想為居屋物業辦理轉名手續？由於未補地價居屋涉及房屋署多項嚴格規定，流程遠比私人樓宇買賣複雜。本文特意為您詳盡剖析居屋轉名的三大核心原則、七大獲批常見原因、六步完整申請流程，以至「送契」的獨特規限及潛藏的財務陷阱，助您清晰掌握箇中要點，避免任何合規與財務上的誤區，確保轉名過程順暢無阻。
居屋轉名手續前必讀：核心原則與三大規限
辦理居屋轉名手續，是一項涉及房屋署規例的重要程序。它不同於一般私人樓宇買賣，因為居屋本身帶有政府資助性質。所以，您在考慮進行居屋轉名申請時，必須先了解其核心原則與相關規限。這不僅有助您順利完成居屋轉名手續，而且可以避免不必要的法律及財務風險。以下為您詳細剖析當中的三大核心原則。
核心原則一：轉讓必須「不涉及金錢代價」
居屋業權轉讓的首要原則，是轉讓過程必須「不涉及金錢代價」。這是房屋署對資助房屋業權轉移的一項根本性規定，旨在防止任何形式的投機或商業交易行為。換言之，業權的移轉應視為贈與，而不是買賣。
深入理解「居屋轉名送契」的法律含義與操作要點
「居屋轉名送契」即是採用「送贈契」的形式辦理業權轉讓。這與私人市場的「送契樓」概念相似，即業權人將物業無償轉讓給受贈人。但是，居屋的「送契」與私人樓宇的「送契樓」有一個關鍵區別。由於未補地價的居屋有政府擔保，新承讓人通常無須擔心私人「送契樓」五年內難以申請按揭的問題。即使是透過「居屋轉名送契」形式進行轉讓，新業權人一般仍可向銀行申請按揭。同時，若以送贈形式轉名，還可以豁免印花稅。然而，新業權人無法透過重新按揭來套取現金或延長供款期。若物業已經供畢，亦無法重新申請按揭。
破產個案的例外情況處理
「不涉及金錢代價」這項原則，有一個重要的例外情況，那就是「破產個案」。當居屋業主被法庭頒布破產令時，其資產（包括居屋業權）可能需要變賣，以償還債務。在這種特殊情況下，居屋業權的轉讓可以涉及金錢代價，並且會由破產管理署或受託人根據法律程序處理。這是一個基於法律強制執行的特殊安排。
核心原則二：準承讓人必須為「已登記家庭成員」
進行居屋轉名申請時，房屋署對於準承讓人的身份有嚴格要求。一般情況下，接收居屋業權的準承讓人，必須是該物業戶籍中「已登記的家庭成員」。這項規定旨在確保資助房屋的業權，能夠繼續在原獲批家庭內部流轉，防止業權隨意轉移至非合資格人士。
何謂「已登記的家庭成員」？與非登記成員的權利區別
「已登記的家庭成員」指的是在房屋署紀錄上，已納入該資助出售單位戶籍內的認可成員。這些成員擁有在該單位居住的權利。相反，「非登記的家庭成員」則是指未有在房屋署戶籍中登記的成員，他們並沒有居住該單位的正式權利。在居屋轉名手續中，房屋署會優先考慮已登記的家庭成員作為承讓人，以維護原有的資助房屋政策。
業主去世個案的承繼人資格例外情況
業主去世是一個特殊情況，房屋署對於居屋轉名申請中的承繼人資格會放寬處理。若居屋業主去世，且該單位沒有任何已登記的家庭成員，那麼即使是「非登記的家庭成員」（例如，死者的子女若從未登記在戶籍中），亦有可能獲房屋署酌情考慮，以承繼該居屋單位。這類個案通常會按照遺產繼承的法律程序處理，有機會在無須通過入息審查的情況下，無條件繼承單位。這是一個基於人道考量與法律繼承原則而設的例外條款。
核心原則三：嚴禁為恢復「首次置業」身份而進行的居屋轉名手續
居屋轉名手續的一項明確禁區，是嚴禁業主或其家庭成員為了恢復「首次置業」身份而進行業權轉讓。房屋署對此有清晰的立場，因為這被視為濫用公共房屋資源。
