「二手綠置居」近年成為不少港人置業的關注焦點，其獨特的性質及轉讓限制，往往令準買家與業主感到無所適從。有別於私人住宅，二手綠置居的買賣涉及繁複的綠表資格審批、嚴格的轉讓期限制、以及與房委會相關的按揭及補地價計算方式。本文作為您的2025年二手綠置居買賣天書，將一文詳盡剖析13大關鍵，從釐清綠置居與各類資助房屋的定義與最新政策，到深入講解買賣雙方的資格要求、業主轉讓限制與補地價攻略，以至買家按揭計法與費用預算，助您全面掌握二手綠置居的買賣流程，輕鬆作出精明決策。
業主必讀：我的綠置居可以賣嗎？轉讓限制與流程全攻略
不少綠置居業主或許有疑問，到底手中的單位能否在市場上轉讓，特別是如果想出售二手綠置居時，面對政策限制與繁複程序。本文將會為各位釐清出售二手綠置居的關鍵問題，讓大家對轉讓限制與流程有全面認識，亦讓有意購入二手綠表居屋的買家了解市場情況。
釐清二手綠置居轉讓限制：年份、價格、對象全解析
綠置居單位的轉讓規則並非一成不變，它會根據首次推售的年份而有不同限制。這些規定旨在確保資助房屋資源得以善用，同時規範二手綠置居在市場上的流轉。了解這些細節，有助您規劃單位的未來。
2022年及之後首次推售的單位（最嚴格限制：首五年、第六至十五年、十五年後）
如果您的單位是在2022年或之後首次推售的綠置居，那麼轉讓限制較為嚴格。
- 首五年內： 單位業主只能在「居屋第二市場」內，以不高於購入時的原價，出售給香港房屋委員會（房委會）提名的綠表買家。在此期間，業主不可以將單位在公開市場轉售，亦不可以申請補地價。房委會不會回購這些單位，亦不會主動提名買家。
- 第六至十五年： 單位業主仍然只能在「居屋第二市場」內轉售。業主可以自行議定單位售價，但買方必須是房委會提名的綠表買家。這段時間內，業主仍不可申請補地價，亦不可在公開市場出售單位。房委會同樣不會回購或主動提名買家。
- 十五年後： 業主可以選擇兩種轉讓方式。第一，單位可以繼續在「居屋第二市場」內，免補地價售予房委會提名的綠表買家。第二，業主可以向房委會申請補地價，補價後單位解除所有轉讓限制，可以在公開市場自由出售予任何人士。
2018年至2021年首次推售的單位（首兩年、第三至十年、十年後）
這些年份首次推售的綠置居，轉讓限制相對較早期的項目嚴格，但比2022年後的單位稍為寬鬆。
- 首兩年內： 單位業主只能在「居屋第二市場」內，以不高於購入時的原價，出售給房委會提名的綠表買家。業主不可以申請補地價，亦不可以公開轉售。房委會不會回購這些單位，亦不會主動提名買家。
- 第三至十年： 單位業主仍然只能在「居屋第二市場」內轉售，買方必須是房委會提名的綠表買家。業主可以自行議定售價。這段時間內，業主不可以申請補地價，亦不可以公開轉售。房委會同樣不會回購或主動提名買家。
- 十年後： 業主有兩種轉讓方式。第一，單位可以繼續在「居屋第二市場」內，免補地價售予房委會提名的綠表買家。第二，業主可以向房委會申請補地價，補價後單位解除所有轉讓限制，可以在公開市場自由出售予任何人士。
景泰苑、麗翠苑等早期項目的特定規則
景泰苑與麗翠苑作為較早期的綠置居項目，其轉讓規則與後期項目有所不同，主要體現在房委會的回購角色與特定年期後的買家對象上。這些單位轉讓時，同樣須按其「首次轉讓契據」的日期計算。
- 景泰苑 (2018年首次推售)：
- 首兩年內： 業主必須申請將單位售予房委會。房委會會按原價將單位轉讓予其提名的綠表買家。如果房委會在收到申請後的六個月內未能成功提名買家，或所有已提交的申請不成功，且房委會未發出承購通知書，業主可以在這段時間過後考慮補地價後於公開市場出售單位。
- 第三至第五年： 業主可以在「居屋第二市場」將單位售予綠表買家，無須補地價。或者，業主可以申請將單位售予房委會。房委會會按市價扣除原始折扣轉讓予其提名的買家。若指定時間內未能提名成功，業主可補地價後於公開市場出售。
