在香港，無論您是業主還是租客，居住於多層大廈，都必然會接觸到一份極為重要的法律文件——「公契」（Deed of Mutual Covenant）。這份文件不只是一堆法律條文，更是規範著整座大廈運作、業主權責、公共空間使用乃至鄰里關係的「大廈憲法」。許多人誤以為公契僅關乎物業買賣，實則其內容對日後居住的方方面面，甚至物業價值和潛在開支，都具有深遠影響。
本文旨在為您全面解構公契的法律意義與實際功能，深入剖析其6大核心要素，包括不可分割份數、管理份數、公用部份、專用部份、物業管理代理的權責及常見限制。我們將揭示公契中可能存在的隱藏陷阱，並透過專家視角，提供實用建議，助您理解作為業主或租客在公契下的權利與責任，學懂如何規避潛在風險，確保居住安心，為您的物業投資或租住生活提供最全面的指引。
「公契意思」：從法律定義到對業主、租客的全面約束力
當您置業或租住物業，您會接觸到一份重要文件，就是公契。究竟公契是什麼？簡而言之，公契是一份具法律效力的文件，它細緻規管了一幢大廈內所有物業單位的業主權利與責任。同時，這份文件也規定了如何管理這幢大廈。理解公契意思，對所有業主或租客都非常重要。
公契的法律本質：一份規管所有人的大廈「憲法」
公契可視為大廈的「憲法」。它是一份合約，由發展商與首批單位買家共同簽訂。之後，所有大廈內物業的買家都會受到這份契約的約束。這份契約確立了共同擁有權的概念。它規定了每位業主在整幢大廈公用地方所佔的權益份數，同時界定了各方使用物業的權利與義務。公契的功能是確保大廈運作有序。
解構「公契意思」：理解其法律效力與重要性
了解公契意思，重點在於明白它的法律效力。公契具有強制性法律約束力。所有業主、租客及其他佔用人都必須遵守公契內的所有條款。它規範了私人空間的使用，也界定了公用地方的範圍及維修責任。換句話說，公契內容會直接影響您日常居住的權利。
為何在土地註冊處註冊是公契產生約束力的關鍵步驟？
公契在土地註冊處註冊，這個步驟非常重要。一份已註冊的公契，其法律效力可以公開查閱。這代表無論是現有業主或將來的買家，都能透過查冊得知公契的全部條款。這種公開註冊的程序，確保了所有相關人士都能清楚明白他們所須承擔的權利與義務。所以，公契一旦在土地註冊處註冊，就對單位日後的歷任業主產生了約束力。
公契的約束範圍：誰必須遵守？
公契條款的約束範圍很廣。它不僅規管物業的業主，同時也規管居住在物業內的租客及其他佔用人。此外，負責大廈管理的物業管理公司，同樣必須遵守公契的規定。這代表公契的功能是維護大廈的整體秩序。
對單位的歷任業主
當您購入物業，您就自動成為公契的簽署方。即使您不是首批買家，您亦繼承了該物業所附帶的所有公契責任。所以，單位過去的任何業主，以至未來的任何新業主，都必須遵守公契的條款。這表示物業的業權轉移時，公契的約束力也一併轉移。
對單位的租客及佔用人
即使您只是租客，沒有擁有物業的業權，您仍然必須遵守公契。這是因為您的居住權利是源自業主。業主有法律責任確保其租客及單位內的任何佔用人，均遵守公契的規定。若租客違反公契，業主亦可能要承擔相關責任。因此，簽訂租約時，必須細閱公契內容。
對物業管理公司或大廈管理人
物業管理公司或大廈管理人，同樣必須依照公契的規定執行職責。公契會詳細列出他們的權力、責任範圍。例如，管理費的收取、公用地方的維修保養，甚至處理業主糾紛的權限，都可能在公契內容中明確指出。換言之，公契的功能也包括了規範管理方的運作。
