對於居屋業主而言，「補地價」無疑是一個重要且複雜的課題。這不僅關乎物業能否自由轉售或出租，更直接影響其市場價值及業主的財務規劃。然而，許多業主或潛在買家對居屋補地價的計算方式、申請流程及相關細節仍然存有許多疑問。
本文旨在為您提供一份2025年最詳盡、最實用的居屋補地價指南。我們將深入淺出地解釋補地價的定義、為何必須補地價，並剖析其精準計算方法，包括如何確定折扣率及單位現時市值。此外，文章亦會詳細羅列官方的6大核心申請程序，從遞交申請到領取證明書的每一步驟，助您清晰掌握。我們更會探討不同居屋轉讓限制期下的補地價時機、財務策略與風險管理，並解答一系列常見問題，助您全面了解居屋補地價的一切細節，作出最明智的決策。
居屋補地價是什麼？為何必須補地價？
補地價的定義：解除政府資助房屋的轉讓限制
居屋補地價程序是許多居屋業主日後需要面對的重要一步。簡單而言，補地價是指居屋業主向政府繳付一筆款項，用以解除其資助房屋的轉讓限制。一旦完成補地價，居屋單位即變成私人住宅，業主可以將物業在自由市場上出售、出租，或以其他方式轉讓，不再受到政府的規管。
資助房屋的本質與折扣緣由
居屋這類資助房屋計劃，本質上是政府為了協助市民實踐置業夢想而推出的措施。政府在出售這些單位時，會提供一個大額折扣，這折扣相等於免除了部分土地價值。例如，您或許聽過「居屋補地價點計」這問題，它的核心便是追溯這份折扣。這個折扣的存在，是因為政府希望降低市民的購樓門檻，並非鼓勵人們以此作投機炒賣。因此，物業在出售時帶有這些限制。
法律基礎：《房屋條例》與相關土地契約條款
關於資助房屋的轉讓限制，法律基礎清晰明確。這些限制主要源於香港法例第283章《房屋條例》及其附表，也同時列載於相關土地契約之中。這代表當您購入居屋時，相關條款已經寫進了您的樓契，是業權的一部分。補地價是依循這些法律條文，確保房屋資源的公平分配。
觸發補地價的3大情況
了解居屋補地價計法之前，明白何時會觸發補地價是非常關鍵的。一般情況下，有三大常見情境會要求業主必須完成補地價程序。
情況一：在自由市場（公開市場）出售單位
這是最常見需要補地價的情況。當居屋單位過了指定轉讓限制期後，業主若希望在公開市場上出售單位予任何人士，而不是只出售予合資格的白表或綠表買家，便需要先行補地價。很多人會問「居屋補地價幾錢」，這就是在出售前需要清晰計算的問題。
情況二：在自由市場（公開市場）出租單位
若居屋業主希望將其單位出租，並且租客並非指定家庭成員，同時也不希望單位受政府資助房屋的轉讓限制影響，那麼也必須先完成補地價。出租單位到自由市場，是與出售單位類似，代表物業已經進入私人市場。
情況三：以轉讓或贈與方式更改業權（非指定家庭成員）
除了買賣與出租，若業主打算以轉讓或贈與等方式，將居屋單位的業權轉移給非指定家庭成員，這也將觸發補地價條款。例如，將單位贈予朋友或遠房親戚，都屬於這類情況。
受補地價限制的主要資助房屋計劃類型
香港的資助房屋計劃種類繁多，但並非所有都受補地價限制。以下是幾類主要需要考慮居屋補地價計算的資助房屋。
居者有其屋計劃（HOS）及私人機構參建居屋計劃（PSPS）
自1982年5月推出的居者有其屋計劃第三期乙開始，所有在此計劃下出售的單位，包括由房屋委員會直接興建的居屋，以及私人機構參建居屋計劃（Private Sector Participation Scheme, PSPS）下的單位，在特定條件下都需要補地價。
租者置其屋計劃（TPS）
租者置其屋計劃於1998年推出，容許符合資格的公共租住房屋租戶以折扣價購買其現居單位。這些租置單位在日後若要進入自由市場出售或出租，同樣需要完成補地價。
綠表置居計劃（GHS）
