香港按揭市場在2025年迎來重大變革，按揭成數政策大幅放寬，成功助不少置業者借盡按揭。想知道如何在最新政策下，最高可借到九成按揭，以及最新壓力測試要求、按揭計算方法？這篇【香港按揭成數2025】終極懶人包，將為您深入剖析五大放寬重點，助您輕鬆理解並善用新按揭政策，成就置業大計。
影響香港按揭成數的核心審批準則
置業路上，了解銀行審批按揭的準則，對於準確掌握可借的香港按揭成數非常重要。銀行審批按揭，不只看申請人的收入，也看物業本身的條件，以及整個申請流程。掌握這些核心準則，您就能更清楚自己的置業能力，做足準備。
物業估價：成交價與估價的「取其低者」原則
物業估價是影響香港按揭成數的關鍵一環。當您看中一個物業，銀行會對物業進行專業估價。不過，銀行在計算按揭貸款額時，會比較您的成交價與他們的估價，然後以兩者中較低的數字作為最終估值基礎。這個「取其低者」的原則非常重要，它直接決定您可以借到多少錢。
為何銀行估價不足會直接影響最終的「香港按揭成數」
想像一下，您打算用500萬港元買一個單位，並預計可以借到七成香港按揭成數，就是350萬港元。可是，銀行對這個單位的估價只有480萬港元。根據「取其低者」原則，銀行最終只會以480萬港元計算七成按揭，即批出約336萬港元的貸款。這樣一來，您原本預計的首期就不夠了，需要額外準備更多現金補足差額。因此，銀行估價不足，會直接拉低您實際能借到的貸款金額，變相降低了您能獲得的香港按揭成數。
購買樓花（未建成物業）的估價波動風險
購買樓花，就是未建成物業，估價方面會有額外考量。樓花一般是等物業建成後才正式申請按揭。在簽署臨時買賣合約到物業落成這段時間，市場環境可能發生變化。如果樓市向下調整，您的物業在落成時，銀行估價可能比您當初的成交價還要低。這會導致您在物業建成時，最終獲批的香港按揭成數，以及實際貸款金額，少於當初預期。所以，購買樓花時，務必留意潛在的估價波動風險。
最長供款年期的計算方式
除了物業估價，按揭的供款年期也是影響您每月供款額以及銀行審批香港按揭成數的關鍵因素。還款年期越長，每月供款額通常越低，但總利息支出會增加。銀行會根據特定準則來計算您最長可以分期多久。
「人齡」與「樓齡」如何限制還款期
銀行計算最長供款年期，主要會考慮兩個要素：申請人的年齡（俗稱「人齡」）以及物業的樓齡。銀行會有一個內部的總和上限，例如「人齡加供款年期」或「樓齡加供款年期」不可超過一個特定數字，一般在65至80年之間。銀行會先計算出「人齡」與「樓齡」分別對應的最長還款期，然後取兩者中較短的那個作為最終最長供款年期。所以，即使新的香港按揭成數政策放寬了，還款年期依然會受到「人齡」與「樓齡」的限制。
一般私樓、村屋及按保計劃下的按揭年期上限比較
不同物業類型及按揭計劃，最長供款年期也有所不同。普遍來說，私人住宅最長供款年期上限為30年。如果透過按揭保險計劃申請高成數按揭，最高供款年期一般也會是30年，但計算「人齡」與「樓齡」總和上限時，則通常以75年為限。然而，對於村屋，銀行的要求會相對嚴格一些。村屋的最長還款年期會比較短，可能只有25年或以下，且「樓齡加供款年期」總和上限通常更低，例如55年。這些差異都會影響您最終可獲得的香港按揭成數以及每月的還款壓力。
按揭預先批核服務
在您真正簽署物業買賣合約之前，銀行提供的按揭預先批核服務，是一個非常實用的選項。這項服務能讓您提前知道自己大概可以借到多少錢，避免後顧之憂。有了這份預先批核，您就對自己的置業預算更有把握。
申請流程、所需時間及有效期
申請按揭預先批核的流程，通常與正式申請按揭相似。您需要準備一些基本文件，例如身份證明、入息證明以及初步的物業資料。將這些文件提交給銀行後，銀行會在數個工作天內給出初步批核結果。這份預先批核，會有一個有效期限，通常是數十天到數月不等。在這個有效期內，只要您的財務狀況沒有重大變化，銀行原則上會按照預先批核的條件批出貸款。這讓您在物色物業時，能更具信心。
預先批核如何助您在簽署臨約前鎖定香港按揭能力
預先批核的最大好處，是讓您在簽署臨時買賣合約之前，就鎖定自己的香港按揭成數能力。想像一下，您看中一個理想單位，若沒有預先批核，您可能不知道自己能否借到足夠的貸款，會猶豫不決，錯失良機。但有了預先批核，您會清楚自己的按揭上限，這樣在出價或談判時，就能更果斷。這不僅能提高您買到心儀物業的機會，也能大大降低簽約後才發現按揭不符預期的風險，讓您的置業過程更順暢。