- 五年後： 業主可以在「居屋第二市場」將單位售予綠表或白表買家，無須補地價。或者，業主可以選擇補地價後在公開市場出售單位。房委會將不再接受回購申請。
- 麗翠苑 (2019年至2021年間首次推售)：
- 首兩年內： 業主必須申請將單位售予房委會。房委會會按原價將單位轉讓予其提名的綠表買家。業主須繳付行政費。
- 第三至第五年： 業主可以申請將單位售予房委會。房委會會按市價扣除原始折扣，轉讓予其提名的綠表買家。或者，業主可以在「居屋第二市場」將單位售予綠表買家，無須補地價。
- 五年後： 業主可以在「居屋第二市場」將單位售予綠表買家，無須補地價。或者，業主可以補地價後在公開市場出售單位。雖然房委會仍可能接受回購申請，但會保留是否接受轉讓的權利。房委會將不再主動接受回購申請。
補地價終極指南：如何計算？何時需要補？
補地價是出售資助房屋單位至公開市場的重要步驟。業主必須了解如何計算補價金額，以及何時需要進行這項程序。這確保了物業交易的合法性，同時彌補了政府最初提供的土地折扣優惠。
補價的官方計算公式與實例解說
補地價的計算方式看似複雜，其實有固定公式。補價金額是根據單位在補價時的市值，乘以首次轉讓時所享有的折扣率來計算。折扣率是單位原先售價與首次轉讓時市值之間的差額，再除以首次轉讓時的市值。
公式為：補價 = 補價時市值 X (單位購入時的折扣 / 單位購入時的原市值)
舉例來說，如果一個二手綠置居單位當年市值為港幣400萬元，政府以六折、即港幣240萬元售予業主，那麼折扣金額為港幣160萬元。折扣率為40%。若業主在若干年後希望將單位出售至公開市場，當時單位市值評估為港幣500萬元，則需繳付的補價為港幣500萬元 X 40% = 港幣200萬元。
關鍵細節：估價時間點如何影響最終補價金額
補價金額的計算，會受估價時間點影響。用於計算補價的單位市值，是房委會或房屋署於業主申請補價時，委託獨立測量師行進行的最新估價。這並非單位訂定售價時的市值。由於物業市場價格波動，訂定售價時與正式簽訂買賣協議時，單位市值可能會有數個月差異。因此，最終實際補價金額會根據簽訂買賣協議時的實際折扣率及市值來計算。業主應留意這點，因為這可能影響最終補價數字。
免補地價出售二手綠置居的唯一途徑：售予綠表買家
如果您想出售二手綠置居但不想繳付龐大補地價金額，只有一個辦法，就是將單位售予符合房委會資格的綠表買家。這種方式的轉讓必須透過「居屋第二市場」進行，買方需要持有房委會發出的「綠表資格證明書」，並經房委會提名批准。單位依然帶有轉讓限制，政府亦無須收回土地折扣優惠。此為綠置居或二手居屋綠表轉讓的特點。
業主出售二手綠置居的標準流程
出售二手綠置居單位，並非像私人住宅般簡單，業主需要遵循房委會設定的標準程序。這些步驟確保交易的合法性，亦保障買賣雙方的權益。
步驟一：向房委會申請「可供出售證明書」
當您決定出售二手綠置居單位時，首要任務是向房委會申請一份「可供出售證明書」。這份證明書是用來證明您作為單位業主，符合資格在「居屋第二市場」轉售單位。您需要準備相關文件，向房委會轄下的部門提交申請。只有取得這份證明書，您才可以正式開展出售程序。
步驟二：與綠表買家簽訂臨時買賣合約
找到合適的買家之後，您與買方須簽訂臨時買賣合約。請注意，這名買家必須持有房委會發出的有效「綠表資格證明書」。在簽署這份合約之前，請務必確認買家的綠表資格。這份合約會列明買賣雙方的基本權利與義務，以及交易的關鍵條款，例如樓價、訂金與完成交易日期。
步驟三：經律師向房委會申請「提名信」
簽訂臨時買賣合約後，通常由代表買方的律師處理接下來的文件申請。律師會代買方，向房委會提交「購買資格證明書」正本、臨時買賣合約副本，以及一份買方對其申請提名信有關的聲明書。房委會審批這些文件，確認買家綠表資格無誤，便會向買方發出「提名信」。這份「提名信」是買方可以購買該單位的正式批准文件。
步驟四：完成交易及處理樓款
