在香港，物業業權轉讓過程涉及多個法律及財務層面，無論是私人住宅買賣、近親內部轉讓，抑或資助房屋的特別申請，每一步都必須小心謹慎。本《業權轉讓終極指南》旨在為您拆解當中的5大關鍵程序，由申請須知、印花稅計算，以至近親轉讓的稅務優勢及「送契」的潛在風險，提供全面實用資訊，助您清晰掌握流程，順利完成業權轉讓。
業權轉讓基礎：全面解析關鍵概念
朋友們，物業買賣是人生大事，而「業權轉讓」正是當中至關重要的一環。簡單來說，業權轉讓是指物業擁有權由一人或多方轉移至另一人或多方的過程。這個過程涉及多個法律概念以及細節，了解這些基礎知識，便能讓您在日後處理相關事宜時更得心應手。
物業類型劃分：辨識您的轉讓基礎
在探討業權轉讓的具體步驟前，首先需要了解您所持有的物業屬於哪種性質。不同類型的物業，其業權轉讓的規範以及限制都有所不同。因此，辨識您的物業類型是處理業權轉讓的第一步。
私人住宅物業業權轉讓（涵蓋近親轉讓及一般買賣）
私人住宅物業的業權轉讓相對較為直接。無論是透過市場上的「一般買賣」，或是親屬之間的「近親轉讓」，其核心都是透過簽訂一份「業權轉讓契約」來完成。買賣雙方簽署契約後，然後到土地註冊處辦理登記，物業業權便正式轉移。這個過程中，需要計算並且繳付相關的「業權轉讓印花稅」，稅額會因應物業市值以及買方持有物業情況而有所不同。對於近親轉讓，稅務局設有較優惠的稅率，因此可以減輕您的「業權轉讓費用」負擔。
資助房屋物業業權轉讓（涵蓋居屋、綠置居、租置計劃等）
資助房屋，例如居屋、綠置居以及租置計劃下的單位，其業權轉讓則有較多限制。因為這類物業帶有政府資助性質，所以轉讓並非完全自由。一般情況下，除非已補地價，否則只能在居屋第二市場轉售，或者在特定條件下向房屋委員會申請內部轉讓，例如涉及近親轉名。處理這類轉讓時，您必須細閱相關的「業權轉讓申請須知」，並且提交房屋委員會提供的「業權轉讓申請書HD7」。房屋委員會會根據個別情況進行審批，批准後才可進行業權轉移手續。這個程序相對嚴謹，所以您需要仔細準備相關文件。
業權持有方式：聯權共有與分權共有
假如物業由多於一人共同持有，那麼您會遇到兩種主要的業權持有方式：聯權共有（Joint Tenancy）以及分權共有（Tenancy in Common）。這兩種方式在法律上存在顯著差異，尤其在繼承權方面。了解箇中分別，對於規劃您的物業配置非常重要。
聯權共有 (Joint Tenancy)：「長命契」解析
聯權共有，俗稱「長命契」，是香港常見的夫婦聯名買樓方式。這種持有方式的特點是共同業主擁有相同並且不可分割的權益。簡單來說，每位聯權共有人都擁有物業的全部權利，沒有劃分具體的份額。這種業權的最大特色是「生者取得權」，即若其中一位聯權共有人不幸離世，其在物業的權益會自動並且直接轉移給其餘在世的聯權共有人，而不需要經過遺產承辦程序。因此，這種方式有助於避免因遺產問題引發爭議。
分權共有 (Tenancy in Common)：「分權契」解讀
分權共有，俗稱「分權契」，則允許共同業主按不同比例持有物業業權。例如，一位業主可以持有70%業權，另一位可以持有30%。每位分權共有人可以獨立地處置自己所持有的份額，例如將其出售、轉讓或者立下遺囑指定繼承人。一旦其中一位分權共有人離世，其所持有的物業份額將會成為其遺產一部分，並且會根據其遺囑或者香港的遺產法例進行分配，而不會自動轉移給其他分權共有人。所以，這種方式給予業主更大的自主權處理其個人份額。
【資助房屋篇】業權轉讓申請詳解 (居屋／綠置居／租置)
