔保人是你的直系親屬，例如父母、配偶或子女。他們需要提供穩定的入息證明，文件要求與主申請人相同。這是說，他們也需提供稅單、入息證明以及銀行月結單等。最重要的是，擔保人需要承擔與主申請人相同的法律責任。這是說，一旦主申請人未能按時供款，銀行有權要求擔保人負責清還欠款。而且，擔任擔保人也會影響他們自己日後申請按揭或其他貸款的審批。這是因為銀行會將他們的擔保責任計算在他們的個人負債中。
方法三：優先清還短期或高息債務
你的每月總債務是影響DSR計算的重要部分，它不只包括按揭供款，還會把你的私人貸款、學生貸款、稅務貸款以及信用卡分期付款等所有每月還款額都計算在內。這些債務如果累積起來，會顯著拉高你的DSR。這是說，優先清還這些債務可以即時降低你的每月總債務額，從而有效改善DSR。
優先處理債務類型以提升DSR
在眾多債務中，你可以優先處理一些短期或者高利息的債務。這是因為信用卡貸款的利息通常很高，而且循環信貸的額度也容易讓人不自覺地增加負債。私人貸款和稅務貸款的月供金額通常固定，但長期下來也會佔用不少每月現金流。這是說，先將這些債務清還或者至少降低每月還款額，你的DSR會立刻顯得健康很多。這是改善你還款能力評估的直接方法。
個人化DSR優化方案：智能分析效益
面對DSR的挑戰，一個個人化的DSR優化方案會幫到你很多。你可以尋求專業的按揭顧問服務，他們會根據你的實際財務狀況，提供一個量身訂做的策略。現在市面上也有一些智能分析工具可以幫助你。這些工具能夠綜合分析你的收入、現有債務以及期望的貸款額，模擬不同的方案對DSR的影響。
工具如何比較不同策略的效益
這些智能工具通常讓你輸入不同的變數，例如你可以嘗試輸入增加多少首期、清還哪一筆債務或者加入擔保人後，看看DSR的數字會如何變化。工具會即時計算出每種情況下的DSR，並且顯示哪種策略能最有效地讓你達到銀行的要求。這是說，你可以清楚看到哪一個方案對你最有利，作出最明智的決定。
輕鬆通過財務審查的策略
綜合使用這些補救措施，並且利用智能工具進行事前分析，你就能更清晰地規劃自己的財務狀況。這樣做，當你向銀行遞交按揭申請時，你的財務狀況會更加健康，銀行在審查你的入息和債務時，也會看到你為符合DSR要求所做的努力。這會大大提高你通過按揭財務審查的機會，助你更輕鬆地達到置業目標。
【知識回顧】銀行按揭壓力測試的歷史與運作
要了解現時銀行按揭的審批標準，我們必須回顧一下過去。香港的銀行按揭壓力測試，曾經是申請房屋貸款的重要關卡，這項銀行壓力測試旨在確保借款人有足夠能力應對利率波動。
壓力測試的引入背景與政策目的
回想二零零八年金融海嘯過後，環球經濟環境出現變化。當時香港樓市交投活躍，樓價亦持續上升。為避免樓市過熱，以及維持銀行體系的穩定，香港金融管理局於二零一零年起引入多項逆周期宏觀審慎監管措施。銀行按揭壓力測試就是其中一項重要政策工具，它的主要目的是評估借款人在假設利率上升情況下的還款能力，從而降低銀行按揭貸款的風險。同時，這也保障了置業人士不會因為供款負擔過重而陷入財政困難。
舊有「兩關」審批準則詳解
過往銀行審批按揭申請時，會有一套「兩關」準則。申請人必須順利通過這兩道關卡，按揭貸款才會獲得批核。這兩道關卡是評估借款人還款能力的重要依據。
第一關：基本供款與入息比率
第一關是基本的供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，簡稱DSR）。這個比率計算了每月按揭供款佔總入息的比例。根據當時的規定，每月按揭供款不得多於申請人每月總入息的百分之五十。例如，如果您的每月入息為港幣四萬元，您的每月按揭供款便不能超過港幣二萬元。這個比率是一個基本門檻。
第二關：假設加息壓力測試
通過了第一關，申請人還要面對第二關，就是假設加息壓力測試。這個測試要求銀行評估，若按揭利率在現有基礎上上升數個百分點，申請人是否仍能負擔每月供款。當時，測試通常假設按揭利率會上升百分之二或百分之三。即使利率上升，每月總供款金額佔申請人每月總入息的比例，通常也不能多於百分之六十。這確保了借款人在未來利率波動時，仍然有穩定的還款能力。
