香港物業市場瞬息萬變，不少業主為回復「首次置業」身份、節省辣招稅，或進行家庭資產傳承，都會考慮為物業「甩名」。其中，「轉名契」（Deed of Assignment）因其獨特的慳稅優勢和穩妥的法律性質，成為近親物業轉讓的首選策略。然而，面對複雜的法律文件、潛在稅務陷阱以及各類轉名方式的比較，您是否感到無從入手？
這份【轉名契終極攻略】將為您深入剖析轉名契的定義、流程及費用，並詳盡比較其與「送讓契」及「長命契」的利弊，助您避開高風險「送契樓」陷阱。更重要的是，本文將獨家披露3大慳稅秘訣，教您如何善用轉名契，以最精明的方式達至物業「甩名」目的，同時實現家庭財富增值與安全傳承。
了解「轉名契」：為何是近親物業轉讓的首選策略？
您可能身邊有朋友或家人正在考慮將物業業權轉移給近親，或許是父母支援子女置業，又或者是夫婦之間調整資產配置。在這個過程中，您經常會聽到一個專業術語「轉名契」。今日，我們就一起來深入了解「轉名契」這個概念，並探討它為何成為許多家庭在物業轉讓時的優先選擇，特別是在稅務及家庭資產規劃上的重要性。
什麼是「轉名契」(Deed of Assignment)？
定義：轉名契英文是Deed of Assignment，它是一份文件。這份文件的形式與一般物業買賣的正式契約相同。它用來確認物業業權從一方轉移到另一方。
法律本質：轉名契是一份具有法律約束力的文件。它證明了物業業權的合法轉讓。這表示業權的變更具有法律效力，受到法律保障。
「轉名契」的主要用途與常見情境
近親內部轉讓：轉名契主要應用於近親之間的業權轉移。這包括父母、配偶、子女、兄弟姊妹之間的物業業權轉移。透過轉名契，家庭成員可以便捷地調整物業持有狀況。
「甩名」操作：不少聯名物業業主會利用轉名契進行「甩名」操作。這表示聯名業主其中一方將其所持的業權轉讓予另一方。這樣做的主要目的，是讓轉讓方能夠回復「首次置業」身份。他們之後再購買物業，就可以享有首次置業的印花稅優惠。
操作模式：形式上，轉名契的操作會被視為一宗物業買賣。但是，實際操作中，這宗買賣可能不涉及實質資金轉移。例如，父母將物業轉名給子女，可能並無現金交易。這種模式的重點在於物業業權的變更。
「轉名契」：家庭財富傳承的策略工具
超越單純轉名：轉名契不只是一份用來改變物業業權的文件。它更可以被視為實現家庭長期財務目標的策略工具。家庭可以善用轉名契，以達到更有效的資產管理及傳承。
保障與控制：透過轉名契的條款設計，家庭可以平衡資產轉移與原業主的居住保障。例如，轉讓部分業權予子女，原業主依然保留部分業權。這樣做可以避免物業被輕易變賣。同時，它確保了原業主在物業中的居住權利。
規劃未來：轉名契為下一代置業鋪平了道路。它也為家庭資產的未來增值與風險管理打下基礎。若日後需要辦理長命契轉名，或需了解轉名契費用，這些都與長遠規劃有關。它提供了一個靈活的工具，幫助家庭成員之間有效地傳承財富。
【核心比較】轉名契 vs 送讓契 vs 長命契：如何選擇最適合您家庭的方案？
大家好，關於物業業權安排，您可能聽過不少名詞，例如「轉名契」、「送讓契」或者「長命契」。這些聽起來有點複雜，但是它們各自的功能、風險與稅務處理方式大不相同。選擇最適合您家庭的方案，對資產配置和未來規劃至關重要。我們來深入探討一下這三種常見的物業業權處理方式，幫助您做出明智的選擇。
方案一：轉讓契 (Deed of Assignment) – 穩健安全之選
當我們談到物業的「轉名」，最常見而且穩妥的方式就是透過「轉讓契」進行。這份文件的英文名稱是 Deed of Assignment，在法律上視同一般的物業買賣契約。它最適合於近親之間進行業權轉移，例如父母子女之間或配偶之間，因為這類轉讓可以享受特定的稅務優惠，而且銀行普遍樂意接納。
印花稅處理：
近親之間使用轉名契轉讓物業，可以豁免額外印花稅（SSD）。這意味著您只需要按照「第2標準稅率」繳付從價印花稅，大大減輕了轉名契費用中的稅務負擔。
銀行按揭處理：
銀行普遍接納以轉名契形式轉讓的物業。因此，無論是新申請按揭，還是物業轉讓後需重批按揭，其申請流程通常都比較順暢，減少了許多不必要的繁瑣。
業權穩固性與風險：
透過轉名契處理的物業，其業權清晰、穩固，法律風險相對較低。市場對於這類物業的接受度很高，日後若需再轉售，買家與銀行亦會感到安心。
總結優劣：
轉讓契的優點顯而易見，它安全可靠，可以幫助近親慳稅，而且對銀行按揭十分友好。然而，它的缺點是整個辦理手續必須如正式買賣般嚴謹，需要律師處理相關法律文件。
方案二：送讓契 (Deed of Gift) – 恢復首置身份但風險極高
「送讓契」的英文是 Deed of Gift，顧名思義就是以「送贈」的形式轉讓物業，表面上不涉及金錢交易。有些業主會考慮這種方式，希望原業主可以恢復首次置業身份，然而這種操作往往伴隨著極高的風險，必須仔細衡量。
