在香港，購買二手居屋因其獨特的綠表、白表資格限制及補地價等規定，流程較一般私人樓宇買賣更見繁複。為助您掌握箇中要訣，本「買2手居屋終極攻略」將詳細拆解由物色心水單位至成功收樓的7大買賣流程，並深入分析5大潛在陷阱及應對方案。同時，本文亦附上綠表及白居二（白表）申請資格懶人包，旨在為您提供一站式資訊，助您避開彎路，順利完成二手居屋置業。
買2手居屋第一步：釐清核心概念與市場分別
當您計劃買2手居屋，首先要釐清一些核心概念與市場分別。因為只要您對居屋市場有全面認識，日後進行2手居屋買賣的時候，便能更得心應手，同時避免不必要的麻煩。
居屋第二市場 (居二市場) vs. 公開自由市場
居屋與一般私人樓宇交易有很大分別，因為居屋市場分為兩種：居屋第二市場，簡稱居二市場，以及公開自由市場。了解這兩種市場的運作方式，是您成功進行2手居屋買賣的基礎。
未補地價居屋：居二市場的目標對象與轉讓限制
未補地價居屋，顧名思義是指業主尚未向政府繳付地價差額的居屋單位。這些單位只能在居屋第二市場上轉售，而購買這類居屋的買家，必須是符合特定資格的綠表或白居二人士。未補地價的居屋單位，轉讓受到房屋條例的嚴格限制。
已補地價居屋：公開市場的買賣與私樓看齊
已補地價居屋是指業主已經向政府繳付地價差額的單位。一旦完成補地價程序，居屋單位便可以在公開市場上自由買賣。這些單位無論買賣流程，還是買家資格，都與私人樓宇看齊。
補地價的影響：計算方式、責任方及對樓價的關鍵作用
補地價是居屋買賣中最關鍵的一環。它直接影響居屋的樓價，而且決定了單位在市場上的流通性。補地價金額通常按照單位購入時的折扣率，以及當時市值計算。這個補地價的責任，普遍由接手的買家承擔，不過也有賣家會選擇先補地價再放售，這樣做可以擴闊買家選擇。
不同年份落成居屋的轉讓限制年期（附列表）
居屋的轉讓限制年期，會根據單位落成的年份而有所不同。因此，您在進行2手居屋買賣之前，必須仔細查閱相關的轉讓限制條款。在稍後部分，文章將會附上一個列表，方便您清楚了解不同年份落成的居屋，其轉讓限制年期具體情況。
買2手居屋資格全解析：綠表、白居二申請懶人包
想要成功買2手居屋，您要先清楚了解自己的資格，以及賣方的資格。這就好像您和朋友約吃飯，兩邊都要有時間，餐廳才能開門。居屋買賣流程比較特別，綠表與白表（白居二）申請程序很不一樣，這裡會為您逐一拆解。
賣方資格須知：申請「可供出售證明書」（准賣證）
當居屋業主決定出售單位時，尤其是在居屋第二市場進行2手居屋買賣，他們需要先向房屋署申請一份「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。這份文件證明單位獲准出售，是保障買賣雙方權益的重要一步。
申請資格、所需文件及流程
居屋業主必須符合特定資格，例如單位已過轉讓限制期。申請「准賣證」的流程很直接，首先要從房屋署居屋第二市場計劃小組，或者透過房屋署網站取得申請書。然後，您需要準備申請書、申請費，還有單位樓契副本，加上最近半年的水費單與電費單各一份。備妥所有文件後，將它們一併交回房屋署居屋第二市場計劃小組。完成這些步驟，房屋署會開始審批。
申請費用、所需時間及有效期
申請「准賣證」需要繳付港幣900元申請費。房屋署審批申請大約需時十四個工作天。當申請成功後，業主會獲發「准賣證」，它的有效期是十二個月。這表示業主必須在證書有效期內找到買家並完成簽署臨時買賣合約，否則證書過期後便要重新申請。
買方資格詳解：綠表與白表（白居二）大不同
談到買2手居屋，買家資格是另一大學問。政府為了幫助不同背景的市民置業，設立了「綠表」和「白表（白居二）」兩種不同申請資格，兩者要求和程序都不一樣。
綠表人士定義及「購買資格證明書」申請流程
綠表人士主要指現居公共屋邨的租戶，或持有由房屋署發出的「綠表資格證明書」的其他特定人士，例如成功申請公務員公共房屋配額計劃的初級公務員。綠表人士要購買未補地價的居屋單位，必須先向房屋署申請「購買資格證明書」。公屋租戶可以直接到所屬屋邨辦事處，或親身到房屋署提交申請書。通過審批後，綠表人士會收到這份證明書，就可以開始物色心儀的2手居屋單位。
