當物業的聯權共有人（俗稱「長命契」業主）不幸離世，生者如何處理物業權益，是許多人面臨的疑問。有別於一般遺產，長命契物業基於「生者取得權」原則，其權益會自動歸屬在生業主。然而，這並不代表可以不處理任何法律程序。本指南將為您深入剖析「長命契過身」的核心概念，並提供一套全面的實用指引，涵蓋辦理手續、物業買賣、以至律師費用等五大關鍵重點，助您清晰了解並妥善處理相關事宜。
「長命契過身」的核心概念：深入了解生者取得權
當物業持有人離世，特別是涉及聯名物業時，業權處理方式會因持有形式不同而有很大差異。若物業以「長命契」形式持有，當其中一位業主「長命契過身」，其業權處理方式有獨特之處。理解「長命契」的核心概念，以及隨之而來的「生者取得權」，可以幫助您更清晰地掌握物業繼承的法律機制，無論是對於資產規劃，或是處理「長命契過身賣樓」等事宜，都有著非常重要的意義。
什麼是「聯權共有」（Joint Tenancy）？為何俗稱「長命契」？
「聯權共有」，法律上稱為「Joint Tenancy」，是香港一種常見的物業共同持有方式。這種形式之下，多位業權共有人並非各自擁有物業的特定份額，而是被視為共同擁有物業的單一整體。想像一下，物業就像一塊完整的蛋糕，所有聯名業主共同分享這塊蛋糕，沒有明確劃分「我的那一塊」或「您的那一塊」。正是因為這種「不分你我」的特性，並結合其獨有的繼承機制，人們便俗稱它為「長命契」。這個稱呼非常形象化，它暗示了在這種業權關係中，誰的壽命最長，物業的全部權益最終便會歸其所有，就像「長命」的人可以「取得」全部業權一樣。
構成「長命契」的四大要素：產業、權益、業權、時間的統一性
「長命契」的法律基礎非常嚴謹，必須同時滿足四大「統一性」要素才能成立。第一是「產業統一」，所有聯權共有人對物業的佔用權必須是統一的，任何一位業主都不能獨佔物業的任何部分，也不能排除其他共有人的使用權。第二是「權益統一」，所有聯權共有人在物業中的權益必須完全均等，沒有誰的份額多，誰的份額少之分。第三是「業權統一」，聯權共有人必須透過同一份法律文件，例如買賣合約，來取得物業的業權。最後是「時間統一」，所有聯權共有人必須在相同的時間點取得物業的業權。只有這四個要素都同時滿足，一份物業業權才能被視為真正意義上的「聯權共有」。
「長命契」的核心：業權共有人被視為單一整體
「長命契」的核心理念是將所有業權共有人視為一個單一的整體，共同持有物業的全部業權。這與一般人對於「擁有份額」的理解不同。簡單來說，物業不會被分割成若干份額，然後由不同的人持有。相反，每一位聯權共有人都被法律視為擁有物業的全部，彼此之間共享無分割的權利。因此，當聯權共有人在進行物業處置時，例如出租或出售，所有聯權共有人都必須一致同意，並且共同簽署相關文件，因為他們被看作是物業的唯一且完整的業主。
「生者取得權」(Right of Survivorship) 的絕對法律效力
「生者取得權」（Right of Survivorship）是「長命契」最為關鍵的法律效力，也是其名稱的由來。這項權利具有絕對性，並且深刻影響著物業的繼承方式與遺產規劃。
定義：當其中一位業主「長命契過身」後，其物業權益如何自動轉移
「生者取得權」是指，當「長命契」的其中一位聯名業主「長命契過身」後，其在物業中的所有權益不會成為其個人遺產的一部分。相反，這些權益會自動且即時地，無條件地，直接轉移給在世的其餘聯名業主。例如，如果一對夫婦以「長命契」形式共同持有物業，當其中一方離世，無論其是否有遺囑，或遺囑內容如何，已故一方在物業中的權益會自動歸屬在世的另一方，讓在世配偶成為物業的唯一擁有人。
凌駕於遺囑之上：為何個人遺囑無法處置長命契物業的權益
