隨著金管局正式暫停壓力測試要求，香港按揭市場已迎來重大轉變：「供款與入息比率」(DSR) 成為銀行審批按揭申請的唯一核心準則。究竟DSR如何計算？最新的官方上限是多少？面對不同物業類型及個人狀況，又有哪些具體要求？本文將深入解構DSR的權威定義與精準計算方法，詳列金管局的最新指引，並提供三大實用策略，助您有效提升借貸能力，確保按揭申請順利獲批。
不同身份，不同計法：特殊情況下的供款與入息比率審批差異
您好，朋友！我們早前探討了「供款與入息比率」的基本概念，這是銀行審批按揭的核心。然而，每個人的財務狀況不一樣，銀行評估「供款與入息比率」時，自然有不同的計算方法。特別是當您屬於某些特定身份，或者物業用途不同，銀行審批的「供款與入息比率上限」便會有所調整。了解這些細節，有助您更準確地評估自己的借貸能力，輕鬆應對按揭申請。
已持有其他按揭物業或作為擔保人
如果您已擁有其他按揭物業，或者曾經為他人的按揭貸款作擔保，銀行審批您的新按揭申請時，會採取較為審慎的態度。這樣做是為了確保您的整體財務負擔在合理範圍之內，避免潛在風險。
更嚴格的供款與入息比率上限要求：上限降至40%的詳細說明
當您再次申請按揭，或者您已作為其他按揭的擔保人，無論是香港金融管理局的指引，或是銀行內部風險管理策略，皆會使您的「供款與入息比率上限」變得更為嚴格。一般情況下，您的「供款與入息比率」上限會由原來的50%降至40%。這個較低的「供款與入息比率上限」，反映了銀行對於重複借貸人或多重負債人士的更高風險評估，目的是保障借貸雙方的穩健性。
計算範例：展示對總借貸能力的具體影響
為了讓您更清楚了解這個變化對借貸能力的影響，我們來看一個例子。假設您的每月總收入為港幣五萬元。在一般情況下，若「供款與入息比率」上限為50%，您每月可負擔的總供款是港幣二萬五千元。但是，如果您已持有其他按揭物業，或者您是其他按揭的擔保人，當「供款與入息比率上限」降至40%時，您每月可負擔的總供款將減少至港幣二萬元。這意味著，您的整體借貸額度也會相應減少，您需要準備更多的首期，才能購入心儀物業。
自僱或非固定收入人士
對於自僱人士，又或是主要收入來自佣金、花紅等非固定來源的人士，銀行在評估「供款與入息比率」時，會特別審視您的收入穩定性。這是因為這類收入往往波動較大，銀行需要更全面的資料來判斷您的實際還款能力。
銀行如何評估浮動收入的穩定性以計算供款與入息比率
銀行評估自僱或非固定收入時，通常不會單看某一個月的收入。銀行一般會要求申請人提供較長時間的收入證明，例如最近六個月至十二個月的銀行入賬紀錄、稅單，甚至最近兩年的核數報告。銀行會計算您在這段時間內的平均收入，作為評估「供款與入息比率」的基準。銀行也會考慮您的行業前景，還有您的業務性質，用以判斷您的收入來源是否可持續。
計算「供款與入息比率」時所需的額外文件與注意事項
申請按揭時，自僱或非固定收入人士需要準備額外的文件，例如過去一兩年的稅務紀錄、商業登記證、公司財務報表，或者更多月份的銀行月結單，這些文件能幫助銀行更全面地評估您的收入狀況。此外，銀行可能會對您的浮動收入採取「折扣」計算，例如只計算七至八成的入息，以反映收入的不確定性。您亦需要注意，即使您有較高收入，銀行也可能因為收入不穩定，要求您提供更多資料，甚至影響最終的「供款與入息比率」批核。
物業作出租用途
如果您購入物業，目的是用作出租而非自住，銀行評估您的「供款與入息比率」時，又會有一些特別的考慮。出租物業，即使有租金收入，其風險特徵與自住物業不同。
租金收入如何影響您的供款與入息比率計算
當您將物業用作出租，租金收入可以計入您的每月總入息，有助於提高您的「供款與入息比率」計算結果。然而，銀行在計算時，通常不會將租金收入全數計入。銀行一般會將租金收入打折扣，例如只計算七成或八成，以彌補潛在的空置期、維修保養費用，以及其他管理開支。這種較保守的計算方式，旨在降低銀行承受的風險。
非自用物業的供款與入息比率上限規定
非自用物業，即是用作出租或投資的物業，其「供款與入息比率上限」規定亦較為嚴格。根據香港金融管理局的指引，非自用物業的「供款與入息比率」上限通常設定為40%，與已持有其他按揭物業或作為擔保人的情況相同。這個較低的上限反映了投資物業存在更高的市場風險，以及潛在的租金收入波動。即使物業有穩定的租金收入，銀行也會考慮到市場變化，所以會用較低的「供款與入息比率上限」評估您的借貸能力。
