居屋供滿，本應是業主財務自主的里程碑，然而，不少居屋業主卻發現，即使按揭已供斷，要將物業「加按套現」以應付突發開支或實現其他財務目標，卻困難重重。這背後的主要原因在於房屋署對未補地價居屋的嚴格限制，令「居屋供完再按」並非隨心所欲。
本文將為您詳盡剖析「居屋供完再按」的法律框架與房署審批準則，包括《房屋條例》的限制及房屋署對「極端情況」的審批原則。若未能獲得房署批准，我們亦將為您揭示3大毋須房委會同意的合法套現替代方案，助您靈活應對資金周轉需求。最終，本文將深入探討透過「補地價」徹底釋放居屋物業價值的終極出路，讓您全面掌握居屋供完後的財務自主權。
剖析「居屋供完再按」的法律限制與房署審批準則
恭喜您，能夠將居屋供完，絕對是一件值得高興的事。這代表您已經在香港這個樓價高企的城市中，擁有了實實在在的家。有些朋友可能接著會想，既然「居屋供完」，是否就能夠像私人樓宇一樣，輕鬆「供完樓 再按」又或者可以方便地「供完居屋」後進行加按套現呢？這部分文章，我們一起深入探討相關的法律限制與房屋署的審批準則，讓您對「居屋供完再按」有更全面的了解。
《房屋條例》下的居屋按揭限制：為何「居屋供完再按」並非隨心所欲？
您要知道，居屋是政府資助的房屋。這些單位的原意是幫助市民自置居所，不是讓大家用來炒賣圖利。因此，《房屋條例》以及相關規定對居屋的轉讓和按揭都有嚴格限制。即使您已經把居屋供完，想要進行重按揭或加按，這些操作並非隨心所欲。您不能像私人樓宇的業主那樣，自由地決定物業的抵押安排。這個限制，主要目的是為了維護資助房屋的社會福利性質，確保這些寶貴資源能夠真正服務有需要的家庭，同時避免物業被過度槓桿化或用於投機。
申請「居屋供完再按」：房署書面批准是唯一門檻
那麼，如果您確實有按揭需求，想為自己的居屋供完再按，流程是怎樣的呢？請記住一個關鍵點：房屋署的書面批准，是您進行任何居屋按揭或重按揭的唯一門檻。這代表您不能直接找銀行或財務公司申請。您必須先向房屋署提交申請，詳述您需要按揭的原因。房屋署審批通過，並且發出正式的書面批准函件後，您才可以與金融機構進行下一步的按揭安排。這個程序確保了房屋署能夠全面審視每一宗申請，保障資助房屋的用途與條例相符。
房屋署的「極端情況」審批原則：你的理由符合資格嗎？
房屋署審批「居屋供完再按」的標準十分嚴謹。他們只會在業主面臨「極端情況」或「特別緊急」的財務困難時，才會考慮批准按揭申請。這並非一般資金周轉或投資需求。房屋署會仔細審核您的情況，確保按揭是為了應付迫切的個人或家庭開支。接下來，我們將列出一些房屋署通常會考慮的合資格理由，看看您的情況是否符合這些原則。
籌措醫藥費
如果您的家庭成員，或您本人不幸患上重病，需要一筆資金應付昂貴的醫療費用，房屋署通常會將此視為合情合理的申請原因。這包括手術費、長期治療費，以及其他無法預計的醫療開支。
支付家庭成員教育費
當家庭成員面對學費壓力，例如子女升讀大學、出國留學，或者需要支付特殊教育費用時，房屋署亦可能考慮您的按揭申請。這筆資金旨在支援家庭成員的學業發展。
應付殮葬費
家人離世，殮葬費用往往是一筆不小的開支。如果您的家庭突然需要應付這類費用，而手頭資金不足時，房屋署也會審視您的申請。這屬於緊急及不可預期的情況。
因離婚或分居的財務安排
在婚姻關係變動，例如離婚或分居時，若您需要按照法庭命令向配偶支付樓價還款，或定期支付贍養費，這些財務安排也可能被房屋署視為批准按揭的理由。這屬於法律約束下的財政需求。
生意出現嚴重財政困難
如果您是自僱人士，或者經營的生意遇到嚴重財政困難，影響到日常生活開支，並且有充分證明時，房屋署也可能考慮您的申請。但請注意，這必須是「嚴重」的財政困難，並非一般生意周轉問題。
違規進行「居屋供完再按」的嚴重法律後果
最後，我們必須嚴肅提醒您，如果未經房屋署的書面批准，您就擅自為「居屋供完再按」，將會面臨非常嚴重的法律後果。這不僅可能導致您的按揭合約被視為無效，銀行難以追討欠款。更重要的是，您身為業主，亦可能因此觸犯《房屋條例》的相關規定。違規行為可能導致房屋署要求您清還貸款，甚至在最壞情況下失去您的居屋單位。因此，請務必按照法律程序辦理，不要冒險嘗試違規操作，保障自己和家人的權益。
房署不批？「居屋供完再按」的合法替代方案全攻略
經過深入探討，大家應該明白未補地價的居屋單位，即使已經「供完居屋」，想「居屋供完再按」獲取資金，亦非想像中容易。房屋署對此有嚴格審批規定。但是，這不代表業主面對資金需求時就毫無選擇。市場上其實有合法替代方案，這些方法毋須房屋署批准，可以幫助業主解決燃眉之急。筆者在此會為大家詳細剖析，讓讀者了解如何靈活運用手中資產。
善用智能工具預覽：居屋按揭替代方案配對