【專家視角】解讀公契內容：影響物業價值與未來開支的核心條款
很多人在買樓時，都會聽到「公契」這個詞語。到底「公契是什麼」？簡單來說，「公契」是一份關於物業的重要法律文件，它詳細列明了整棟大廈或屋苑的業主權利與責任。深入了解「公契內容」，對於每一個業主，甚至租客，都非常重要。公契不僅界定了您的業權範圍，它也直接影響物業的價值，以及未來可能遇到的各種開支。我們現在一起探討公契中的核心條款。
不可分割份數 (Undivided Shares) vs. 管理份數 (Management Shares)：業權與管理費的關鍵
當您擁有一層樓，您並非完全擁有該棟大廈的地皮。其實，您是與其他業主共同擁有整份土地，您的物業就是地契上的一個「不可分割份數」。這份文件對您的權益十分重要。
「不可分割份數」：如何決定你的業權比例、投票權及集體出售時的權益？
「不可分割份數」是大廈土地和建築物整體業權中的一個比例。這個比例並非指您單位的面積，而是公契訂明的一個份數。您的不可分割份數決定了您在業主立案法團會議上的投票權。份數比例越大，您的投票權就越重。而且，當大廈日後需要進行集體出售時，您可以分到的售樓款，也會根據這個份數比例來計算。所以，這個份數直接關係到您的業權比例，以及未來潛在的收益。
「管理份數」：如何釐定你應分攤的管理費比例？
「管理份數」是公契中用來計算您應分攤管理費的比例。這個份數通常與不可分割份數相關，但有時候也會因為單位的大小、樓層高低或物業用途（例如商舖與住宅）不同，而有不同的計算方法。管理費是維持大廈日常運作、清潔、保安及維修保養的重要開支，您的管理份數直接決定了您每個月要交多少管理費。
專家提醒：份數計算方式的差異如何影響你的長遠財務支出？
大家需要注意，雖然不可分割份數與管理份數常常一致，但是它們的計算方式有時會存在差異。這些差異會直接影響您長遠的財務支出。例如，如果您的管理份數相對於不可分割份數較高，您需要支付的管理費就會相對較多。因此，在簽署買賣合約前，仔細查閱「公契」，了解兩種份數的計算方法，對於預算未來開支非常重要。這可以幫助您評估物業的真實持有成本。
公用部份 (Common Parts) 的界定：從外牆到會所的權責劃分
公契詳細定義了大廈的「公用部份」。這些地方是所有業主共同擁有和使用的，公契也清楚劃分了相關權責。
公契如何定義公用部份？（走廊、電梯、大堂、天台、外牆等）
「公契」會清楚列明哪些範圍屬於大廈的「公用部份」。這些通常包括走廊、樓梯、電梯、大堂、會所設施、天台、外牆、地基、水電幹線、消防設備等等。這些地方的維修、保養和清潔，都是由所有業主共同承擔費用的。了解公用部份的定義，可以幫助您知道哪些地方您可以共同使用，哪些地方的維修責任屬於全體業主。
2003年後落成樓宇的公契必須附上樓宇總平面圖之規定
為了提高透明度，政府規定所有在2003年以後落成的樓宇，其「公契」必須附上一份樓宇總平面圖。這份平面圖會清楚標示出大廈的公用部份和私人專用部份，而且需要由專業的建築師或測量師簽署核實。平面圖讓業主更直觀地了解物業的界線，以及公共設施的範圍。
測量師解碼：為何平面圖的「精準度不一」是業主需留意的隱形風險？
雖然樓宇總平面圖是必須的，但是有些時候，這些平面圖的精準度可能會有差異。例如，舊式樓宇的圖則可能較為簡略，或者不同測量師的繪圖標準可能略有不同。測量師指出，這種「精準度不一」是業主需要留意的一個隱形風險。例如，在進行大規模裝修時，或者當鄰里之間有邊界爭議時，圖則上的微小誤差，都可能引發意想不到的法律問題或額外開支。所以，仔細核對並理解圖則上的每個細節十分重要。
