未補地價居屋出售流程複雜，政策規定繁多。2025年，如果你正計劃出售居屋，本實戰指南將為你詳細拆解7大核心步驟、全面費用清單，並預警潛在法律陷阱，助你清晰掌握每一步，確保交易順利完成。
第一步：按年份評估出售資格及途徑
想要出售未補地價居屋，了解不同年份的政策規定十分重要。這部分將會與您分享，根據居屋首次轉讓契據的簽署日期，您該如何評估單位出售未補地價居屋的資格與適合的途徑。這是出售居屋的第一步，也是最重要的一步，因為它決定了您未來的操作空間。
首次轉讓契據日期：出售居屋政策的關鍵
居屋單位可否出售，以及其出售方式，很大程度上取決於單位「首次轉讓契據」的簽署日期。這是一個非常重要的時間點，因為它直接影響單位受到的轉讓限制。政府為了確保資助房屋資源得以善用，並避免市場炒賣行為，會根據不同時期推售的居屋單位，設定不同的轉售規定。因此，您必須先釐清這個日期，然後再根據相關政策採取行動。
1982年至2006年首次推售：限制期已屆滿，選擇更自由
如果您的居屋單位是在一九八二年至二〇〇六年期間首次推售，並已簽署首次轉讓契據，則單位原先規定的五年轉讓限制期已經屆滿。因此，業主可以擁有較大的彈性。您可以選擇向房屋委員會繳付補價，然後將單位在公開市場上出售或出租。您也可以選擇在居屋第二市場轉售單位予合資格人士，並且無需繳付補價。這兩種選擇都能讓您將單位順利出售。
2007年至2017年首次推售：房委會不回購，第二市場是主要出路
對於在二〇〇七年至二〇一七年期間首次推售並簽署轉讓契據的居屋單位，房屋委員會的現行政策是不會回購這些單位。不過，業主仍然有不同的出售選擇。您可以隨時選擇向房屋委員會繳付補價，然後在公開市場出售或出租您的單位。此外，由首次轉讓契據日期起計的第三年開始，您便可以在居屋第二市場轉售單位予合資格人士，而無需繳付補價。需要留意的是，如果您的單位仍處於五年轉讓限制期內，您必須在房屋委員會拒絕回購申請後，才可以簽訂該單位的買賣協議。
2018年首次推售：設有特殊轉售階梯，首五年限制較多
二〇一八年首次推售的居屋單位，其轉售規定設有特殊的時間階梯，首五年內限制較多。
在首次轉讓契據日期起計的首兩年內，業主必須申請將單位售予房屋委員會。房屋委員會雖然不會回購單位，但會行使《房屋條例》（第283章）賦予的權力，提名買家。單位會根據房屋委員會的規定，以「原價」（首次轉讓契據中列明的單位購買價）轉讓予獲提名的買家。業主需要繳付申請出售單位所需的行政費用。
在首次轉讓契據日期起計的第三年至第五年內，業主可以選擇申請將單位售予房屋委員會，亦可以在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格，出售單位予房屋委員會提名的人。如果業主選擇申請售予房屋委員會，房屋委員會同樣不會回購單位。不過，它會提名買家。單位將按房屋署署長評定的售價轉讓予獲提名的買家。這項售價是房屋署署長評估單位在提出回購申請時的市值，再扣除業主從房屋委員會購買單位時所享有的最初折扣。業主需要繳付申請出售單位以及評估單位售價的行政費用。
在首次轉讓契據日期起計五年後，業主可以在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格，出售單位予房屋委員會提名的人。業主也可以選擇在繳付補價後，在公開市場出售單位。房屋委員會將不會接受這些單位的回購申請，亦不會提名買家。
2019年至2021年首次推售：十年限制期下的策略
對於二〇一九年至二〇二一年期間首次推售的居屋單位，房屋委員會的現行政策是不會回購或提名買家購買這些單位，居屋第二市場的交易除外。