近年推出的綠表置居計劃（Green Form Subsidised Home Ownership Scheme, GHS），將興建中的公共屋邨或現有屋邨單位，以市價折扣出售予合資格的綠表申請者。這些綠置居單位的業主，若打算在指定限制期後於自由市場處置物業，亦需處理居屋補地價計算。
居屋補地價如何計算？精準計算方法與估價因素拆解
許多居屋業主會思考居屋補地價點計，居屋補地價程序包含精準的計算方法與估價因素。理解這些細節，有助於業主準確掌握居屋補地價幾錢，從而做好財務規劃。
居屋補地價計算公式
居屋補地價的計法，核心在於政府當年給予的折扣。這個折扣反映了當時物業市價與售價之間的差異。業主計算補價，需要了解以下兩款公式。
補價金額 = 單位現時市值 × (買入時十足市值 – 原來樓價) / 買入時十足市值
這是計算補地價的基本公式。公式中的「單位現時市值」，是指申請補價時，房屋委員會或房屋署委派的測量師所評估的單位市值。「買入時十足市值」是單位首次出售時的市場價值。「原來樓價」則是業主當年購入單位的實際價格。此公式的原理是，將單位現時的市值，乘以當年獲得的折扣比率。
簡化公式：補價金額 = 單位現時市值 × 購入時折扣率
透過以上公式，我們可以得出一個更簡化的版本。因為「(買入時十足市值 – 原來樓價) / 買入時十足市值」部分，其實就是單位「購入時的折扣率」。因此，補價金額，等於單位現時的市值，乘以當年購入時所享有的折扣率。這個簡化公式，讓業主更容易明白補價的邏輯。
如何確定單位的「折扣率」？
要準確地計算居屋補地價，首先要確定您單位在購入時的「折扣率」。這個數字是計算補價的關鍵。
查閱一手樓契（Assignment）記錄
最直接、最準確的方法，是查閱您購入單位時的「一手樓契」（Assignment）。樓契上會清楚列明單位首次出售時的購入價，以及當時的十足市值。從這些資料，您便能計算出最初的折扣率。
參考房委會網站各屋苑參考折扣率
除了樓契，您亦可以參考房委會網站上提供的各屋苑參考折扣率。不過，請注意，這些數據可能只供參考，不同期數或批次的單位，實際折扣率會有差異。始終以您自身樓契記錄為準，才會最精準。
「單位現時市值」如何評估？
確定了折扣率，接著要了解如何評估單位的「單位現時市值」。這個估價對於居屋補地價幾錢影響巨大。
評估機構：房委會/房屋署委派的專業測量師行
當您提交了補價申請後，房委會或房屋署會委派專業測量師行，對您的單位進行實地視察及估價。這些測量師均是合資格的專業人士，他們的評估結果具備權威性。
影響估價的關鍵因素：樓齡、座向、層數、景觀及維修狀況
測量師在評估單位市值時，會考慮多方面因素。例如：單位的樓齡、座向、所處層數、窗外景觀，以及單位內部的維修狀況。這些都會影響單位在市場上的吸引力，從而影響估價結果。故此，即使同屋苑的單位，估價亦會有所不同。
專家提示：申請前避免大型裝修以防推高估值
這裡有一個專業提示，值得大家留意。如果業主正考慮申請補地價，建議避免在申請前進行大型裝修。因為單位裝修得越新、越好，測量師評估的現時市值可能越高，這亦會導致您需要繳付的居屋補地價金額隨之增加。因此，保留單位原有狀態，可能是更明智的做法。
補地價計算實例分析
我們現在透過實際例子，來看看居屋補地價計法的具體應用。這將幫助您更清晰地理解補價金額的影響因素。
情境一：樓市高位時的補價金額計算
假設您當年以一百五十萬元購入一個居屋單位，當時的十足市值為二百五十萬元。透過這個數據，我們知道您享有百分之四十的折扣（(250萬-150萬)/250萬 = 40%）。現在，您考慮在樓市高位時補地價，假設單位現時市值高達八百萬元。那麼，您需要繳付的補價金額，就是八百萬元乘以百分之四十，即三百二十萬元。
情境二：樓市低位時的補價金額計算