「業權轉讓」聽起來可能有點複雜，尤其當我們談到居屋、綠置居或租置單位這類資助房屋時。這些房屋的業權轉讓，並非像私人樓宇那樣可以隨意進行。房屋委員會為了確保公營房屋資源善用，對這些單位的業權轉讓設有特定規限。不過，他們也理解人生總會遇到一些特別情況，所以會酌情處理，讓合資格的家庭成員也能夠申請「業權轉讓」。
房委會接納的轉讓原因及所需證明文件
對於資助房屋的業權轉讓，房屋委員會通常不允許自由轉讓。只有在特定的情況下，並且在不涉及金錢代價（破產個案除外）的前提下，房委會才會考慮審批「業權轉讓申請」。而且，獲准承讓方必須為該物業已登記的家庭成員，除非是業主去世的情況。
以下是房委會常見接納的業權轉讓原因：
- 配偶加入聯權共有： 業主申請將配偶加入為單位的聯權業主。
- 離婚或分居： 因離婚或分居，將業權轉讓給配偶。
- 結婚搬遷： 業主因結婚搬離與配偶同住，將業權轉讓給其他已登記家庭成員。
- 移民或長期海外工作： 業主因移民其他國家，或離開香港永久居住內地、澳門或台灣，或長期在海外工作，將業權轉讓給其他已登記家庭成員。
- 房屋福利更改： 業主、配偶或任何其他已登記家庭成員因申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋福利，需要更改業權。
- 家庭成員供款： 已登記家庭成員在相當程度上提供單位首期款項或按揭供款，因此申請更改業權。
- 業主去世： 因業主去世而需要更改業權。
- 業主年老： 業主年滿65歲或以上，申請更改業權。
- 業主重病： 業主身患危疾，例如癌症，申請更改業權。
- 業主破產： 業主宣告破產，申請更改業權。
申請業權轉讓時，您需要填寫「業權轉讓申請書HD7」。您必須在申請書內詳細說明轉讓業權的原因，並且需要連同申請書一併提交相關的證明文件副本。這些文件根據轉讓原因不同而有具體要求：
- 因離婚或分居： 需要提交離婚判令，以及法庭命令或分居協議的影印本。
- 因結婚搬遷： 需要提交業主的結婚證書，以及新住址證明文件的影印本。
- 因移民或長期海外工作： 需要提交獲外國、內地、澳門或台灣原則上允許入境或居留的批准書，同時附上移民或居留簽證、居民證、移民地身份證、護照、僱主證明書和商業登記證的影印本。
- 因公務員或僱主房屋福利： 需要提交由庫務署或所屬部門秘書或僱主發出的核准證明文件影印本。
- 因家庭成員供款： 需要提交顯示其在相當大程度上提供首期款項的證明文件，或是按揭還款時間表和還款記錄的影印本。
- 因業主去世： 需要提交遺囑認證證明書或遺產管理書（連同遺產管理人身份確認誓詞），還有業主遺囑、死亡證，以及豁免遺產稅證明書或資產及負債清單的影印本。
- 因身患危疾： 需要提交由註冊醫生簽發的證明文件影印本。
- 因業主破產： 需要提交破產令、簡易程序命令，以及破產管理署發出的轉讓業權金錢代價同意書影印本。
所有資料必須填報完整，否則房屋委員會可能無法處理您的申請。
資助房屋業權轉讓申請全流程
資助房屋的業權轉讓程序，就像一場馬拉松，需要分階段完成。以下為您詳細拆解整個「業權轉讓申請」的流程：
階段一：申請遞交與文件準備
要展開資助房屋的「業權轉讓」程序，首先要提交申請。申請人必須完整填寫「業權轉讓申請書HD7」上的所有資料，同時業主簽署的樣式必須與您原有買賣文件或轉讓契約上的簽署樣式一致，並且不能使用塗改液。接著，您要準備所有證明文件的副本。這些文件需要清晰地證明您轉讓業權的原因。最後，在提交申請書時，您需要繳付一筆「業權轉讓費用」，現時為港幣3,020元。這筆費用在任何情況下都不予退還，就算申請不獲批准或其後撤銷，費用亦不會發還，所以申請前請務必仔細考慮。