在首次轉讓契據日期起計的首兩年內，業主必須在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場以不高于首次轉讓契據中列明的「原價」出售單位予房屋委員會提名的人。
在首次轉讓契據日期起計的第三年至第十年內，業主必須在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格，出售單位予房屋委員會提名的人。
在首次轉讓契據日期起計十年後，業主可以在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格，出售單位予房屋委員會提名的人。業主也可以選擇在繳付補價後，在公開市場出售單位。
2022年及之後首次推售：十五年限制期，最嚴格規定
如果您是二〇二二年及之後首次推售的居屋單位業主，則須遵守最為嚴格的轉售規定。房屋委員會不會回購或提名買家購買這些單位，居屋第二市場的交易除外。
在首次轉讓契據日期起計的首五年內，業主必須在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場以不高于首次轉讓契據中列明的「原價」出售單位予房屋委員會提名的人。
在首次轉讓契據日期起計的第六年至第十五年內，業主必須在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格，出售單位予房屋委員會提名的人。
在首次轉讓契據日期起計十五年後，業主可以在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格，出售單位予房屋委員會提名的人。業主也可以選擇在繳付補價後，在公開市場出售單位。
第二步：【實戰流程圖】出售未補地價居屋七大核心步驟全拆解
當您決定出售未補地價居屋時，這不是一個隨意決定，因為這涉及一系列獨特的法律程序。整個交易流程有其特定規矩，與一般私人樓宇買賣有所不同。接下來，我們將一起拆解出售未補地價居屋的七個核心步驟，幫助您清晰掌握每個環節，確保交易順暢進行。
步驟一：鎖定目標買家（綠表與白居二資格詳解）
出售未補地價居屋，買家必須是合資格人士。所以，第一步是要清楚了解潛在買家的身份。這直接關係到您的物業能夠出售給哪一類人，也會影響放盤策略。只有符合資格的綠表或白居二人士，才可以購買這些單位。
綠表資格人士的定義
綠表資格人士是指現居公屋住戶、透過「公屋輪候冊」申請公屋已屆滿一年而未獲編配單位的家庭、持有有效「綠表資格證明書」的人士等。這些人士購買未補地價居屋，通常享有優先權。他們的資格由房屋委員會或房屋協會審核，過程相對直接。
白居二（白表資格人士）獲取「購買資格證明書」流程
白居二（白表資格人士）購買未補地價居屋的過程會比較繁複。他們必須先通過房屋署的審批程序，才可以獲得「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）。白居二計劃通常與一手居屋同期接受申請。例如，二〇二四年「白居二」的配額有六千個。申請者必須在二〇二五年三月六日至二十六日期間遞交申請。電腦攪珠日期為二〇二五年四月二十四日。只有攪珠成功中籤的白表申請人才有機會購買二手居屋。
中籤之後，房屋署會發信要求申請人於七日內遞交「入息及資產申報表」，同時提供近半年入息和資產證明文件，例如稅單、糧單、銀行紀錄等等。房屋署或會約見個別買家以核實資料。通過審查後，申請人會收到附有兩份確認書的「批准信」（分別適用於房屋委員會居屋及房屋協會住宅）。申請人必須於「批准信」發出四周內，填妥確認書並郵寄或親身遞交至負責小組，以申領「購買資格證明書」。申領一份「購買資格證明書」的費用是八百七十元。這張准買證發出後有十二個月有效期。買家必須在此十二個月內簽訂臨時買賣合約，否則視作棄權。根據二〇二三年的資料，申請「白居二」的費用是二百三十元。如果同時申請一手居屋和「白居二」，費用是五百元。這個審批過程較長，並且需要經過多重關卡，所以買家必須非常有耐性。