相反，若您在樓市處於低位時申請補地價，情況又會如何呢？假設單位購入時的折扣率同樣為百分之四十。但由於樓市回落，單位現時市值只剩下五百萬元。那麼，您需要繳付的補價金額，將會是五百萬元乘以百分之四十，即二百萬元。透過這兩個情境，我們可以看到，樓市高低，直接影響最終的居屋補地價金額，差距可以十分顯著。
居屋補地價官方程序：從申請到領取證明書的6大核心步驟
居屋補地價程序對於有意在自由市場出售或出租居屋的業主來說，是必須了解的重要一步。究竟居屋補地價點計？當中涉及的居屋補地價計法複雜嗎？房委會有一套既定流程，清楚說明居屋補地價幾錢，並且引導業主完成所有步驟。了解這套官方程序，可以讓您對居屋補地價 計算有更全面的掌握，同時確保過程順暢。現在，讓大家一同細看這六個核心步驟。
步驟一：遞交「評估補價申請書」
整個居屋補地價程序的第一步，就是向房屋委員會或房屋署提交一份「評估補價申請書」。這份申請書是啟動整個估價流程的關鍵文件，業主需要仔細填寫，並且準備好所有相關資料。
所需文件及費用：申請書、樓契副本、評估手續費
提交申請時，您需要準備幾項重要文件。首先是填妥的「評估補價申請書」，您可以在房屋署網站下載。此外，請附上您的單位樓契副本。遞交申請書，同時需要繳付一筆評估手續費。現時手續費金額為港幣6,230元，需以劃線支票或銀行本票支付，抬頭請寫「香港房屋委員會」。如果最終成功完成補價，這筆費用可以從補價金額中扣除。
申請渠道：親身遞交或「智方便+」網上申請
遞交申請書的方法有兩種，方便不同需要的業主。您可以選擇親身前往房屋委員會總辦事處或所屬的屋邨辦事處遞交文件。另外，隨著電子服務的普及，您也可以透過「智方便+」進行網上申請。使用「智方便+」網上申請，過程更快捷方便。但是，網上申請要求業主持有已啟動數碼簽署功能的「智方便+」帳戶，或者持有有效的個人數碼證書。
步驟二：房委會委派測量師上門視察估價
遞交申請書後，房屋委員會會正式審批您的申請。當申請獲批後，接下來的步驟就是進行實地估價。
預約安排與視察重點
房屋委員會或房屋署會安排專業測量師與您聯絡，並且預約時間上門視察您的單位。測量師上門的目的，是為了評估單位的現時市值。他們會仔細檢查單位內部狀況，包括樓齡、座向、層數、景觀、裝修狀況，以及是否有違規僭建等問題。這些因素都直接影響單位估價，最後決定居屋補地價幾錢。因此，在測量師上門前，建議保持單位狀況整潔。
步驟三：接收「評估補價通知書」
測量師完成視察並提交估價報告後，房屋委員會會根據報告結果，發出正式的「評估補價通知書」。這是決定您需要繳付居屋補地價金額的重要文件。
通知書發出時間與重要資訊
一般而言，房屋委員會在收到測量師的估價報告後，大約會在一個月內向業主發出「評估補價通知書」。這份通知書上會清楚列明單位目前的市值估價，以及根據您單位原有折扣率計算出的實際補價金額。請務必仔細核對通知書上的所有資訊。如果您對估價結果有任何異議，必須在通知書發出後的二十八日內，以書面形式向房屋委員會提出反對。若您仍然不滿，甚至可以向土地審裁處提出上訴。
步驟四：在限期內繳付補價款項
收到「評估補價通知書」後，您就清楚知道需要繳付的實際補地價金額。接下來，最關鍵的一步就是按時繳款。
繳款期限、逾期後果及付款方式
根據規定，業主必須在「評估補價通知書」發出後的兩個月內，向房屋委員會繳付全數補價款項。這筆款項一般需要以銀行本票或律師行發出的劃線支票支付。請務必留意繳款期限，因為一旦逾期未繳，這份補價通知書就會失效。如果通知書失效，您需要重新申請整個補地價程序，並且之前繳付的港幣6,230元手續費也不會獲退還。因此，準時繳款十分重要。
步驟五：領取「解除轉讓限制證明書」
當您成功繳付補地價款項後，房屋委員會會確認收款，然後發出一個重要的文件，那就是「解除轉讓限制證明書」。
證明書的作用與意義
