在香港，不少物業以「長命契」（聯權共有）形式共同持有，若不幸其中一位聯名業主陷入破產，物業的業權會否被沒收，甚至面臨被強制出售的危機？這不僅是許多家庭的切身憂慮，更是一個涉及複雜法律條文與即時後果的關鍵時刻。本文特邀專家深入拆解長命契聯名業主破產的法律衝擊，並為您揭示五大核心法律攻防策略及詳盡自救方案，助您無論身處破產方或非破產業主位置，皆能有效應對，力保物業資產。
長命契破產的法律衝擊與即時後果
說到長命契破產，很多聯名業主都會感到茫然，不知道物業的命運會如何。當其中一位長命契聯名業主被頒佈破產令，情況便會變得複雜，因為這不僅影響破產人本身，物業的業權結構也會即時受到法律衝擊。
破產對聯權共有（長命契）的自動分割 (Severance)
法律如何將「長命契」強制轉化為「分權共有」
聯權共有，也就是我們常說的「長命契」，原本的特色是業權共同持有，其中一位業主身故，權益會自動歸給在生者。然而，當長命契的其中一位聯名業主不幸破產，情況就截然不同了。根據香港法例，一旦破產令生效，聯權共有的關係便會被法律強制自動分割，轉化為「分權共有」。這個過程稱為「分割共同佔有權」，目的是確保破產人的財產可以被合法處理。這一步是法律程序中的一個關鍵轉變。
自動分割對非破產業主的初始影響
這個自動分割對於非破產的聯名業主來說，是一個必須清楚了解的初始影響。原本大家共同擁有物業整體，關係非常緊密；自動分割後，物業便變成了各自擁有明確份額的「分權共有」。這代表非破產業主不再擁有「生者承繼權」，日後破產人那份業權將不再自動歸屬於他，而是會成為破產人個人破產產業的一部分。因此，物業的業權結構自此有了實質上的變化。
破產令對物業的「釘契」與業權轉移
破產對長命契物業「釘契」的法律效力與交易凍結
破產令頒佈之後，一個非常重要的步驟就是對物業進行「釘契」。這是一個法律上的登記行為，破產管理署會將破產令在土地註冊處註冊。俗稱「釘契」，這個動作是為了公開告知所有潛在買家或第三方，該物業的業權已受到限制。同時，物業的交易也會即時凍結，非經破產管理署或受託人同意，任何買賣或轉讓都無法進行。
業權從破產人轉移至破產管理署或受託人
一旦物業被「釘契」，破產人在物業中的業權（無論是半份還是其他份額），便會依法轉移到破產管理署或由他們委任的破產受託人名下。意思是，從法律層面來看，破產人已經不再是該物業那份業權的擁有人。破產管理署或受託人會保管並控制這份業權，為的是保障債權人的利益。
破產受託人強制出售物業以償還債務的權力
破產受託人接管了破產人的物業業權後，他們的主要職責就是變現這些資產，用來償還債權人的債務。根據破產條例，破產受託人擁有全面權力處理破產人的所有財產，當中包括聯名物業。若聯名物業的另一方不願意收購破產人的業權份額，破產受託人有權向高等法院申請強制售樓命令。這表示即使另一位聯名業主不想出售，整份物業也可能被迫出售，以確保債務得到清償。
長命契破產常見問題 (FAQ) 與核心誤解釐清
「長命契」聯名物業遇到「破產」情況，不少人心中會有許多疑問。當聯名業主面臨「長命契破產」問題時，大家對物業會如何處理、權益是否能保住，都有不少疑慮。我們這裡將一些常見問題整理出來，幫助大家釐清核心概念。
破產期完結後，物業業權會自動歸還嗎？
這是許多人對破產制度常有的疑問。破產期完結後，很多人以為物業權益會自動回到自己手上。然而，真實情況與此不同。
解釋「解除破產」不等於「破產產業管理完結」
「解除破產」是指破產人經過一段時間（通常是四年）後，不再受破產令的生活限制，身份亦不再是破產人。這個過程只是針對個人的身份與限制解除。它並不代表所有物業或資產已經處理完畢。物業業權的處理是一個獨立的法律程序。
解除破產後受託人仍有權變賣物業的原因