專用部份 (Exclusive Use Areas) 的權利與責任：天台、平台的使用權誰屬？
有些物業單位附有天台、平台或花園等區域，這些區域通常被稱為「專用部份」。它們的使用權和維修責任，在公契中有明確規定。
釐清「使用權」與「業權」的分別
擁有「專用部份」的人，通常只有「使用權」，並不等於擁有「業權」。意思是，您可以獨家使用這塊地方，例如在天台晾曬衣物、擺放盆栽，或者在平台設置戶外餐桌，但是這塊地方的「業權」可能仍然屬於整棟大廈所有業主共同擁有，或者屬於發展商。公契會清楚說明這些專用部份的性質，所以，了解「使用權」與「業權」的分別非常重要。
誰負責專用部份的維修保養？
雖然您可能獨家使用這些「專用部份」，但是其維修保養的責任，則需要根據「公契內容」來判斷。有些公契會規定由該專用部份的使用者負責維修，例如天台或平台的防水層。但是，有些公契可能規定，如果問題涉及大廈的整體結構，則由業主立案法團或管理公司負責，費用由全體業主分攤。因此，清楚了解這些責任劃分，可以避免日後發生爭議，並確保及早處理維修問題。
公契內容如何界定安裝冷氣機、煙囪及招牌等權利
「公契內容」亦會規定業主在私人專用或公用部份上進行某些安裝的權利。例如，安裝冷氣機的室外機位置、能否在外牆設置煙囪，以及單位能否懸掛招牌或廣告。這些規定通常旨在維持大廈外觀的統一性、確保結構安全，以及避免滋擾其他住客。如果沒有按照公契的規定進行安裝，可能會被要求拆除，甚至面臨法律訴訟。所以，在進行任何改動或安裝前，必須仔細查閱「公契」條款，了解「公契的功能」如何保障大廈整體。
物業管理代理的委任與權責
物業管理代理，也就是我們常說的管理公司，對於大廈的日常運作非常重要。它們的職責和權力，都由公契詳細列明。
公契如何規定聘用或更換管理公司的程序？
「公契」會明確規定物業管理公司的委任程序，包括如何進行招標、簽訂合約的期限，以及更換管理公司的具體步驟。通常，更換管理公司需要經過業主大會的決議，達到一定比例的業主同意票數才能實施。了解這些程序，可以幫助業主在管理服務不滿意時，知道如何透過合法途徑提出更換。這體現了「公契功能」在業主自主管理方面的作用。
管理公司的權力範圍與公契功能：從收取管理費到執行條款
管理公司的權力範圍也由「公契」訂明。它們有權代表業主立案法團，或根據「公契」條款，向業主收取管理費，並執行大廈的各項規章制度。這包括處理日常維修、保安、清潔，甚至對違反公契條款的業主採取行動。管理公司是公契條款的執行者，他們的運作與權力都圍繞著「公契」這份核心文件，以確保大廈的正常運作和所有業主的權益。
【風險規避】公契內容中的「隱形陷阱」：業主與租客必須遵守的常見限制
談到物業管理，公契是什麼？很多朋友會將其視為一份法律文件，定義大廈的權利與義務。但是，大家要知道，公契內容不只賦予權利，它同時設下很多限制。這些限制可能看似瑣碎，卻是保障大廈整體運作、安全與和諧的重要基礎。假如不清楚這些「隱形陷阱」，業主與租客都有機會面臨法律責任。現在我們就一起看看公契功能如何影響日常生活，以及當中常見的規定。
結構與公共設施改動的嚴格限制
大家買入或租住單位後，可能想將單位改造一番，讓它更符合個人需要。不過，公契對單位的結構改動及公共設施有極度嚴格的限制。這是為了保障整棟大廈的安全與穩定。
為何不能擅自改動單位結構或拆除主力牆？
