面對不斷變化的市場利率與個人財務需求，不少業主正尋求按揭優化方案。「同銀行轉按」作為一種常見策略，究竟能否助您「慳錢」？本文旨在為您全面剖析此操作的9大關鍵：從其定義、與「加按」的核心差異，到深入比較與轉按新銀行的優劣、詳細申請流程，以及潛在的風險與陷阱。助您透徹了解，作出最符合自身利益的精明選擇。
同一銀行轉按 vs. 轉按新銀行：成本與效益全方位比較
物業按揭到期或罰息期結束，不少業主都會考慮轉按，以求獲得更佳的按揭條件。這時，一個常見的問題就會浮現：究竟是選擇轉按同一間銀行，抑或轉至新的銀行會更為划算呢？這兩種做法各有優點與缺點，我們現在就深入比較它們在現金回贈、按揭利率、審批時間、律師費，以及信貸評分上的實際差異，助您仔細評估。
現金回贈 (Rebate) 的現實差距
選擇同一間銀行轉按：分析回贈通常較低的原因，以及回贈計算基礎（可能只計套現部分）。
首先談到最直接的「甜頭」——現金回贈。當您選擇同一間銀行轉按時，銀行對您的態度，往往與爭取新客戶時有所不同。銀行視您為現有客戶，給予的回贈通常會較低，甚至可能只計算您新增的套現部分，而不是整個新貸款額。這種做法是銀行為了保留現有客戶，同時控制成本。
轉按至其他銀行：通常能獲得更具競爭力的回贈，回贈基於整個新貸款額計算。
相反，如果您決定轉按至其他銀行，這些新銀行為了吸引您成為他們的新客戶，通常會提供更具競爭力的現金回贈。而且，這些回贈一般都會基於整個新的按揭貸款額計算，使得您實際獲得的回贈金額顯著較高。
按揭利率 (Interest Rate) 的議價能力
進行同一銀行轉按：探討議價空間是否受限，以及如何利用其他銀行的Offer作為談判籌碼。
談到按揭利率，進行同一銀行轉按時，您與現有銀行的議價空間可能受到一定限制。銀行或會因為您是現有客戶，而未有提供市場上最優惠的利率。此時，您不妨先向其他銀行取得按揭報價，然後利用這些「其他銀行的優惠」作為與現有銀行談判的籌碼，嘗試爭取更好的利率計劃。
轉按至其他銀行：作為新客戶，通常能獲得市場上最具吸引力的利率計劃。
轉按至其他銀行，情況就會不同。作為新客戶，您具備更大的優勢。新銀行會傾向提供市場上最具吸引力的利率計劃，甚至可能提供一些額外的優惠，只為成功吸納您這位新客戶。
審批時間與手續的便捷度
辦理同一間銀行轉按：流程顯著較快（例如2-3星期），手續相對簡化，因銀行已持有客戶大部分資料。
在審批時間與手續方面，辦理同一間銀行轉按顯著較快。因為銀行已持有您大部分的個人及物業資料，審批流程會相對簡化，一般約需2至3星期便可完成。這對於急需資金周轉或不欲冗長等待的業主來說，是一大優勢。
轉按至其他銀行：需時較長（例如1-1.5個月），涉及完整的盡職審查和銀行間的交接。
但是，轉按至其他銀行則需時較長，通常需要1至1.5個月。整個過程涉及完整的盡職審查，以及現有銀行與新銀行之間的資料交接，這些都會增加時間成本。
律師費及其他隱藏成本
同銀行轉按**：最大的優勢之一，通常無需重新聘請律師，或銀行會承擔相關費用，節省數千至近萬元的開支。
說到成本，同銀行轉按具備一項重要優勢，就是律師費的節省。您通常無需重新聘請律師處理贖契和新按揭契，或銀行會承擔相關的法律費用。這能為您節省數千至近萬元不等的開支。
轉按至其他銀行：必須聘請律師處理贖契和新按揭契，此費用需由業主承擔。
然而，轉按至其他銀行則不然。您必須重新聘請律師處理贖契和新按揭契，這些費用一般都需要由業主自行承擔。
對信貸評分 (Credit Score) 的影響
分析執行同一間銀行轉按時，銀行是否仍會進行「硬性查詢」(Hard Inquiry)。
關於信貸評分，您應當了解，即使執行同一間銀行轉按，由於這本質上是一個新的貸款申請，銀行仍然會對您的信貸報告進行「硬性查詢」(Hard Inquiry)。每次硬性查詢都會在您的信貸報告上留下紀錄。
比較轉按至多間新銀行時，因多次「硬性查詢」對信貸評分可能造成的負面影響。