取得「提名信」後，買賣雙方便可正式簽訂買賣合約，並在指定的日期完成交易手續。這一步涉及支付樓價餘款，以及辦理單位的業權轉讓。通常情況下，買方會透過銀行按揭支付大部分樓款。您的律師會協調所有款項的交收，以及完成物業轉讓註冊，確保整個交易過程合法順利。
非法轉讓二手綠置居的嚴重法律後果
業主必須嚴格遵守綠置居的轉讓條款，因為任何形式的非法轉讓都會導致嚴重的法律後果。這不僅可能導致交易無效，更有機會引發刑事責任。
《房屋條例》第17B及27A條的警示
香港《房屋條例》（第283章）清晰規定了資助房屋的轉讓限制。根據《房屋條例》第17B條，任何違反單位買賣協議或轉讓契據條款或條件的按揭、其他押記、轉讓，或與此相關的協議，都屬於「非法讓與」，並且會被視為無效。這代表即使雙方簽訂了合約，該交易在法律上亦不獲承認。此外，更重要的是，根據《房屋條例》第27A條，任何進行非法讓與的人士，都屬犯罪行為。這意味著違規者可能面臨法律制裁，包括罰款甚至監禁。因此，綠置居業主在考慮出售單位，或任何綠置居二手交易前，務必了解所有限制，確保每一步都符合法律規定，避免不必要的風險與麻煩。
買家指南：購買二手綠置居四大步驟與財務規劃
許多朋友都渴望在香港擁有自己的安樂窩，然而私人樓宇價格高昂。因此，不少人會把目光投向資助出售房屋，例如二手綠置居。購買二手綠置居雖然是實現置業夢想的一個好方法，流程上也有其獨特之處。本部分會一步步引導您了解購買二手綠置居的重要程序，以及當中的財務規劃細節，幫助您更清晰地掌握整個買樓過程。
一步步教你買入心儀的二手綠置居
購買心儀的二手綠置居單位，並不像購買私人樓宇那麼簡單。整個過程會涉及房屋署與房屋委員會等政府部門，買家需要按部就班。以下為您詳細拆解當中的四個核心步驟，讓您輕鬆掌握購買二手綠置居的要點。
步驟一：向房屋署申請「購買資格證明書」（綠表資格）
首先，您必須確認自己擁有綠表資格。綠表人士若要購買二手綠置居或二手綠表居屋單位，必須向房屋署遞交「購買資格證明書」申請。這份證明書是您以綠表身份購買資助房屋的重要憑證。申請時，您需要前往所屬的公共屋邨辦事處，簽妥申請書，並且繳交指定費用。房屋署審批核實您的綠表資格後，便會簽發這份證明書給您。這份證明書有六個月的有效期，您必須在有效期內完成接下來的步驟。
步驟二：物色單位與簽訂臨時買賣合約
拿到「購買資格證明書」後，您可以開始物色合適的二手綠置居單位。市場上有許多放售的二手綠置居單位，多加比較可以幫助您找到理想的居所。當您選定心儀的單位後，您便需要與賣方商議價格以及其他買賣條款。雙方達成共識後，便可以簽訂臨時買賣合約。值得注意的是，賣方必須已持有其單位的「可供出售證明書」，這樣才能合法地將單位出售給綠表買家。簽訂臨時買賣合約是整個交易的開始，它保障了買賣雙方的初步權益。
步驟三：經律師向房委會申請「提名信」
簽訂臨時買賣合約後，接下來的重要一步是透過律師向房屋委員會（房委會）申請「提名信」。此環節通常由代表買方的律師負責辦理。您的律師會準備所需文件，當中包括買方的「購買資格證明書」正本、賣方的「可供出售證明書」正本、一份買方就提名信申請的聲明書，以及臨時買賣合約副本。同時，律師會準備一張由律師樓發出，並抬頭寫明「香港房屋委員會」的支票或銀行本票，用作繳交申請費。所有文件及費用會一併呈交房委會轄下的置業資助貸款小組，以申請「提名信」。這份提名信是完成交易的必要文件。
步驟四：成功收樓後交還公屋單位的程序與時限
對於現居於公共屋邨的綠表買家來說，成功購入二手綠置居單位並辦理收樓手續後，您有責任將原有的公屋單位交還房屋署。這是房屋政策的重要規定，因為騰出的公屋單位可以重新編配給其他有住屋需要的輪候家庭。根據現行規定，您需要在成功收樓後第二個月內，將原公屋單位正式交還予房屋署。請您務必遵守這個時限，避免產生額外費用或法律問題。
二手綠置居按揭深度解析
購買二手綠置居單位，了解其按揭細節非常重要。資助出售房屋的按揭安排與私人樓宇有所不同，當中涉及房屋委員會的擔保，以及各種特殊條件。以下會深入探討二手綠置居的按揭特點，助您做好充足的財務準備。
