買樓是人生重要里程碑，但按揭利息支出往往是一大挑戰。本《終極攻略》為您提供最精準的買樓利息計算工具，助您即時掌握供款詳情，更深入比較2025年香港主要銀行的按揭利率及優惠，並獨家披露7大必學慳息策略，助您大幅削減總利息開支，讓您的置業之路走得更穩健、更划算。
即時買樓利息計算：互動按揭計算機與個人化慳息模擬
置業是人生中的重要里程碑，細緻規劃未來財務負擔十分關鍵，當中深入了解買樓利息的構成與計算方式，實為重中之重。幸好，現時的互動按揭計算機能夠為大家提供精準的買樓利息計算服務。它不只助您快速估算各項供款細節，還能模擬不同情況，讓您掌握如何有效節省買樓貸款利息。
基本買樓利息計算模式：快速估算每月供款與總買樓利息
當您開始考慮置業，初步了解每月需支付的供款金額，還有整筆貸款的總買樓利息支出，是第一步。這是一個簡單的過程，只要輸入幾個基本數據，計算機就會立刻呈現清晰的結果。
輸入欄位：貸款金額、還款年期 (5-30年)、按揭年利率 (%)
使用計算機，您首先需要輸入三個基本資訊。第一，是計劃借貸的「貸款金額」。第二，是預計的「還款年期」，一般可選擇由最短五年，至最長三十年的彈性年期。第三，是您已得悉或預期的「按揭年利率（%）」。輸入這些數字之後，計算機便能為您提供初步的估算。
計算結果顯示：
計算機隨後會展示多個重要的財務數據，讓您對未來的供款情況一目了然：
每月供款額 vs. 每兩星期供款額
計算機不只顯示傳統的「每月供款額」，還會提供「每兩星期供款額」的數字。這個選項有助於您比較兩種還款模式，並了解每兩星期供款可能帶來的潛在優勢。
總買樓利息支出
這是您在整個貸款期內，預計需要支付的利息總額。此數字讓您對貸款的長遠成本有清晰概念。
總還款額
這個數字是貸款本金與總買樓利息支出的總和，代表您在還款期內需要償還的總金額。
所需最低每月入息 (已考慮壓力測試)
此欄位顯示您需達到的最低每月入息水平，確保您符合銀行的審批要求。這個數字已綜合考慮了金管局的壓力測試指引，即使日後利率有所上調，您的供款能力仍能維持穩定。
還款過程表 (Amortization Schedule)：清晰列出每期本金與利息分佈
還款過程表會詳細列出每期供款中，本金與利息各自所佔的比例。初期供款中利息佔比通常較高，隨著時間推移，償還本金的比例會逐漸增加。這份表格助您透視每一筆供款的實際去向。
進階策略模擬器：預測未來及個人化你的買樓利息計算節省方案
了解基本供款後，您還可以利用進階策略模擬器，更深入地探討如何主動節省買樓利息。這個工具讓您預視未來，並且為自己度身訂造最適合的慳息策略。
未來利率走勢模擬：評估加息週期對買樓利息的潛在影響
市場利率波動是置業人士經常關注的議題。這個功能讓您輸入不同的未來利率情景，例如預期加息週期中的利率水平，評估這些變化將如何影響您的每月供款額及總買樓貸款利息。這有助您提前做好財務預備。
個人化慳息策略模擬：輸入你的財務習慣，計算實際節省效果
除了預測利率變化，您也可以將個人財務習慣融入模擬器。這項功能能夠具體計算出不同慳息策略對您的影響：
額外每月儲蓄 / 每年花紅投入額
如果您計劃每月額外儲蓄一部分資金，或將年度花紅投入還款，可以在此輸入這些金額。模擬器會計算這些額外投入如何加速還款，並減少總利息支出。
預計部份還款計劃
如果您打算在某個時間點進行一次性較大額的部份還款，例如出售其他資產所得，這個功能便能模擬其對還款進度和利息節省的影響。
模擬結果：更新後的總買樓利息及預計還清年期
透過模擬不同的還款策略，模擬器會即時更新您的總買樓利息支出，以及預計的還清貸款年期。這些數據提供清晰的比較基礎。
視覺化還款曲線：直觀比較不同策略下的買樓利息變化圖
最直觀的部分是視覺化還款曲線圖。這張圖會呈現不同還款策略（例如基本供款與加入額外儲蓄）下，總買樓利息支出隨時間的變化。它讓您清晰地看到，即使是細微的財務調整，也能在長遠帶來顯著的利息節省效果。
慳息終極指南：7大策略大幅削減你的總買樓貸款利息
