在香港置業是一項重大投資，而物業按揭更是當中不可或缺的關鍵一環。面對瞬息萬變的樓市及2025/25年度最新按揭政策調整，準業主必須充分掌握相關知識，方能作出最明智的財務決策。
本《2025香港物業按揭終極指南》將為您全面拆解物業按揭的奧秘，從基礎概念、最新政策深度解讀、影響按揭成數的六大關鍵因素，到突破成數上限的按揭保險計劃，以及各式靈活按揭產品。我們將透過清晰的申請8步曲、詳盡文件清單及實用工具，助您輕鬆規劃，並提供精明還款策略與獨家慳息秘訣，確保您的置業之路穩健無憂。無論您是首次置業、換樓，還是希望優化現有貸款，本文都將是您輕鬆買樓、安居樂業的必讀參考。
香港物業按揭基礎：全面掌握核心概念與最新政策
各位朋友，大家好！在香港實現置業夢想，了解清楚香港物業按揭是第一步，也是最重要的一步。今天，我們一起深入淺出地探討香港物业按揭的核心概念，以及2025/25年度的最新政策，相信這些資訊可以幫助您做好充分準備。
什麼是香港物業按揭？
說到香港物業按揭，簡單而言，它就是您向銀行或金融機構借取資金，用來購買房產的一種貸款。您購買的物業會作為抵押品，確保您會按時還款。買賣雙方簽訂買賣合約，然後買家就可申請按揭貸款。
按揭成數、香港物業按揭保險與供款佔入息比率（DSR）的核心定義
首先，我們要明白「按揭成數」是什麼。它指物業貸款金額佔物業總價值的百分比。例如，若物業價值為一千萬港元，按揭成數為七成，即銀行可提供七百萬港元的貸款。這表示您需要準備至少三成首期。
接著是「香港物業按揭保險」。這項保險計劃由香港按揭證券有限公司（按證公司）推出，它是一個重要工具。透過購買這份保險，銀行可以為您提供高於七成的香港物業按揭貸款。對於首期資金有限的朋友，這是一個有效方法，幫助他們更容易達成置業目標。
最後是「供款佔入息比率」（DSR），這亦是評估您還款能力的重要標準。銀行會計算您每月的按揭供款，然後把它與您的每月總收入作比較。這個比率設有一個上限，確保您的按款負擔在合理範圍內。
監管機構在香港物業按揭中的角色：香港金融管理局（金管局）與香港按揭證券有限公司（按證公司）
在香港物業按揭的世界裡，有兩個關鍵機構扮演著重要角色。首先是「香港金融管理局」（金管局），它負責監管所有銀行，並制定銀行審批香港物業按揭的各項指引與政策。金管局推出的措施，旨在維持銀行體系穩健，也確保整體金融市場穩定發展。
另一個是「香港按揭證券有限公司」（按證公司）。按證公司主要職責，是透過提供香港物業按揭保險計劃，協助市民獲得更高成數的按揭貸款。這能讓更多有能力供款的市民，可以用較少首期購買物業，也因此提高了置業機會。
2025/25年度最新政策解讀：如何影響您的香港物業按揭申請？
2025/25年度的《施政報告》為香港物業按揭市場帶來了重大變化。這些最新政策，對您的香港物業按揭申請影響深遠。接下來，我們會為您詳細解讀。
統一香港物業按揭成數上限：全面取消物業價值門檻，住宅及非住宅物業一律最高70%
過去，香港物業按揭的按揭成數上限，會因物業類型、價值及用途而異。現在，最新政策統一了所有物業的香港物業按揭成數上限。無論物業是住宅還是非住宅，不論其價值高低，銀行一律可以提供最高七成的按揭貸款。這意味著無論您購買哪種類型的物業，按揭成數的計算都會更加簡潔明確。
統一香港物業按揭供款佔入息比率（DSR）：取消壓力測試下的假設利率要求，統一上限為50%
另一項重要調整，是「供款佔入息比率」（DSR）的統一。以往，銀行在審批香港物業按揭時，除了審核現行DSR，也會進行「壓力測試」。壓力測試，是假設按揭利率上升，然後再次評估您的還款能力。現在，新的政策取消了壓力測試下假設利率的要求。所有香港物業按揭申請的DSR上限，統一設定為每月總供款額不高於每月總入息的百分之五十。這項調整旨在簡化審批流程，也為置業人士提供更大彈性。