白表人士（白居二）申請資格詳解（附最新入息及資產限額表）
白表人士是指不符合綠表資格的香港永久居民。政府推出的「白居二」計劃，讓符合入息和資產限額的白表人士，也有機會購買未補地價的二手居屋。申請白居二有嚴格的入息及資產限制，例如，根據「居屋2025」的最新限額，一人申請者的每月入息上限為30,000元，資產上限為61.5萬元；二人或以上家庭的每月入息上限是60,000元，資產上限則為123萬元。建議讀者參考房屋署官網公布的最新入息及資產限額表，以獲取最準確的資訊。
由遞交白居二申請到領取「准買證」的完整流程
白居二的申請流程比較複雜，通常與一手居屋申請同時進行。首先，申請人需要按指定日期遞交白居二申請表格，並繳付申請費用。然後，房委會會進行電腦攪珠，只有中籤的申請人才能繼續下一步。中籤後，房委會會發信通知申請人，要求他們在七天內遞交「入息及資產申報表」，並提交最近半年的稅單、糧單、銀行簿、銀行月結單、股息信等入息與資產證明文件。房委會會審查這些文件，甚至會約見個別申請人。通過審查後，房委會會以平郵寄出「批准信」，附帶兩份確認書。申請人必須在「批准信」發出四個星期內，填妥確認書，並親身或郵寄方式遞交到相關小組，然後繳交港幣870元申請費，才能正式申領「購買資格證明書」，也就是俗稱的「准買證」。這張「准買證」有效期為十二個月，買家必須在有效期內簽訂臨時買賣合約，才能成功進行2手居屋買賣。
【實戰流程】2手居屋買賣七部曲：由搵樓到收樓全攻略
踏上置業之路，若您考慮購買二手居屋，流程與一般私人樓宇有所不同，當中有其獨特細節。以下我們將七個重要步驟仔細說明，助您深入了解整個買賣2手居屋的過程，從開始尋找心儀單位，直到順利收樓，每個環節都能心中有數。
步驟一：網上搵樓、委託代理與議價策略
了解市場盤源特性（市區盤源較搶手）
當您決定買2手居屋時，首先可以透過各大地產代理網站或物業資訊平台尋找心水盤源。居屋單位有其市場特性，市區的居屋盤源一般較為搶手，競爭亦較激烈。所以，在開始物色單位前，建議您先對目標區域的居屋市場行情有一個基本了解，這對後續的議價很有幫助。
委託地產代理的佣金與注意事項
尋找合適的2手居屋買賣單位時，委託地產代理是常見做法。地產代理會協助您篩選合適的單位，並安排實地睇樓。成交後，買賣雙方通常需要支付地產代理佣金，一般為樓價的百分之一。因此，在簽署任何委託書前，務必與地產代理釐清佣金計算方法及其他服務細節。選擇有經驗和信譽良好的地產代理，亦可以讓2手居屋买卖過程更順暢。
步驟二：簽署臨時買賣合約與支付「細訂」
臨約的法律效力與關鍵條款
找到心儀的2手居屋單位，並與業主達成議價共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約。這份合約具有法律效力，一旦簽署，買賣雙方即受其約束。臨時買賣合約會清楚列明物業地址、成交價格、支付條款、成交日期等關鍵細節。簽署前，建議仔細審閱所有條款，確保內容符合您的預期。
臨時訂金（細訂）的支付比例
簽署臨時買賣合約時，買方需要支付一筆臨時訂金，俗稱「細訂」。這筆款項是作為交易承諾的證明，亦是樓價的一部分。細訂的金額通常為樓價的百分之三至百分之五，實際比例可由買賣雙方協商而定。支付細訂後，這份買賣2手居屋的初步協議就正式確立了。
步驟三：申請銀行按揭（及了解業主補地價程序）
憑臨約向銀行申請按揭
簽署臨時買賣合約後，買方即可憑合約向銀行申請按揭貸款。銀行會根據您的入息、信貸記錄以及物業估價等因素，審批按揭金額及年期。建議您在申請按揭前，先向多間銀行查詢其按揭計劃，比較條款，然後選擇最適合自己的方案。
業主申請「評估補價通知書」的程序與時限
若您購買的是未補地價的二手居屋，在申請銀行按揭的同時，業主需要向房屋委員會申請「評估補價通知書」。這份通知書會列明單位需要補繳的地價金額。業主必須在指定時限內完成補價程序，此乃完成居屋買賣的重要前提。
步驟四：申請「提名信」— 買2手居屋獨有程序
提名信的重要性與作用