高達九成半按揭成數的優勢與條件
購買二手綠置居的一大優勢，便是可以獲得高達九成半的按揭成數。這意味著您只需要支付樓價百分之五的首期，便可以成功上車。能夠享有如此高的按揭成數，是因為香港房屋委員會會為您的按揭貸款提供擔保。房委會的擔保為銀行提供了保障，銀行因此願意提供更優惠的貸款條件。不過，這項高按揭成數通常適用於未補地價的二手綠置居單位，並受房委會規定的擔保期所限制。
按揭年期與房委會擔保期的關係（如何影響舊樓齡單位）
二手綠置居的按揭年期與房委會的擔保期息息相關。房委會的擔保期是從該綠置居單位首次開售日期起計算。例如，舊有的綠置居單位可能只有二十五年的擔保期，較新的則有三十年，甚至有五十年的擔保期。如果您購買的二手綠置居樓齡較高，房委會的擔保期可能已所剩無幾，甚至已經屆滿。在這種情況下，銀行批核的按揭年期便會縮短，每月供款額則會相應增加。所以，您在購買舊樓齡的二手綠置居單位前，必須仔細了解其剩餘擔保期，評估對供款的實際影響。
為何銀行多數只批「P按」？對供款的實際影響
當您申請二手綠置居的按揭時，會發現銀行通常只會批出「P按」（最優惠利率按揭），而非「H按」（香港銀行同業拆息按揭）。銀行這樣做的原因，主要是為了控制風險。由於二手綠置居有房委會擔保，而且未補地價，其市場流通性與價格受政府政策影響較大。因此，銀行傾向提供較穩定的P按利率。在市場利率較低時，P按的利息成本可能比H按略高。所以，您在選擇按揭計劃時，應考慮P按對您每月供款的長期影響。
豁免壓力測試的真正含義
購買二手綠置居的綠表人士，在申請按揭時通常可以豁免銀行的壓力測試。這對於許多家庭來說是一個重大利好。壓力測試是銀行評估借款人償還能力的重要標準，它模擬加息後借款人是否仍能負擔每月供款。豁免壓力測試，代表銀行不會強制要求您符合加息後的還款能力標準。這簡化了按揭審批程序，也降低了申請難度。然而，這並不代表您可以過度借貸，您仍應根據自己的實際收入與支出，評估每月供款的負擔能力。
買賣二手綠置居隱藏費用全清單
購買二手綠置居單位，除了樓價與按揭供款之外，還有一些隱藏費用是您必須預計的。這些雜費林林總總，如果沒有提前規劃，可能會打亂您的財務預算。以下會為您列出購買二手綠置居時可能涉及的各項費用，助您做一個全面的財務評估。
釐印費：為何要按「市價」而非「折扣價」計算？
釐印費，即俗稱的印花稅，是購買物業時必須繳交的稅項。對於二手綠置居單位，釐印費的計算方式與私人樓宇有所不同。稅務局徵收釐印費時，會按照單位在公開市場的「市價」來計算，而非您購買時所享有的「折扣價」。例如，一個二手綠置居單位市價為四百萬元，但您以二八折（三百二十萬元）買入，釐印費仍會以四百萬元作基礎計算。這是因為稅務局將折扣視為政府給予的資助，而非物業本身的價值降低。所以，在預算釐印費時，您應該以未扣減折扣的市值來估算，這可以避免預算不足。
律師費、經紀佣金及其他雜費估算
購買二手綠置居時，律師費和經紀佣金是兩項主要開支。律師費一般介乎數千至一萬多元，視乎樓價高低。如果您購買的單位售價高於一百萬元，便需要自行聘請律師處理法律文件。如果售價低於一百萬元，您可以選擇聘用房委會指定的律師，費用會較為固定。經紀佣金則通常為樓價的百分之一，這是您透過地產代理促成交易後需要支付的費用。
除了上述兩項，還有其他零碎雜費需要估算。這包括土地註冊處的登記契約註冊費、契據文件核證副本費、首次收樓時可能需要支付的裝修廢料清理費、裝修保證按金、以及首次繳交的特別基金與管理費按金。這些費用雖然單項可能不多，但累積起來也是一筆可觀的數目，您在置業前必須將其納入預算，確保資金充裕。
精明選擇二手綠置居：物業評估、財務預算與政策展望
考慮選購二手綠置居，這是一個重要決定。除了價格，買家也需要仔細評估多個環節。認真審視物業本身、做好財務預算，並了解政策方向，有助買家作出精明選擇，安心置業。這對於任何考慮二手綠置居或二手綠表居屋的人，都是必須細想的事項。