取消針對多重物業持有人的香港物業按揭緊縮措施及其市場意義
過往，若您已經擁有多於一個物業，或者已經有按揭在身，再申請新的香港物業按揭時，銀行會實施較嚴格的緊縮措施。例如，按揭成數或供款佔入息比率上限會比一般情況低。現在，政府全面取消了這些針對多重物業持有人的緊縮措施。這意味著，無論您擁有多少個物業，所有香港物業按揭申請，都會採用統一的按揭成數和供款佔入息比率上限。此舉對市場意義重大，有助於釋放部分買家潛在的購買力，也能推動物業市場發展。
拆解香港物業按揭成數：六大因素如何影響您的貸款額？
要了解您在香港可以借到多少按揭貸款，首先要明白香港物業按揭成數並非單一數字。很多因素都會影響您最終獲得的貸款額，這些因素關係到您個人的財務狀況、物業種類以及市場環境。現在，我們會仔細拆解六大關鍵因素，幫助您清楚掌握這些影響香港物业按揭的要素，讓您更容易規劃置業藍圖。
因素一：申請人入息狀況
銀行審批香港物業按揭時，首先會仔細評估申請人的入息狀況。您的收入穩定性、來源和金額，直接決定了銀行的批核信心和貸款額度。不同類型的收入，會有不同的計算方法和按揭成數限制。
固定受薪人士：如何定義及最高香港物業按揭成數
固定受薪人士，通常指有每月固定薪金的僱員，他們的收入穩定，每月收入水平波動不大。這類人士的按揭申請，銀行審批時會認為風險較低。一般情況下，如果置業是用作自住，並且是首次置業，透過按揭保險計劃，最高可申請到樓價九成的香港物業按揭。每月固定收入會被全數計算，而年終花紅等非每月固定收入，通常只會計算部分。
非固定收入／自僱人士：佣金計算方法及香港物業按揭成數限制
非固定收入人士，例如佣金銷售員，他們的收入隨著業績浮動。自僱人士，例如自由工作者或公司老闆，他們的收入沒有固定糧單。銀行審批這類申請時，會更為謹慎。佣金收入通常會計算過去六個月或十二個月的平均數，有時銀行會在此基礎上打折扣。非固定收入或自僱人士申請香港物業按揭，即使符合自住條件，最高按揭成數通常會限制在八成。
非本地收入人士：香港物業按揭審批標準及與香港的「密切關係」證明
如果您的主要收入來源並非香港本地，銀行審批香港物業按揭會更為嚴格。銀行會考慮匯率風險、資金流動性以及監管差異。您需要證明與香港有「密切關係」，例如在香港有直系親屬居住、曾是香港永久居民，或者購入物業是供直系親屬在港定居。若無法提供足夠證明，按揭成數可能會收緊，最高貸款額可能只有六成。
以資產水平申請香港物業按揭：無收入人士的審批條件及資產計算方式
對於沒有固定收入但擁有可觀資產的人士，例如退休人士或高資產淨值人士，他們可以利用資產水平申請香港物業按揭。銀行會評估他們的流動資產，包括存放在銀行超過三個月的現金、股票市值。物業資產亦可計算在內，但通常只計算估值的一半，同時需扣減未清還的按揭本金。部分銀行也會接受海外物業作為資產證明。這類申請的按揭成數通常最高為七成。
因素二：買家身份與置業目的
您的買家身份以及置業目的，對於銀行審批香港物業按揭的成數有決定性的影響。銀行會根據您是首次置業、換樓客，還是為投資目的購置物業，採取不同的審批標準。
首次置業 vs. 非首次置業：香港物業按揭成數的主要區別
首次置業是指申請人及擔保人在申請按揭時，沒有持有任何香港住宅物業。這類買家如果購買自住物業，並符合其他條件，便可以透過按揭保險計劃，申請到高達九成的香港物業按揭。相反，非首次置業的買家，即使是自住物業，最高按揭成數通常會限制在八成。
自住 vs. 投資：如何界定及對香港物業按揭的影響
自住物業是指買家購入物業後會親身居住。投資物業是指買家購入物業後會出租或等待升值轉售。銀行會根據買家的聲明、相關證明文件（例如水電煤賬單地址）以及現有物業持有情況，界定物業的用途。自住物業可獲較高的按揭成數，而投資物業的按揭成數通常較低，甚至可能不符合高成數按揭保險的申請資格。
換樓客全攻略：香港物業按揭中「先買後賣」與「先賣後買」的部署