公契明確禁止業主或佔用人擅自改動單位結構。因為樓宇結構牽一髮動全身，單位內的主力牆、樑柱，都是大廈承重系統的重要部分。隨意拆除主力牆或改動結構，會嚴重影響整棟大廈的結構安全，同時為所有住客帶來潛在危險。而且，這可能導致結構裂縫，甚至有倒塌風險。所以，任何涉及結構的改動，大廈公契都不會允許，並且必須事先得到政府相關部門及大廈管理處或業主立案法團的批准。
公契內容如何嚴格禁止干擾或改動公共喉管、電線及消防設施？
除了結構安全，公契亦嚴格禁止干擾或改動公共設施。這些公共設施包括水喉、氣喉、電力導管、消防喉管以及所有供大廈共同使用的喉管和電線。這些設施雖然部分經過你的單位，但它們為整棟大廈服務。假如有人擅自切斷、改動或干擾這些設施，不僅可能導致其他住戶的水電煤供應中斷，更可能引發水浸、火警、煤氣洩漏等嚴重安全事故。公契的功能就是要確保這些共同設施正常運作，保障所有居民的生命財產安全。
單位用途限制：住宅不可作商業或非法用途
公契對單位用途也有清晰規定。很多大廈的公契會列明單位只可用作住宅用途。這表示，你的單位不能隨意轉作商業或非法用途。
商業活動的定義（如補習社、Airbnb）
商業活動的定義比大家想像的廣泛。一些看似無害的活動，例如在家中經營補習社、開設網店的辦公室、提供美容服務，甚至將單位短期出租作Airbnb，都可能被公契界定為商業活動。公契限制這些活動，目的為維護住宅大廈的寧靜與安全。商業活動可能帶來陌生人流量、噪音、垃圾增加，影響其他住戶的居住品質。假如發現單位被作商業用途，管理處有權執行公契內容，要求業主停止違規行為。
非法或不道德用途的界定與後果
公契同時禁止單位被用作非法或不道德用途。這包括但不限於賣淫、賭博、毒品交易，以及其他違反香港法律或社會公德的行為。這類用途不僅觸犯法律，同時會對其他住戶構成嚴重滋擾，威脅社區安全，甚至嚴重影響大廈的聲譽。假如單位被發現用於非法或不道德用途，業主與租客都會面臨嚴重的法律後果，包括被檢控、罰款，甚至被強制遷離。公契功能之一就是維護大廈的良好秩序與聲譽。
滋擾行為的定義與後果：從噪音到漏水
和睦鄰里關係對舒適居住環境非常重要。不過，在多層大廈中，噪音和滲水往往是鄰里糾紛的導火線。公契對滋擾行為也有詳細定義。
公契如何界定「滋擾」或「煩擾」？
公契通常會界定「滋擾」或「煩擾」為任何會對其他業主或佔用人造成不合理不便、痛苦或損害的行為。這些行為的界定通常頗為廣泛，涵蓋的範圍除了噪音，還有異味、震動、光污染等。重點在於，公契強調一個原則：你使用自己物業的權利，不能損害其他住戶的安寧。公契內容就是要確保每位居民都能享受基本的居住安寧。
深入探討公契內容如何處理鄰里噪音或滴水問題
噪音問題常見於深夜喧嘩、高音量播放音樂、裝修工程聲。公契會列明裝修時段，也可能對日常噪音有概括性規定。假如長期發出過量噪音，管理處或業主立案法團可以發出警告。
滴水問題，例如冷氣機滴水或樓上單位漏水，也是常見的滋擾。公契會清楚界定這些維修責任，例如冷氣機滴水屬於業主個人責任，但假如是公共喉管漏水則屬大廈管理責任。假如這些問題對鄰里造成滋擾，公契功能會賦予管理方權力介入處理。屢勸不改的滋擾行為，最終可能導致受影響的鄰居或管理方採取法律行動。
寵物飼養規定：「可養」與「不可養」的魔鬼細節
對於愛護寵物的朋友來說，公契中關於寵物的規定尤其重要。這是最常被忽視，但也最容易引起糾紛的一項。
公契中關於寵物的不同條款（完全禁止、限制種類/體型）