業主了解買家資格的重要性
作為業主，了解綠表與白居二買家的資格非常重要。這是因為不同類型的買家有不同的購買限制與融資條件，這會直接影響您的物業在市場上的吸引力以及交易的速度。您必須確認潛在買家具備相應的資格，以確保交易符合房屋條例（第283章）的規定，避免日後出現任何「非法處置」的情況。了解這些細節，有助於您更有效地與潛在買家溝通，並且制定出最適合的銷售策略。
步驟二：申請賣樓許可 — 辦理「可供出售證明書」（准賣證）
出售未補地價居屋，您作為業主也必須先取得房屋委員會的「賣樓許可」。這許可文件稱為「可供出售證明書」，一般俗稱「准賣證」。這是一個獨特的程序，是您合法出售居屋單位的首要條件。
「准賣證」的法律目的與重要性
「准賣證」的法律目的是確認您的居屋單位符合在居屋第二市場出售的條件，並且確保這次轉讓是合法合規的。這是房委會對於資助房屋流轉的監管機制，以防止未經許可的轉售行為。沒有這張「准賣證」，您將無法在居屋第二市場上合法地將單位出售予綠表或白居二合資格人士。這份文件是保障買賣雙方利益的重要憑證。
申請流程、所需文件清單及費用
申請「准賣證」的流程相對簡單。首先，您需要索取「可供出售證明書」的申請書。然後，您需要準備好九百元的申請費。這費用必須以支票或銀行本票支付，抬頭是「香港房屋委員會」。同時，您還需準備樓契副本、最近六個月內的水費單及電費單各一份。
準備好所有文件後，您將所有文件提交至位於龍翔辦公大樓一百三十八號二樓二〇二室的居屋第二市場計劃小組。房屋署在收到您的申請後，會進行審核。
「准賣證」的有效期及注意事項
房屋署審核「准賣證」的過程一般約需十四個工作天。一旦您的申請獲得批准，房屋署會發出「可供出售證明書」。這份證明書的有效期是十二個月。您必須在這十二個月的有效期內完成臨時買賣合約的簽訂。如果逾期未完成交易，您將需要重新申請這份證明書，並且重新繳付費用。因此，建議您在取得「准賣證」後，應盡快啟動放盤程序。
步驟三：精明放盤與議價（地產代理 vs. 自行放盤）
當您取得「准賣證」後，下一步就是精明地放盤，並且與潛在買家議價。這個階段與一般私人樓宇買賣相似，您可以選擇自行放盤，也可以委託持牌地產代理協助。
網上放盤與委託持牌地產代理的利弊
網上放盤的優點是節省佣金支出。您可以利用一些大型物業網站的業主放盤功能，自行上載物業資訊與照片。但是，自行放盤需要您花費大量的時間與精力去處理查詢、安排睇樓以及篩選合資格買家。同時，由於您不是專業人士，可能在議價或處理法律文件方面經驗不足。
委託持牌地產代理則可以讓您省卻許多麻煩。代理對於市場行情非常熟悉，可以為您提供專業的定價建議，並且有效地為您尋找合資格的買家。地產代理也能處理睇樓安排、文件處理及協商等環節。但是，您需要支付佣金。
地產代理佣金與居屋第二市場議價策略
如果您選擇委託地產代理，通常買賣雙方都需要各自繳付樓價的百分之一作為代理佣金。這是市場的普遍做法。在居屋第二市場放盤，由於盤源相對有限，特別是市區的居屋單位，往往非常搶手。買家只有十二個月的「准買證」有效期來尋找單位及完成簽約。所以，您在議價時要掌握買家這種時間壓力。買家會傾向於「快、狠、準」地還價，因此您也應該採取果斷的議價策略。掌握市場脈搏，並且參考官方成交數據定價，將有助於您提升叫價能力。
步驟四：簽訂臨時買賣合約及委託律師
