已補地價居屋，對於許多香港業主而言，不僅是安居之所，更是寶貴的資產。當居屋完成補地價程序後，其性質便與私人住宅無異，按揭操作的靈活性與潛力隨之大幅提升。然而，從補價流程的繁瑣細節、到按揭成數、年期及利率的精準掌握，再到靈活運用轉按、加按以達致資金周轉，當中的每一個環節都可能令業主感到困惑。
本篇【已補地價居屋按揭天書】將為您提供最全面、最實用的指南。我們將由淺入深，詳細剖析已補地價居屋的定義及其與私樓、未補地價居屋按揭的分別；深入解構補地價的詳細流程與計算方式；並全面拆解按揭申請的關鍵要素，包括最高按揭成數、最長還款年期及利率選擇。此外，我們更會助您洞悉如何善用轉按與加按策略，發揮物業最大價值。讓您一篇看懂所有關鍵，輕鬆掌握已補地價居屋的按揭精髓，作出最明智的財務決策。
甚麼是已補地價居屋？與私樓、未補地價居屋按揭有何分別？
朋友們，談到置業，已補地價居屋按揭是不少人關心的議題。不少首次置業者或者有意換樓的朋友，都會對已補地價居屋的定義，以及其按揭安排感到困惑。大家可能都會想，這種物業跟私人樓宇，還有那些未補地價的居屋單位，究竟有甚麼不同？下面我們就來一起看看。
已補地價居屋定義：等同私樓，可自由買賣與抵押
首先，讓我們弄清楚「已補地價居屋」是甚麼。居屋原本是政府資助的房屋，價格會比市價便宜一些。購入這些單位，您在業權上有一些限制。當業主向房屋委員會（房委會）補繳了當年政府提供的折扣差價，這個單位就變成了「已補地價居屋」。這時候，物業的性質，已經等同於私人樓宇。它不再受政府的轉讓限制，買賣起來更加自由。
解除轉讓限制：可於自由市場買賣、出租
補地價之後，您擁有完整業權，單位會解除原本的轉讓限制。您可以直接在自由市場上，好像私人樓宇一樣，將單位出售給任何人士。此外，您也可以將單位出租，收取租金，這是未補地價居屋不能做到的事情。這種改變讓業主擁有更大的彈性。
完整業權：可自由申請銀行按揭、轉按或加按
由於您已補地價，單位就有了完整的業權，銀行會將您的物業視為私人住宅。所以，您可以自由向任何銀行申請按揭。同時，若您想找尋更優惠的按揭條件，或者因為市場利率變動而想調整還款方式，您可以進行轉按。如果您有額外資金需求，並且物業有升值空間，更可以申請已補地價居屋 加按，從物業中套取現金。這些都是未補地價居屋做不到的。
按揭審批比較：為何已補地價居屋按揭與私樓看齊？
既然已補地價居屋擁有完整業權，銀行在審批按揭時，自然會將它們視為私人樓宇。這個做法是有其原因的，因為政府對物業的限制已經解除，銀行承擔的風險也會降低。
按揭成數與最長還款年期的一致性
已補地價居屋按揭的成數，通常會與私人樓宇看齊。一般而言，買家可以申請高達七成按揭，如果符合按揭保險計劃的條件，甚至可以做到九成按揭。此外，其最長還款年期，也同樣可以達到三十年，與私人樓宇的已補地價居屋按揭年期相同。這讓買家在還款壓力方面有更大彈性。
利率選擇（H按/P按）與審批標準的共通點
利率選擇方面，已補地價居屋按揭與私人樓宇一樣，買家可以選擇H按或P按。銀行會根據您的入息、信貸記錄，以及其他財務狀況來審批。審批標準和考慮因素，例如壓力測試要求，以及供款與入息比率，都與私人樓宇的按揭申請大致相同。
關鍵差異：與「未補地價居屋」按揭的分別（政府擔保期）
了解了已補地價居屋按揭的特性後，我們來看看它與未補地價居屋按揭的主要分別。這兩者之間最大的不同，在於政府擔保期。
政府擔保終止：補地價後，房委會的按揭擔保即告失效
未補地價居屋能夠取得較高的按揭成數，原因在於房委會會為這些單位提供按揭擔保。這等於為銀行提供一個保障。可是，當單位補地價後，房委會的按揭擔保即告失效。這表示銀行在審批按揭時，不再有政府的擔保，所以它們會採取與私人樓宇相同的審批標準。
申請人資格：買家不再局限於綠表及白居二人士
未補地價居屋只能出售給特定合資格人士，例如持有綠表或白居二資格的買家。但是，已補地價居屋已解除轉讓限制，任何買家都可以購買。所以，已補地價居屋的買家不再局限於政府資助房屋計劃下的申請人。物業的買家基礎因此大大擴闊。
按揭自由度：轉按或加按無需再經房署批准
未補地價居屋單位，業主如果要進行轉按或已補地價居屋 加按，必須先向房屋署申請，並且獲得批准。審批過程嚴格，房屋署通常只會在特定、緊急的理由下才批出申請。但是，已補地價居屋的業主，因為已經擁有完整業權，在進行轉按或加按時，不再需要經過房署的批准。這大大增加了業主處理自己物業的自由度。
互動計算機：即時比較「補價前後」的物業估值與按揭潛力
了解了已補地價居屋的種種特性，以及按揭上的分別之後，您可能想知道，自己的單位補地價之後，價值會變成多少，又能申請到多少按揭。這裡有一個互動計算機，可以幫助您即時比較「補價前後」的物業估值與按揭潛力。您可以輸入相關資料，立即看到物業估值變化，以及按揭成數和還款額的估算。這能幫助您更清楚地規劃財務。