各位朋友，置業是人生大事，但背後的買樓利息往往是筆大開支。很多人只顧著每月供款，卻忽略了其實有許多精明方法，可以大幅削減總買樓貸款利息。今天，我們一起探討七個實用策略，幫助您更有效率地管理按揭，讓每一分錢都用得其所。
策略一：善用「智息按揭」(Mortgage-Link)：用存款對沖買樓貸款利息
在眾多按揭產品中，「智息按揭」絕對是值得您留意的一個。它就像您的理財好幫手，透過巧妙的存款安排，幫助您有效節省買樓利息。
「智息按揭」運作原理詳解
「智息按揭」的原理很簡單，卻非常聰明。它會將您的按揭貸款與一個高息儲蓄戶口掛鈎。這個儲蓄戶口裡的存款，通常可以享有與按揭利率相若的特惠利率。換句話說，您的存款利息收入，就能直接抵銷部分按揭利息支出。舉例來說，如果您的按揭利率是2.5%，而智息戶口存款的年利率也是2.5%，那麼您智息戶口裡的存款，實際上就等於「零成本」的錢，因為它賺取的利息剛好與按揭利息相等，變相抵銷了這部分貸款的利息。這些存款仍可隨時提取，靈活性極高。
案例分析：比較普通按揭與智息按揭的總利息支出差異
讓我們用一個簡單例子說明。假設您借款500萬港元，還款期30年。
- 普通按揭： 如果利率是3%，每月供款約21,072港元。30年下來，總利息支出將近258萬港元。
- 智息按揭： 假設您的智息戶口平均維持100萬港元存款，且存款利率與按揭利率相同（假設3%）。這100萬元的按揭利息，每月都會被存款利息完全對沖。雖然您的每月供款額度不變，但由於部分本金的利息負擔被抵銷，您可以考慮將每月節省的實際利息部分繼續存入智息戶口，形成滾雪球效應。長遠來看，這將顯著減少您的實際總買樓利息支出，甚至可能提早還清貸款。
哪些銀行提供此類計劃及其條款
目前，香港不少主要銀行都有提供「智息按揭」計劃。這些計劃通常針對H按客戶，並設有存款上限，一般為按揭貸款餘額的某個百分比，例如50%或60%。部分銀行可能會在首年提供較高的存款上限，其後則調整。申請時，銀行也會考慮申請人的入息、信貸評級等因素。選擇智息按揭，關鍵在於您是否有穩定且充足的存款可以長期放置於此類戶口中，發揮其對沖利息的最大效益。
策略二：「每兩星期供款」的加速還款效應
除了善用存款，「每兩星期供款」也是一個非常有效的慳息方法，原理簡單，效果卻很顯著。
為何「每兩星期供款」能有效減少總買樓貸款利息？
一般按揭是每月供款一次，一年共12期。若改為「每兩星期供款」，您會每兩星期繳付一次供款，每次金額是每月供款額的一半。由於一年有52個星期，因此您每年將會供款26次（即每月供款額的一半，供26次）。這相當於每年多供了一個月的款項（26次 × 每月供款一半 = 13個月的每月供款）。透過增加供款頻率，您可以更快地償還本金，因為利息是按每日貸款餘額計算的。本金減少得快，您需要支付的總利息自然就少了。
計算實例：30年期貸款如何透過此方法縮短還款期
我們再用一個例子說明。假設貸款500萬港元，利率3%，還款期30年（360個月）。
- 每月供款： 約21,072港元。
- 每兩星期供款： 每次約10,536港元。每年總供款約10,536 x 26 = 273,936港元，相較於每月供款每年總供款21,072 x 12 = 252,864港元，每年多供了約21,072港元，這多出來的金額直接用於償還本金。
透過這種方式，原本30年的還款期，通常可以縮短約2至5年，視乎貸款金額和利率。這不僅讓您提早擺脫債務，更可以省下數十萬甚至過百萬港元的總買樓利息支出。
策略三：規劃「部份提前還款」(Partial Prepayment)
當您手頭上有一筆額外資金時，例如年終獎金、股票收益或意外之財，部分提前還款是一個直接減少買樓貸款利息的有效途徑。
如何利用年終獎金或額外儲蓄進行還款
利用年終獎金或額外儲蓄進行部分提前還款，是一種非常明智的財務決策。首先，您需要了解您的按揭合同是否有提前還款的條款，特別是罰息期。在罰息期內提前還款，可能會被銀行收取罰息。若已過了罰息期，您可以將這筆額外資金直接存入按揭戶口，並向銀行申請將其用於償還部分本金。