破產令頒布以後，破產人名下所有資產，包括「長命契」聯名物業中破產人應有的份額，都會自動轉歸破產受託人管理。破產受託人的職責，就是為保障所有債權人的權益，變賣這些資產。即使破產人已經「解除破產」，破產受託人仍會繼續管理尚未變現的資產。受託人的職責只有在所有破產產業變現並分配給債權人後，才會正式完結。這就是「破產產業管理完結」。因此，物業業權不會自動歸還。
出售物業後，若有餘款會退還給破產人嗎？
當破產受託人出售物業後，如果金額多於破產人的所有債務總額，那麼餘下的款項會不會退還給破產人呢？這也是一個常見的疑問。
解釋破產期間物業升值亦歸屬破產受託人
物業在破產期間，如果價值有所升值，這些升值的部分同樣會歸屬於破產受託人。這是因為當破產令頒布時，物業業權已經轉移給了破產受託人。受託人會根據物業變賣時的實際市值出售。物業的升值收益，是其管理資產的一部分。
資金分配流程：償還債務、利息及行政費用的順序
物業出售所得的資金，受託人會依照嚴格的順序分配。首先，會用來償還破產人的所有債務。然後，再支付因債務產生的一切利息。最後，行政費用，例如受託人的管理費、法律費用等等，也會從中扣除。只有在清償所有債務、利息以及行政費用之後，如果還有剩餘款項，才會退還給破產人。不過，這種情況並不常見。
處理相關法律糾紛，可以申請法律援助嗎？
遇到與破產相關的法律糾紛，很多人可能會想到申請法律援助，減輕法律費用的負擔。然而，法律援助署的服務範圍有其規定。
法律援助署的受理範圍：為何一般不涵蓋破產訴訟
法律援助署設立目的是為有經濟困難的市民提供法律支援。不過，法律援助署的受理範圍，一般不涵蓋破產訴訟。破產案件性質不同，通常涉及債務清算，不屬於法律援助署通常會支援的訴訟範疇。這意味著，如果需要處理破產相關的法律事務，例如申請廢止破產令或者與破產受託人洽談物業事宜，一般需要自行聘請律師處理。
破產方自救策略：如何合法取回長命契物業業權
當長命契物業牽涉破產，業權歸屬往往變得複雜。許多人會感到困惑，不知道破產後是否還有機會取回自己持有的長命契物業業權。其實，即使面對長命契破產的狀況，破產人士仍有機會透過法律途徑取回物業業權。以下將分享兩種主要策略，助您了解如何合法處理這類問題。
方案一：申請廢止破產令 (Bankruptcy Annulment)
這是破產人士取回物業業權的重要方法。原理是透過合法程序撤銷早前頒布的破產令，讓一切恢復原狀。
法律依據：《破產條例》第33條的應用
香港法例《破產條例》第33條賦予法院權力，可以在特定情況下廢止破產令。這條例是申請廢止破產令的法律基礎，它讓破產人士有機會重新掌握自己的財產權利。
廢止破產令的先決條件：清償所有債務、利息及費用
申請廢止破產令有一個最重要的條件，就是破產人士必須全數繳清所有可證明債務，包括破產案中產生的利息，以及相關的行政費用。這是說，必須確保所有應付的款項都已支付完畢，法院才會考慮您的申請。
廢止破產令的詳細步驟：從文件準備到法庭聆訊及「解釘」
整個廢止破產令的過程需要遵循嚴謹的法律步驟。首先，您要準備充足的文件，證明所有債務已經清償，或者已經有足夠的抵押。然後，您要正式向法庭提交申請。之後，您要按照程序進行宣誓，而且等待法庭安排聆訊日期。在法庭聆訊時，您需要清楚解釋情況。法庭批准後，您必須在報章以及憲報上刊登廢止破產令的通知，讓公眾知悉。最後，您要把已獲批准的廢止破產令文件送達破產管理署、相關的破產受託人以及土地註冊處。土地註冊處收到文件後，便會辦理物業的「解釘」手續，將原先的破產令登記從物業業權註冊中移除。這樣，物業業權就能回復正常狀態。
方案二：向破產受託人購回業權
即使無法申請廢止破產令，破產人士或其聯名物業的另一位業主，也有機會向破產受託人購回業權。