印花稅處理：
即使成交價為零元，稅務局仍然會按照物業的估值徵收從價印花稅。此外，送讓契轉讓的物業不獲豁免額外印花稅（SSD）。這表示，若物業在送贈後短期內轉售，仍然可能被徵收高額的SSD。
銀行按揭處理：
這是一個極大的風險點。銀行普遍拒絕對送贈日期起計五年內的「送契樓」批出按揭。這是因為送契樓的業權穩固性存在潛在風險，銀行會視其為高風險物業，從而導致受贈人難以獲得貸款。
業權穩固性與風險：
如果送贈人在送贈物業後短期內（例如數年內）破產，物業的業權就可能被破產管理署挑戰，存在法律追溯風險。這會使物業業權變得不穩定，嚴重影響其市場流通性。
總結優劣：
送讓契的最大優點是原業主可以恢復首置身份。但其缺點非常突出，它在稅務上沒有優勢，按揭申請極度困難，而且業權不穩固，將會嚴重影響物業日後的流通性與價值。
方案三：長命契 (Joint Tenancy) – 簡化承繼的聯名方式
「長命契」是一種聯名持有物業的方式，英文是 Joint Tenancy。它與轉名契的功能有所不同，並非直接用作物業轉讓，而是設定業權持有模式，尤其在家庭資產承繼方面有其獨特的便利性。然而，若要透過長命契轉名，將聯名物業的業權形式作出調整或轉讓，仍需藉助轉名契等執行文件。
主要功能：
長命契的核心功能在於簡化承繼手續。聯名業主其中一方過身後，其名下的業權份額會自動轉移至尚存的業權人。這就省去了辦理複雜的遺產承辦手續，過程簡單快捷。
適用情境：
這種方式通常適用於關係緊密的家庭成員，例如夫婦聯名持有物業，或者父母與子女聯名持有物業，目的是為了簡化未來可能發生的承繼安排，確保物業權益能順暢過渡。
與轉名契的區別：
長命契是關於物業「如何持有」的一種業權形式，而轉名契是關於物業「如何轉讓」的執行文件。換句話說，長命契是一種業權持有方式，而轉名契是實現業權轉移的法律工具。例如，如果您想改變現有的長命契聯名安排，將其中一方的名字從業權中剔除，通常就需要透過轉名契來處理長命契轉名事宜。這份轉名契會將聯名物業的業權形式作出調整或轉讓，使其符合新的業權結構。
實戰攻略：善用「轉名契」實現慳稅與家庭資產增值的3大秘訣
「轉名契」是香港物業轉讓中常用的一種法律文件，其正式名稱為「轉讓契」。「轉名契 英文」稱為 “Deed of Assignment”。它不僅能幫助近親間順暢轉移物業業權，更能成為家庭資產規劃中的重要工具。現在，讓我們深入探討如何巧妙運用「轉名契」，助您在物業轉讓中實現慳稅目標，同時促進家庭資產的穩健增值。
秘訣一：進行多次物業估價，鎖定最低印花稅成本
想要透過「轉名契」節省印花稅，精準的物業估價是關鍵第一步。您應該主動向多間銀行或專業測量師行索取物業估價。目的是從中選取一個最低的估值，這個最低估值會成為您辦理「轉名契」時的「成交價」，因為印花稅是根據成交價或物業估值較高者來計算的。為了日後保障自己，建議您妥善保存所有估價報告的書面證明，例如估價編號，這樣可以應對稅務局日後可能對成交價提出的任何質詢。此外，如果物業本身有按揭，特別提醒您留意，較低的估值可能會影響銀行批出的新按揭貸款額，這一點必須小心評估。
秘訣二：靈活運用轉名期，配合按揭與家庭財務規劃
「轉名契」的簽署時間其實可以很靈活，幫助您配合家庭的按揭與財務規劃。想像一下這種情況：一對聯名業主，其中一方（我們稱他為甩名方）希望將其物業業權轉移給另一方，目的是回復首次置業身份，以便購買新樓。但是，承接方當下可能因收入或信貸紀錄問題，未能通過銀行的壓力測試。此時，您可以這樣操作：首先，聯名雙方先簽署一份臨時買賣合約，讓甩名方可以先行購入新樓。之後，您可以與律師商議，拉長正式簽署「轉名契」與完成交易的日期。這段額外時間可以讓承接方有機會改善財務狀況，例如增加儲蓄或提高收入，從而順利應付新的按揭申請。不過，您必須知道，在未完成正式「轉名契」手續之前，原有物業的按揭貸款仍然會計算在甩名方名下的「供款佔入息比率」內，這或會影響他購買新樓時的按揭審批額度。
秘訣三：部分業權轉讓 – 一份「轉名契」平衡傳承與保障
最後一個秘訣是運用「轉名契」進行「部分業權轉讓」，這能巧妙地平衡資產傳承與自身保障。傳統上，許多人認為物業轉名就必須轉讓百分之百的業權。然而，透過「轉名契」，您可以選擇只轉讓物業的部分業權，例如百分之七十或百分之八十，給予子女。這種做法帶來的好處十分明顯：一方面，您的子女可以名正言順成為物業的業主，提早參與家庭資產的擁有；另一方面，您作為原業主，仍然保留了物業的部分業權。這份保留的業權可以有效防止物業被子女輕易變賣，大大保障了您未來的居住權，讓您在安心傳承的同時，也能確保自己的生活不受影響。透過這種方式，即使是「長命契 轉名」或其他形式的業權調整，亦可以考慮部分業權轉讓，增加了資產規劃的彈性。