在整個買2手居屋的流程中，申請「提名信」是居屋獨有的步驟，亦非常重要。這份信函由房屋委員會發出，用於正式提名買方成為單位的合法承讓人。沒有這份提名信，買賣雙方便無法簽署正式買賣合約。
買方律師所需提交的文件清單、費用與審批時間
一般情況下，買方的代表律師會負責向房屋委員會提交申請提名信。律師需要呈交一系列文件，包括買方的「購買資格證明書」及賣方的「可供出售證明書」等。申請提名信亦涉及一定的行政費用，而審批時間通常需時數個工作天。所以，建議預留充裕時間處理這項程序，以免延誤2手居屋買賣。
步驟五：簽署正式買賣合約與支付「大訂」
簽署正式合約的建議時機
收到房屋委員會發出的「提名信」後，買賣雙方即可簽署正式買賣合約。通常建議在簽署臨時買賣合約後的十二至十四天內簽署正式合約，這樣可以確保有足夠時間處理提名信申請。
加付訂金（大訂）的支付比例（一般合共樓價10%）
簽署正式買賣合約時，買方需要支付加付訂金，俗稱「大訂」。這筆大訂加上之前支付的「細訂」，總金額一般會達到樓價的百分之十。支付大訂後，買賣交易的約束力會更強。
步驟六：成交前最終驗樓
驗樓的重點檢查項目
在正式成交前，買方有權進行一次最終驗樓。這是一個非常重要的步驟，讓買方可以檢查物業的現況是否符合預期，以及之前發現的問題是否已妥善處理。驗樓時，您可以特別留意單位的漏水、電器運作、牆身狀況以及固定裝置等。
處理驗樓後發現問題的應對方式
若在驗樓後發現任何問題，應即時通知地產代理，並透過律師與賣方商討解決方案。可能的處理方式包括要求賣方維修、扣減部分樓價作為補償，或者雙方協商其他處理方法。確保所有問題在成交前得到解決，可以避免日後發生爭拗。
步驟七：簽署轉讓契據，完成交易及收樓
尾數支付與資金交收流程
簽署正式買賣合約後的兩至三個月內，通常就是物業成交的大日子。當日，買方需要支付樓價的尾數，銀行亦會在此時將按揭貸款撥付。所有資金交收都會透過買賣雙方的律師進行，確保資金安全及交易的合法性。
律師樓的角色與樓契註冊
在成交日，買賣雙方的律師會處理簽署「轉讓契據」（俗稱「樓契」）的手續。這份文件證明物業業權已正式從賣方轉移至買方。簽署後，買方律師會將樓契送交土地註冊處登記，完成整個法律程序。
領取鎖匙，完成整個買2手居屋程序
完成所有文件簽署及資金交收後，買方便可以從賣方或其地產代理處領取物業鎖匙。至此，整個買2手居屋的複雜過程便正式告一段落，您也正式成為物業的新業主。
【專家警示】避開2手居屋買賣5大「隱藏陷阱」
計劃買2手居屋，是一個重要決定。然而，2手居屋買賣的過程並非一帆風順，其中存在一些「隱藏陷阱」，買家必須仔細留意。理解這些潛在問題，可以幫助您避免不必要的風險和損失，確保整個2手居屋买卖流程順利完成。
陷阱一：估價不足？如何應對按揭差額
為何居屋估價或會比成交價低？
銀行為居屋進行估價時，通常採取較為保守的態度。居屋市場有時表現獨特，物業的成交價格可能高於銀行的估價。這種情況發生時，就會產生一個按揭差額。
專家應對策略：預備額外資金及選擇合適銀行
買家必須以個人資金填補這個估價與成交價之間的差額。因此，預備一筆額外資金是十分重要的。同時，不同銀行有不同的估價準則，而且部分銀行可能提供較高的估價。建議您比較多家銀行的按揭計劃，然後選擇最合適的銀行。
陷阱二：文件時限陷阱！「提名信」與「補地價」時間線須知
關鍵文件申請的嚴格時間線
購買居屋涉及多份重要文件，例如「提名信」以及「補地價」程序。這些文件的申請和處理都有嚴格的時間限制。一旦錯過了這些期限，買賣合約便可能終止。結果，買家亦可能損失已支付的訂金。
專家應對策略：與律師緊密溝通，預留充足時間
為避免發生這種情況，您必須與您的律師保持緊密溝通。律師可以協助您管理時間線。同時，您應該盡早提交所有所需文件的申請。這樣做可以確保有充足時間處理文件，避免因時間不足而產生問題。
陷阱三：舊樓維修責任不清？查冊、驗樓不可少
如何評估樓齡較高居屋的潛在維修成本
如果居屋的樓齡較高，物業可能需要進行大型維修工程。這些工程費用通常十分高昂。而且，這些費用需要由所有業主共同承擔。