當您與買家達成初步買賣意向後，下一步就是簽訂「臨時買賣合約」（俗稱「臨約」）。這份合約代表了買賣雙方的初步承諾。買家通常需要在簽署臨約時，向您支付樓價的百分之三至百分之五作為臨時訂金（俗稱「細訂」）。
簽訂臨約之前，建議買賣雙方都委託一位有經驗的律師。律師會協助您審閱合約條款，確保買賣雙方的權益受到保障。雖然出售未補地價居屋不涉及補地價程序，但是律師對於處理居屋獨有的法律程序（例如後續的提名信申請）非常重要。他們會處理所有複雜的法律文件，使整個交易過程更為順暢。
步驟五：居屋獨有流程 — 向房委會申請「提名信」
在出售未補地價居屋的流程中，「提名信」是其獨特的環節，也是不可或缺的一步。簽訂臨時買賣合約後，買方的代表律師需要代買方向房屋委員會申請這份「提名信」。這封信的目的是確認您（賣方）正式提名這位買家作為居屋單位的「接手人」。有了這份提名信，買賣雙方才可以繼續進行簽訂正式買賣合約和轉讓契據的後續步驟。
申請「提名信」需要準備一系列文件。這些文件包括您的「可供出售證明書」正本，以及買方的「購買資格證明書」正本。同時，買方還需要提供一份支持其申請「提名信」的法定聲明書。臨時買賣合約副本也是必須的。申請費用是一千零四十元，必須以律師樓發出的支票或銀行本票繳付，抬頭是「香港房屋委員會」。房屋署處理「提名信」的申請，通常最少需要五個工作天。這一步驟確保了資助房屋的轉讓是合法且符合規定的。
步驟六：簽訂正式買賣合約及支付大訂
成功獲取「提名信」後，買賣雙方就可以正式簽訂「正式買賣合約」。這份合約是對之前臨時買賣合約的進一步確認，並且具有更強的法律約束力。房屋署建議在簽完臨時買賣合約後，相隔約十二至十四天才簽訂正式合約，以預留足夠時間處理「提名信」的申請。
簽訂正式買賣合約時，買家需要向您支付加附訂金（俗稱「大訂」）。加上之前支付的臨時訂金，大小訂金的總數通常會達到樓價的百分之十左右。這筆訂金的支付進一步鞏固了買賣雙方的交易承諾。
步驟七：驗樓、交吉、完成交易
簽訂正式買賣合約後，通常會在二至三個月內安排簽訂「轉讓契據」，俗稱「成交」。這是整個物業買賣流程的最後一步，也是最關鍵的一步。在成交當日或之前，買家通常會再次驗收單位，確認物業狀況符合預期。
成交當日，買家的按揭銀行會放款予買方律師樓，然後由律師代為向您（賣方）繳清樓價的尾數。如果您有委託地產代理，買賣雙方都需要在成交時向代理各支付樓價的百分之一作為代理佣金。您的律師會負責草擬樓契條款、處理按揭契據（如適用），並將樓契送往土地註冊處登記。在所有款項繳清，並且文件簽署完成後，您會將單位鎖匙交予買家，買家正式成為新業主，所有買賣流程至此圓滿完成。
第三步：計清成本與避開陷阱 — 財務、補地價及法律風險全剖析**
出售未補地價居屋，或將未補地價居屋出售，不單是處理文件流程，更涉及詳細的財務規劃與法律考量。各位業主，為了令整個交易過程更順暢，大家必須清楚掌握所有可能出現的費用，並且認識潛在的法律陷阱。現在，我們就來逐一剖析這些關鍵要點，幫助您全面理解。
業主總成本清單：一文睇清所有開支**
出售物業時，業主需要面對多項開支。這些費用雖然常見，但數目不少，大家宜預先準備。以下是一份清晰的費用列表，幫助您在出售未補地價居屋前計算成本。
「可供出售證明書」申請費用**
如果業主打算在居屋第二市場出售單位，必須向房屋署申請「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。此證明書確認單位符合轉售資格。申請此證件的費用為港幣九百元。這是出售流程的第一步，也是一項固定開支。
「提名信」申請費用**
當買賣雙方簽署臨時買賣合約後，買方的代表律師需要向房屋署申請一份「提名信」。此信確認買家獲得房委會提名，能夠正式接手單位。申請「提名信」的費用為港幣一千零四十元。這是居屋交易獨有的程序，也是一項不可或缺的費用。