銀行按揭壓力測試的歷史門檻演變
銀行按揭壓力測試的門檻並非一成不變。它曾多次調整以適應市場狀況。壓力測試於二零一零年八月首次實施，當時假設按揭利率上升百分之二。二零一三年二月，金管局因應樓市情況，將假設加息幅度上調至百分之三。到了二零二二年九月二十三日，鑑於美國持續加息，金管局又將假設加息幅度重新調回百分之二。最後，隨著全球加息週期可能接近尾聲，香港按揭利率進一步上升的機會減少，金管局於二零二四年二月二十八日正式宣布暫停這項銀行壓力測試要求。這些調整反映了監管機構對市場環境的靈活應變。
關於銀行按揭壓力測試與DSR的常見問題 (FAQ)
Q1: 銀行按揭壓力測試未來會否重啟？
讀者或許關注金管局暫停銀行按揭壓力測試後，這項評估未來是否可能重啟，以及會對置業計劃產生何種影響。目前，香港金融管理局已於二零二四年二月二十八日起暫停實施銀行按揭壓力測試。此項政策調整主要因為香港銀行同業拆息顯著回落，預期按揭利率進一步上升的機會較低。政策目的是減輕市民置業的負擔。
至於銀行按揭壓力測試未來會否重啟，金管局會持續監察市場情況，並且視乎宏觀經濟與樓市的發展，決定是否需要調整按揭貸款的監管措施。這表示重啟銀行壓力測試的可能性存在，但是它取決於未來的經濟環境與樓市走向。例如，若樓市再次過熱或者利率環境出現重大變化，政策便可能再次調整。所以，讀者應留意官方發布的最新消息。
Q2: 我的所有分期付款都必須向銀行申報，這會影響DSR嗎？
是的，您的所有分期付款確實必須向銀行申報，而且這些款項會直接影響供款與入息比率 (DSR) 的計算。銀行審批按揭時，除了您的預期按揭供款，還會將您所有現存的定期分期付款納入總債務計算範圍。這些分期付款包括私人貸款、信用卡分期還款、汽車貸款、學生貸款以及稅務貸款等等。
每月總債務金額會除以您的每月總入息，從而得出供款與入息比率。此比率越高，表示您每月需用於償還債務的收入比例越大，這便會影響銀行對您還款能力的評估。因此，在申請按揭前，讀者宜先檢視並且清還部分短期或者高息債務，從而降低每月總債務，並且提升通過DSR審批的機會。
Q3: 如果我剛剛轉工，會否影響我的DSR審批？
如果您剛剛轉工，這確實可能對您的供款與入息比率 (DSR) 審批產生影響。銀行在評估按揭申請人的還款能力時，非常重視收入的穩定性。新的工作，特別是處於試用期內的職位，可能會被銀行視為收入穩定性較低的時期。銀行需要確保申請人具備長期而且穩定的收入來源，以便按時償還按揭貸款。
如果您的新工作薪資較舊工作有顯著提高，您應向銀行提供詳細的就業證明。這包括新的僱傭合約、薪金證明，以及解釋職位晉升或者行業變動的信件。有些銀行會要求申請人完成試用期，才會批核按揭。因此，讀者最好在完成試用期並且取得至少三個月的穩定薪金入帳記錄後，再提出按揭申請，從而增加審批成功的機會。
Q4: 發展商提供的「呼吸plan」或二按，會如何影響銀行的DSR計算？
發展商提供的「呼吸plan」或者二按，它們對銀行在計算供款與入息比率 (DSR) 時，會產生顯著的影響。這些融資方案通常由發展商或者其關聯財務公司提供，初期可能提供較低的供款或者利率，幫助買家更容易上車。但是，它們實質上是除了銀行按揭以外的額外貸款。
銀行在審批按揭時，會將您所有的債務合併計算。若您同時持有「呼吸plan」或者二按，這些貸款的每月供款金額會直接加入您的總債務，大幅提高您的供款與入息比率。此外，部分「呼吸plan」或者二按在後期會有較高的利率或者一次性還款要求。銀行在評估風險時，可能會以較高利率計算二按的潛在供款，這會導致DSR的數字遠超標準。因此，選擇這些方案的讀者，往往難以同時獲取傳統銀行的按揭批准。在考慮這些方案時，讀者應仔細評估其長遠的財務影響。