專家應對策略：查閱大廈維修令及業主立案法團會議記錄
在購入物業前，您應該進行土地查冊。查冊可以查看物業是否有潛在的大廈維修令。這些命令通常意味著未來會有大額維修開支。此外，您也應該查閱屋苑的業主立案法團會議記錄。這些記錄會顯示已計劃或正在進行的維修項目。這可以幫助您評估未來可能遇到的潛在維修費用。
陷阱四：家庭成員變動影響業權？買入前先諮詢
買入後家庭成員除名的限制與手續
買入居屋後，如果希望移除家庭成員的業權，這個過程通常非常困難。房屋署有嚴格的規定。在某些情況下，房屋署可能不允許移除家庭成員的業權。
專家應對策略：在決定前諮詢律師及房署意見
為了避免日後出現問題，您應該在決定買入居屋前，先諮詢律師的專業意見。同時，您也可以直接向房屋署查詢。了解清楚關於家庭成員增加或移除業權的相關規定，這可以幫助您做出明智的選擇。
陷阱五：政府擔保期已過，按揭成數年期大縮水？
擔保期如何影響按揭成數與還款年期
居屋單位享有政府擔保期。在擔保期內，銀行通常會為居屋提供較高的按揭成數，以及較長的還款年期。然而，一旦擔保期結束，銀行對居屋的按揭條款便會改變。這可能導致買家獲得的貸款金額減少，而且還款年期縮短。結果，買家每月的供款壓力便會大增。
專家應對策略：比較不同銀行的按揭計劃，計算實際供款壓力
買家必須比較不同銀行的按揭計劃。部分銀行即使在擔保期結束後，可能仍能提供較為優惠的按揭條件。您需要仔細計算每月的實際供款壓力。這樣做可以確保您在作出承諾前，充分了解並能負擔未來的供款。
2手居屋買賣常見問題 (FAQ)
買2手居屋涉及不少程序及開支，大家心裡或許有不少疑問。這裡為大家整理一些關於2手居屋買賣的常見問題，希望可以幫助您更清楚了解每個細節，令整個過程更順暢。
買2手居屋的總開支除了樓價還有什麼？
購入2手居屋，除了單位本身的樓價，其實還有多項必須支付的費用。首先，印花稅是其中一項主要開支，它的金額根據物業成交價而定。其次，大家會需要支付律師費用，這些費用包括處理樓契、按揭契以及其他相關法律文件。第三，若您透過地產代理找到心儀單位，便要支付地產代理佣金。這筆佣金通常是成交價的某個百分比。此外，買家還有可能需要預備裝修費用，以及在交樓後涉及的管理費和差餉地租等持續開支。
「准買證」和「准賣證」的有效期是多久？過期了怎麼辦？
「准買證」（即「購買資格證明書」）以及「准賣證」（即「可供出售證明書」），這兩份文件對於2手居屋買賣十分重要。它們各有其有效期。一般情況下，這兩份文件的有效期都是十二個月。如果買家在「准買證」的有效期內未能成功簽訂臨時買賣合約，或者賣家在「准賣證」過期前未能完成交易，這兩份證明書便會失效。如果證明書過期，買賣雙方必須重新向香港房屋委員會申請。重新申請會涉及新的行政費用，同時亦需再次等候審批時間，這可能會影響原定的買賣進度。
綠表和白居二的按揭成數和年期有何不同？
按揭是很多人買2手居屋時的關鍵考慮因素。綠表人士以及白居二（即白表買家）在申請按揭方面確實有所不同。綠表買家通常可以申請到最高九成半的按揭成數，這是因為政府對這類買家提供較高的擔保。而白居二買家則一般可以申請到最高九成的按揭成數。至於按揭年期，兩者通常最長都可以做到二十五年。不過，銀行批核按揭時，也會考慮居屋的樓齡以及政府擔保期所剩餘的時間。如果單位樓齡較高，而且政府擔保期已過或所剩時間不多，銀行批出的實際按揭成數和年期便可能會有所縮減。所以，大家在簽署任何文件前，最好先向銀行查詢清楚。
整個2手居屋買賣流程由簽臨約到收樓大概需要多長時間？
整個2手居屋買賣流程由簽署臨時買賣合約開始，直至最終收樓，這段時間通常需要約兩至三個月。這是一個預計的時間範圍，實際所需時間會受到多種因素影響。首先，銀行審批按揭的時間是一個關鍵。其次，房屋委員會處理「提名信」及其他文件的審批流程也會影響進度。此外，買賣雙方的協商速度、律師樓準備文件的效率，以及過程中是否有任何突發情況，例如需要進行額外查證或處理爭議，這些都會影響最終的交樓時間。所以，在計劃買2手居屋的時候，建議大家為整個流程預留充足的時間。