許多大廈公契會對寵物飼養作出明確規定。條款可以很寬鬆，不過，更多情況下，公契會完全禁止飼養任何寵物，或者有非常詳細的限制。這些限制可能包括：只能飼養特定種類的寵物（例如貓或小型犬），限制寵物的體型或重量，或者限制飼養數量。有些公契甚至會要求飼養寵物的業主必須向管理處登記，並遵守特定的行為準則，例如必須為寵物戴上牽繩、清理寵物排泄物等。公契內容的這些細節，對於寵物主人來說至關重要。
法律專家提醒：即使業主或地產代理未提及，租客仍須受公契的寵物條款約束
這是一個很重要的「隱形陷阱」。不少租客在租樓時，業主或地產代理沒有提及大廈公契有禁止飼養寵物的條款，便誤以為可以養寵物。但是，公契對單位的歷任業主，同時也對單位的租客及佔用人具有法律約束力。因此，即使你的業主或地產代理沒有事先告知，你作為租客仍然必須遵守大廈公契關於寵物的規定。假如你偷偷飼養了寵物，管理處或業主立案法團有權要求你立即移走寵物。假如你不遵從，業主也會因為你違反公契而受到管理方的追究，最終可能導致你的租約被終止，甚至面臨法律訴訟。
其他常見限制
公契的限制條款非常詳細，涵蓋了許多日常生活的層面。除了上述幾點，還有一些常見的限制，大家也要留意。
不得在外牆、窗戶或露台懸掛或展示物件（如晾曬衣物、廣告）
公契通常禁止業主或租客在外牆、窗戶或露台懸掛或展示任何物件。這包括晾曬衣物、懸掛招牌、張貼廣告，或者擺放任何有礙觀瞻的物品。這樣做的原因有幾個：一是為了維持大廈的外觀統一、整潔和美觀；二是從安全角度考慮，防止在高空強風下物品墜落，造成傷亡。公契功能就在於保障整棟大廈的整體形象與公共安全。
不得將大廈的公用部分改作自用（如走廊擺放鞋櫃、雜物）
大廈的公用部分，例如走廊、樓梯、電梯大堂、天台和平台，是屬於所有業主共同擁有的。公契會明確規定這些公用部分不能被任何個別業主或住戶改作自用。換句話說，你不能將自己的物品，例如鞋櫃、雜物、單車等，放置在走廊或樓梯間。這樣做的目的是確保所有業主都能公平使用這些空間，同時保障消防安全與逃生通道的暢通無阻。假如佔用公用部分，管理處有權要求你立即移走物品。假如不聽從，則有機會被視為違反公契，帶來法律責任。
常見問題 (FAQ)：當公契的功能遇到現實糾紛，應該如何處理？
說到物業管理，不少朋友可能都聽過「公契是什麼」。其實，公契就像大廈的「小憲法」，它詳細說明了業主與租客的權利和責任，也正是公契的功能所在。現實生活中，即使有了這份文件，依然會遇到一些棘手的糾紛。我們接下來會透過常見問題，深入探討當公契的功能受到挑戰時，應該如何應對。
問題一：租客違反公契（如偷偷養寵物），業主和法團有何權力及行動步驟？
管理公司／法團的行動：從發警告信到申請禁制令
當租客行為違反了公契內容，例如大廈公契明確禁止飼養寵物，管理公司或業主立案法團會採取行動。首先，管理公司或法團會向違規租客發出書面警告信，要求租客停止違規行為，例如將寵物遷離單位。如果租客未能遵從警告，管理公司或法團可以依循公契條款，進一步向法院申請禁制令。此禁制令會強制租客停止其違規行為，同時，管理公司或法團也可以向違規租客追討因為違規行為所導致的法律費用及任何損失。
業主的責任與應對措施：如何要求租客糾正及潛在的法律後果
業主身為公契的簽署方，有責任確保租客遵守公契條款。若租客違反公契規定，管理公司或法團會要求業主介入，促使租客糾正。業主可依據租約內容，向租客發出書面通知，要求其限期內停止違規。若租客不配合，業主有權終止租約，然後採取法律行動，例如申請收樓令以驅逐租客。同時，業主也可以向租客追討所有因違約所產生的費用和損失，包括業主可能需向法團支付的款項。