「生者取得權」具備凌駕於個人遺囑之上的法律效力。這意味著，即使已故的「長命契」業主生前訂立了遺囑，並在遺囑中明確指明將其在物業中的「份額」遺贈給特定人士，該遺囑的相關條款對於長命契物業的處置是無效的。物業權益仍會根據「生者取得權」的原則，自動且直接轉移給在世的聯名業主。因此，在規劃資產時，了解這一點非常重要，因為長命契物業並不能透過遺囑進行分配。
對遺產承辦的影響：長命契物業無需辦理遺產承辦手續的便利性
由於「生者取得權」的存在，當其中一位「長命契」業主過身後，物業權益會自動轉移給在世的聯名業主，而無需經過香港法律規定的遺產承辦程序。對於一般遺產，繼承人通常需要向法院申請「遺產承辦書」（俗稱「爭產紙」或「承辦紙」），才能合法地處理遺產。然而，長命契物業則省卻了這項複雜且耗時的手續，在世業主只需將已故業主的死亡證在土地註冊處登記，即可更新物業的業權紀錄，這大大簡化了物業的繼承過程，增加了處理上的便利性。
與「分權共有」(Tenancy in Common) 的根本區別
與「聯權共有」（長命契）相對的，是另一種物業共同持有形式，稱為「分權共有」（Tenancy in Common），俗稱「分權契」。這兩種業權形式在法律上存在根本性的區別，特別是在業權份額、繼承方式以及處置權力方面。
業權份額：獨立可分割 vs. 不可分割
「長命契」的業權份額是「不可分割」的，所有聯名業主被視為一個整體，共同擁有物業的全部。因此，您無法說自己擁有物業的百分之五十份額，因為每位業主都擁有「全部」。不過，「分權共有」則完全不同，物業的業權份額是「獨立可分割」的。每個分權共有人都擁有物業的一個具體且獨立的份額，這些份額可以是均等的，例如各佔一半，也可以是不同的比例，例如一人佔三分之一，另一人佔三分之二。
繼承方式：按遺囑或繼承法 vs. 自動歸屬在生者
在「長命契」下，當其中一位業主過身，其物業權益會自動歸屬在生者，這就是「生者取得權」的體現。物業的業權不會成為已故業主的遺產。不過，「分權共有」的繼承方式則完全不同，當分權共有人身故，其所持有的物業份額會成為其個人遺產的一部分。這份遺產會按照已故業主生前所訂立的遺囑進行分配，如果沒有遺囑，則會按照香港的《無遺囑者遺產條例》規定進行繼承。因此，處理分權共有物業的繼承，通常需要辦理遺產承辦手續。
處置權力：可獨立出售份額 vs. 須全體同意
在「長命契」下，由於業權是不可分割的單一整體，任何一位聯名業主都不能單獨出售、轉讓或抵押其「份額」。所有關於物業的重大處置，例如出售物業或為物業加按，都必須獲得所有聯名業主的一致同意並共同簽署文件。不過，「分權共有」的業主則享有更大的處置自由，因為其份額是獨立可分割的。分權共有人有權在未經其他共有人同意的情況下，單獨出售、轉讓或抵押其名下持有的業權份額。這種靈活性，也為物業日後的潛在糾紛埋下伏筆，特別是當其中一方出現財務困難，便有可能單獨出售其「半契樓」等份額，需要特別留意。
處理「長命契過身」的法律程序與所需文件
當聯名物業其中一位業主不幸「長命契過身」，大家都會想知道接下來如何處理。雖然物業權益已依循「生者取得權」自動轉移給在生業主，但這並不代表毋須辦理任何手續。為確保物業紀錄清晰、交易順利，進行一些必要的法律程序是十分重要的事情。
註冊死亡證的法律目的與重要性
不少人對「長命契過身」後的手續有些疑問，以為權益自動轉移，所以就毋須做什麼。事實上，在生業主必須向相關政府部門註冊已故業主的死亡證明文件。這項程序有明確的法律目的，同時亦有其重要性。
為何不是轉移業權，而是更新土地登記冊紀錄
