「現契樓」對許多香港業主而言，不單是一份已供滿的物業，更是一項被低估的隱藏資產。您是否正思考如何有效利用這份沉睡的「磚頭」價值，為自己或家人開啟新的財富可能？本文將為您全面拆解「現契樓」的真正意思，深入剖析將現契樓進行「重按」的四大獨特優勢，並提供一份清晰詳盡的七步按揭申請終極指南。無論您是想為子女置業提供首期、規劃更豐盛的退休生活，抑或尋求創業及投資的靈活資金，這份指南都能助您善用現有資產，將「現契樓」化作實現人生目標的關鍵。
常見問題 (FAQ) – 為您的現契樓按揭疑難全面解答
朋友們，相信大家讀到這裡，對於現契樓的意思以及現契樓重按的優勢，心中已有更深入的了解。但是，在考慮進行現契樓按揭時，可能仍有一些實際問題困擾著大家。這個部分，我們將深入探討一些常見的疑難，為您提供清晰的解答，幫助您更安心地規劃自己的財務。
Q1: 退休人士/無固定入息可申請現契樓按揭嗎？
退休生活理應安穩舒適，許多已供滿樓宇的業主，其現契樓成為重要的資產。當有資金需求時，例如想為家人置業，或者希望提升生活品質，這些業主可能會考慮現契樓按揭。那麼，沒有固定入息的退休人士，是否可以申請現契樓按揭呢？
銀行的「資產審批」機制詳解
銀行確實可以批核退休人士或無固定入息人士的現契樓按揭申請。這主要透過「資產審批」機制進行。銀行審批時，會審核您的整體資產，例如存款、股票投資或其他物業，而不是只看您的每月入息。
這個機制下，銀行會根據物業的現時估值以及您的總資產狀況，評估您的還款能力。一般而言，如果只持有單一現契樓，而沒有其他流動資產，銀行按資產審批方式批出的按揭成數會較低，大約是物業估值的兩成半至三成。但是，如果您能夠提供足夠的額外資產證明，銀行可以將貸款成數提高至物業估值的六成。
此外，年長業主申請現契樓按揭時，還款年期可能受「75減人齡」或「80減人齡」等準則影響，使最長還款期縮短。若要爭取較長的還款期，例如最長三十年，您可以考慮加入一位年輕的家人作為共同借款人或擔保人。這樣有助於符合銀行的審批準則，讓您的還貸壓力減輕。
Q2: 樓契正本遺失應如何處理？
現契樓按揭申請其中一個重要步驟，就是提供樓契正本。樓契是物業擁有權的法律證明，其重要性不言而喻。如果樓契正本遺失了，應該怎麼辦呢？這會影響您的現契樓按揭申請嗎？
樓契補領步驟
樓契正本遺失，確實會影響現契樓按揭的申請進度。這種情況下，您需要進行樓契補領程序。第一步，您需要委託律師協助。律師會向土地註冊處申請樓契的核證副本。這份副本是經過官方認證的，具有法律效力。
第二步，律師會安排您到律師樓進行宣誓，證明樓契正本的遺失情況。完成宣誓並取得核證副本後，這份文件便可以用作按揭申請。雖然可以補領，但是，整個補領程序需時，銀行審批時亦可能因此要求更多額外文件。這會導致按揭審批期顯著延長，所以您必須預留充足時間處理。
Q3: 辦理現契樓按揭所需費用？
申請現契樓按揭是將「磚頭」轉化為「活錢」的過程，但是，這個過程自然會產生一些費用。究竟辦理現契樓按揭需要哪些主要開支呢？了解這些費用，可以幫助您更全面地預算資金。
主要開支：律師費及火險
辦理現契樓按揭，主要有兩項開支。第一項是律師費，費用通常約數千港元。這筆費用是用於支付律師處理按揭相關的法律服務與文件，例如審查樓契、準備按揭契據等。由於按揭是重要的法律文件，需要律師經手，確保整個過程合法合規。
第二項是火險費用。銀行通常會要求業主為物業購買火險，以保障物業在意外事故中（例如火災）的損失。火險的費用通常每年約一千多元。這筆費用必須支付，因為它保障了銀行抵押品的安全。此外，整個按揭申請過程中，還可能涉及物業估價費用。不過，部分銀行或按揭轉介公司會提供免費估價服務，您可以先查詢。
Q4: 重按會影響信貸評級(TU)嗎？
當您考慮將現契樓進行重按，為自己或家人籌集資金時，一個常見的疑問是：這會對我的信貸評級，也就是俗稱的TU，產生影響嗎？了解這點，可以幫助您在財務規劃上更有把握。
對信貸評級的短期與長期影響
申請現契樓重按，的確會對您的信貸評級產生短期影響。每當您向銀行提交新的按揭申請，銀行會向環聯資訊（TransUnion，即俗稱TU）索取您的信貸報告，以評估您的信貸狀況。每一次的信貸查詢，都可能導致您的信貸評級輕微下降。這是正常的，短期的查詢紀錄會留在您的信貸報告中。
但是，這種短期影響通常只是暫時的。更重要的是，長期來看，現契樓重按若能按時還款，甚至提早還清貸款，反而會對您的信貸評級產生正面影響。按時、足額的還款紀錄，顯示您是負責任的借款人。這會逐步提升您的信貸評級，為您未來的其他貸款申請打下良好基礎。所以，只要您確保自己有能力按時還款，重按對信貸評級的長期影響是正面的。