問題二：我想進行室內裝修，如何確保不違反公契？
裝修前需要向誰申請及提交什麼文件？
裝修前，您必須仔細查閱大廈公契內容，因為公契一般會詳細列明裝修的限制與要求。通常，任何涉及結構性改動的裝修，例如拆除主力牆或改動建築結構，均需向屋宇署申請，並且獲得審批。同時，您也必須向大廈管理公司或業主立案法團提交裝修申請及相關文件，例如裝修圖則、工程時間表以及承建商的保險證明。這是確保裝修工程符合規範的必要步驟。
公契內容中關於裝修時間、噪音及處理建築廢料的規定
除了結構性規定，公契內容還可能針對裝修工程的日常操作有具體條款。這包括限制裝修施工的時間，以避免製造過量噪音，影響其他住戶的作息。公契也會就建築廢料的處理作出規定，例如要求將建築廢料妥善分類，然後運往指定地方，並確保公用地方清潔。這些規定旨在減少裝修對其他住戶的滋擾，並且維護大廈的環境衛生。
問題三：大廈需要進行大型維修，公契如何規定決策程序與費用分攤？
召開業主大會及投票的門檻要求
大廈進行大型維修工程，是所有業主關注的大事，公契的功能在此時尤為重要。公契會詳細規定召開業主大會的程序，以及通過維修決議所需的投票門檻。通常，這需要一定比例的業主出席，並且需取得多數業權份數的業主同意，方可正式通過維修決議。業主會在大會上審閱工程報價，然後進行表決，這些程序保障了決策的透明度及公平性。
維修費用如何根據管理份數或不可分割份數攤分？
維修費用的分攤方式，通常會在公契中明確訂明。大廈維修費用一般根據單位的「管理份數」或「不可分割份數」來計算。管理份數主要用於釐定業主應分攤的管理費比例，而不可分割份數則代表了單位在整棟大廈業權中的比例，也會影響維修費用分攤。這表示您的單位面積越大或在公契中佔有的份數越多，您需要分攤的維修費用可能就越多。
問題四：我對管理費的金額及賬目有疑問，公契的功能賦予我什麼權利？
查閱法團賬目及預算的權利
作為大廈業主，公契的功能賦予您了解大廈財政狀況的權利。您有權向管理公司或業主立案法團查閱大廈的管理費賬目及年度預算。這是一個重要的權利，因為它可以幫助您了解管理費的收入與支出，並且確保資金使用透明。特別是單位數量較多的大廈，公契或相關條例通常會要求定期由執業會計師審計賬目，以保障業主的權益。
對管理費加幅提出反對的程序
如果您對管理費的加幅有疑問，公契也會說明提出反對的程序。管理公司或法團在調整管理費前，一般會徵詢業主意見，然後召開會議。如果您認為加幅不合理，您可以根據公契或《建築物管理條例》的規定，在業主大會上提出反對意見，並且要求法團重新審視預算。此程序保障了業主表達意見的權利，也確保了管理費調整的合理性。
公契的功能、業主立案法團與《建築物管理條例》：三者權力關係全解析
相信大家買樓時，都會聽到「公契」這個名詞。到底公契是什麼？簡而言之，公契就是一份大廈的「憲法」，它詳細訂明了整棟物業的業主、住客，以至物業管理公司，彼此之間擁有的權利與責任。公契的功能，是維持大廈日常運作與管理秩序，確保大家都能和諧共處。不過，光靠公契內容條款，有時候仍不足夠。這篇文章將深入探討公契的功能，並解構它與業主立案法團以及《建築物管理條例》這兩大巨頭之間的權力關係。
《建築物管理條例》如何賦權業主及彌補舊式公契的不足？