房屋署對「甩名做首置客」的明確立場與政策考量
「甩名做首置客」是指透過居屋轉名，將自己的名字從居屋業權中移除，以便在購買私人住宅時，能夠再次享有「首次置業」的印花稅優惠。房屋署明確表明，若居屋轉名申請的唯一原因，是為了變回首次置業身份以購買私人樓宇，此類申請將不獲批准。這項政策考量是為了避免市民雙重獲取房屋福利，維護資助房屋資源的公平分配原則。除非轉讓原因是由於業主結婚並需與配偶同住而搬離該居屋單位，房屋署才可能會考慮。
濫用公共資源的稅務與法律後果：房屋署及稅務局的徹查機制
若然有人嘗試透過虛假理由進行居屋轉名，以達致「甩名做首置客」的目的，這可能導致嚴重的稅務與法律後果。房屋署與稅務局對此類個案具備聯合徹查機制。一旦被發現是惡意濫用公共資源或進行虛假陳述，相關人士可能面臨追討權利，例如被追繳本應支付的較高印花稅，甚至可能面對法律訴訟。因此，切勿心存僥倖，應當依法依規辦理。
想恢復首置身份？正確的處理方法（出售或補地價）
若您持有居屋並確實希望恢復「首次置業」身份，以便將來購買私人住宅，正確且合法的處理方法並非透過居屋轉名。您應該考慮將該居屋單位出售，或選擇向政府補回地價。出售居屋後，您將不再持有任何物業，自然便可恢復首次置業的資格。若選擇補地價，居屋會變為私人物業，之後的轉讓或出售便不受房屋署的嚴格限制。這兩種方式均能確保您合法地重新獲得首次置業的資格。
獲批「居屋轉名申請」的常見原因及所需文件清單
想要辦理居屋轉名手續，大家可能會好奇，到底哪些情況下房屋署會批准申請呢？其實，房屋署會考慮各種真實且合理的家庭與個人狀況變動。明白這些常見原因以及預先準備好所需文件，可以讓您的居屋轉名申請過程更順暢，減少不必要的延誤。以下我們就來逐一了解這些獲批的常見原因，以及每種情況下需要準備的文件清單，這對理解居屋轉名手續及規限非常有幫助。
1. 婚姻狀況變更
加入配偶成為聯名業主（所需文件：結婚證書副本）
當婚姻狀況出現變化，業權可能需要隨之調整。例如，業主結婚後，想將配偶加入成為物業的聯名業主，讓雙方共同持有居屋業權。這是一種常見的居屋轉名申請情境。您需要準備結婚證書的副本，以此證明您的婚姻關係。
離婚或分居將業權轉予前配偶（所需文件：絕對判令、法庭命令或分居協議副本）
另外，若夫婦決定離婚或分居，居屋業權亦可能需要進行調整，以便將物業業權轉移予其中一方的前配偶。此舉通常是基於雙方的協議或法庭的裁決。這時，您必須提供有效的絕對判令、法庭命令或分居協議的副本，作為業權轉讓的法律依據。
2. 家庭成員因結婚遷出
業主結婚後遷居與配偶同住（所需文件：結婚證書及新住址證明副本）
有時候，業主本人結婚後會遷出居屋，選擇與配偶同住新居。在這種情況下，業主可能會申請將居屋業權轉予單位內其他已登記的家庭成員。要辦理這類居屋轉名申請，您需要準備結婚證書以及新住址證明文件的副本，證明您的居住地已改變。
3. 居住地或工作地點變更
移民或長期海外工作（所需文件：外國居留批准書、移民簽證、僱主證明書副本等）
當生活環境出現重大變化，例如決定移民到外地，或者因為工作需要，長期在海外居住。這類居屋轉名手續也可能獲得批准。若您屬於此類情況，請提供外國居留批准書、移民簽證、僱主證明書等相關文件的副本，證明您需長期離開香港。
4. 福利與財務考量
申請公務員或僱主房屋福利（所需文件：相關部門或僱主發出的核准證明文件副本）