換樓客是指同時涉及出售舊物業和購入新物業的買家。部署方式會直接影響香港物業按揭成數。如果採用「先買後賣」的策略，在新物業成交前，您會暫時持有兩套物業。銀行可能會將新物業視為投資物業，按揭成數可能降至七成。若您能證明自住，最高可達八成。如果採用「先賣後買」的策略，只要舊物業在簽訂新物業臨時買賣合約前已完成「轉讓契約」，您便可被視為首次置業，新物業按揭成數最高可達九成。這兩種部署方式對您的資金安排和按揭條款有巨大影響。
擔保人的角色：資格要求、對香港物業按揭成數的影響及保費調整
擔保人可以協助申請人符合銀行對入息的要求，尤其是當申請人入息不足以通過壓力測試時。擔保人通常只限於直系親屬或未婚夫婦，他們必須有穩定收入和良好的信貸記錄。若擔保人本身已有按揭在身，申請人可獲批的按揭成數可能會較正常收緊一成。如果擔保人沒有按揭，對申請人的按揭成數沒有負面影響。擔保人的介入也可能影響按揭保費，按揭證券公司可能會因應情況調整保費。
公司名義持有物業：香港物業按揭成數上限及審批考量
以公司名義持有物業，常見於一些企業或投資者，他們追求稅務優勢或資產管理上的靈活性。然而，以公司名義申請香港物業按揭，銀行審批會比個人申請更為複雜和嚴謹。按揭成數上限通常較個人名義低，最高批出七成。銀行除了評估物業本身，還會審視公司的財務狀況、業務性質，以及主要股東的個人資產與信貸記錄，通常也需要股東提供個人擔保。
因素三：物業種類與狀況
物業的種類與狀況，也是影響香港物業按揭成數的重要因素。不同類型的物業，銀行在評估風險和審批貸款時，會有不同的政策和限制。
私人住宅（一手樓）：樓花香港物業按揭（即供 vs. 建期）的最新政策與風險
一手樓是指直接向發展商購買的新建私人住宅。在購買一手樓時，常見的付款方式有「即供」和「建期」。即供方案通常提供較多折扣，買家需在簽約後盡快開始供款。建期方案則是在物業落成並取得入伙紙後才開始供款。對於樓花香港物業按揭，金管局近期有最新政策調整。以往，高成數按揭保險主要適用於現樓。但自2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的樓花，新按揭保險也適用於即供付款辦法。選擇建期付款的樓花，若在物業落成時申請按揭保險，則面臨估價變動的風險。
私人住宅（二手樓）：香港物業按揭一般審批標準及注意事項
二手樓是指從個別業主手中購買的私人住宅。二手樓的香港物業按揭審批，主要基於物業的估值、樓齡、物業狀況，以及申請人的入息和信貸記錄。銀行會綜合評估這些因素。注意事項包括物業的樓齡會影響最長還款年期。物業是否有僭建、維修狀況不良、是否曾發生事故（例如凶宅）等，都可能影響銀行的估價或批核意願。
資助房屋：新居屋、白居二／居二、綠置居及租置公屋的香港物業按揭詳解
資助房屋是指由政府或相關機構提供的房屋，包括新居屋、白居二／居二、綠置居及租置公屋。這些物業的香港物業按揭有其特殊性。新居屋（房委會）享有政府擔保，綠表買家可獲高達九成半按揭，白表買家可達九成，且通常免壓力測試和按揭保費。未補地價的二手居屋（白居二／居二）和綠置居，按揭成數同樣受政府擔保影響，但樓齡高可能影響擔保年期和銀行批核。租置公屋則更有利，按揭成數可高達百分之百（不包括已支付房委會的意向金），但還款期可能較短，且只能選擇P按計劃。
特殊物業：村屋與唐樓的香港物業按揭成數、樓齡及年期限制
村屋和唐樓被視為特殊物業，其香港物業按揭審批會比私人住宅更嚴謹。村屋的估值較不穩定，且部分村屋可能涉及路權或丁屋權問題。村屋透過按揭保險最高可申請八成至八成半按揭，但還款年期會受「人齡加樓齡」上限五十五年的限制。唐樓由於樓齡普遍較高，且多數沒有升降機，銀行評估風險時會更為審慎。唐樓的按揭成數可能較低，還款年期也會因樓齡限制而縮短，通常以七十五年扣減樓齡作為審批上限。
非住宅物業：車位與工商舖的最新香港物業按揭成數