正如我們之前談到，長命契物業的「生者取得權」是自動生效的，意指其中一位業主「長命契過身」後，其物業權益會即時且自動地歸屬於其他在生業主。這個過程不需要額外的文件去「轉移」業權，因為業權從未脫離聯名整體。辦理手續的目的，只是為了更新土地註冊處的土地登記冊紀錄，讓公開的業權狀況與實際情況保持一致。這是一種行政上的更新，不是法律上的轉讓。
確保業權紀錄清晰，以便日後進行物業買賣或按揭
更新土地登記冊紀錄是至關重要的一步。這個做法可確保物業的業權紀錄清楚明確，將來在生業主如果需要將「長命契過身」的物業出售，例如「長命契過身賣樓」，買家和其律師審查土地紀錄時，便可清楚看見物業的完整業權狀況，方便交易進行。此外，如果業主需要向銀行申請按揭或進行再融資，銀行亦會要求查閱最新的業權紀錄。一份清晰且更新的土地登記冊，能夠讓所有相關方對物業業權狀態感到安心，交易過程也會更順暢。
辦理「長命契過身」註冊程序分步指南
大家了解註冊死亡證的目的和重要性後，接下來我們一起看看辦理「長命契過身」註冊的具體步驟。這些步驟有其嚴謹性，了解每個環節可以幫助我們更有效地處理這項事務。
步驟一：向生死登記處申請「死亡證核證副本」
首先，您需要向生死登記處申請已故業主的「死亡證核證副本」。這份核證副本是官方認可的死亡證明文件，通常與原始死亡證具有同等法律效力，但它是經過核實的複印本。申請時，您需要提供相關資料，例如死者的姓名、死亡日期，以及申請人的身份證明文件。生死登記處會核實資料並發出核證副本。
步驟二：擬備「註冊摘要表格」(Memorial Form) 及其內容要求
取得死亡證核證副本後，下一步便是擬備一份「註冊摘要表格」（Memorial Form）。這份表格是根據《土地註冊條例》的要求而設計，目的在於精簡地記錄和總結提交註冊文件的主要內容。表格需要準確填寫物業的地址、地段號碼、已故業主和在生業主的資料，以及死亡日期等關鍵信息。內容必須清晰準確，因為這是土地註冊處用作更新土地登記冊的依據。
步驟三：尋找合資格的「監誓員」(Commissioner for Oaths) 進行宣誓核實
擬備好「註冊摘要表格」之後，您需要尋找一位合資格的「監誓員」（Commissioner for Oaths）進行宣誓核實。監誓員會核對表格內容的真實性，並見證您在表格上簽署。監誓員通常是律師、太平紳士或特定政府公職人員。這個步驟是法律程序中不可或缺的一環，旨在確保提交文件的內容準確無誤，並且具有法律效力。
步驟四：向土地註冊處提交文件進行註冊
最後一個步驟，是將所有準備好的文件，包括死亡證核證副本、已簽署並經監誓員核實的「註冊摘要表格」，以及其他可能需要的輔助文件，一併提交到香港土地註冊處。土地註冊處收到文件後，會進行審查。審查通過後，土地登記冊上的物業業權記錄便會被更新，正式反映出已故業主的離世，以及在生業主成為物業唯一或剩餘聯名業主的事實。整個過程才算正式完成。
自行辦理「長命契過身」事宜 vs. 律師協助：風險與效益的全面評估
親愛的朋友，當我們談到「長命契過身」這類事務，或許您會想：「是不是可以自己處理呢？」這確實是一個常見的疑問。處理「長命契過身」事宜，您可以選擇自行辦理，或者尋求法律專業人士的協助。這兩種方式各有優缺點，我們現在就一起來仔細看看，評估一下當中的風險與效益，助您做出明智的決定。
自行處理「長命契過身」事宜的挑戰與潛在風險
選擇自行處理「長命契過身」的程序，表面上看來或許能夠節省一些費用。不過，實際操作起來，您可能會遇到不少挑戰，並且伴隨一些潛在風險。這些困難不但可能讓您事倍功半，還可能影響後續的物業處理，例如「長命契過身賣樓」等交易。
法律條文的複雜性：《土地註冊條例》及《土地註冊規例》的嚴格規定