為了申請公務員房屋福利，或者獲得僱主提供的房屋津貼或單位，有些業主可能會申請居屋轉名。這是為了避免同時享有兩種房屋福利，符合相關政策要求。您需要準備相關部門或僱主發出的核准證明文件副本，以證明您正申請或已獲批其他房屋福利。
反映家庭成員的供款貢獻（所需文件：首期款額證明、按揭還款記錄副本）
如果家庭成員雖然不是註冊業主，但是他們在支付居屋首期或者按揭供款方面，付出了相當大的貢獻，業主可以申請將業權轉讓予這些家庭成員，以反映他們的實際財務貢獻。此類居屋轉名送契申請，需要提供首期款額證明，以及按揭還款記錄副本，證明他們的供款情況。
5. 個人健康與年齡狀況
業主年屆65歲或以上（所需文件：身份證副本）
隨著年齡增長，業主可能因健康或照顧需要，希望將居屋業權轉予其他家庭成員。若業主年屆65歲或以上，房屋署會考慮此類居屋轉名申請。這時，您只需要提供身份證的副本，證明業主的年齡。
業主身患危疾（所需文件：註冊醫生簽發的證明文件副本）
若業主不幸身患危疾，例如重病或絕症，亦可向房屋署申請業權轉讓。這通常是出於人道考量，讓業權能順利轉移，方便日後家庭安排。您必須提供註冊醫生簽發的證明文件副本，詳細說明業主的健康狀況。
6. 業主去世後的業權承繼
遺產繼承的法律程序（所需文件：遺囑檢定證明書或遺產管理書、死亡證副本等）
當業主不幸去世，居屋業權便會進入遺產繼承程序。此時，合資格的家庭成員或繼承人可以向房屋署申請業權轉讓。這個過程需要依照法律程序進行。您需要準備遺囑檢定證明書或遺產管理書，以及死亡證的副本等，以完成居屋轉名手續。
7. 業主破產
法律規定下的業權變動（所需文件：破產令、破產管理署同意書副本）
若業主被法庭頒布破產令，其居屋物業的業權將受到法律規管，可能需要進行變動以償還債務。這種情況下的業權轉讓，屬於法律規定的特殊情況。您需要提交破產令以及破產管理署發出的同意書副本，以證明業權變動的法律效力。
【一步步教學】最詳盡居屋轉名申請流程
買入居屋之後，生活中可能出現變化，例如結婚、離婚、移民，或者家庭成員變動。這些情況可能讓您需要處理居屋轉名手續。不過，只要掌握正確步驟，就可以順利辦理。我們將一步步帶領您了解居屋轉名申請的所有細節，幫助您輕鬆掌握。
辦理居屋轉名申請前的文件準備要點
辦理居屋轉名申請，首先要做好文件準備工作。這一步是整個流程的基礎，準備充足，因此之後的步驟會更加順暢。建議您仔細核對所有需要的資料，確保萬無一失。這包括身份證明文件、居屋相關證明，以及證明轉名原因的文件。
步驟一：填寫申請書及準備證明文件
居屋轉名申請的第一步是填寫申請書和準備相關證明文件。這是房屋署審批的關鍵，因此務必認真處理。
下載及填妥指定申請書（HD7表格）的注意事項
請從房屋署網站下載指定申請書HD7表格，然後仔細填寫所有欄位。這份表格是居屋轉名手續的核心文件，任何遺漏或錯誤都可能令申請延誤。建議參考房屋署提供的填寫指引，確保資料無誤。
確保資料完整性與簽署式樣的法律要求
填寫表格時，務必確保所有資料的完整性。房屋署要求業主在申請書上的簽署式樣必須與購買居屋時的買賣文件或轉讓契約上的簽署式樣相同。同時，不要使用塗改液修改任何資料。這些要求旨在確保申請的法律效力與真實性。
步驟二：遞交申請及繳付手續費
填妥所有文件之後，下一步是遞交申請和繳付手續費。這是申請流程中重要的一步。
送交所屬的區域租約事務管理處
請將填妥的申請書和所有證明文件，送交至居屋所屬的區域租約事務管理處。您可以通過房屋署網站或相關通知查詢具體地址和聯絡方式。確保資料提交至正確地點，這樣才可以有效推進居屋轉名申請。