非住宅物業包括車位、工商舖（工業和商業鋪位）。這類物業的香港物業按揭政策與住宅物業不同。金管局在2025年10月16日放寬逆周期措施後，非住宅物業的按揭成數上限已上調。無論是無按揭貸款者還是有按揭貸款者，最高按揭成數均為七成。這些物業的按揭條件也受市場環境、租金回報率以及物業本身狀況的影響。
因素四：發展商優惠的實際影響
發展商為了促銷，會提供各種折扣和現金回贈優惠。這些優惠聽起來很吸引，但它們的計算方式會實際影響到您能從銀行借到的香港物業按揭貸款額。了解它們如何運作非常重要。
「訂價」與「合約價」的分別：銀行香港物業按揭審批的真正基礎
發展商通常會先有一個「訂價」，然後在之上提供不同幅度的折扣。折扣後的價格，才是您與發展商簽訂「合約」時的實際「合約價」。銀行在審批香港物業按揭貸款時，會以物業估值與「合約價」兩者中較低者為基礎來計算貸款額。這意味著，如果發展商給予的折扣很大，實際的貸款基礎是折扣後的「合約價」，而非原始的「訂價」。
現金回贈如何影響您的實際香港物業按揭貸款額
發展商提供的現金回贈，有時會直接從樓價中扣減，有時則是在成交後才批出。若現金回贈在成交後才批出，銀行在審批您的香港物業按揭貸款時，會將這部分回贈金額從應批出的貸款額中扣減。這樣做是為了避免高估物業價值或變相提供過高貸款。這會導致您實際收到的按揭貸款額，比按合約價計算所得的金額要少，等於變相降低了按揭成數。
因素五：轉按（再融資）申請
轉按，也稱為再融資，是指將現有的香港物業按揭從一家銀行轉到另一家銀行，或者在原有銀行重新審批按揭。這個操作通常是為了獲得更優惠的利率、更長的還款期，或者從物業中套現。
一般銀行轉按：最高香港物業按揭成數及條件
一般銀行轉按的最高按揭成數，會按照物業當前的估值或尚餘貸款額的七成計算，取兩者中較低者。申請條件通常包括良好的還款記錄、穩定的入息證明，以及物業有足夠的估值。銀行會重新評估物業的市場價值，並根據當時的按揭政策進行審批。
轉按結合高成數香港物業按揭：適用情況與限制
如果物業估值上升，但您希望套現的金額超出七成按揭的上限，可以考慮轉按並結合高成數按揭保險。這種情況適用於符合按揭證券公司要求、用作自住的住宅物業。例如，物業估值在1,000萬元以下，最高可透過按揭保險轉按達九成。但這種方式通常有嚴格限制，不允許同時從按揭中加按套現。目的是為了鼓勵自住而非投資。
轉按套現：香港物業按揭的物業價值要求、貸款上限及還款期規定
轉按套現是指透過重新按揭物業，提取超出原有貸款餘額的現金。這需要您的物業有足夠的價值升幅。對於轉按結合高成數按揭並同時套現的申請，物業樓價必須在600萬元以下，最高可借八成按揭或貸款上限480萬元，以兩者中較低者為準。此外，最長還款期通常會限制在25年。申請人必須是私人名義，物業為香港住宅物業，不接受樓花按揭。部分非固定收入或自僱人士（如醫生、律師等專業人士除外）可能不符合資格。
因素六：經濟環境與銀行取態
宏觀經濟環境以及銀行對風險的取態，會直接影響香港物業按揭的審批鬆緊和貸款額度。當經濟前景不明朗時，銀行通常會收緊借貸條件。
經濟下行時銀行如何收緊香港物業按揭審批
當經濟面臨下行壓力時，銀行會對香港物業按揭申請持更為審慎的態度。他們可能會提高審批門檻，例如更嚴格地審查申請人的入息穩定性，特別是非固定收入人士。銀行可能要求提供更長時間的入息證明，或者對有放無薪假記錄的申請人，直接將該段時間視為無收入。此外，壓力測試的要求也可能變嚴，或者利率上調，直接影響可批出的貸款額。
物業估價不足對香港物業按揭的應對策略
物業估價不足是指銀行對物業的估值低於物業的成交價，這會導致銀行批出的香港物業按揭貸款額少於您的預期，造成資金缺口。面對這種情況，買家有幾個應對策略。您可以考慮補上差額，即增加首期金額。您也可以嘗試與賣方協商，看能否降低成交價格。此外，嘗試向其他銀行申請估價也是一個辦法，不同銀行可能會有不同的估值。若符合條件，利用按揭保險增加按揭成數，也能在一定程度上彌補估價不足帶來的貸款缺口，但前提是按揭保險公司會基於銀行的估值來計算最高可批出的按揭額。