階段二：房委會審核流程
當您提交申請及所有文件後，房屋委員會的房屋資助分處便會開始審核。整個審核過程通常需要約6星期。房屋委員會在完成審核後，會透過發信方式通知您申請的結果。
階段三：法律程序與律師委聘
如果您的「業權轉讓申請」獲得房屋委員會批准，您便會收到一份「業權轉讓同意書」。這時候，您需要自行委聘律師，處理接下來的「業權轉讓」手續。根據房委會的現行政策，業權轉讓必須以不涉及金錢代價的「轉讓契約」或「贈與契約」形式辦理，破產個案則例外。您的律師會擬備一份「業權轉讓契約」或贈與契約的初稿，並在契約正式簽立之前提交給房屋署法律事務分處批核。此階段還需繳付另一筆手續費，現時為港幣2,630元。如果您的物業有按揭安排，您應向承按銀行確認是否需要轉變按揭安排。若需要轉變，您必須填妥一份轉變按揭安排申請書，並提交給房屋委員會審批，同時需要繳付所需手續費。除了上述費用，您亦需繳付所有與「業權轉讓」相關的其他費用，例如「業權轉讓印花稅」以及律師辦理及簽立「業權轉讓契約」或贈與契約的費用。
階段四：業權轉讓完成與記錄更新
收到房屋委員會發出的「業權轉讓同意書」後，這份同意書的有效期為一年。因此，強烈建議您盡早委聘律師並完成簽立「轉讓契約」或「贈與契約」的手續。如果「業權轉讓」未能在此一年有效期內完成，您便需要重新提交申請，同時再次繳付所有相關費用。當您正式簽立「業權轉讓契約」或贈與契約後，務必立即通知您所屬的屋邨租約事務管理處，更新物業記錄，並向他們提交最新的轉讓契約或贈與契約副本及土地查冊記錄。這樣，整個資助房屋的「業權轉讓」過程才算圓滿完成。
【私人樓宇篇】近親轉讓及買賣流程
私人物業的業權轉讓，是很多人規劃家庭財富或繼承安排的重要步驟。無論是家庭成員間的物業過戶，或是處理日常買賣，了解當中的流程及潛在細節都十分關鍵。這部分將為你仔細拆解私人樓宇業權轉讓的各個程序，並深入探討相關的印花稅計算方式，以及「送契」可能帶來的風險。
近親轉讓（內部轉讓）步驟詳解
近親轉讓，俗稱「內部轉讓」，指的是物業業權在直系親屬或指定近親之間轉移，例如父母子女、夫妻、兄弟姊妹之間。這種轉讓方式通常考慮到家庭需要、資產分配或者繼承規劃。雖然它與一般市場買賣有所不同，但法律程序一樣嚴謹，以下為主要步驟：
委聘律師處理法律文件
辦理私人樓宇的業權轉讓，第一步就是委聘一位具經驗的律師。律師會負責處理所有法律文件，包括審查樓契、進行土地查冊，以確保物業的業權清晰完整，沒有任何隱藏的產權負擔或法律糾紛。律師亦會協助草擬轉讓契約，並確保整個流程符合香港法律的規定。
簽署轉讓契約（Deed of Assignment）或贈與契（Deed of Gift）
這一步是業權轉移的法律核心。根據轉讓性質，你會簽署「轉讓契約」（Deed of Assignment）或「贈與契」（Deed of Gift）。如果物業轉讓涉及金錢代價（即使是象徵性金額），一般會簽署轉讓契約。若屬於純粹的無償贈送，則會簽署贈與契。無論哪種契約，簽署後即代表業權正式從舊業主轉移到新業主名下。
向稅務局為文書加蓋印花及繳稅
簽署好的轉讓契約或贈與契，必須送交稅務局加蓋印花。此步驟旨在支付相關的印花稅。稅務局會根據物業的價值、轉讓性質及其他相關因素，評定應繳的印花稅款。只有經稅務局加蓋印花並繳清稅款的契約，才具有法律效力，可以在土地註冊處註冊。這亦是業權轉讓費用中的重要一環。
到土地註冊處進行註冊
完成稅務局的加蓋印花程序後，最終一步就是將已加蓋印花的轉讓契約或贈與契送往土地註冊處進行註冊。土地註冊處會將新的業權資料記錄在冊，這項程序可為新業主的業權提供法律保障，並向公眾公示物業的最新業權狀況。整個業權轉讓申請程序才告完成。