「供款與入息比率」不達標？三大策略及個人化路線圖助你輕鬆過關
對於有意置業的人士而言，銀行批核按揭申請時，「供款與入息比率」是重要指標，這個比率直接反映個人的還款能力。即使壓力測試暫停，維持理想的供款與入息比率仍然是按揭成功批核的關鍵。若您的供款與入息比率目前未能達到銀行要求，例如未能符合金管局訂下的供款與入息比率上限，請不用灰心，有幾個實用策略可以幫助您改善情況，順利獲得按揭批核。
策略一：清理短期債務，即時優化您的供款與入息比率
減少總債務支出是直接提升供款與入息比率的有效方法。透過優先償還現有債務，您可以立即降低每月總債務供款，這樣供款與入息比率公式中的分子便會減少，比率自然會下降。
優先償還高息或短期貸款的效益分析
您的每月總債務供款，除了將來按揭貸款的月供金額，還包括所有其他貸款的每月還款，例如私人貸款、稅務貸款、信用卡分期付款、或汽車貸款等。這些債務的利息通常較高，並且月供金額會直接計入供款與入息比率。因此，優先償還這些高息或短期債務，可以即時釋放每月現金流，顯著降低您的整體供款負擔。當您的每月總債務供款減少時，供款與入息比率便能即時改善，增加您通過按揭審批的機會。
如何向銀行證明債務已清還
當您清還了部分或全部債務後，需要向銀行提供清晰證明。您可以提供貸款機構發出的「還款結清信」，這是正式的債務已清還證明文件。同時，您也應該提交相關銀行戶口的月結單，顯示該筆債務的還款紀錄以及結清後的餘額狀況。這些文件可以明確地向銀行顯示您的財務狀況已改善，並且每月總債務供款已降低。
策略二：尋找合資格擔保人，合併入息提高借貸力
如果您的個人收入未能滿足按揭的供款與入息比率要求，引入一位合資格的擔保人是一個有效的方法。擔保人的收入可以與主申請人的收入合併計算，這將大大提高家庭總入息，從而幫助您達到銀行對供款與入息比率上限的要求。
擔保人的資格要求（關係、收入、信貸紀錄）
銀行對於擔保人通常有嚴格的資格要求。一般而言，擔保人必須與主申請人有緊密關係，例如直系親屬（父母、配偶或子女）。同時，擔保人需要有穩定且足夠的收入來源，以證明他們有能力承擔潛在的還款責任。最重要的一點是，擔保人必須擁有良好的個人信貸紀錄，即「環聯信貸報告」沒有不良記錄。銀行會審查擔保人的財務背景，確保他們能夠符合相關的供款與入息比率 金管局指引。
增加擔保人後，如何重新計算家庭的供款與入息比率
當您增加一位合資格的擔保人後，銀行會將主申請人與擔保人的每月總入息加總，得出一個更高的家庭總入息。然後，再將所有債務（包括新的按揭供款以及主申請人與擔保人的現有其他債務）的每月總供款金額，除以這個新的家庭總入息，並乘以百分之百，即可得出新的家庭供款與入息比率。這個新的比率通常會顯著降低，讓您更容易滿足銀行對供款與入息比率的要求。
策略三：增加首期，直接降低貸款額及DSR壓力
增加首期是另一個直接且有效的策略，可以幫助您降低每月按揭供款，從而減輕供款與入息比率的壓力。
解釋增加首期與降低每月供款的直接關係
當您能夠支付更多的首期，您需要向銀行借貸的金額便會減少。貸款金額減少，每月需要償還的本金和利息自然會降低。根據供款與入息比率公式，每月總債務供款越低，這個比率就會越低。因此，增加首期可以直接幫助您輕鬆達到銀行的供款與入息比率上限要求。這是一個簡單的數學關係，資金充裕的申請人可以優先考慮此方法。
範例計算：增加10%首期對供款與入息比率的改善效果
假設您原本打算購買一個價值港幣600萬元的物業，並申請七成按揭，即貸款額為港幣420萬元。若以現時常見的3.5%按揭利率、30年還款期計算，您的每月按揭供款約為港幣18,860元。如果您的每月總入息為港幣38,000元，那麼您的供款與入息比率就是 (18,860 ÷ 38,000) x 100% = 約49.6%，這剛好在50%的供款與入息比率上限邊緣。
現在，假設您可以增加10%首期，也就是多支付港幣60萬元的首期。那麼您的貸款額將從港幣420萬元減少至港幣360萬元。在同樣3.5%按揭利率及30年還款期下，您的每月按揭供款將降至約港幣16,166元。此時，您的供款與入息比率就會變成 (16,166 ÷ 38,000) x 100% = 約42.5%，這樣便大幅低於50%的供款與入息比率上限，大大提高了按揭批核的機會。