在香港，早期的物業管理法例確實存在不少不足之處。例如，於一九七零年頒布的《多層大廈(業主法團)條例》，未能有效處理舊式公契中許多對業主不公平的條款。這些公契通常在發展商落成物業前便已擬定，條款往往偏向發展商，例如小業主可能需要負擔較多管理費，而且發展商有權永久擔任大廈管理代理人。此外，很多舊式公契內容甚至缺乏成立業主立案法團或業主委員會的條文，令業主難以自行管理大廈。
為了解決這些問題，政府在九三年提出了《一九九三年建築物管理條例草案》，最終制定了現行的《建築物管理條例》（香港法例第三四四章）。這條例賦予了多業權式大廈的業主成立業主立案法團的權力，讓他們可以自行管理和維修物業。然後，由於法團、業主與管理公司之間時常出現權責爭端，政府在二零零零年再次修訂了這條例。這次修訂旨在鼓勵引入專業的大廈管理模式，並且為公契提供了更明確的規範。新條例明確規定，現行或新訂立的公契，不得再包含舊有不公平的條文。條例還降低了成立法團的門檻，規定業主只要擁有不少於百分之三十的業權份數，便可以同意成立業主立案法團。這大大提升了業主在物業管理中的話語權和自主性。
成立業主立案法團後，公契的角色有何轉變？
在成立業主立案法團以前，大廈的管理事務通常由公契委任的經理人（通常是物業管理公司）全權負責。這個公契經理人對大廈管理負上全部法律責任，而業主委員會大多只扮演諮詢角色。但是，當業主立案法團成功成立後，情況便會徹底改變。業主立案法團本身就成為了大廈的「條例經理人」，接手管理大廈的所有事務，並且承擔相應的法律責任。
《建築物管理條例》賦予法團執行大廈公用部分「控制、管理和行政事宜」的廣泛權力。這表示法團擁有最終的決定權，負責大廈的日常運作、維修保養和財務管理。法團雖然可以聘請專業的物業管理公司作為其代理人，協助執行日常職務，但是法團本身才是承擔全部職責和法律責任的經理人。因此，公契不再是唯一的管理權力來源。它的功能轉變為法團管理大廈的基礎，而法團則擁有更高的權力去執行公契內容，甚至在條例允許的範圍內，對公契原有的不合理條款進行修改或修正。
法團如何執行公契賦予的權力？
業主立案法團在成立後，便成為了代表全體業主的法人團體。它執行的權力，既源自於公契的條款，也受到《建築物管理條例》的賦予。法團的主要職責是控制、管理和行政大廈的公用部分。這包括但不限於收取管理費、聘用及監督物業管理公司、維修保養公共設施、執行大廈規則，以及處理業主之間的糾紛。
法團執行這些權力，通常會透過定期召開管理委員會會議和業主大會來達成決議。這些會議上通過的決議，例如關於大型維修工程的費用分攤、管理公司表現的評估，以及處理違反公契內容的行為，都會對所有業主產生法律約束力。當有業主違反公契條款時，法團可以根據公契以及條例的規定，採取發出警告信、甚至採取法律行動等方式，以確保大廈管理規章能夠有效實施。
當法團決議與公契內容的條款有衝突時應如何處理？
這是一個常見的問題，而且答案是明確的。如果業主立案法團的決議與公契內容的條款發生衝突，《建築物管理條例》一般都會優先。這是因為《建築物管理條例》作為一份法定文件，它的法律效力高於一般的私人契約，而公契本質上就是一份私人契約。
具體而言，如果公契的某個條款與《建築物管理條例》的強制性條文相牴觸，那麼該公契條款會被視為無效，並須依照條例的規定執行。例如，條例對管理開支的釐定程序和帳目的保存有明確要求，公契不能凌駕這些規定。此外，《建築物管理條例》也明確賦予業主一些基本權利，例如成立法團的權利、終止經理人委任的權力等，這些權利不能被公契所剝奪。如果爭議未能解決，受影響的業主或法團可以向土地審裁處申請裁決。土地審裁處根據條例，擁有處理這類物業管理爭議的司法管轄權。這樣可以確保《建築物管理條例》的功能能夠充分發揮，保障業主的合法權益。