如果您考慮轉按至多間新銀行，並且同時向它們提交申請，這將導致短時間內出現多次「硬性查詢」。雖然單次查詢的影響輕微，但多次查詢可能對您的信貸評分造成短暫的負面影響，尤其是在短期內有其他貸款需求時，您需多加留意。
實戰操作指南：同一間銀行轉按 的詳細流程與文件清單
申請前的準備：何時是最佳時機？
各位朋友，若您正考慮「轉按同一間銀行」，或進行「同一間銀行轉按」操作，了解最佳的申請時機至關重要。這會影響您的整體成本，也會影響您獲得的效益。
確認原有按揭的罰息期 (Penalty Period) 是否即將完結。
一般而言，銀行會對按揭貸款設定罰息期，通常為兩至三年。在此期間提早償還貸款，或提前轉走按揭，銀行會收取罰款。這個罰款數額不小，會抵銷您「同一銀行轉按」可能帶來的所有好處。所以，申請「同銀行轉按」之前，請務必查看您的按揭合約，確認罰息期是否即將結束。通常建議在罰息期結束前約三個月開始準備申請程序，然後確保在罰息期過後才正式啟動新合約，這樣可以避免支付不必要的罰款。
評估自身的財務狀況及物業最新估值，為同一銀行轉按做好準備。
您也需要仔細評估個人或家庭的最新財務狀況。這包括檢視您的收入穩定性、負債情況以及儲蓄水平。銀行重新審批按揭時，一定會再次評估您的還款能力。同時，請您了解物業的最新市場估值。物業估值會影響您可以套現的金額，也會影響銀行最終批出的貸款額。您可以自行聯繫銀行或透過按揭中介查詢物業的最新估值，然後衡量是否值得進行「同一銀行轉按」以達到您的財務目標。
逐步拆解同銀行轉按的申請流程
即使選擇「同銀行轉按」，整個過程仍需遵循一定的銀行內部流程。了解這些步驟，可以幫助您更順暢地完成申請。
第一步：聯絡現有銀行的按揭部門，表達同一間銀行轉按意向。
當您確認了最佳時機，並且評估好財務狀況後，第一步是直接聯繫您現有按揭銀行的按揭部門。您可以通過電話、電郵或親身前往分行，向客戶經理或按揭顧問表達您希望進行「同一間銀行轉按」的意向。這個時候，您可以同時諮詢銀行目前提供的按揭利率、現金回贈及其他優惠，並試探其議價空間。
第二步：提交所需文件（即使是同一銀行，仍需更新財務資料）。
儘管您是現有客戶，銀行還是會要求您重新提交一套完整的申請文件。這是因為銀行需要更新您的最新財務狀況，以便進行風險評估。這些文件包括您的身份證明、最新的入息證明，以及您現有按揭的供款紀錄。請您務必按照銀行要求準備好所有文件，然後遞交。
第三步：銀行重新進行審批及壓力測試。
提交文件以後，銀行會對您的申請進行重新審批。這是一個關鍵步驟，銀行會再次檢視您的入息水平、負債情況，並且會進行壓力測試，評估您在利率上升情況下的供款能力。即使是「同一銀行轉按」，您依然需要符合最新的按揭審批要求，包括供款與入息比率的規定。
第四步：簽署新的按揭貸款確認書 (Facility Letter)。
一旦您的「同一間銀行轉按」申請獲得批准，銀行會發出一份新的按揭貸款確認書 (Facility Letter)。這份文件詳列了新的按揭條款，包括貸款額、利率、還款年期以及其他所有條款。您需要仔細閱讀並理解所有內容，然後簽署這份文件，然後代表您接受了新的按揭安排。
第五步：完成內部手續及資金發放。
簽署確認書之後，銀行會進行內部手續，處理舊按揭的解除及新按揭的設定。由於是「同銀行轉按」，整個贖契與重新按揭的過程通常較為簡單，也省卻了尋找律師的麻煩。所有手續完成後，如果涉及套現，銀行會將新的貸款金額發放至您的指定戶口。
避開銀行內部審批「盲點」所需文件清單
為了確保「同一銀行轉按」過程順暢無阻，並且加快審批速度，提供完整且準確的文件非常重要。部分文件可能與您最初申請按揭時的要求有所不同，請留意以下清單。
身份證明文件。
申請任何銀行服務，身份證明文件是必不可少的。您需要提供最新的香港身份證副本。如果物業是聯名持有，所有聯名業主都需要提供他們的身份證明文件。銀行需要核實所有借款人的身份，這是基本要求。
最新入息證明（最近3個月糧單、稅單、公司證明信）。