業權轉讓印花稅計算方式
辦理私人樓宇業權轉讓時，印花稅是不可忽視的重要費用。印花稅的計算方式會因應轉讓性質及買家是否擁有其他香港住宅物業而有所不同。
「第二標準稅率」計算詳情（適用於近親轉讓）
對於近親之間的住宅物業轉讓，通常可以按較低的「第二標準稅率」計算印花稅。即使新業主在香港已經擁有其他住宅物業，只要符合近親關係（例如夫妻、父母子女、兄弟姊妹），這次轉讓仍有機會適用這個較優惠的稅率。這對家庭資產傳承及規劃而言，能顯著減輕業權轉讓費用負擔。
從價印花稅（AVD）考慮因素
從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）是物業買賣中最常見的印花稅。若物業轉讓屬於一般買賣性質，而非符合近親轉讓的資格，而且新業主在購入該物業時已擁有其他香港住宅物業，則需按較高的從價印花稅率（現時通常為物業成交價的15%）繳稅。這個稅率適用於所有住宅物業，無論買家持有多少其他物業。
額外印花稅（SSD）潛在影響
額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）是一種針對短期內轉售住宅物業而徵收的稅項。如果物業業權人在購入物業後三年內進行轉讓，便有機會需要繳付額外印花稅。稅率會根據持有物業的時間長短而有所不同，持有期越短，稅率越高。進行業權轉讓前，必須確認物業是否已符合豁免期，避免產生額外成本。
「送契」（Deed of Gift）的潛在風險
「送契」是指以贈送形式將物業業權轉移予他人，當中不涉及金錢交易。儘管這方式在家庭內部轉讓時看似簡便，但其潛在風險值得深思。
銀行按揭申請困難風險評估
透過「送契」方式轉讓的物業，新業主在短期內（通常是五年間）向銀行申請按揭或轉按時，可能會遇到困難。銀行對此類物業較為審慎，主要考慮到《破產條例》的潛在影響。銀行會評估若贈與人日後破產，贈與行為可能被撤銷的風險，這會影響物業作為抵押品的穩定性。
《破產條例》下的法律追溯期解讀
根據香港《破產條例》的規定，如果贈與人在送出物業後的五年內宣告破產，破產管理官或債權人有權向法庭申請撤銷該贈與。這意味著即使物業已轉名予新業主，其業權仍有機會被法庭裁定無效，物業會被視為破產人資產的一部分，以償還債務。了解這項法律追溯期，對於考慮「送契」的人士而言極為重要。
業權轉讓的法律與財務須知
處理物業的業權轉讓，除了程序流程，當中的法律與財務細節也十分重要。清晰了解這些知識，可以讓整個業權轉讓過程更順暢，並確保您的權益獲得保障。
樓契（Deed of Assignment）的重要性與管理
樓契，俗稱「屋契」或「轉讓契」，它是物業交易中一份關鍵的法律文件。這份契約記錄了物業從賣方轉移至買方的過程，更是最終證明物業業權歸屬的重要憑證。每一份業權轉讓契約都代表著物業擁有權的正式變更，所以妥善管理樓契對於業主來說非常重要。
為何樓契是最終業權證明？
樓契是物業買賣後，確認新業主正式擁有物業法律權利的關鍵文件。根據香港《物業轉易及財產條例》第4條，土地的法定產業權必須透過契據形式設定、終絕或處置。這表示，單純簽訂買賣合約，只賦予買家購買物業的權利，不代表已在法律上擁有物業業權。買賣雙方必須在約定的成交日簽署樓契，然後買家才在法律上正式擁有物業業權。因此，樓契是辦理所有業權轉讓手續的最終依據，也是證明您合法擁有物業的重要憑證。
樓契遺失的後果與補救方法