提前還款對未來每月供款及總買樓貸款利息的影響
部分提前還款能帶來兩大好處。第一，您可以選擇減少未來的每月供款額，從而減輕每月現金流壓力；第二，您可以維持原有的每月供款額，但由於本金減少了，您的總還款期會大幅縮短，同時總買樓利息支出也會顯著減少。通常，銀行會讓您選擇減少每月供款或縮短還款年期。對於大部分人來說，縮短還款年期通常更能體現出利息節省的優勢。
策略四：轉按 (Refinancing)
市場瞬息萬變，定期審視您的按揭合同，考慮轉按，是獲取更低買樓貸款利息的關鍵一步。
何時是轉按以獲取更低買樓貸款利息的最佳時機？
轉按的最佳時機通常出現在以下幾種情況：第一，您的現有按揭罰息期即將屆滿。罰息期內轉按通常會產生額外費用，所以屆滿後轉按會更划算。第二，市場利率顯著下降，例如銀行最優惠利率（P）或銀行同業拆息（HIBOR）持續走低，此時轉按可以享受到更低的按揭年利率。第三，有銀行推出更具吸引力的按揭優惠，例如更高的現金回贈或更低的實際利率。第四，您的物業估值顯著上升，通過轉按可以套取額外資金，或在原有貸款基礎上獲得更優惠的條款。
轉按的成本與潛在得益評估
轉按並非完全沒有成本。您需要評估的費用包括：新銀行的估價費、律師費、以及可能產生的按揭保險費用（如果需要重新申請高成數按揭）。然而，轉按可能帶來的潛在得益卻非常豐厚，例如顯著降低每月供款額，長期下來節省大量的總買樓貸款利息。部分銀行會提供可觀的現金回贈，這也能進一步抵銷部分轉按成本，甚至為您帶來額外收益。因此，仔細計算轉按帶來的利息節省與所需支付的成本，才能做出最有利的決定。
策略五：選擇合適的還款年期
選擇按揭還款年期，就好比走鋼線，既要平衡每月供款壓力，又要顧及總買樓利息支出。
短年期 vs. 長年期的利弊分析
- 短年期按揭（例如15年或20年）：
- 優點： 由於還款期短，您償還本金的速度快，因此需要支付的總買樓利息最少。您可以更快地還清貸款，擺脫債務。
- 缺點： 每月供款額會相對較高，對您的每月現金流和收入要求較高，可能增加財務壓力。
- 長年期按揭（例如25年或30年）：
- 優點： 每月供款額較低，可以大幅減輕您的每月財政負擔，特別適合入息較低或需要較多現金流應對其他開支的人士。
- 缺點： 由於還款期長，本金償還速度慢，您需要支付的總買樓利息最多。
如何平衡每月供款壓力與總買樓貸款利息支出
平衡供款壓力與利息支出，關鍵在於誠實評估自己的財務狀況。您可以利用按揭計算機，模擬不同還款年期下的每月供款額和總利息支出。理想情況下，應該選擇一個在不影響生活品質的前提下，盡可能縮短還款年期。如果目前每月現金流較為緊張，可以先選擇較長的還款年期來降低供款壓力，日後當收入增加或有額外資金時，再考慮進行部分提前還款，達到變相縮短年期和節省買樓利息的目的。
策略六：提升個人信貸評級 (TU)
您的個人信貸評級，又稱TU（TransUnion）信貸評分，是銀行評估您按揭申請的重要標準之一。一個良好的信貸評級，能直接影響您獲得的按揭利率。
信貸評級如何直接影響銀行批核的按揭利率
銀行在審批按揭貸款時，會根據您的信貸評級評估您的還款風險。信貸評級越高，代表您的還款能力越強，風險越低。在這種情況下，銀行通常會更願意批出較優惠的按揭利率（例如更低的P按或H按），甚至更高的貸款額度。相反，如果您的信貸評級不佳，銀行可能會提高您的按揭利率，以彌補潛在的風險，甚至拒絕您的按揭申請。因此，維持良好的信貸評級，是爭取最低買樓貸款利息的基礎。
提升信貸評分的實用貼士
提升信貸評分並非一蹴而就，需要持之以恆：
- 準時還款： 按時償還所有貸款和信用卡賬單是首要原則，任何逾期還款都會嚴重損害您的信貸評級。
- 控制信貸使用度： 避免信用卡使用額度過高，通常建議將信貸使用率維持在30%以下。
- 避免過度借貸： 不要申請過多貸款或信用卡，短期內多次申請信貸產品會被視為財務不穩定的信號。