在探討具體方案前，朋友或許會問，市面上有這麼多金融產品，我該如何選擇？現時，不少線上平台推出智能工具，可以幫助業主預覽並配對適合的「居屋按揭替代方案」。這些工具通常操作簡單，用戶只需輸入一些基本資料，例如物業類型、估值以及所需的貸款金額，系統就會即時提供初步配對結果。大家可以先利用這些工具進行初步篩選，節省研究時間，並找出最符合自身情況的選項，再作進一步考慮。
核心替代方案：毋須房委會批准的「業主私人貸款」
當傳統的「居屋供完再按」途徑受阻，一個核心且非常有效的替代方案就是申請「業主私人貸款」。許多朋友會疑問，這與房屋按揭有何不同？其實，最大的分別在於性質。傳統按揭是以物業作為抵押品，並會將貸款紀錄於土地註冊處，因此受房屋條例規管，要求房委會審批。但是，「業主私人貸款」本質上屬於個人無抵押貸款，儘管它要求申請人是物業業主，但貸款本身並非直接抵押物業。它也不會將貸款紀錄在土地註冊處。所以，這類貸款毋須向房委會申請批准，自然也沒有房委會嚴格的審批條件。無論您是想「供完樓再按」或者已「供完居屋」想再靈活運用資金，這都提供了一個便利、合法的渠道。這個方法的好處是流程簡便，審批較快，而且通常免卻律師費，為業主提供快速資金周轉。
市場熱門「業主私人貸款」產品大比拼 (2025年最新)
了解「業主私人貸款」的性質後，相信大家也會想知道市面上有哪些熱門產品值得考慮。以下筆者為讀者比較幾家知名財務公司在二零二四年最新推出的「業主私人貸款」產品，幫助大家作出明智選擇。
安信信貸 業主私人貸款
安信信貸的「業主私人貸款」是市場上一個熱門選擇。它以大額貸款為主要特色，最高貸款額可達港幣一百二十萬元。還款期相對較長，最長可以分八十四個月攤還。其最低實際年利率有機會低至百分之一點一八。安信信貸會按申請人的信貸狀況以及物業估值決定最終審批金額以及利率。這個產品適用於多種物業類型，包括未補地價的居屋單位。業主可以根據自身需求申請貸款。
WeLend 業主私人貸款
WeLend以其便捷的網上申請流程而聞名。他們的「業主私人貸款」服務強調速度，最快三十分鐘可以獲得初步批核結果。申請過程中，客戶毋須提供樓契。不論您的物業是自住或是出租，都可以申請。WeLend的最低實際年利率可低至百分之一點八八，最高貸款額可達港幣一百五十萬元。最長還款期為八十四個月。這對於追求效率的業主是一個不錯的選擇。
中潤物業按揭 業主私人貸款
中潤物業按揭的「業主私人貸款」特別受到居屋、租者置其屋以及夾屋業主的青睞。這家公司提供的貸款額度高，最高可達港幣二百萬元。它更提供業界最長的還款期，最長可達一百八十個月，為業主提供極大彈性。此外，中潤物業按揭提供提早還款無罰息的條款，而且利息是按日計算。這代表業主可以隨時提前清還貸款，不會被額外罰款，資金運用更加靈活。
終極解決方案：透過「補地價」徹底釋放物業價值，實現真正「居屋供完再按」自由
居屋供完再按，相信是許多業主心中的目標，希望這份珍貴資產可以更靈活地運用。當物業所有供款完成，大家自然會考慮如何進一步釋放物業價值。想要真正做到「供完樓再按」或者「供完居屋」的自由，有一個終極方案，那就是透過「補地價」來徹底改變物業的性質。這個方法能夠讓您的居屋，從此擺脫資助房屋的限制，讓您隨心所欲地利用這份寶貴的財富。
什麼是「補地價」？為何是解放居屋資產的關鍵一步？
大家知道，居屋之所以價錢比較實惠，是因為政府最初給予了地價上的折扣。這部分折扣，就是「未補地價」的部分。簡單來說，香港所有土地都屬於政府，發展商興建樓宇時，需要向政府支付土地費用。居屋是政府為了幫助市民置業，所以出售時已經扣減了部分地價。如果居屋業主日後想在公開市場自由買賣、出租，或者想進行像私樓一樣的加按套現操作，那麼就必須先向政府補回這筆地價折扣。補地價之後，您的居屋便會完全變成私人物業，不再受到房屋條例的限制。這一步是解放居屋資產的關鍵，因為它給予物業真正的自由流通權和財務操作彈性。
已補地價居屋的按揭操作：與私樓看齊
當您的居屋成功補地價後，它在法律上就等同於私人住宅。這表示您可以像私人樓宇業主一樣，自由地選擇銀行進行按揭、加按或者轉按。銀行在審批按揭申請時，會根據您的入息、信貸記錄以及物業本身的估值來決定按揭成數和還款年期。不再有政府擔保期的限制，您也需要通過一般的按揭壓力測試，並且可能需要購買按揭保險。此外，您可以更靈活地運用已補地價的物業進行再融資，例如將物業加按套現，以應付個人財務需要，或者投資其他項目，這大大增加了您的財務自主權。
補地價成本效益評估：智能工具助您精準估算
補地價雖然能夠帶來巨大的財務自由，但畢竟涉及一筆費用。所以，在決定是否補地價之前，仔細評估成本效益十分重要。補地價的金額會根據物業的市值和您當初購入時的折扣率來計算。通常房屋署會提供估價服務，同時市面上也有許多智能工具或線上計算機，可以協助您初步估算補地價的費用。這些工具能夠讓您輸入物業資料，然後預估所需支付的金額。此外，您也要考慮補地價後物業市場價值的潛在增長，以及套現所得資金的用途。精準的估算和周詳的考慮，可以確保您的決定符合長遠的財務規劃。