初步申請手續費詳情（現時為港幣$3,020）
遞交申請時，需要繳付一筆初步申請手續費，現時為港幣3,020元。這筆費用是處理居屋轉名手續的行政開支。請留意，這筆費用可能會定期調整，因此請以房屋署最新公布的金額為準。
重要提示：已繳費用不論申請結果，一概不予發還
請注意，已繳付的初步申請手續費，不論最終申請是否獲批准、或者在審批過程中撤回申請，房屋署都不會退還。這筆費用是針對申請處理服務而收取，並非基於申請結果。
步驟三：房屋署審批與結果通知
遞交申請和繳付費用之後，接下來就是等待房屋署的審批。這個階段需要耐心等候。
預計處理時間：約6星期
房屋署在收到所有所需文件之後，一般需要約6星期的時間處理居屋轉名申請。這是一個預計時間，實際情況可能因個案複雜程度或房屋署工作量而有所不同。
接收房屋署發出的「業權轉讓同意書」
如果申請獲批准，將會收到房屋署發出的「業權轉讓同意書」。這份同意書非常重要，它是繼續辦理後續法律手續的關鍵文件。務必妥善保管。
步驟四：獲批後聘請律師辦理法律手續
收到「業權轉讓同意書」之後，居屋轉名手續便進入法律層面。需要聘請律師協助處理。
「業權轉讓同意書」一年有效期說明及重要性
房屋署發出的「業權轉讓同意書」有效期只有一年。這表示必須在這一年內完成所有居屋轉名送契的法律手續，包括簽署轉讓契約和提交房屋署審批。如果逾期未完成，同意書便會失效，將需要重新提交申請並再次繳付所有費用。因此，收到同意書後，請盡快行動。
律師擬備轉讓契約並提交房屋署批核的程序
律師會根據情況，擬備一份轉讓契約的草稿。這份草稿在正式簽署之前，必須提交給房屋署的法律事務分處批核。房屋署會審查契約內容是否符合其規定，特別是居屋轉名不涉及金錢代價的原則。這一步是確保轉讓合法合規的重要環節。
繳付批核契約手續費（現時為港幣$2,630）
在律師將草擬的轉讓契約提交房屋署批核時，需要另外繳付一筆批核契約手續費，現時為港幣2,630元。這筆費用同樣不論批核結果如何，一概不予發還。因此，請預算好這筆開支。
精準預算：律師費、釐印費、按揭相關費用等居屋轉名隱藏成本全面拆解
除了上述的房屋署手續費，居屋轉名還會涉及其他隱藏成本。這包括律師在辦理轉讓手續時收取的費用、政府徵收的釐印費，以及可能因按揭轉變而產生的相關費用。建議啟動整個居屋轉名手續之前，向律師詳細查詢這些潛在開支，以便做好全面的財務預算。
步驟五：處理按揭相關事宜
如果居屋單位有按揭，那麼在辦理轉名手續時，必須同時處理按揭安排的變更。
如何確認是否需要轉變按揭安排
在開始處理居屋轉名送契前，請務必先向承按銀行確認是否需要轉變現有按揭安排。居屋轉名涉及業權人變動，銀行通常會要求重新審核按揭資格或者進行新的按揭安排。及早與銀行溝通，可以避免後續的延誤。
填寫「轉變按揭安排申請書」（HD64）及相關費用
如果銀行確認需要轉變按揭安排，就需要填寫一份房屋署的「轉變按揭安排申請書」（HD64）。這份申請書也需要遞交給房屋署審批，而且可能涉及額外手續費。請確保按照房屋署要求填寫表格並繳付所有相關費用。
步驟六：完成簽署及更新戶籍記錄
完成所有法律手續並簽署轉讓契約之後，最後一步是通知房屋署，更新戶籍記錄。
簽立轉讓契約後立即通知租約事務管理處
在與律師簽立轉讓契約之後，請立即通知所屬的區域租約事務管理處。這一步非常重要，因為房屋署需要及時更新居屋的業權記錄，確保所有資料正確無誤。
提交最新轉讓契約副本及土地查冊記錄