個人化DSR報告與「過關」行動次序建議
每個人的財務狀況都是獨特的，因此解決供款與入息比率不達標問題的最佳策略組合也會不同。專業的分析和個人化報告可以為您提供清晰的行動路線。
智能推薦最優「過關」策略：首期、債務清還或擔保人優次分析
要找出最適合您的「過關」策略，建議您可以考慮尋求專業按揭顧問的幫助。他們可以根據您的實際財務狀況，例如現有債務總額、每月收入穩定性以及是否有合資格的擔保人選，為您提供一份個人化的DSR報告。這份報告會詳細分析您的供款與入息比率現況，並智能推薦最優的「過關」策略次序。例如，若您的短期債務金額不大且利率較高，清還債務可能是最經濟且快速的選擇。如果您的現金流充裕，增加首期可能是最直接的辦法。如果前述兩種方法都有難度，尋找合資格擔保人或許是唯一的途徑。透過專業評估，您可以制定出最有效率的行動計劃，提升您的供款與入息比率，成功申請按揭。
關於「供款與入息比率」的常見問題 (FAQ)
H按的供款是如何計算在「供款與入息比率」內的？
解釋銀行會採用「封頂息率」而非實時HIBOR進行計算，以管理風險
當銀行計算H按的供款與入息比率時，它不會使用實時香港銀行同業拆息（HIBOR）作準。銀行會採取一個更穩健的方法，就是運用按揭計劃中預設的「封頂息率」來計算每月供款額。這樣做的原因很簡單，封頂息率為利率設下上限，可以有效管理未來利率波動的風險。這樣可以確保申請人在H按實際利率抽升時，仍然有能力按時償還按揭貸款。所以，即使HIBOR當時可能很低，銀行為了審慎評估您的還款能力，仍會以較高的封頂息率來計算供款與入息比率。這也是金管局對供款與入息比率的一個風險管理要求。
申請按揭保險（如九成按揭）對「供款與入息比率」有何影響？
解釋按揭保險主要影響按揭成數，但申請人仍須滿足基本的供款與入息比率要求
申請按揭保險，例如想申請九成按揭，主要是影響您可以獲得的按揭成數。按揭保險公司的主要功能，是為銀行提供保障，讓銀行可以借出較高成數的貸款給置業者。但是，這項保險並不會改變您在供款與入息比率上的審批標準。無論您申請多少成數的按揭，您仍然需要滿足金管局訂立的基本供款與入息比率要求。銀行會嚴格審視您的每月總債務供款，確保它不會超出每月總入息的供款與入息比率上限，通常是50%，以評估您的還款能力。供款与入息比率的要求並不會因按揭成數而放寬。
除了DSR，銀行還會考慮哪些因素影響最終批核？
信貸評級（TU報告）的重要性
收入來源的穩定性與行業前景
物業估價是否足夠
除了供款與入息比率，銀行在批核按揭時會多方面評估您的申請。第一個關鍵是您的信貸評級，這通常透過環聯資訊（TU報告）呈現。一份良好的信貸紀錄顯示您的財務習慣良好，可以大幅增加銀行對您的信心。
第二個重要考量是您的收入來源穩定性以及所處行業的前景。例如，如果您的收入是固定月薪，而且任職於穩定的大型企業或有前景的行業，銀行會認為您的還款能力更有保障。相反，如果您的收入浮動較大，或者所屬行業前景不明朗，銀行可能會審批得更謹慎。
第三個影響因素是物業估價是否足夠。銀行會委託專業測量師對物業進行估價。如果物業估價未能達到您的買入價，銀行批出的貸款額就會受估價影響，直接減少您的借貸能力。這些因素共同決定您的按揭申請能否成功獲批。因此，除了滿足供款与入息比率的標準，這些額外考量也同樣重要。
如果我的供款與入息比率剛好在50%邊緣，會獲批嗎？
解釋銀行的審批彈性及最終決定權，以及其他正面因素（如良好信貸紀錄）可能帶來的幫助
如果您的供款與入息比率剛好在50%邊緣，銀行是否會批核按揭是一個常見疑問。這情況確實比較微妙，銀行對按揭申請具有最終決定權。雖然50%是供款與入息比率上限，但銀行審批時會有一定的彈性。
其他正面因素，例如您擁有非常良好的信貸紀錄，這證明您一直以來都準時還款，沒有不良信貸行為，這些都會為您的申請加分。同時，您穩定的收入來源、較長的受僱年期，以及較低的總負債比率，都會讓銀行對您的還款能力更有信心。這些額外的有利條件，可以協助您在供款與入息比率達到上限時，仍然有機會獲批按揭。因此，確保所有財務狀況清晰良好，可以提升成功機會。銀行會全面審視申請人的狀況，而不單是供款与入息比率一個數字。