- 建立正面信貸記錄： 即使沒有借貸需求，也可以考慮擁有一張信用卡並按時繳清，逐步建立良好的信貸記錄。
- 定期查閱信貸報告： 每年免費查閱一次您的信貸報告，檢查是否有錯誤記錄，並及時糾正。
策略七：利用個人化模擬器制定最佳慳息路線圖
面對這麼多策略，您可能會覺得眼花繚亂。這時，一個個人化的按揭模擬器就能成為您的得力助手。
綜合運用以上策略，模擬出最適合你的慳息方案
現時不少銀行或按揭轉介平台都提供個人化的按揭模擬器。這些工具可以讓您輸入貸款金額、利率、還款年期等基本資料，再進一步模擬各種慳息策略的實際效果。例如，您可以輸入預計每年會進行的部分提前還款金額、考慮改為每兩星期供款後的供款頻率，甚至模擬未來利率走勢對您買樓利息的影響。透過視覺化的圖表，您可以清晰看到不同策略組合下，每月供款額、總利息支出和總還款期的變化。
透過模擬，您不僅能更直觀地理解每個策略的效益，還可以將多種策略綜合運用，找出最適合您個人財務狀況和生活習慣的慳息方案。它就像一張專屬的買樓利息慳息路線圖，引導您精準地管理按揭，讓您的置業之路更輕鬆。
影響買樓貸款利息的關鍵因素：申請前必讀
準備置業的朋友們，相信大家對買樓利息高低非常關注，因為這直接關係到每月供款負擔以及整體買樓貸款利息支出。然而，影響買樓利息的因素有很多，它不像商品般有劃一價格。要準確進行買樓利息計算，我們必須先了解哪些關鍵因素會影響銀行批核您的按揭申請與最終的利率。
申請人身份與背景
您的個人身份與財務背景，是銀行審核按揭申請時首先考慮的重點。這直接決定了您可以獲得的按揭成數，以及銀行最終批核的買樓貸款利息。
首置人士 vs. 非首置人士的按揭成數與利率差異
香港的按揭政策對首次置業人士通常較為寬鬆。若您是首次置業人士，購買符合條件的物業，透過申請按揭保險計劃，能夠享有較高的按揭成數，例如高達九成。貸款金額佔樓價比例較高，風險自然較大。因此，儘管按揭成數有優勢，您獲批的按揭利率或有差異。反之，非首次置業人士，由於已有物業在身，銀行審批會較為審慎，按揭成數上限普遍較低，同時壓力測試的要求也相對嚴格。這些都會影響您獲得的買樓貸款利息。
固定收入 vs. 自僱/非固定收入人士的審批考量
您的收入模式，亦會深刻影響按揭審批結果。擁有固定月薪、穩定工作證明的人士，由於收入來源清晰且可預期，銀行普遍會認為其還款能力較穩定，審批過程一般較為順暢，獲批的按揭利率亦可能更具競爭力。相反，自僱人士或收入不固定的人士，例如佣金制或現金收入者，銀行會視其為較高風險類別。審批時，銀行通常要求提供更長時間的入息證明，並可能採用更嚴謹的壓力測試標準，以確認其還款能力。這些情況有可能導致銀行批核的按揭成數有所限制，甚至在個別情況下，影響最終的買樓貸款利息。
物業類型與狀況
除了申請人的背景，您所選購的物業本身特性，也會直接影響銀行的估價以及按揭批核條件。這亦是影響買樓利息的另一重要維度。
私人樓宇、居屋、村屋、唐樓的按揭利率有何不同？
香港的物業市場多樣，不同類型的物業，銀行評估的風險程度不同，因此批出的按揭利率和條款也會有顯著分別。私人樓宇因市場流動性高、交易頻繁，銀行審批相對標準化。居屋則有政府擔保，按揭成數普遍較高，但通常只提供P按，利率受政策影響。村屋或唐樓因質素參差、潛在僭建或估價不足等問題，銀行審批往往更為嚴謹。它們的按揭成數或會較低，按揭年期較短，甚至影響買樓貸款利息，銀行批核風險較高。了解不同物業的特性，有助您在進行買樓利息計算時更準確。
樓齡對按揭年期及利率的影響
物業的樓齡是銀行審批按揭時的一個重要考量因素。樓齡較高的物業，銀行為控制風險，普遍會縮短批出的按揭年期。例如，香港銀行常見的「75年減」原則，即物業樓齡加上最長按揭年期通常不可超過75年。按揭年期縮短，意味著每月供款額會增加，同時亦會影響總體買樓利息支出。新樓或樓齡較淺的物業，由於折舊較少、維修成本預期較低，通常可獲批較長的按揭年期，有助於降低每月供款壓力。