為了完成戶籍記錄的更新，需要向租約事務管理處提交最新簽署的轉讓契約副本，以及最新的土地查冊記錄。這些文件證明了業權轉讓已經合法生效。完成這些步驟，整個居屋轉名手續便告圓滿完成。
【獨家深度剖析】居屋轉名手續的財務影響與風險評估
「居屋轉名手續」看似簡單，但處理上涉及不少財務影響與潛在風險。這些程序會直接影響您的財政狀況。現在，一同深入探討這些重要細節，幫助您做出明智決定。
未補地價居屋的按揭處理：居屋轉名送契與私樓「送契樓」異同
當您處理未補地價居屋的業權時，「居屋轉名送契」這個概念很重要。它與私人樓宇的「送契樓」有相似之處，可是處理按揭的方法很不一樣。
政府擔保的角色：為何「送贈」形式轉讓仍可申請按揭
未補地價居屋，政府提供擔保。這個擔保是關鍵，所以即使單位透過「送贈」形式轉讓給家人，新業主仍可向銀行申請按揭。政府的擔保，給予銀行信心，因此物業的風險較低。
毋須擔心一般「送契樓」五年內難批按揭的問題
一般私人樓宇如果是「送契樓」，銀行可能五年內不批按揭。這是因為銀行擔心業權有爭議。居屋的情況不同，因為有政府擔保，新業主毋須面對這個按揭困難。這是政府對資助房屋的一項政策，它給予買家保障。
「加按套現」的嚴格限制與申請條件
有時，業主可能想透過居屋「加按套現」，用來應付突發開支。然而，居屋的「加按套現」有很嚴格的限制與申請條件，並不是隨意就可以進行的。
房屋署對加按申請「手緊」的原因分析
房屋署在審批居屋加按申請時，態度一向較為謹慎。這是因為居屋屬於資助房屋，它的目的是提供安穩居所，而不是讓業主隨意進行財務操作。政府希望確保居屋資源得到善用。
可獲考慮的「特別情況」詳解（籌措醫療、殮葬、教育費等）
房屋署只會在某些「特別情況」下考慮加按申請。例如，您需要籌措醫療費用，或者用於殮葬開支。子女的教育費用，有時也會被納入考慮範圍。這些情況，申請人必須有充足的證明文件。
加按套現金額計算準則及最高上限
即使房屋署批准加按，套現金額也有計算準則和最高上限。房屋署會評估物業的市值，然後扣除補地價金額。之後，可套現的最高金額就是市值減去補地價，再乘以一定比例，並扣除原有按揭餘額。這確保了套現金額不會過高。
銀行審批態度及可能面對的高昂按揭息率（可達5%以上）
銀行審批居屋加按的態度同樣謹慎。它們會評估申請人的還款能力與信貸紀錄。由於這類按揭的風險較高，所以申請人可能面對的按揭息率會相對較高，甚至可能達到百分之五或以上。這是申請加按時，必須留意的重要財務成本。
體驗「居屋轉名手續財務影響模擬器」：即時估算補地價與總成本
為了讓您更清楚地掌握「居屋轉名手續」所帶來的財務影響，坊間有些工具可以提供幫助。例如，您可以體驗一個「居屋轉名手續財務影響模擬器」。這個工具可以即時估算補地價金額與總成本。
如何透過模擬器，輸入個人資料即時估算補地價、印花稅及總成本
這個模擬器操作簡單。您只要輸入居屋的樓齡、位置、單位大小，還有目前的市值等個人資料。模擬器就會自動估算出可能需要繳付的補地價金額。它也會計算轉名時可能產生的印花稅及其他相關總成本。這可以讓您有一個初步的財務概念。
案例分析：比較「甩名」後買私樓與「賣居屋」後買私樓的總財務支出差異
我們用一個案例來分析兩種常見情況的總財務支出差異。第一種情況是，您先將居屋「甩名」，然後再購買私人樓宇。第二種情況是，您直接出售居屋，之後才購買私人樓宇。比較這兩種做法，可以看出哪種對您來說，財務負擔會較輕。這個比較，可以幫助您做出最有利的選擇。