萬一樓契不慎遺失，確實會引發一些不便和潛在風險。例如，您日後出售物業、為物業申請按揭，甚至處理涉及物業的業權轉讓申請須知時，都可能會遇到阻礙。樓契遺失可能拖延交易時間，而且影響物業的估值。不過，樓契遺失並非無法解決的問題。
首先，您可以向律師事務所申報樓契遺失，並發出「宣誓聲明」。這份聲明會確認樓契確實遺失，同時表明您是物業的合法業主。其次，您可以向土地註冊處申請一份樓契的經核證副本。土地註冊處會保留所有已註冊樓契的副本，這些副本在法律上具有相同的效力。另外，您也可以向當初處理物業買賣的律師行索取經核證副本。雖然補辦手續有助解決問題，但是妥善保管樓契正本仍然是最佳做法。您可以選擇將樓契存放於銀行保險箱、交由律師樓保管，或者存放在家中，不過要特別注意防潮與防火。這樣做可以有效避免不必要的業權轉讓費用和時間成本。
業權轉讓常見問題 (FAQ)
進行業權轉讓，不少朋友都會有疑問，因為當中牽涉法律和財務層面。以下整理了多項關於業權轉讓的常見問題，希望為您提供清晰的答案，助您更了解箇中細節。
資助房屋業權轉讓是否需要補地價？
一般而言，資助房屋的業權轉讓是否需要補地價，這要視乎轉讓原因和轉讓對象。若業權轉讓是根據房屋委員會的特別批核，例如夫妻之間或直系親屬之間的內部轉讓，並且以不涉及金錢代價的「轉讓契約」或「贈與契約」形式辦理，通常便不需要補地價。這些轉讓旨在維持單位在資助房屋的用途範圍內流轉。然而，如果單位是在居屋第二市場轉售，或在公開市場進行買賣，這便涉及補地價。房屋委員會在審批業權轉讓申請時，會詳細審視個案情況。
若無法在「業權轉讓同意書」一年有效期內完成手續應如何處理？
房屋委員會發出的「業權轉讓同意書」設有一年有效期。如果因為某些原因，您無法在同意書規定的這一年內完成所有業權轉讓手續，包括簽署轉讓契約，您便需要重新提交新的業權轉讓申請。這代表您需要再次繳付相關的業權轉讓申請費用。房屋委員會會重新審核您的申請，所以建議大家一旦獲得同意書，便應盡快委託律師處理所有法律文件，以免錯過限期。
處理涉及遺產的業權轉讓有何特別要求？
處理涉及遺產的業權轉讓，最大的特點是要符合香港的遺產承辦法律要求。如果物業持有人離世，繼承人需要向法庭申請取得有效的遺產承辦文件。這些文件可能是「遺囑認證證明書」（如果死者生前有立遺囑）或「遺產管理書」（如果死者沒有立遺囑）。只有取得這些法律文件後，遺產管理人或遺囑執行人才有合法權力將物業業權轉讓給指定的繼承人。因此，在處理涉及遺產的業權轉讓時，必須先完成遺產承辦程序，這是業權轉讓契約簽訂的重要前置步驟。
私人樓宇「送契」是否一定無法申請按揭？
私人樓宇以「送契」形式進行業權轉讓，即「贈與契」，雖然並非絕對無法申請按揭，但確實會大幅增加申請按揭的難度。銀行在審批按揭時，會特別關注「送契」物業的潛在風險。根據《破產條例》，若送贈者在送出物業後數年內（通常是五年）被宣告破產，債權人有機會申請該「送契」無效，要求追回物業。由於這個法律追溯期會影響物業業權的穩定性，銀行為了保障自身利益，通常會對「送契」物業的按揭申請非常審慎，甚至會拒絕。所以，若計劃申請按揭，普遍建議以正常的買賣形式進行業權轉讓，而非「送契」。
所有已繳付的業權轉讓申請費用是否可以退還？
一般來說，您在提交業權轉讓申請時所繳付的業權轉讓申請費用，不論是初步的申請費用，還是房屋委員會法律事務分處批核業權轉讓契約草稿的行政費用，通常都是不可退還的。這意味著即使您的申請最終沒有獲批，或者您在申請過程中決定撤回申請，這些已繳付的費用也不會退還給您。這項政策在業權轉讓申請須知中通常會清楚列明。因此，在提交申請並支付業權轉讓費用之前，請務必仔細考慮並確認所有資料齊全。