宏觀經濟環境
宏觀經濟的起伏，尤其是利率政策的變動，對買樓利息有著舉足輕重的影響。這些因素雖非個人所能控制，但了解它們如何運作，能幫助我們更好地預測市場走勢。
香港金融管理局 (HKMA) 政策如何影響按揭市場
香港金融管理局作為香港的金融監管機構，其政策對按揭市場有著直接且深遠的影響。金管局會定期檢討並調整按揭指引，例如調整按揭成數上限、收緊或放寬壓力測試要求等。這些宏觀調控措施旨在維持金融系統穩定，並避免樓市過熱或過冷。一旦金管局調整政策，銀行便會相應修改其按揭產品的條款與利率，直接影響您能夠獲得的買樓利息。
美國聯儲局利率決策對香港P按與H按的傳導效應
香港實行聯繫匯率制度，港元與美元掛鈎。因此，美國聯儲局的利率決策，對香港的按揭市場，尤其是P按（最優惠利率按揭）和H按（銀行同業拆息按揭），有著顯著的傳導效應。當美國聯儲局加息，香港銀行有機會跟隨上調P按利率。同時，H按亦會受到市場資金流向以及銀行間拆借成本的影響而波動。雖然H按通常設有「封頂利率」以限制利率上限，但在加息週期中，P按與H按的實際利率都會隨之上揚，直接增加置業人士的買樓利息負擔。因此，留意美國聯儲局的利率動向，是預測香港買樓貸款利息走勢的重要參考。
關於買樓利息計算與按揭的常見問題 (FAQ)
Q1: 提前還清全部貸款是否需要支付罰息？
當您考慮提前還清整筆買樓貸款時，了解按揭合約中的罰息條款十分重要。一般來說，銀行會設定一個「罰息期」，通常為貸款提取後的首一至三年。如果您在罰息期內提前全數還清貸款，銀行便會根據合約條款收取一筆罰息。此舉旨在彌補銀行因您提早還款而失去的預期買樓利息收入。罰息的計算方式會因應銀行及合約而異，有些是按未償還本金的某個百分比計算，有些則按合約訂明的固定金額。因此，在計劃提前還款前，務必仔細查閱您的按揭貸款合約，或直接向您的貸款銀行查詢具體的罰息詳情，才能精準地計算您的總買樓利息支出。
Q2: H按的HIBOR是每天都不同嗎？我如何查詢？
H按（香港銀行同業拆息按揭）的HIBOR（香港銀行同業拆息）確實是每天都變動的。HIBOR反映了香港銀行之間互相借貸資金的成本，它會受到市場資金供求、銀行體系結餘及全球經濟狀況等多種因素影響。您的H按買樓利息計算會參考特定日期的HIBOR加上一個固定差價（例如H+1.3%），但每月供款金額通常是按銀行協議的「每月重設日」計算，並非每天都變動。這代表您的實際按揭利率會隨HIBOR波動，但對每月還款額的影響則按月更新。您可以透過香港銀行公會網站、各主要銀行的官方網站或財經新聞網站查詢最新的HIBOR數據。
Q3: 如果我的收入不穩定，會否影響銀行批給我的買樓貸款利息？
若您的收入來源不穩定，例如自僱人士、自由工作者或主要依靠佣金收入，這確實會對銀行審批按揭貸款構成挑戰。銀行批核按揭時，最重視的是申請人的還款能力與穩定性。收入不穩定會增加銀行對風險的評估，因此，銀行可能會：一是要求您提供更長時間的入息證明，例如過去一至兩年的報稅表或銀行月結單，以證明收入趨勢及平均水平；二是可能不會批出較高成數的按揭貸款；三是雖然按揭利率通常是按市場標準釐定，不穩定收入較少直接影響買樓貸款利息本身，但若銀行認為您的風險較高，有機會影響您的貸款批核，甚至要求您提供額外擔保或降低貸款額，間接影響您可以取得的按揭條件。
Q4: 聯名置業對按揭利率有幫助嗎？
聯名置業對於獲批按揭貸款的確有其優勢，但通常不會直接影響按揭利率。聯名置業的主要幫助體現在滿足銀行的供款與入息比率要求及壓力測試上。當兩位或以上申請人共同申請按揭時，銀行會合併計算所有申請人的收入，這樣能夠更容易達到銀行所要求的最低收入門檻，並通過壓力測試。這表示您可以獲批的買樓貸款金額會更高，或者更有機會獲批按揭貸款。然而，按揭利率本身通常是根據市場情況、貸款額、物業類型及貸款年期等因素來釐定，而非聯名與否。需要留意的是，聯名置業的雙方都會因此失去首次置業人士的資格，這會影響未來再次置業時的按揭成數及印花稅計算。