「解除轉讓限制證明書」證明您已經繳清了居屋補地價，並且單位已經解除了房屋條例所設的轉讓限制。這份證明書意味著您的居屋單位，現在已經等同於私人市場的物業，可以自由地在公開市場上買賣、出租或轉讓給任何人士，不再受政府資助房屋的限制。請妥善保管這份證明書，它代表了您的物業權利獲得了完全的釋放。
步驟六：到土地註冊處登記文件
拿到「解除轉讓限制證明書」後，最後一個步驟是將這份重要文件進行登記，讓物業的法律狀態更新。
登記程序及注意事項
雖然您已經取得了「解除轉讓限制證明書」，但是為了確保物業的業權記錄清晰及公開透明，您應該將這份證明書到土地註冊處辦理登記手續。您可以親身前往土地註冊處遞交文件，或者在日後出售物業時，由您的代表律師樓協助一併處理登記程序。透過登記，所有查冊人士都可以在土地註冊處查閱到您的物業已完成補地價。這個步驟可以確保您的物業在法律上完全自由流通，消除所有轉讓限制。
不同居屋轉讓限制期與補地價時機分析
居屋單位是香港政府為市民提供的一個置業機會，它有助於大家輕鬆擁有自己的安樂窩。然而，因為居屋單位在購入時享有政府提供的折扣，所以它們的轉讓和出售都受房屋條例限制。要解除這些限制，通常需要完成一個稱為「居屋補地價程序」的步驟。這個補地價的「時機」和「程序」，會因為單位購入年份不同而有差異。以下，我們會深入探討不同年份居屋的轉讓限制期，以及何時是考慮「居屋補地價 計算」的最佳時機。
2018年後新居屋：10年轉讓限制期
近年來，隨著樓市發展和政策調整，2018年或之後發售的新居屋單位，其轉讓限制期比以往更長。這批單位在購入後，業主需要等待更長的時間，才能申請「居屋補地價」並在自由市場出售。
第3至10年：可於第二市場轉讓
對於2018年後購入的新居屋，單位由首次轉讓契約日期起計，若未滿10年，但在第3至10年這段期間內，業主可以選擇在不支付補價的情況下，將單位在「居屋第二市場」出售。在這個市場，買家必須是持有有效「購買資格證明書」的綠表或白表人士。此類轉讓無需完成「居屋補地價程序」，出售單位予合資格人士即可。
10年後：可申請補地價於自由市場出售
當新居屋單位首次轉讓契約日期起計滿10年後，業主便可向房屋委員會提交「評估補價申請書」，正式啟動「居屋補地價程序」。完成補地價後，單位即等同私人屋苑，業主可以將其在自由市場上出售或出租。在決定出售時，了解「居屋補地價點計」以及「居屋補地價幾錢」會是重要考量，因為補價金額會直接影響您的最終收益。
2018年前居屋：5年轉讓限制期
相對而言，在2018年之前發售的居屋單位，其轉讓限制期較短。這些單位購入後，通常只需等待5年，便可申請補地價。
第3至5年：可於第二市場轉讓
對於2018年前購入的居屋單位，若首次轉讓契約日期起計未滿5年，但在第3至5年這段期間內，業主同樣可以在不支付補價的情況下，於「居屋第二市場」將單位轉售予符合資格的綠表或白表買家。此方式較為直接，也不涉及「居屋補地價計法」的複雜計算。
5年後：可申請補地價於自由市場出售
當2018年前購入的居屋單位首次轉讓契約日期起計滿5年後，業主便可向房屋委員會申請補地價。一旦完成「居屋補地價程序」，並取得「解除轉讓限制證明書」，單位即可在自由市場上隨意買賣或出租。這個時候，業主需要仔細考慮「居屋補地價點計」，因為補價會根據單位當時的市值來計算。
最早期居屋（1982年前）：無需補地價的例外情況
值得留意的是，香港最早期的居屋單位，即1982年之前落成並首次轉讓的單位，例如順緻苑、樂民新村等，它們的地契條款與後期居屋有所不同。這些單位的業權並無轉讓限制，所以即使在自由市場出售，也「無需」支付補地價。這是一個重要的例外情況，為這些舊型居屋的業主提供了極大的便利。
替代方案：不補地價在「居屋第二市場」出售的考量