律師費用**
無論出售任何物業，律師服務都是交易中不可或缺的一環。律師會負責草擬及審閱買賣合約，還有處理樓契轉讓文件，並且確保整個交易符合法律規定。律師費用通常包括草擬文件、查冊、登記等項目。具體費用會因律師行而異，建議業主多作比較。
地產代理佣金**
許多業主會透過地產代理協助出售單位。地產代理會負責放盤、尋找買家、安排睇樓，以及協助議價。一旦成功促成交易，地產代理會向買賣雙方收取佣金。香港地產代理佣金普遍為成交價的百分之一，即買家和賣家通常各需支付樓價百分之一的佣金。
印花稅（買方承擔，業主需知）**
印花稅是物業買賣中的一項重要稅項，通常由買方承擔。雖然印花稅不是業主直接的開支，但業主有必要了解這項稅務，因為它會影響買家的總購買成本，進而影響買家的出價意願。了解印花稅有助業主更全面地評估市場狀況和買家能力。
「補地價」迷思：何時需要補？如何計算？**
「補地價」是出售居屋時一個非常重要的概念。只有當業主決定在公開市場出售單位，或是將單位出租、作其他轉讓用途時，才需要向房屋委員會繳付補地價。若業主在居屋第二市場出售未補地價居屋，則買家無需支付補地價。補地價的計算方式，是將業主當初購入單位時所享有的地價折扣，按照現時市值重新計算。具體計算公式為：補價金額等於當時單位無轉讓限制的市值，乘以首次轉讓契據中列明的最初市值與原購買價之間的差額，再除以最初市值。換句話說，補價等於原來折扣的現值。房屋署會派員進行估價，之後發出「評估補價通知書」，估價有效期為兩個月。補價必須在買賣協議訂立日期起計二十八天內，以及轉讓契據簽訂前繳付。市場市值波動會影響補價金額，因為單位定價和簽訂買賣協議之間常有數個月時差。
嚴守法律紅線：切勿觸犯《房屋條例》的「非法處置」罪行**
出售未補地價居屋，務必嚴格遵守相關法律規定，避免觸犯《房屋條例》的「非法處置」罪行。根據《房屋條例》（第283章）第十七B條規定，任何違反單位買賣協議條款，或者轉讓契據內條款的按揭、其他抵押、轉讓，或者其他形式的處置，或者任何關於此類行為的協議，均屬無效。此外，同條例第二十七A條更明確指出，任何人士進行「非法處置」均屬犯罪。這不僅會導致交易無效，更有機會面臨法律上的刑罰。因此，業主在整個出售過程中，必須尋求專業法律意見，確保所有步驟合法合規，切勿心存僥倖，避免不必要的法律風險。
專家貼士：提升叫價能力與加快成交速度的3大策略
要成功出售未補地價居屋，並且讓單位能夠以理想價格快速成交，除了掌握基本流程，一些實用策略亦是不可或缺。專業人士提供以下三項重要策略，幫助您提升單位吸引力，並加快交易速度。
策略一：掌握市場脈搏，參考官方成交數據定價
為單位定下一個合適的價格，是出售未補地價居屋的首要關鍵。這不僅吸引潛在買家，亦直接影響成交速度。與其隨意定價，不如多花時間研究市場。您可以參考房屋署定期公布的居屋第二市場成交數據，以及差餉物業估價署的估價資訊。這些官方數據提供客觀的市場參考，讓您清楚了解同類型單位在近期以何種價格成交。當您根據真實數據定價，買家會覺得價格合理透明，並且增加信心，這可以減少議價時間，同時提升單位競爭力。
策略二：揀選專業夥伴，與地產代理及律師高效合作
出售物業涉及不少法律程序與文件處理，特別是未補地價居屋出售，當中的程序更加複雜。因此，選擇合適的專業夥伴，對於整個交易過程至關重要。經驗豐富的地產代理能夠有效協助您推廣單位，接觸有綠表或白居二資格的潛在買家，同時就議價提供專業意見。他們熟悉居屋第二市場的運作，可以幫助您處理繁瑣的放盤事務。另一方面，委託專業律師處理買賣合約、申請提名信及確保所有法律文件符合《房屋條例》（第283章）的規定，能夠避免「非法處置」等法律風險。地產代理與律師之間的良好溝通與高效協作，能夠確保交易流程順暢，減少不必要的延誤。