購回流程與聯名業主的優先購買權
破產管理署或受託人會將原屬於破產人士的物業業權變賣，目的是套現以償還債務。但是，在業權公開發售之前，破產管理署通常會優先發信給破產人士本人，或者物業的其他聯名業主，詢問他們是否有意願優先購回該份業權。這是一個重要的優先權，讓聯名業主有機會統一物業的完整業權。
購回價格釐定原則：參考市場估值
購回業權的價格不是隨意訂定。它會根據買賣發生時，相關物業的最新市場估值來釐定。物業的市值會隨市場狀況波動，所以最終的購回價格也會反映當時的市場價值。破產受託人會考慮市場實際情況，確保定價合理。
議價空間：市場慣例（如「市價七折」）的參考價值
當向破產受託人購回物業業權時，潛在買方可以提出自己的出價，破產管理署會審核並且決定是否同意。在市場上，對於這類「單邊契」（即僅屬於破產人士單獨份額的業權），一個常見的參考慣例是按物業市場完整價格的七折定價。這是一個參考數字，您可以依此作為議價的起點，然後與破產管理署進行協商。
非破產業主權益保障：應對聯名業主破產的策略
面對聯名物業遇到長命契破產的情況，非破產業主的心情定然複雜。當其中一位聯名業主不幸面臨破產，物業會不會被沒收，以及自己的權益能否得到保障，是許多人關心的問題。理解如何應對長命契破產的狀況，是保障個人資產的關鍵一步。您了解相關法律攻防策略，就可以避免被動。
非破產業主的三個選擇與風險分析
當聯名業主出現破產情況，非破產業主並非毫無選擇。您有三種主要的應對方式，每一種選擇都有不同的機會與風險。了解這些選項，可以幫助您做出明智的決定，保護自己的資產。
選擇一：主動向受託人購回破產方業權（推薦策略）
這是我們通常推薦的策略。您可以主動與破產受託人洽談，購回破產方的物業權益。破產受託人職責是最大化資產變現，他們通常會優先考慮聯名業主的購回意願。這樣做可以避免物業被強制出售給陌生人，也可以將物業業權統一。購回價格一般會參考市場估值，有時甚至可能以低於市價的折扣（例如市場慣例的七折）購得，具體情況取決於協商。
選擇二：與破產受託人合作共同出售整個物業
如果購回破產方業權並非可行選項，您可以選擇與破產受託人合作，共同將整個聯名物業出售。這樣做可以確保物業以一個完整的狀態出售，有機會獲得較好的市場價格。出售所得款項會按照各方原有的業權比例進行分配，破產方所得款項會歸破產受託人處理，用於償還債務。這種方式的優點在於，您可以參與出售過程，共同決定出售時機和價格。
選擇三：被動等待法院頒下強制售樓令（潛在風險）
這是最不建議的選項。如果非破產業主不主動處理，破產受託人最終會向法院申請強制售樓令。這意味著物業可能會在您無法控制的情況下被強制出售。法院頒下強制售樓令後，物業很可能在不利的市場狀況下被賤賣，影響您的利益。此外，此過程通常耗時較長，您也會失去對物業出售時間和價格的掌控權。
為何主動與受託人協商至關重要？
面對聯名業主破產，主動與破產受託人協商非常重要。這個行動不僅可以保障您的權益，也可以為物業帶來長遠的穩定性。許多人因為不了解法律程序，導致物業處理過程陷入被動。
掌握談判主導權，避免物業在不利市況下被賤賣
主動協商讓您掌握更多談判的主導權。您可以與受託人討論物業估值，以及出售方式。如果被動等待，物業可能會在市場低迷時被強制出售。破產受託人雖然會依循市值原則，但他們也傾向於盡快變現資產。因此，主動協商可以避免物業在不理想的市況下被賤賣，確保您的利益。
統一業權的長遠好處與資產控制權
購回破產方業權，可以使物業的業權重新統一。這為物業帶來長遠好處。單一業權可以讓您完全控制物業的未來處置，包括出售、出租或抵押。它也可以避免日後因業權分散而產生的複雜問題。統一業權通常也會讓物業更容易在市場上流轉，價值更高。