您好！很高興為您撰寫這段內容。以下是您要求的文章部分：
【買樓前必讀】如何查閱及審視公契功能？附買家實用檢查清單
朋友，您知道「公契是什麼」嗎？簡單來說，公契就是一份規管大廈所有業主權利與義務的「大廈憲法」。當您準備買樓時，單看樓盤照片和平面圖，遠遠不足夠。一份不起眼的「公契」，往往蘊藏著許多關於物業的關鍵細節，它會直接影響您日後居住的體驗以及物業的價值。因此，買樓前細心查閱及審視公契功能，絕對是保障自己權益的重要一步。這部分內容將會帶您一步步了解如何取得公契副本，同時也會提供一份實用檢查清單，幫助您仔細審視公契內容，找出潛在的風險。
查閱大廈公契的官方途徑與步驟
想要查閱大廈的公契，官方途徑十分清晰。最直接的方式，就是透過土地註冊處的服務。他們提供了一個簡單的程序，讓市民可以輕鬆地取得公契副本。了解公契 意思，是買樓過程中不可或缺的一環。
如何透過土地註冊處查冊服務獲取公契副本？
從土地註冊處獲取公契副本是一個直接的過程。您可以親身到土地註冊處的查冊大堂辦理，也可以透過他們的網上服務查閱。無論選擇哪種方式，您只需要提供物業的地址或地段編號。完成申請後，您就可以取得該物業的公契副本。這份公契副本對於理解物業的權利與責任非常重要，因為公契的功能就在於此。
買家必查清單：審閱公契內容時的關鍵注意事項
拿到公契副本後，下一步就是要仔細審閱公契內容。這一步非常重要，因為公契條文會直接影響您作為未來業主的權利與義務。我們將會從幾個角度，提供一份必查清單，幫助您快速找出關鍵事項。透過這份清單，您可以更全面地掌握公契內容，確保物業符合您的期望。
法律角度必查：確認單位的不可分割份數與管理份數、管理費計算基準是否合理、有否不尋常的限制性條款。
從法律角度看，首先要仔細檢視公契中關於「不可分割份數」與「管理份數」的規定。這兩項會直接影響您在物業中的業權比例、投票權，以及日後分攤管理費的基準。您應該核對管理費的計算方式是否合理透明，避免出現不公平的情況。此外，還要特別留意公契有沒有不尋常的限制性條款。例如，有些公契會嚴格限制單位的用途，可能禁止作商業活動、旅館，甚至會列明寵物飼養的限制。這些條款可能看似微小，但它們對您日後使用物業，以及居住生活都有直接影響。
測量師角度必查：核對公用部份範圍與圖則是否一致、維修責任劃分是否清晰、發展商是否保留了過多的權利（如外牆廣告權）。
從測量師的角度審視公契，重點在於物業的實體範圍與權責劃分。您應該仔細核對公契附帶的圖則，確保公用部份的範圍，例如走廊、電梯、大堂以及外牆等，與實際情況一致。此外，維修責任的劃分亦需非常清晰，釐清哪些是業主個人負責，哪些是全體業主共同承擔的維修範圍，以及其維修責任。最後，有些舊式公契可能容許發展商保留了過多的權利，例如擁有大廈外牆的廣告權。這些條款可能導致業主無法享用外牆收益，也會對大廈外觀有影響，必須仔細查明，充分了解公契的功能。
特別提示：留意資助房屋的轉售限制條款（如居屋、港人港地項目）。
買入資助房屋時，有一個非常重要的特別提示：您必須仔細留意公契內關於轉售限制的條款。居屋或港人港地等資助房屋項目，通常會有嚴格的轉售限制，例如在指定年期內不可自由轉讓、或者必須繳付補價才能在公開市場轉售。這些限制對於您日後出售物業的彈性有很大影響，所以必須在購入前清楚了解。