策略三：洞悉買家心理，利用其限制（如准買證有效期）促成交易
了解買家的處境，可以幫助您在談判中佔據有利位置，加快未補地價居屋的成交。購買未補地價居屋的買家，通常持有房屋署發出的「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）。這張證明書通常有十二個月的有效期。換句話說，買家必須在證件有效期內完成簽訂臨時買賣合約。隨著准買證有效期臨近，買家的購買意慾會變得更加強烈，因為他們不希望辛苦獲得的資格作廢。您可以利用這一點，在買家接近限期時，策略性地進行議價，鼓勵他們盡快作出決定，從而加快交易進程。
常見問題 (FAQ)
Q1: 如果只是想將業權轉給家人（如配偶），是否也屬於出售範疇？
您好，您提出這個問題非常好，因為這是一個常見的誤解。事實上，若您只是想將未補地價居屋的業權轉給家人，例如配偶，這通常不屬於一般意義上的「出售未補地價居屋」範疇，它是一種特殊的業權轉讓。根據房屋條例，這種轉讓通常是以「不涉及金錢代價」的轉讓契據或送贈契據形式辦理，而且準承讓人必須是物業戶籍中已登記的家庭成員。房委會或房協需要審批這些申請，並且通常會要求業主提供充分的理由與證明文件，例如因婚姻、移民、年邁、疾病，或是因反映家庭成員對物業的供款等原因。所以，這與在居屋第二市場將未補地價居屋出售給陌生買家，又或者補地價後在公開市場出售，是完全不同的情況。
Q2: 出售未補地價居屋時，我可以自行定價嗎？
這個問題很多業主都會想知道。當您準備出售未補地價居屋時，答案是有條件的。如果您是透過居屋第二市場出售單位予合資格人士，價格確實可以由業主與買家自行議定。但是，請留意，對於一些較近期首次推售的居屋單位，例如在二〇一八年首兩年、二〇一九年至二〇二一年首兩年，以及二〇二二年及之後首五年的單位，政策規定您出售時的價格不能高於您最初購入時的「原價」。而過了這些限制期之後，您便可以在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位。因此，您應先確認您的居屋屬哪一個批次，然後才能確定定價的彈性。
Q3: 如果買家在簽署臨約後撻訂，我應該如何處理？
遇到這種情況確實令人沮喪，但是重要的是了解您的權利和下一步應如何行動。當買家在簽署臨時買賣合約後撻訂，通常會依照合約條款處理。一般而言，買家已支付的臨時訂金（俗稱「細訂」）會被賣家沒收，以作賠償。同時，您應該立即諮詢您的代表律師，律師會根據臨時買賣合約的具體條款，向您提供專業建議。律師會評估您是否有權向買家追討進一步的損失，例如物業重新放售的價差。所以，第一時間與您的律師溝通，這十分重要。
Q4: 整個出售未補地價居屋的流程大約需要多長時間？
整個出售未補地價居屋的流程所需時間，會受多個因素影響。一般來說，從您決定出售並開始準備文件，到最終完成交易，整個過程可能需要數個月。例如，申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）約需十四個工作天才能獲批，而這張證明書的有效期為十二個月。接著，從簽署臨時買賣合約到簽署正式買賣合約，房屋署會建議預留大約十二至十四天，以便處理「提名信」的申請，這個申請最少也需要五個工作天。最後，從簽署正式買賣合約到最終簽訂轉讓契據（即成交），通常會預留兩至三個月的時間，讓買家處理按揭等後續事宜。請記住，這些時間僅供參考，實際情況會因買賣雙方協調、律師工作效率以及房屋署的處理速度而有所不同。