銀行需要評估您最新的還款能力。因此，您需要提交最近三個月的糧單、最新的稅單，以及由您公司發出的證明信。如果您的收入來源多樣，例如有固定薪金也有佣金，請盡可能提供所有相關證明，然後讓銀行全面了解您的收入狀況。
現有按揭的供款紀錄。
提供您現有按揭的供款紀錄，可以讓銀行快速了解您的還款習慣。這份紀錄顯示您是否準時供款，有沒有逾期紀錄。良好的供款紀錄對「同一間銀行轉按」的審批非常有利，然後這也向銀行展示了您的信貸可靠性。
闡述提供完整及最新文件如何加快同一間銀行轉按的審批過程。
請您記住，銀行審批過程的效率，很大程度上取決於您提供文件的完整性和時效性。當您提供的文件齊全且清晰時，銀行審批人員可以更快地進行核實，然後減少來回溝通和補交文件的時間。這會大大縮短「同一間銀行轉按」的整體審批時間，然後讓您能夠更快地享受到新按揭帶來的效益。所以，請您仔細準備，避免任何遺漏。
何時選擇「同一銀行轉按」？最佳時機與適用情景分析
許多業主在考慮按揭貸款時，都會關注是否能從中獲取最大效益。除了轉按到其他銀行，其實「轉按同一間銀行」也是一個值得深思的選項。這種做法在某些特定情景下，反而能提供意想不到的便捷與實惠。
情景一：追求「時間就是金錢」，急需資金周轉
分析為何同一間銀行轉按的快速審批對這類業主至關重要。
若您正急需資金周轉，例如應付突發開支，或者需要資金投入短期投資機會，時間就是您最寶貴的資源。在這種情況下，選擇「同一間銀行轉按」將是一個非常明智的決定。主要原因是銀行早已持有您的主要財務資料和物業記錄，審批流程因此得以大幅簡化，所需時間也顯著縮短。一般而言，與轉按至新銀行相比，同一銀行轉按通常可在兩至三個星期內完成，甚至更快。這意味著您能夠在最短時間內獲得所需資金，把握寶貴的機會，避免錯失良機。
情景二：節省成本為首要目標，不想支付額外律師費
計算律師費與可能損失的現金回贈之間的差額，幫助業主進行「同銀行轉按」的「實際總淨利潤」評估。
對於一些注重成本效益的業主來說，額外的律師費是一筆不小的開支。當您選擇「同銀行轉按」時，最大的優勢之一就是通常無需重新聘請律師，或是由銀行承擔相關的法律費用。這能為您節省數千甚至近萬元。雖然同一銀行轉按的現金回贈可能不如轉按至新銀行般優厚，但您需要計算實際總淨利潤。舉例來說，若轉按至新銀行可獲取高出港幣三萬元的現金回贈，但同時需支付港幣八千元的律師費及其他雜費；若進行同銀行轉按，雖然回贈少了港幣三萬元，卻省下了港幣八千元。因此，兩者之間實際的收益差距僅為港幣二萬二千元。考量到更簡單的手續和更快的審批速度，節省律師費這個因素，令同銀行轉按成為一個非常有吸引力的選擇。
情景三：擔心信貸評分受影響，或短期內有其他貸款需求
探討同一間銀行轉按如何可能減少對信貸記錄的影響。
信貸評分是銀行審批貸款的重要依據。每次您向不同的銀行提交貸款申請，銀行都會對您的信貸報告進行「硬性查詢」（Hard Inquiry）。過多的硬性查詢可能會在短時間內對您的信貸評分造成輕微的負面影響。若您近期有其他貸款需求，例如車貸或個人貸款，過低的信貸評分可能會影響審批結果或貸款利率。選擇「同一間銀行轉按」可以有效避免這種情況，因為銀行已掌握您的信貸狀況，且流程是內部重組，通常不會產生多次硬性查詢，對信貸記錄的影響相對較小，有助於保持信貸評分健康。
情景四：物業升值幅度有限，或套現金額不大
解釋在此情況下，轉往新銀行的吸引力下降，而同一銀行轉按的便捷性更具優勢。
並非所有物業都能經歷大幅升值，或您的套現需求可能相對較小。在這些情景下，轉按至新銀行以爭取高額現金回贈的吸引力便會大打折扣。因為許多銀行的高回贈通常與較大的貸款額掛鈎，若貸款金額不大，高回贈的絕對金額亦有限。此時，您仍需經歷轉按至新銀行的繁瑣流程，包括提交大量文件、等待較長的審批時間、以及支付律師費。相反，選擇「同一銀行轉按」則顯得更為方便快捷。即使套現金額不大或升值幅度有限，同一銀行轉按的便捷性與免律師費等優勢，依然能為您帶來實質的好處，避免因小額轉按而付出不必要的時間和精力成本。