突破成數上限：深入了解香港物業按揭保險計劃 (MIP)
許多朋友在香港置業時，常常會遇到按揭成數的限制。傳統銀行按揭一般最高只批出七成貸款，這意味著準業主需要準備三成首期，對不少人來說，是一筆不小的負擔。此時，香港物業按揭保險計劃（MIP），正是協助大家解決此難題的重要工具。這個由香港按揭證券有限公司（簡稱按證公司）提供的計劃，能夠讓您向銀行申請高達九成的香港物業按揭貸款，大大減輕首次置業的資金壓力。
新舊香港物業按揭保險計劃比較
要善用按揭保險，我們有必要了解其政策演變。香港按揭保險計劃曾經歷多次調整，每次放寬都為市場帶來新的機會。我們在此將新舊政策進行比較，幫助大家掌握箇中分別。
舊香港物業按揭保險計劃的適用樓價與成數
在較早期的香港物業按揭保險計劃下，樓價門檻與可申請的按揭成數有明確劃分。如果物業樓價低於港幣四百萬元，買家便有機會申請最高達九成的按揭貸款。至於樓價介乎港幣四百萬元至四百五十萬元之間，最高按揭成數則可達八成至九成，不過貸款額設有上限，不能超過港幣三百六十萬元。對於樓價在港幣四百五十萬元至六百萬元之間的物業，最高按揭成數則為八成。這些規定當時為不少中小型單位買家提供了高成數按揭的可能。
新香港物業按揭保險計劃（2023年7月放寬後）的樓價範圍與貸款額上限
隨著香港樓市環境變化，金管局於二零二三年七月七日進一步放寬了香港物業按揭保險計劃的適用範圍。新政策下，樓價在港幣四百萬元以上至一千萬元或以下的物業，現在最高可承造九成按揭貸款。此外，樓價介乎港幣一千萬元以上至一千五百萬元或以下的物業，也首次納入高成數按揭的範圍，最高可承造八成按揭，惟貸款額設有上限，最高為港幣九百萬元。請留意，這些新政策主要適用於自住物業，並且必須是現樓，申請人也需符合按揭證券公司訂立的其他條件。
最新樓花香港物業按揭保險政策更新（2025年6月）
過往的按揭保險計劃，通常僅適用於現樓。不過，金管局於二零二四年六月十四日發布了最新的政策更新，擴展了樓花物業香港物業按揭保險的適用範圍。現在，即使是採用「即供付款辦法」的樓花買家，只要其臨時買賣合約是在二零二三年九月二十二日或之後簽訂，也可以符合新按揭保險計劃的資格。這項調整為選擇即供方式支付樓花的買家提供了更大的靈活性，讓他們在物業尚未建成時也能受惠於高成數按揭。
香港物業按揭保費的計算與支付方式
申請高成數香港物業按揭，需要向按證公司繳付按揭保費。這筆保費的計算方式，與貸款成數及還款年期掛鉤，貸款成數越高、還款年期越長，保費通常會相應增加。支付按揭保費有兩種主要方式，業主可以根據自身的財務狀況選擇最合適的方案。
一次付清香港物業按揭保費：加借入貸款額的優點與退保機制
選擇一次付清香港物業按揭保費，您可以即時繳交整筆費用，亦可選擇將保費金額一併加借入按揭貸款總額中。後者可以有效降低前期現金支出，讓您無需即時動用大量儲備。這種支付方式還有一個潛在優勢：如果借款人選擇一次付清保費並加借，而且在貸款批核後的三年內全數或部分提前還款並申請退保，按證公司會根據特定機制退還部分已繳交的保費。這個退保機制為業主提供了額外的靈活性，尤其適合那些預期短期內能提前還清部分或全部貸款的朋友。
每年支付香港物業按揭保費：特點與適用情況
除了「一次付清」方式，您也可以選擇每年支付香港物業按揭保費。這種方式的特點是，保費會分攤到每年繳付，初期繳付的金額較少，有助於分散現金流壓力。不過，採用每年支付方式的朋友需要留意，這種模式通常不設退保安排。也就是說，不論您何時提前還款，已繳交的保費將不會退還。這種支付方式，適合那些希望每月或每年供款額保持較低，並預計不會在短期內大幅提前還款的置業人士。