香港的土地法規，特別是《土地註冊條例》以及《土地註冊規例》，對於文件格式、內容以及提交程序，設有非常嚴格的規定。這些法律條文往往用詞專業，內容也比較抽象，一般市民在沒有法律背景的情況下，可能難以完全理解其精髓，也難以確保所準備的文件符合所有要求。即使只是一個微小的細節不符，文件都有機會被土地註冊處拒絕。
文件格式不符的後果：土地註冊處拒絕接納與程序延誤
如果您提交的文件未能完全符合土地註冊處的規定，土地註冊處將會拒絕接納該申請。這意味著您的申請會被退回，您需要重新準備文件，然後再次提交。這個過程不但會耗費您寶貴的時間與精力，也會導致整個「長命契過身」的註冊程序嚴重延誤。一旦程序延誤，之後的「長命契過身賣樓」等計劃也會受到影響。
尋找合資格監誓員的困難
在處理「長命契過身」的過程中，部分文件需要由合資格的監誓員進行宣誓或核實。監誓員必須具備特定專業資格，通常是律師、太平紳士或獲指定公職人員。對於沒有相關人脈的普通市民來說，尋找一位合資格並且願意提供服務的監誓員，同時還要協調好時間，可能是一件比較困難的事情。這一步驟若處理不當，也會阻礙文件的順利提交。
委託律師處理「長命契過身」的優勢與核心保障
比較自行處理的種種挑戰，委託專業律師處理「長命契過身」的事宜，可以為您提供多方面的優勢與核心保障。律師憑藉其專業知識與經驗，能夠有效避免許多潛在的問題，讓整個過程更順暢。
確保文件完全合規，提高註冊成功率
律師對《土地註冊條例》及相關規例瞭如指掌，他們會仔細審閱所有文件，確保其完全符合土地註冊處的要求。律師也會根據具體情況，草擬所有必要的法律文件，並核實其內容的準確性。這樣做可以大幅提高「長命契過身」的註冊成功率，避免文件被退回的風險。
節省時間與精力，避免因錯誤而被退回申請
委託律師處理，可以讓您省下大量研究法律條文、準備文件以及來回奔波的時間與精力。律師會代為處理所有繁瑣的程序，包括文件草擬、提交以及與土地註冊處的溝通。律師的專業服務，能夠有效減少出錯的機會，因此可以避免申請因錯誤而被退回，確保整個流程有效率地進行。
提供全面的法律意見，應對潛在的複雜情況
除了處理文件與程序，律師還可以為您提供全面的法律意見。他們會詳細分析您個案的具體情況，預見可能出現的複雜情況，例如涉及按揭、遺產分配或日後「長命契過身賣樓」等問題。律師能夠為您提供最適合的解決方案，並在整個過程中提供專業指導，確保您的權益獲得充分保障。
「長命契過身」後續的財務及法律考量
「長命契過身」對現有銀行按揭的實際影響
當其中一位業主「長命契過身」，物業權益雖然會自動歸屬在生業主，但是若物業尚有銀行按揭貸款，情況就會有些不同。銀行是貸款機構，它們會評估風險。原先批核按揭時，銀行會同時考慮所有聯名借款人的收入和還款能力。現在一位借款人離世，銀行的風險評估基礎就改變了。在生業主需主動聯絡銀行，告知業主「長命契過身」事宜，銀行會重新評估按揭狀況。
為何銀行可能要求在生業主重新進行壓力測試
銀行要求在生業主重新進行壓力測試，因為已故業主的收入來源已不存在。銀行需要確保在生業主有足夠的財力獨自承擔剩餘的按揭供款，同時也能應對未來利息上調的壓力。這個壓力測試，是銀行用來評估借款人還款能力的重要工具。銀行會再次審核在生業主的入息證明、其他債務情況。它們要確保按揭貸款風險在可控範圍之內。
重新申請按揭的可能性及所需準備
在生業主通常需要重新申請按揭，或與銀行商討新的貸款安排。這個過程其實與首次申請按揭相似。您需要準備個人身份證明文件、入息證明、稅單、銀行月結單。如果新的審批結果顯示在生業主未能通過壓力測試，銀行可能要求加擔保人。銀行也可能要求一次性償還部分貸款，以降低每月供款額。因此，提早準備好所有財務文件，並了解自己目前的財務狀況，這會很有幫助。
「長命契過身賣樓」：程序、考慮與注意事項