二手綠置居屋苑宜居度評估：樓齡、交通與配套分析
買家考慮二手綠置居單位，除了價錢，也應該深入了解屋苑的宜居程度。屋苑的樓齡、交通便利度，以及周邊配套，都直接影響居住質素，也會影響物業的長遠價值。這與評估其他二手居屋綠表單位，道理相同。
樓齡與維修狀況：評估長遠維護成本
樓齡是評估二手綠置居的重要考慮。較舊的屋苑，其維修保養成本可能較高。買家應該查閱屋苑的維修記錄，了解過去的大型維修項目，以及未來的維修計劃。這有助預計將來的維護費用，同時確保樓宇結構安全。有些屋苑因為樓齡問題，外牆、水管或公共設施需要翻新，這些開支最終可能轉嫁給業主。
交通便捷度與社區配套分析（以景泰苑、麗翠苑、啟鑽苑等為例）
選購綠置居二手單位，屋苑的交通條件與社區配套同樣關鍵。例如，九龍東的景泰苑，鄰近港鐵站，交通便利。深水埗的麗翠苑，周邊有豐富的民生商店及街市，生活配套齊全。鑽石山的啟鑽苑，交通接駁良好，旁邊也有大型商場。買家應該仔細研究單位附近的公共交通路線、巴士小巴站點距離，以及日常購物、學校、醫療診所等社區設施。交通與配套優良的屋苑，不僅提升居住便利性，也會增加日後轉售的吸引力。
單位開則、景觀潛力與常見問題
單位內部的間隔設計，即「開則」，直接影響居住空間的實用性。有些二手綠置居單位可能面積不大，但因為開則實用，感覺空間寬敞。景觀潛力也是一個重要因素，例如一些高層單位可能享有開揚城市景或海景。同時，買家應該留意單位常見的問題，例如低層單位可能較嘈雜或光線不足，高層單位則可能面對西斜或風力影響。仔細觀察單位，甚至在不同時間考察，有助了解實際居住體驗。
二手綠置居供款與開支全面預算指南
購入二手綠置居，不只是支付樓價那麼簡單。買家需要制定一個全面的財務預算，計算所有相關開支，才能清楚掌握每月的實際負擔。這是成功購入二手居屋綠表單位的關鍵一步。
不只計算按揭：綜合管理費、差餉、地租的每月總開支估算
很多人只會計算按揭供款，但物業的每月總開支不止於此。買家還需要預算管理費、差餉和地租。這些固定開支雖然看似不多，但日積月累，會顯著影響每月現金流。此外，一些較舊的二手綠置居屋苑，管理費可能會因為維修基金不足或設施老化而有所調整，買家應向管理處查詢最新費用。
情景模擬：不同樓齡的單位對按揭年期及供款的影響
房屋委員會對二手綠置居的按揭擔保期，會影響銀行批核的按揭年期。一般而言，樓齡較舊的二手綠置居單位，房委會擔保期可能較短，導致銀行批出的按揭年期也較短。按揭年期縮短，每月供款金額便會相應增加。買家應向銀行或按揭顧問查詢，了解不同樓齡單位可獲批的實際按揭年期，以及對每月供款的影響，從而評估自己的負擔能力。
政策變動對二手綠置居市場的潛在影響與預測
資助房屋政策時有變動，這些改變可能對二手綠置居市場帶來深遠影響。準買家除了關注即時市場狀況，也應該留意政策趨勢，預計未來市場的流轉情況。
預測未來資助房屋轉售限制會否再收緊？
近年政府已逐步收緊資助房屋的轉售限制。例如，新批出的綠置居單位，禁售期可能延長，或限制在指定年期內只能以原價轉售給綠表買家。未來政府是否會進一步收緊這些限制，以確保資助房屋資源真正用於自住目的，值得買家持續關注。任何新的轉售限制，都會影響物業的流動性與潛在價值。
利率走勢對供款負擔的長遠影響分析
按揭利率的升跌，直接影響買家的供款負擔。利率若持續上升，按揭供款壓力便會增加。準買家應當留意環球及本地的利率走勢，並評估自己的供款能力在不同利率情景下的承受力。選擇固定利率或浮動利率按揭，也會影響供款的穩定性，買家應當仔細考慮。
公屋富戶政策對二手綠置居市場流轉的潛在衝擊
政府持續審查公屋富戶，若公屋住戶資產或入息超出上限，可能需要遷出公屋。這項政策可能促使部分公屋富戶轉向購買二手綠置居，以保留資助房屋資格。這會增加二手綠置居市場的需求，並可能影響單位供應。買家應當留意公屋富戶政策的最新發展，這可能間接影響市場上的單位流轉速度與價格。