若業主急於出售單位，但手頭資金不足以支付補地價，或者單位尚未符合在自由市場出售的年期限制，那麼在「居屋第二市場」出售是一個值得考慮的替代方案。
優點：無需即時支付補價，交易程序較快
在「居屋第二市場」出售單位最大的好處，就是業主無需即時支付補地價。這不但可以減輕賣家的財務壓力，而且由於程序相對簡單，不涉及複雜的估價和補價繳付過程，整個交易流程通常會比較快。
缺點：買家群體受限，樓價或較自由市場低
儘管有優點，但在「居屋第二市場」出售單位也有其局限性。主要缺點是買家群體會受到限制，只能是持有有效「購買資格證明書」的綠表或白表人士。這個市場的買家數量較少，競爭也相對較低。因此，單位最終的成交價可能會比在自由市場上出售所得的價格為低。業主在決定是否進行「居屋補地價程序」時，需要權衡這兩種選擇的利弊。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
親愛的朋友，談到居屋補地價程序，大家心裡或許都會浮現一些疑問。我們明白，這是一個關係到重大資產處理的問題，所以我們特別為您整理了以下幾個常見的疑問，希望這些資訊能夠幫助您更透徹地了解箇中細節，讓您在處理居屋物業時更有信心。
問題一：完成補地價程序後，是否必須馬上出售或出租？
很多朋友以為，一旦完成居屋補地價程序，便必須立刻將單位出售或出租。事實上並非如此。當您完成補地價，並向土地註冊處登記解除轉讓限制後，您的居屋單位就等同於一個普通私人住宅物業。此時，您便可以完全自由地處理該物業，無論是自住、放租，或是待價而沽，均不受任何限制。您可以依照自己的意願及市場狀況，彈性地規劃您的物業安排，毋須急於作出任何決定。
問題二：補地價款項可否透過加按或轉按支付？
關於居屋補地價的款項來源，這是一個普遍的疑問。房委會或房屋署明確規定，補地價款項必須以獨立的現金方式支付，例如銀行本票或律師行劃線支票。換句話說，您不可以透過為現有物業加按、轉按，或其他銀行貸款方式來支付這筆補地價費用。進行居屋補地價計算時，必須將這筆現金流出納入財務規劃。這筆費用與您的按揭貸款是兩個獨立的項目，故此業主需要預先準備充足的資金來繳付補地價款項。
問題三：若不滿意房委會的估價結果，可以上訴嗎？
當您收到房委會發出的「評估補價通知書」後，若您對居屋補地價的估價結果感到不滿，您可以提出上訴。根據規定，您必須在通知書發出後的二十八天內，向房屋署署長書面提出反對。如果未能透過書面反對達成共識，而您仍然認為估價不合理，您還有權利進一步向土地審裁處提出上訴。為了您的權益，建議您在提出居屋補地價申請前，可向多間銀行查詢單位的預估價值，作為參考比較，這有助於您日後評估房委會的估價是否合理。
問題四：網上申請補地價程序有何特別要求？
為了方便業主，房委會近年來積極推動電子化服務，網上申請居屋補地價程序亦是其中之一。不過，進行網上申請確實有一些特別要求。您需要持有已啟動數碼簽署功能的「智方便+」帳戶，或持有有效的個人數碼證書，才能透過房委會網站、香港政府一站通或「智方便」網站填寫並遞交申請。這些電子身份認證工具確保了申請過程的安全與個人資料的保密性，讓您在處理居屋補地價手續時，能夠享有更便捷與可靠的服務。
問題五：所有居屋都必須補地價才能出售嗎？
這是一個常見的誤解。並非所有居屋都必須補地價才能出售。政府資助房屋設有轉讓限制，通常規定業主須在特定年期後才能補地價並於自由市場出售或出租。然而，如果您選擇在「居屋第二市場」出售單位，並將單位轉讓予持有「購買資格證明書」的合資格人士（例如綠表或白表人士），則不需要支付居屋補地價的費用。此外，最早期發售的部分居屋，例如一九八二年前興建的第一至第三期甲居屋，其地契條款並沒有轉讓限制，因此這些單位在任何時候都不需要補地價即可自由買賣。所以在考慮居屋補地價點計之前，首先要了解您的單位是否屬於必須補地價的類別。