當其中一位業主「長命契過身」後，在生業主可以決定是否出售物業。要辦理「長命契過身賣樓」手續，有些重要程序與考量必須注意。因為物業業權已經轉移，所以出售流程會相對直接，但仍需要一些法規上的配合。
了解「長命契過身」後出售物業的法規要求
當其中一位業主「長命契過身」，在生業主需要先向土地註冊處提交已故業主的死亡證。這個步驟是為了更新土地註冊處的業權紀錄，讓官方紀錄與實際情況保持一致。完成土地註冊處的更新後，在生業主便成為物業的唯一合法擁有人。因此，出售物業時，您只須以自己名義簽署買賣合約，無需已故業主的遺產承辦人參與。
在生業主單獨出售「長命契」物業的可行性
在生業主在完成土地註冊處的業權更新後，可以單獨出售「長命契」物業。這是因為物業權益已因「生者取得權」原則完全轉移。您持有物業的全部業權，您可以像其他單一業主一樣處理買賣事宜。不過，在決定出售之前，建議您先諮詢專業律師意見。律師會確保所有文件齊備，所有程序符合法規要求。這樣可以避免交易過程中出現任何法律問題。
潛在買家對「長命契過身」物業的顧慮及應對
潛在買家可能對「長命契過身」的物業有些顧慮。他們可能會擔心業權是否清晰，或者有沒有未知的法律問題。例如，買家會查詢死亡證是否已正確註冊。買家也會確認物業按揭是否已處理妥當。為了解除這些顧慮，作為賣家，您應提供完整的法律文件。這些文件包括已故業主的死亡證副本、土地註冊處的最新物業登記冊。這些文件能證明您是物業的唯一合法擁有人，可以讓買家安心。尋求律師協助，可以確保所有文件正確無誤，令交易流程更加順暢。
關於「長命契過身」的常見問題 (FAQ)
大家處理物業事宜時，總會遇到不少疑問。特別是當涉及「長命契過身」這類情況，可能讓人感到迷茫。現在，我們會整理一些關於「長命契過身」的常見問題，以及它們的答案，希望幫助大家更清楚了解這些法律程序。
問題一：長命契物業在業主過身後，需要繳付遺產稅嗎？
香港自二零零六年起，已取消了遺產稅。所以，假如「長命契」物業的其中一位業主於二零零六年二月十一日零時零分或之後離世，該物業的權益在轉移時，並不需要繳納遺產稅。物業權益自動轉移給在生聯名業主，這是因為「長命契」的法律特性。
問題二：長命契業主過身後，其遺囑中關於物業的處置有效嗎？
即使「長命契」物業的業主已訂立遺囑，並且在遺囑中列明了其物業的處置方式，這份遺囑對於「長命契」物業的權益處置是無效的。原因是「長命契」具有「生者取得權」這個絕對法律原則。當其中一位聯名業主過身，其於物業的權益會自動歸予其他在世的聯名業主，這項法律權利凌駕於個人遺囑的意願。所以，物業權益並不會按照遺囑內容分配。
問題三：處理「長命契過身」的律師費大約是多少？
許多人關心處理「長命契過身」的律師費用。律師費用通常沒有一個固定數字，因為它會因應不同律師行以及案件的複雜程度而有所不同。律師費用一般涵蓋的服務範圍包括準備所有必要的法律文件，例如死亡證核證副本以及土地註冊處所需的註冊摘要表格。律師亦會代表客戶向土地註冊處提交文件，並且跟進整個註冊流程。影響費用的主要因素包括物業的複雜性，例如業權是否涉及其他問題，以及律師行提供的服務範圍是否包含其他額外諮詢。建議大家在委託律師前，先向律師行查詢收費詳情。
問題四：辦理「長命契過身」的整個註冊程序需時多久？
辦理「長命契過身」的整個註冊程序所需時間，其實沒有一個標準答案。所需時間主要取決於土地註冊處當時的工作量，以及個別個案本身的複雜性。如果提交的文件齊全並且完全符合所有法律要求，處理時間一般會比較快。但是，假如文件有任何遺漏，或者表格填寫有誤，土地註冊處便會將申請退回，這樣就會大大延長整個辦理程序。當大家希望「長命契過身賣樓」時，亦應預留充足時間，確保業權記錄更新妥當。